Leitungsrecht ohne Grundbucheintrag: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Liegt euer Grundstück nicht direkt an einer Straße, gestaltet sich die Erschließung etwas kniffelig: Die Wasser-, Strom-, Gas- und Telefonleitungen müssen über fremde Grundstücke verlaufen – und dafür benötigt ihr eine offizielle Erlaubnis. Das Leitungsrecht ist eine solche Erlaubnis. Dieses Recht wird im Grundbuch des betreffenden Nachbarsgrundstücks verankert. 

Doch kann ein Leitungsrecht auch ohne Grundbucheintrag bestehen? Und was passiert im Streitfall? Alle wichtigen Fragen rund um diese Grunddienstbarkeit beantworten wir hier.

Was versteht man unter Leitungsrecht?

Um auf einem Grundstück die Versorgung von Strom, Wasser, Gas und Internet zu gewährleisten, muss das Grundstück erschlossen sein. Liegt das Grundstück jedoch nicht direkt an der Straße, ist es manchmal nötig, dass diese Leitungen über fremde Grundstücke verlaufen. Das sogenannte Leitungsrecht gewährleistet einem Berechtigten, Leitungen durch fremde, benachbarte Grundstücke zu verlegen und diese warten zu dürfen.

Im Immobilienrecht wird zwischen einem herrschenden Grundstück und einem dienenden Grundstück unterschieden. Das dienende Grundstück ist das Grundstück, durch das die Leitungen zugunsten eines herrschenden Grundstücks verlaufen. Das herrschende Grundstück ist also das Grundstück, das von dem Leitungsrecht profitiert.

Das Leitungsrecht wird als sogenannte Dienstbarkeit im Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen. Grunddienstbarkeit bedeutet, dass jemandem ein Nutzungsrecht an einer fremden Sache eingeräumt wird. Es handelt sich um eine Vereinbarung zwischen zwei Grundstückseigentümern. 

Neben der Leitungsdienstbarkeit können zum Beispiel auch Wegerechte oder Bebauungsbeschränkungen im Grundbuch als Grunddienstbarkeit verankert werden. Die wichtigsten Informationen rund um die Grunddienstbarkeit lest ihr hier.

Ein Leitungsrecht ist zeitlich unbegrenzt und kann nur durch die Zustimmung des begünstigten Grundstückeigentümers aus dem Grundbuch gelöscht werden. Ist ein Leitungsrecht im Grundbuch eures Grundstücks eingetragen, kann das den Wert des Grundstücks senken, da die Nutzung durch die Grunddienstbarkeit eingeschränkt wird. 

Wie stark der Grundstückswert durch das bestehende Leitungsrecht sinkt, hängt von der Art der Nutzung und der Art der Leitungen ab. In der Regel steht dem Grundstücksbesitzer, auf dessen Grundstück das Leitungsrecht gilt, eine monetäre Entschädigung zu.

Welche Pflichten haben Grundstückseigentümer mit Leitungsrecht?

Eigentümer eines dienenden Grundstücks verpflichten sich durch das Leitungsrecht Verlegung und die Wartung der nötigen Leitungen zu erlauben. Das Versorgungsunternehmen darf das Grundstück für die Wartung betreten. Stimmt der Grundstückseigentümer dem Leitungsrecht freiwillig zu, steht ihm oder ihr in der Regel eine Entschädigung zu.

Warum ist der Grundbucheintrag für das Leitungsrecht so wichtig?

Das Recht, Leitungen auf einem fremden Grundstück zu verlegen, garantiert ein im Grundbuch eingetragenes Leitungsrecht. Durch den Grundbucheintrag handelt es sich bei einem Leitungsrecht um ein sogenanntes dingliches Recht. Es bezieht sich immer auf den Eigentümer des Grundstücks. Bei einem Eigentümerwechsel wird die Leitungsdienstbarkeit an den neuen Eigentümer weitergegeben.

Müssen Leitungen durch ein fremdes Grundstück zu eurem Grundstück verlegt werden, beispielsweise bei einem sogenannten Hammergrundstück, seid ihr mit einem bestehenden Leitungsrecht auf der sicheren Seite. 

Fehlen dagegen Wege- und Leitungsrechte für ein solches Grundstück, solltet ihr dieses nicht kaufen. Informiert euch vor dem Kauf eines Grundstücks ohne direkten Straßenanschluss immer, ob Leitungs- und Wegerechte bestehen und im Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen wurden. 

Wie kann man ein Leitungsrecht im Grundbuch eintragen lassen?

Leitungsrechte oder andere Dienstbarkeiten werden in der Abteilung II im Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen. 

So wird das Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen:

1. Die Eintragung eines Leitungsrechts oder einer anderen Grunddienstbarkeit erfolgt auf Antrag, den ein Notar im Auftrag des Eigentümers einreicht.
2. Der Antrag enthält eine Bewilligungserklärung. In dieser wird festgelegt, dass ein Grundstück mit einem Leitungsrecht zugunsten eines benachbarten Grundstücks belegt wird.

Bei diesem Vorgang fallen Notarkosten und Kosten für die Eintragung an. Die Höhe dieser Kosten richtet sich nach dem Gegenstandswert. Die Kosten schwanken außerdem je nach Bundesland. Wie eine Grundbucheintragung genau abläuft und welche Kosten auf euch zukommen – in diesem Artikel lest ihr es.

Wann besteht ein Leitungsrecht ohne Grundbucheintrag?

Kann ein Leitungsrecht ohne Eintrag bestehen? Die Antwort lautet: Ja. 

In den folgenden Fällen ist das möglich:

1. Durch eine behördliche Entscheidung: Behörden können die Einräumung eines Leitungsrechts beantragen, wenn dieses im öffentlichen Interesse ist. Grundstückseigentümer des dienenden Grundstücks müssen dieses Leitungsrecht gegebenenfalls dulden, haben jedoch Anspruch auf eine Entschädigung. In Einzelfällen ist sogar eine Enteignung möglich.
2. Durch Ersitzung: Laufen Leitungen bereits seit mindestens 30 Jahren durch ein fremdes Grundstück und wurden diese vom Grundstückseigentümer geduldet, besteht ein Leitungsrecht durch Ersitzung. Wird die Ersitzung festgestellt, sollte ein Eintrag in das Grundbuch nachgeholt werden.
3. Durch einen Vertrag: Eine vertragliche Vereinbarung zweier Grundstückseigentümer kann den Grundbucheintrag ersetzen. Die Rechten und Pflichten des Leitungsrechts werden vertraglich festgehalten. Ein entscheidender Unterschied dieser Variante ist, dass das Leitungsrecht beim Verkauf des Grundstücks nicht auf den neuen Eigentümer übergeht. Bei einem Eigentümerwechsel muss ein neuer Vertrag geschlossen werden.

Welche Schritte sind zu unternehmen, wenn man auf ein Leitungsrecht ohne Grundbucheintrag stößt?

Wird kein Leitungsrecht im Grundbuch aufgeführt, empfehlen wir eine fachkundige Prüfung. Gegebenenfalls besteht bereits ein Leitungsrecht durch Ersitzung oder einen Eintrag im Baulastenverzeichnis. 

Ist dies nicht der Fall, solltet ihr an den Grundstückseigentümer herantreten, dessen Grundstück von einem Leitungsrecht benachteiligt werden soll. Dem Eigentümer des dienenden Grundstücks steht bei der Vergabe des Leitungsrechts eine Entschädigung zu.

Die Höhe dieser Entschädigung richtet sich nach der Art der Nutzung und möglichen Nachteilen oder Einschränkungen, die diese Nutzung mit sich bringt. Die Entschädigung kann einmalig oder monatlich ausgezahlt werden. Kommt es zu einer Einigung zwischen den Grundstückseigentümern, sollte das Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen werden.

Was passiert im Streitfall bei einem fehlenden Grundbucheintrag zum Leitungsrecht?

Mit dem Eintrag eines Leitungsrechts im Grundbuch seid ihr rechtlich auf der sicheren Seite. Möchte der Nachbar euch kein Leitungsrecht gewähren, ist es gegebenenfalls möglich, ein Notleitungsrecht per Gerichtsentschluss zu erwirken. 

Bei einem positiven Entscheid muss euer Nachbar die Verlegung der Leitungen dulden. Lasst euch am besten von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt beraten.

Der Rechtsweg ist allerdings in Hinsicht auf eine zukünftige harmonische Nachbarschaft nicht die beste Lösung. Informiert euch am besten vor dem Kauf eines Grundstücks, ob bereits ein Leitungsrecht besteht oder ob euer Nachbar bereit ist, ein solches Recht im Grundbuch seines Grundstücks einzutragen.

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