Grundbuchauszug: Was drinsteht und wie ihr ihn anfordern könnt

Ihr wollt eine Immobilie kaufen oder verkaufen, ihr habt ein Häuschen geerbt oder seid Mieter? Dann könnte das Grundbuch für euch relevant sein und ihr benötigt vielleicht einen Grundbuchauszug. Wir erklären euch, wie ihr einen Grundbuchauszug anfordert und was darin steht.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem steht, welche Grundstücke und Immobilien in Deutschland wem gehören. Dabei ist der Singular etwas irreführend, denn es gibt nicht eins, sondern sehr viele Grundbücher. 

In der Regel führt das Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts das Grundbuch eines Bezirks. Das "Grundbuch" ist also eigentlich die Summe aller in Deutschland geführten Grundbücher.

Neben den Eigentumsverhältnissen sind im Grundbuch auch alle mit dem Grundstück verbundenen Rechte und eventuell auf ihm liegende Lasten dokumentiert. Das können zum Beispiel Hypotheken oder Grunddienstbarkeiten (etwa Wege- oder Leitungsrechte auf einem angrenzenden Grundstück) sein. Das Grundbuch schafft so Klarheit über die aktuellen Rechtsverhältnisse eines Grundstücks.

Was steht in einem Grundbuchauszug?

Ein Grundbuchauszug ist die vollständige Abschrift eines Grundbuchblatts. Sie enthält alle Informationen über:

• Eigentumsverhältnisse
• Grundschulden
• Hypotheken
• Grundpfand- und Nießbrauchrechte

Ein Grundbuchauszug besteht aus mehreren Teilen:

Deckblatt (oder Aufschrift)

Hier steht der Name des zuständigen Amtsgerichts, der Name des Grundbuchsbezirks und die Nummer des Grundbuchblatts.

Bestandsverzeichnis

Entsprechend dem amtlichen Kataster stehen hier Angaben zu:

• Gemarkung
• Flur und Flurstück
• Lagebezeichnung (Adresse)
• Nutzungsart
• Größe

Erste Abteilung (Eigentümer)

Hier stehen die Eigentümer. Sind mehrere genannt, werden die prozentualen Anteile angegeben. Haben sich Eigentumsverhältnisse geändert, wird hier angegeben, wann der Eintrag hinzukam und aus welchem Grund. Etwa, ob das Grundstück gekauft, geerbt, überlassen (Auflassung) oder über eine Zwangsversteigerung erworben wurde.

Diese Abteilung des Grundbuchs wird bei einem Besitzerwechsel geändert. Daher gilt ein Auszug aus diesem Bereich als Beleg für die Eigentümerschaft.

Du stehst als Ehefrau nicht im Grundbuch eures gemeinsamen Hauses? Lies hier, was das für Folgen haben kann. 

Zweite Abteilung (Lasten und Beschränkungen)

In der zweiten Abteilung des Grundbuchblatts sind alle Beschränkungen und Lasten eines Grundstücks verzeichnet. Zu den Lasten gehören zum Beispiel:

• Grunddienstbarkeiten
• Widersprüche
• Vormerkungen
• Wohn- und Nutzungsrechte
• Erbbau- oder Vorkaufsrechte

Unter Beschränkungen sind Vermerke bezüglich

• Insolvenz,
• Nacherbfolge,
• Sanierung,
• und Zwangsversteigerung

zu verstehen. Auch Regelungen bei Eigentumswohnungen und bauliche Einschränkungen gehören dazu.

Dritte Abteilung (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)

An dieser Stelle werden Grundpfandrechte vermerkt. Dazu gehören

• Hypotheken,
• Grundschulden,
• Pfandrechte,
• oder Rentenschulden,

die das Grundstück belasten.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Nur Personen, Behörden oder Institutionen mit einem berechtigten Interesse dürfen den Grundbucheintrag zu einem bestimmten Grundstück einsehen oder einen schriftlichen Grundbuchauszug anfordern.

Hintergrund ist der Schutz der eingetragenen Personen. Schließlich gibt der Eintrag auch Informationen zu deren Vermögensverhältnissen preis. Zum Beispiel, wenn der Eintrag zeigt, dass eine Hypothek auf dem Grundstück liegt.

Ein berechtigtes Interesse haben:

• Besitzer und
• vom Besitzer bevollmächtigte Personen
• Erben
• Mieter, die sicher gehen wollen, dass der Vermieter auch tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist.
• Potentielle Käufer, die diesen Status jedoch durch einen Vorkaufvertrag nachweisen müssen. Durch die Einsicht stellen sie sicher, dass der Verkäufer auch der Besitzer ist und das Recht zum Verkauf hat.
• Grundstücksangrenzer, wenn diese wissen wollen, wem das Nachbargrundstück gehört.
• (Künftige) Kreditgeber, wenn das Grundstück oder eine sich darauf befindliche Immobilie als Kreditsicherheit dienen soll.
• Gläubiger, die einen Vollstreckungstitel gegenüber dem Eigentümer haben.
• Makler
• Behörden, Gerichte und Notare
• Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure

Ob dem Antrag auf Einsicht oder Grundbuchauszug entsprochen wird, liegt im Ermessen des Grundbuchamts. Stellt ein potentieller Käufer einen Antrag, kann es zum Beispiel vorkommen, dass das Amt ergänzend zum Vorvertrag die Einwilligung des Eigentümers fordert.

Ihr habt euer Häuschen schon abbezahlt? Glückwunsch! Lest hier, ob es sinnvoll ist, die Grundschuld im Grundbuch löschen zu lassen. 

Wozu braucht man einen Grundbuchauszug?

Es gibt eine Reihe von Gründen, warum die Besitzverhältnisse eines Grundstücks oder einer Immobilie durch einen Auszug aus dem Grundbuch geklärt werden müssen. Das sind die häufigsten:

Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks

Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer brauchen in diesem Fall einen Grundbuchauszug. Der Verkäufer kann so darlegen, dass ihm das Grundstück tatsächlich gehört. Der potentielle Käufer kann sich darüber hinaus ein Bild davon machen, ob das Grundstück vielleicht mit den Rechten Dritter belastet ist.

Das kommt häufig vor, wenn Nachbarn Wege- oder Leitungsrechte haben, oder es jemanden gibt, der ein Wohnrecht genießt. Diese Informationen benötigt auch der Notar, dem ihr zur Vorbereitung des Kaufvertrags einen beglaubigten Grundbuchauszug vorlegen müsst. 

Lest hier mehr zum Thema Grundstückskauf: Was ihr zu Ablauf, Bebauungsplan und Kosten wissen solltet.

Finanzierung einer Immobilie oder eines Grundstücks

Wollt ihr den Kauf finanzieren, müsst ihr eurer Bank im Rahmen einer Beleihungsprüfung ebenfalls einen beglaubigten Grundbuchauszug vorlegen. Denn der Kredit wird in der Regel über die Grundschuld abgesichert. Sie wird im Grundbuch vermerkt.

Für den Fall, dass ihr den Kredit nicht bedienen könnt, hat die Bank dadurch in letzter Instanz das Recht, den Besitz zu veräußern. Sie wird außerdem darauf bestehen, im ersten Rang des Grundbuchs eingetragen zu werden. So wird die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung als Gläubiger zuerst bedient.

Im Erbfall

Habt ihr ein Haus oder ein Grundstück geerbt, ist das auf den ersten Blick ein Grund zur Freude. Um später keine bösen Überraschungen zu erleben, ist es aber auch in diesem Fall wichtig, Einsicht ins Grundbuch zu beantragen oder einen Grundbuchauszug anzufordern. Denn das schönste Haus wirkt nicht mehr so attraktiv, wenn sich herausstellt, dass eine hohe Hypothek auf dem Erbe lastet oder eine Tante lebenslanges Wohnrecht genießt.

Bei Rechtsstreitigkeiten

Muss bei einer Scheidung der Zugewinnausgleich berechnet werden oder gibt es in der Familie Streitigkeiten über die Besitzverhältnisse von Immobilien, ist es ebenfalls ratsam, einen Grundbuchauszug zu beantragen. Nur so wird klar, wem was gehört.

Beglaubigter Grundbuchauszug oder unbeglaubigte Abschrift?

In der Regel werden Banken und Notare einen beglaubigten Auszug aus dem Grundbuch verlangen. Nur so können sie sicher gehen, dass es sich nicht um eine Fälschung handelt.

Will ein Mieter lediglich für die eigenen Unterlagen eine Auskunft über die Besitzverhältnisse seiner Wohnung, kann auch eine Einsicht oder eine unbeglaubigte Abschrift genügen. Wenn ihr den Auszug vorlegen müsst, erkundigt ihr euch am besten vorher, ob im konkreten Fall eine Beglaubigung notwendig ist.

Woher bekommt man einen Grundbuchauszug?

Es gibt drei Möglichkeiten, einen Grundbuchauszug anzufordern:

1. Persönlich beim zuständigen Amtsgericht oder Grundbuchamt: Wenn ihr persönlich vorstellig werdet, solltet ihr euren Personalausweis und eine aktuelle Meldebescheinigung dabeihaben. Seid ihr selbst nicht die Eigentümer, müsst ihr euer berechtigtes Interesse nachweisen können. Das kann ein Mietvertrag oder ein Kaufvertrag sein.
2. Schriftlich beim zuständigen Amtsgericht oder Grundbuchamt: Bei einem schriftlichen Antrag ist es gut, den Grundbuchbezirk und die Blattnummer zu kennen. Oft reicht aber auch die Adresse. Auch hier gilt: Wenn ihr nicht der Eigentümer seid, müsst ihr euer berechtigtes Interesse nachweisen können.
3. Über den Notar: Notare haben die Möglichkeit, Grundbuchauszüge elektronisch anzufordern. Den Grundbuchauszug über den Notar zu beantragen ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Notar ohnehin schon mit einer Aufgabe im Rahmen eures Anliegens betraut ist. Ihr könnt auch bei einem Notar einen Grundbuchauszug beantragen, mit dem ihr schon einmal zusammengearbeitet habt. Es ist aber eher unüblich, in ein fremdes Notariat zu gehen um einen Grundbuchauszug anzufordern.

Grundbuchauszug online beantragen

In vielen Bundesländern ist es für Notare oder Makler möglich, Grundbuchauszüge auch online über die Landesportale im Netz zu beantragen. Privatpersonen können das nicht.

Es gibt aber mittlerweile auch nichtbehördliche Online-Anbieter, die euch als Dienstleister Zeit und Wege sparen wollen. Allerdings kostet es euch Zeit, diesen Dienstleistern eine Vollmacht auszustellen und kostenlos ist der Service natürlich auch nicht. Daher ist die Frage, ob man den Antrag dann nicht besser gleich selbst stellt.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Für die Abschrift eines Grundbuchblatts fallen Kosten an. Die Höhe ist seit 2013 durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug kostet beim Amtsgericht 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro.

Beim Notar liegen die Kosten für den unbeglaubigten Grundbuchauszug ebenfalls bei 10 Euro, für den beglaubigten Grundbuchauszug zahlt ihr dort 15 Euro.

Online-Services verlangen etwa 35 Euro beziehungsweise 50 Euro für den beglaubigten Grundbuchauszug.

Tipp: Wenn ihr ein Haus kaufen wollt, dann könnt ihr auch den Eigentümer nach dem Grundbuchauszug fragen. Eventuell hat er gerade eine neue Immobilie finanziert und brauchte dazu bereits einen Grundbuchauszug für seine Bank. Wenn er ihn euch zur Verfügung stellt, kommt ihr so kostenlos an einen Grundbuchauszug.

Wie lange dauert es, bis man den Grundbuchauszug bekommt?

Den Grundbuchauszug bekommt ihr meist innerhalb von zwei Wochen nach Anforderung beim Grundbuchamt per Post zugestellt.

Wenn ein Notar den Grundbuchauszug über seinen elektronischen Zugang anfordert, dann ist er innerhalb weniger Minuten da.

Ihr wollt eine Immobilie kaufen? Dann lest auch unsere Checkliste Hauskauf oder Checkliste Wohnungskauf, um an alle wichtigen Dinge zu denken.