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Anschlussfinanzierung: Worauf ihr wirklich achten müsst

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Euer Baukredit läuft aus, aber ihr seid noch nicht schuldenfrei? Dann braucht ihr eine Anschlussfinanzierung, um die Restschuld weiter zu tilgen. Welche Möglichkeiten es gibt, wie ihr am besten vorgeht und was ihr tun könnt, wenn die Bank euren Antrag ablehnt.

Endet nach zehn oder 20 Jahren die Zinsbindung eines laufenden Darlehens, haben die meisten Kreditnehmer noch eine Restschuld zu tilgen. Die Lösung dafür: eine zweite Finanzierungsrunde. Erfahrt hier alles, was ihr zum Thema Anschlussfinanzierung wissen müsst.

Was bedeutet Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung ist eine zweite Finanzierungsrunde. Sie ist nötig, wenn ihr euren Erstkredit innerhalb der festgeschriebenen Laufzeit nicht vollständig getilgt habt. Für diese vertraglich vereinbarte Zeitspanne gilt eine Zinsbindung. Läuft diese aus und bleibt eine Restschuld offen, muss ein Anschlusskredit her. Den könnt ihr neu verhandeln – entweder mit eurer Hausbank oder mit einem anderen Finanzinstitut.

Lest auch: "Wie funktionieren Zinsen und Tilgung bei der Baufinanzierung?"

Wer braucht eine Anschlussfinanzierung?

Viele Baufinanzierer, die nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht schuldenfrei sind, brauchen einen Folgekredit. Dabei richtet sich die Höhe dieser Anschlussfinanzierung nach eurer Restschuld.

Welche Arten von Anschlussfinanzierung gibt es?

Ihr habt mehrere Möglichkeiten für eine zweite Finanzierungsrunde. Ihr könnt ...

  1. ... euren Vertrag mit eurem aktuellen Finanzinstitut verlängern (Prolongation) oder
  2. ... zu einer neuen Bank wechseln (Umschuldung).

Die dritte Option ist das Forward-Darlehen, das ihr bereits fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung abschließen könnt.

Im Folgenden erklären wir alle Varianten im Detail, mit Vorteilen, Nachteilen und Voraussetzungen:

Prolongation als Anschlussfinanzierung

Bei einer Prolongation verlängert ihr euren laufenden Kredit bei eurer Hausbank. Alle Rahmenbedingungen bleiben bestehen. Nur den Sollzins und die Laufzeit verhandelt ihr in der Regel neu. Die Prolongation als Anschlussfinanzierung ist das einfachste Modell. Allerdings habt ihr damit die geringsten Chancen, Geld zu sparen.

Vorteile:

  • Eine Prolongation ist schnell mit der Unterzeichnung eines Angebots erledigt.
  • Die Rahmenbedingungen und Ansprechpartner bleiben meist bestehen.
  • Ihr zahlt keine Wechsel-, Notar- und Grundbuchgebühren.
  • Üblicherweise könnt ihr kostenlos Sondertilgungen vornehmen, um die Anschlussfinanzierung zu verkürzen.

Nachteile:

  • Ihr müsst in der Regel mit mittelmäßigen Zinssätzen Vorlieb nehmen.
  • Bei einer Prolongation seid ihr unflexibel: Bis auf Zinssatz und Laufzeit bleiben alle bisherigen Konditionen unverändert.
  • Als Bestandskunde habt ihr meist wenig Verhandlungsspielraum.

Voraussetzungen:

Für eine Prolongation gelten keine besonderen Voraussetzungen.

Umschuldung als Anschlussfinanzierung

Bei einer Umschuldung nehmt ihr eure Restschuld zu einer neuen Bank mit. Dafür handelt ihr einen komplett neuen Vertrag für die Anschlussfinanzierung aus. Dabei habt ihr auch die Möglichkeit, mehrere Einzelkredite zu einem Gesamtdarlehen zusammenzufassen.

Eine Umschuldung kann auch einen laufenden Kredit vorzeitig ablösen. Dabei ist zu bedenken, dass ihr eine Baufinanzierung per Gesetz erst nach zehn Jahren kündigen dürft. Andernfalls fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Vorteile:

  • Mit einer Umschuldung könnt ihr zu einer Bank mit deutlich besseren Konditionen wechseln und viel Geld sparen.
  • Eine geringere Zinslast bedeutet auch, dass eure monatlichen Raten niedriger ausfallen können.
  • Eine unveränderte Monatsrate und günstigere Zinsen geben euch die Möglichkeit, schneller schuldenfrei zu sein.

Nachteile:

  • Eine Umschuldung ist mit einem vergleichsweise hohen Aufwand verbunden.
  • Ihr müsst einen komplett neuen Vertrag aushandeln, was immer ein Risiko birgt.
  • Umschuldungen gehen mit Wechselkosten und gegebenenfalls mit einer Vorfälligkeitsentschädigung einher.

Voraussetzungen:

Grundvoraussetzung für eine Umschuldung als Anschlussfinanzierung ist eure Kreditwürdigkeit. Die müsst ihr erneut unter Beweis stellen. Lest auch: "Bonitätsprüfung: Wie Banken vor der Baufinanzierung eure Bonität prüfen". Und: Da ihr faktisch zu einer neuen Bank wechselt, nimmt diese in der Regel auch eine Neubewertung des Verkehrswertes der zu beleihenden Immobilie vor. Das kann sowohl von Vorteil als auch von Nachteil sein. Eine höhere Neubewertung (zum Beispiel durch abgeschlossene Sanierungsmaßnahmen) führt meist zu besseren Konditionen. Umgekehrt bringt eine schlechtere Neubewertung eventuelle auch einen höheren Zinssatz mit sich.

Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung

Mit einem Forward-Darlehen könnt ihr euch frühzeitig eine Anschlussfinanzierung reservieren. Dabei handelt es sich um einen Folgekredit, den ihr bis zu fünf Jahre vor Ablauf eurer laufenden Zinsbindungsfrist abschließt. Somit kann das "Voraus-Darlehen" mit der Hausbank oder einem anderen Kreditinstitut zustande kommen.

Vorteile:

  • Ihr habt die Chance, euch einen niedrigen Zinssatz lange im Voraus zu sichern.
  • Vor allem angesichts steigender Zinsen birgt das Forward-Darlehen ein hohes Sparpotenzial.
  • Euer Erstkredit geht nahtlos ins Forward-Darlehen über.

Nachteile:

  • Mit einem Forward-Darlehen verpflichtet ihr euch, ein Darlehen zu den vereinbarten Konditionen abzunehmen.
  • Ihr seid unflexibel und könnt nicht mehr auf Zinsänderungen reagieren.
  • Es gibt keine Möglichkeit für Nachverhandlungen, etwa, wenn die Zinsen wieder fallen.
  • Je länger die Forward-Periode, desto höher ist in der Regel der Zinsaufschlag.

Voraussetzungen:

Schließt ihr ein Forward-Darlehen bei eurer Hausbank ab, müsst ihr nichts weiter beachten. Wollt ihr eure Restschulden umfinanzieren, müsst ihr der neuen Bank eure Bonität nachweisen.

Welche Fristen gelten für die Anschlussfinanzierung?

Grundsätzlich ist es ratsam, sich etwa fünf Jahre, spätestens aber rund 18 Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit dem Thema Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Ist mit einem Anstieg der Bauzinsen zu rechnen, könnte es sich lohnen, schon jetzt zu handeln. Es sieht eher danach aus, dass die Zinsen sinken? Dann ist es vermutlich sinnvoll, abzuwarten.

Mehr zu dem Thema: "Bauzinsen-Prognose: Wie entwickeln sich die Bauzinsen?"

Beachtet folgende Fristen für die verschiedenen Formen der Anschlussfinanzierung:

  • Forward-Darlehen: Frühestens 60 Monate und spätestens zwölf Monate bevor euer Immobiliendarlehen ausläuft, könnt ihr ein Forward-Darlehen abschließen.
  • Prolongation: Ein Prolongationsangebot wiederum könnt ihr frühestens ein Jahr vor Ablauf des Baukredits anfordern. Maximal drei Monate vor Laufzeitende bekommt ihr in der Regel eine Erinnerung eurer Hausbank. Wer auf einen günstigeren Sollzins spekuliert, kann diese Zeitspanne ausreizen.
  • Umschuldung: Wenn ihr euren Kredit umschulden wollt, müsst ihr eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einberechnen. Bedenkt dabei, dass ihr erst nach zehn Jahren ab Vertragsschluss ein Sonderkündigungsrecht habt. Wollt ihr früher umfinanzieren, müsst ihr eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Lest hier, wie ihr die 10-Jahres-Frist unter Umständen umgehen könnt: "Baufinanzierung nach 10 Jahren kündigen: Alles zum Sonderkündigungsrecht"

Wie geht man bei einer Anschlussfinanzierung vor?

Eine Anschlussfinanzierung solltet ihr nicht übers Knie brechen. Nehmt euch Zeit und beginnt vor allem frühzeitig, euch damit zu beschäftigen. So geht ihr am besten vor:

Behaltet die Zinsentwicklung im Auge

Beginnt rund fünf Jahre vor Ablauf eurer Sollzinsbindung, die Entwicklung der Bauzinsen im Auge zu behalten. Sind die Zinsen gerade sehr günstig, könnte ein Forward-Darlehen der richtige Schachzug sein. Mehr dazu in: "Wie kann ich mir günstige Bauzinsen sichern?"

Vergleichsangebote einholen

Spätestens zwölf bis sechs Monate bevor eure laufende Baufinanzierung endet, solltet ihr Vergleichsangebote für eine zweite Finanzierungsrunde einholen. Informiert euch sowohl bei eurer Hausbank als auch bei anderen Instituten. Tipp: Ein Kreditfinder kann euch dabei unterstützen, den günstigsten Zins zu finden.

Kredit kündigen

Wollt ihr euren Kredit umschulden, müsst ihr den Vertrag mit eurer Hausbank mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Nach zehn Jahren Laufzeit habt ihr per Gesetz ein Sonderkündigungsrecht, auch wenn das Darlehen noch auf weitere fünf Jahre festgeschrieben ist.

Folgekredit abschließen

Wenn ihr euch für eine Prolongation entscheidet, müsst ihr den Folgekredit spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung abschließen. Wollt ihr umfinanzieren, könnt ihr nach ordnungsgemäßer Kündigung einen neuen Vertrag mit einer neuen Bank eingehen. Diese kümmert sich dann um die nächsten Schritte.

Tipps für die Anschlussfinanzierung

Ihr solltet nicht nur das aktuelle Zinsniveau im Auge behalten, um euch eine gute Anschlussfinanzierung zu sichern. Es gibt noch mehr, worum ihr euch im Vorfeld kümmern solltet. Die Stiftung Warentest empfiehlt:

  • Rahmenbedingungen abklären: Länge von Laufzeit und Zinsbindung? Maximale Monatsrate? Wie hoch soll die Kreditsumme sein, die ihr aufnehmen wollt?
  • Geld auf der hohen Kante? Wer Erspartes hat, kann es bei einer Umschuldung nutzen, um vom alten Kredit am Ende der Vertragslaufzeit so viel wie möglich zu tilgen. Dadurch sinkt die neue Kreditsumme und somit auch die zu zahlenden Zinsen. Habt ihr das Ersparte angelegt, informiert euch über eventuelle Kündigungsfristen, damit ihr rechtzeitig über das Geld verfügen könnt.
  • Angebote von unterschiedlichen Banken einholen und vergleichen: Es ist natürlich bequemer, einfach bei der gleichen Bank zu bleiben. Doch es kann sich durchaus lohnen, Angebote von anderen Banken einzuholen und diese miteinander zu vergleichen. Die Konditionen hängen aber auch von Darlehenshöhe, Immobilienwert und eurer Bonität ab. Zur ersten Orientierung könnt ihr auch den Topzins-Rechner von Wohnglück verwenden. Der funktioniert auch bei einer Anschlussfinanzierung.
  • Bank wechseln oder nachverhandeln? Eine andere Bank hat bei gleicher Zinsbindung einen niedrigeren Zinssatz? Dann kann es sich lohnen, zu wechseln, auch wenn ihr bei der Umschuldung mit ein paar hundert Euro Nebenkosten rechnen müsst. Doch ihr solltet auch mit eurer eigenen Bank in die Nachverhandlung gehen. Meistens gibt es hier deutlich mehr Spielraum als im ersten Angebot unterbreitet. Bei einem Volltilgerdarlehen mit gleicher Laufzeit erkennt ihr das günstigste Angebot an der niedrigsten Monatsrate.

Anschlussfinanzierung abgelehnt – und jetzt?

Es kann vorkommen, dass eure Anschlussfinanzierung abgelehnt wird. Mögliche Gründe dafür sind eine eingeschränkte Kreditwürdigkeit, etwa weil ihr selbstständig seid. Auch eine zu hohe monatliche Belastung oder ein negativer SCHUFA-Eintrag können Schuld sein. Für diesen Fall habt ihr mehrere Möglichkeiten:

  • Die Kriterien für die Kreditvergabe können von Bank zu Bank anders sein. Es kann sich also bereits auszahlen, euren Antrag einfach bei einem anderen Kreditinstitut einzureichen.
  • Auch das Herabsetzen der Kreditsumme oder die Verlängerung der Laufzeit können Abhilfe schaffen. Somit sinkt nämlich die monatliche finanzielle Belastung.
  • Noch eine Möglichkeit ist, einen Bürgen einzusetzen, auf den die Bank im Zweifelsfall zurückgreifen kann. Lest auch: "Baufinanzierung absichern: Sinnvoll oder überflüssig?"
  • Behaltet außerdem stets eure Kreditwürdigkeit im Blick. Alles, was diese gefährden könnte, ist zu vermeiden, etwa mehrere parallel laufende Konten.

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