Grundbucheintragung: Kosten und Ablauf beim Immobilienkauf

Das Grundbuch ist ein öffentlich einsehbares Register. Es verzeichnet sämtliche Eigentumsverhältnisse, also wem ein Haus rechtlich gehört. Außerdem dokumentiert es mit dem Grundstück verbundene Rechte sowie eventuell auf ihm liegende Lasten wie Hypotheken oder Grunddienstbarkeiten. 

Wann ihr mit einer Grundbucheintragung konfrontiert seid, was im Grundbuchauszug steht, wie ihr die Angaben ändern könnt und wie hoch die Grundbuchkosten sind, erfahrt ihr in diesem Ratgeber.

Was steht in der Grundbucheintragung?

Zu jedem Grundstück in Deutschland gehört ein Grundbuch, das beim zuständigen Grundbuchamt liegt. Ein Grundbuch besteht aus fünf Abschnitten, auch Abteilungen genannt. Die letzten zwei enthalten sensible Daten und sind für die meisten Vorgänge nicht relevant. Die Abteilungen I bis III hingegen beinhalten sämtliche Rechte und Pflichten, die mit einem Grundstück einhergehen. 

• Abteilung I: Eigentümer, Eintragungsdatum und Grund des Eigentümerübergangs, Eigentumsverhältnisse bei Eigentümergemeinschaften
• Abteilung II: Lasten wie Grunddienstbarkeiten, Wohn- und Wohnungsrechte, Nießbrauch, Erbbaurechte, Reallasten, Vorkaufsrechte, Verfügungsrechte
• Abteilung III: Grundpfandrechte wie Grundschuld, Rentenschuld, Sicherungsgrundschuld, Hypotheken

Mehr über den Inhalt eines Grundbuchauszugs und wann ihr ihn braucht, könnt ihr hier nachlesen: Grundbuchauszug: Was drinsteht und wie ihr ihn anfordern könnt

Wann wird eine Grundbucheintragung gemacht?

Alle bebauten und unbebauten Grundstücke in Deutschland unterliegen dem Grundbuchzwang. Das heißt, sie müssen laut Gesetzgeber eine Grundbucheintragung erhalten. Für euch kann ein Grundbucheintrag unter anderem anstehen, wenn ihr

• eine Immobilie kauft, erbt oder ein Haus überschrieben bekommt und rechtlich neuer Eigentümer seid.
• euer Grundstück mit einer Hypothek belastet oder im Rahmen der Baufinanzierung eine Grundschuld aufnehmt.
• mit einem Nachbarn Grunddienstbarkeiten wie Leitungs- und Wegerechte vereinbart.
• ein Nießbrauchrecht vereinbaren oder ein Vorkaufsrecht bindend dokumentieren wollt. 

Wie läuft die Grundbucheintragung beim Immobilienkauf ab?

Die Eintragung ins Grundbuch ist durch die Grundbuchordnung streng reglementiert. Sie kann nur über einen Notar abgewickelt werden. Sobald ihr den Kaufvertrag für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück unterschrieben habt, veranlasst der Notar in der Regel erst eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Das ist eine Art Reservierung. Damit ist das Objekt dem Käufer zugesichert. 

Steht die Finanzierung und ist der Kaufpreis bezahlt, kann der Notar die Grundbucheintragung auf den Namen des neuen Eigentümers beantragen. Informiert euch rechtzeitig bei eurem Notar, welche Unterlagen in eurem Fall vorliegen müssen.

Ist ein Notaranderkonto beim Hauskauf sinnvoll? Mehr dazu lest ihr hier.

Bis die Grundbucheintragung erfolgt ist, dauert es in der Regel wenige Wochen. In Zeiten starker Auslastung beim zuständigen Amt können auch mal ein paar Monate ins Land ziehen.

Wie viel kostet eine Grundbucheintragung?

Welche Kosten durch die Grundbucheintragung entstehen, richtet sich nach den Vorgaben des Gerichts- und Notarkostengesetzes (Anlage 2 zu § 34 Absatz 3 des Gerichts- und Notarkostengesetzes GnotKG). Als Richtwert gelten 1,5 bis 2,5 Prozent des eingetragenen Wertes. Die Bemessungsgrundlage hängt von der Art des Grundbucheintrags ab. 

Grundbuchkosten beim Hauskauf

Beim Haus- oder Grundstückskauf sind die Notar- und Grundbuchkosten vom Kaufpreis abhängig. Extrakosten fallen unter anderem an für die Auflassungsvormerkung, mit der dem Käufer die Immobilie zugesichert wird, für eine Grundschuldeintragung und für ein Notaranderkonto. 

Bei einer Schenkung orientieren sich die Notar- und Grundbuchkosten am aktuellen Wert der Immobilie.  

Wenn ihr genau wissen wollt, welche Kosten auf euch zukommen, nutzt ganz einfach unseren kostenfreien Notar- und Grundbuchrechner. 

Ein Beispiel: Ihr kauft ein Haus für 500.000 Euro und lasst neben dem Eigentümerwechsel eine Grundschuld über 200.000 Euro ins Grundbuch eintragen. 

Notarkosten beim Hauskauf

Grundbuchkosten beim Hauskauf

Inklusive Mehrwertsteuer kommt ihr in diesem Beispiel auf 5.910,95 Euro für die Notar- und Grundbuchkosten beim Hauskauf. 

Gut zu wissen: Im Fall einer Erbschaft fallen gemäß GNotKG innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall keine Grundbucheintragungskosten an. Voraussetzung dafür ist, dass ein notarielles Testament, ein notarieller Erbvertrag oder ein Erbschein vorliegen. 

Kosten für die Grundbucheintragung bei der Anschlussfinanzierung

Wenn ihr nach Ablauf der Zinsbindung euren Kreditgeber wechselt, findet eine sogenannte Umschuldung statt. Hierfür fallen ebenfalls Grundbuchkosten an, die sich am Wert der Grundschuld orientieren. 

Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder lasst ihr die alte Grundschuld aus dem Grundbuch löschen und es erfolgt eine Neueintragung. Oder, der deutlich günstigere Fall, ihr veranlasst eine Grundschuldabtretung. Dabei überträgt die bisherige Bank eure Grundschuld auf die neue. 

Ein Beispiel: Bei einer Grundschuldabtretung über 150.000 Euro fallen insgesamt 260,30 Euro an Notar- und Grundbuchkosten an (83,30 Euro Notar- und 177 Euro Grundbuchkosten). Wenn ihr die Grundschuld erst löschen und dann neu eintragen lasst, kommen weitere 858,56 Euro dazu (504,56 Euro Notar- und 354 Euro Grundbuchkosten).

Tipp: Erfahrt hier, welche Arten der Anschlussfinanzierung es gibt und was sich am meisten lohnt.

Wer trägt die Kosten für die Grundbucheintragung beim Hauskauf?

Für die Notar- und Grundbuchkosten muss in der Regel der Käufer oder Bauherr der Immobilie aufkommen. Auf den Verkäufer kommen Gebühren für die Löschung seiner im Grundbuch eingetragenen Grundschuld zu. 

An wen muss ich die Grundbuchkosten zahlen?

Die Kosten für eine Grundbucheintragung bestehen aus den Grundbuch- und den Notarkosten. Beides stellt üblicherweise der Notar in Rechnung, da er auch die eigentliche Grundbucheintragung, -löschung oder -änderung veranlasst. 

Wie kann ich eine Grundbucheintragung ändern oder löschen?

Ihr wollt den Ehepartner ins Grundbuch aufnehmen oder eure Grundschuld aus dem Grundbuch löschen? Das ist grundsätzlich kein Problem. Dabei müsst ihr aber immer den Weg über den Notar gehen. Für jede Grundbucheintragung, -löschung und -änderung braucht ihr nämlich zwingend eine öffentlich beglaubigte oder notarielle Urkunde als Nachweis. 

Mehr zum Thema Grundschuld löschen, wie es geht und was es kostet, erfahrt ihr hier.

Ein Ehepartner steht nicht im Grundbuch? Was das für Vor- und Nachteile haben kann, lest ihr hier.