Anschlussfinanzierung

Endet nach zehn oder 20 Jahren die Zinsbindung eines laufenden Darlehens, haben die meisten Kreditnehmer noch eine Restschuld zu tilgen. Die Lösung dafür: eine zweite Finanzierungsrunde. Ihr wollt euer Haus möglichst günstig abbezahlen? Erfahrt hier alles, was ihr zum Thema Anschlussfinanzierung wissen müsst.

Was bedeutet Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung ist eine zweite Finanzierungsrunde. Sie ist nötig, wenn ihr euren Erstkredit innerhalb der festgeschriebenen Laufzeit nicht vollständig getilgt habt. Für diese vertraglich vereinbarte Zeitspanne gilt eine Zinsbindung. Läuft diese aus und bleibt eine Restschuld offen, muss ein Anschlusskredit her. Den könnt ihr neu verhandeln – entweder mit eurer Hausbank oder mit einem anderen Finanzinstitut.

Lest auch: Wie funktionieren Zinsen und Tilgung bei der Baufinanzierung?

Wann brauche ich eine Anschlussfinanzierung?

Viele Baufinanzierer, die nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht schuldenfrei sind, brauchen einen Folgekredit. Dabei richtet sich die Höhe dieser Anschlussfinanzierung nach eurer Restschuld. Mehr dazu lest ihr in Restschuld tilgen bei der Baufinanzierung: Alle Fragen und Antworten.

Wie hoch sind die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung?

Aktuell lie­gen die Zin­sen für eine An­schluss­finan­zie­rung bei etwa 3,5 bis vier Prozent. Kurzfristig wird es vermutlich immer wieder zu Ausschlägen nach unten oder nach oben kommen, mittelfristig ist ein Anstieg in Richtung fünf Prozent nicht auszuschließen. Aktuelle Zahlen und Entwicklungen liefert euch unser Bauzinsen-Newsticker. 

Jetzt schnell handeln oder abwarten? Was bei der Anschlussfinanzierung derzeit ratsam ist, lest ihr hier: Hohe Inflation: Was bedeutet das für meinen Immobilienkredit?

Wie finde ich eine günstige Anschlussfinanzierung?

Ihr habt grundsätzlich mehrere Möglichkeiten für eine zweite Finanzierungsrunde:

1. Ihr könnt euren Vertrag mit eurem aktuellen Finanzinstitut verlängern (Prolongation).
2. Ihr habt das Recht, zu einer neuen Bank zu wechseln (Umschuldung).
3. Die dritte Option ist das Forward-Darlehen, das ihr bereits fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung abschließen könnt.

Um eine günstige Anschlussfinanzierung für euer Haus zu finden, solltet ihr alle Varianten mit einem Tilgungsplan durchrechnen. Dabei kann euch im ersten Schritt ein Kreditvergleich helfen, wie ihn auch Wohnglück anbietet. Behaltet parallel dazu die Entwicklung der Zinsen im Blick. Mit unseren aktuellen Prognosen bleibt ihr immer auf dem neuesten Stand.

Grundsätzlich ist es ratsam, sich etwa fünf Jahre, spätestens aber rund 18 Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit dem Thema Anschlussfinanzierung für euer Haus zu beschäftigen. Ist mit einem Anstieg der Bauzinsen zu rechnen, könnte es sich lohnen, schon jetzt zu handeln. Es sieht eher danach aus, dass die Zinsen sinken? Dann ist es vermutlich sinnvoll, abzuwarten.

Im Folgenden erklären wir alle drei Anschlussfinanzierungen im Detail, mit Vorteilen, Nachteilen und Voraussetzungen:

Prolongation als Anschlussfinanzierung

Bei einer Prolongation verlängert ihr euren laufenden Kredit bei eurer Hausbank. Alle Rahmenbedingungen bleiben bestehen. Nur den Sollzins und die Laufzeit verhandelt ihr in der Regel neu. Die Prolongation als Anschlussfinanzierung ist das einfachste Modell. Allerdings habt ihr damit die geringsten Chancen, Geld zu sparen.

Vorteile:

• Eine Prolongation ist schnell mit der Unterzeichnung eines Angebots erledigt.
• Die Rahmenbedingungen und Ansprechpartner bleiben meist bestehen.
• Ihr zahlt keine Wechsel-, Notarkosten oder Grundbuchgebühren
• Üblicherweise könnt ihr kostenlos Sondertilgungen vornehmen, um die Anschlussfinanzierung zu verkürzen.

Nachteile:

• Ihr müsst in der Regel mit mittelmäßigen Zinssätzen Vorlieb nehmen.
• Bei einer Prolongation seid ihr unflexibel: Bis auf Zinssatz und Laufzeit bleiben alle bisherigen Konditionen unverändert.
• Als Bestandskunde habt ihr meist wenig Verhandlungsspielraum.

Voraussetzungen:

Für eine Prolongation gelten keine besonderen Voraussetzungen.

Umschuldung als Anschlussfinanzierung

Bei einer Umschuldung nehmt ihr eure Restschuld zu einer neuen Bank mit. Dafür handelt ihr einen komplett neuen Vertrag für die Anschlussfinanzierung aus. Dabei habt ihr auch die Möglichkeit, mehrere Einzelkredite zu einem Gesamtdarlehen zusammenzufassen.

Eine Umschuldung kann auch einen laufenden Kredit vorzeitig ablösen. Dabei ist zu bedenken, dass ihr eine Baufinanzierung per Gesetz erst nach zehn Jahren kündigen dürft. Andernfalls fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. 

Vorteile:

• Mit einer Umschuldung könnt ihr zu einer Bank mit deutlich besseren Konditionen wechseln und viel Geld sparen.
• Eine geringere Zinslast bedeutet auch, dass eure monatlichen Raten niedriger ausfallen können.
• Eine unveränderte Monatsrate und günstigere Zinsen geben euch die Möglichkeit, schneller schuldenfrei zu sein.

Nachteile:

• Eine Umschuldung ist mit einem vergleichsweise hohen Aufwand verbunden.
• Ihr müsst einen komplett neuen Vertrag aushandeln, was immer ein Risiko birgt.
• Umschuldungen gehen mit Wechselkosten und gegebenenfalls mit einer Vorfälligkeitsentschädigung einher.

Voraussetzungen:

Um euch ein Angebot machen zu können, braucht die Bank einen Eigenkapitalnachweis. Grundvoraussetzung für eine Umschuldung als Anschlussfinanzierung ist dann eure Kreditwürdigkeit. Die müsst ihr erneut unter Beweis stellen. Lest mehr dazu in Bonitätsprüfung: Wie Banken vor der Baufinanzierung eure Bonität prüfen. Und: Da ihr faktisch zu einer neuen Bank wechselt, nimmt diese in der Regel auch eine Neubewertung des Verkehrswertes der zu beleihenden Immobilie vor. Das kann sowohl von Vorteil als auch von Nachteil sein. Eine höhere Neubewertung (zum Beispiel durch abgeschlossene Sanierungsmaßnahmen) führt meist zu besseren Konditionen. Umgekehrt bringt eine schlechtere Neubewertung eventuell auch einen höheren Zinssatz mit sich.

Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung

Mit einem Forward-Darlehen könnt ihr euch frühzeitig eine Anschlussfinanzierung reservieren. Dabei handelt es sich um einen Folgekredit, den ihr bis zu fünf Jahre vor Ablauf eurer laufenden Zinsbindungsfrist abschließt. Somit kann das "Voraus-Darlehen" mit der Hausbank oder einem anderen Kreditinstitut zustande kommen.

Vorteile:

• Ihr habt die Chance, euch einen niedrigen Zinssatz lange im Voraus zu sichern. Wie sich die Bauzinsen entwickeln, erfahrt ihr in unserem Newsticker: Bauzinsen-Prognose: Wie entwickeln sich die Bauzinsen aktuell?
• Vor allem angesichts steigender Zinsen birgt das Forward-Darlehen ein hohes Sparpotenzial.
• Euer Erstkredit geht nahtlos ins Forward-Darlehen über.

Nachteile:

• Mit einem Forward-Darlehen verpflichtet ihr euch, ein Darlehen zu den vereinbarten Konditionen abzunehmen.
• Ihr seid unflexibel und könnt nicht mehr auf Zinsänderungen reagieren.
• Es gibt keine Möglichkeit für Nachverhandlungen, etwa, wenn die Zinsen wieder fallen.
• Je länger die Forward-Periode, desto höher ist in der Regel der Zinsaufschlag.

Voraussetzungen:

Schließt ihr ein Forward-Darlehen bei eurer Hausbank ab, müsst ihr nichts weiter beachten. Wollt ihr eure Restschulden umfinanzieren, müsst ihr der neuen Bank eure Bonität nachweisen.

Welche Fristen gelten für die Anschlussfinanzierung?

Gut fünf Jahre, spätestens aber rund 18 Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist solltet ihr euch mit der Anschlussfinanzierung eures Hauskredits befassen.

Details zu dem Thema findet ihr hier: Anschlussfinanzierung: Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Beachtet folgende Fristen für die verschiedenen Formen der Anschlussfinanzierung:

• Forward-Darlehen: Frühestens 60 Monate und spätestens zwölf Monate bevor euer Immobiliendarlehen ausläuft, könnt ihr ein Forward-Darlehen abschließen.
• Prolongation: Ein Prolongationsangebot wiederum könnt ihr frühestens ein Jahr vor Ablauf des Baukredits anfordern. Maximal drei Monate vor Laufzeitende bekommt ihr in der Regel eine Erinnerung eurer Hausbank. Wer auf einen günstigeren Sollzins spekuliert, kann diese Zeitspanne ausreizen.
• Umschuldung: Wenn ihr euren Kredit umschulden wollt, müsst ihr eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einberechnen. Bedenkt dabei, dass ihr erst nach zehn Jahren ab Vertragsschluss ein Sonderkündigungsrecht habt. Wollt ihr früher umfinanzieren, müsst ihr eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Lest hier, wie ihr die 10-Jahres-Frist unter Umständen umgehen könnt: Baufinanzierung nach 10 Jahren kündigen: Alles zum Sonderkündigungsrecht.

Anschlussfinanzierung: Was muss ich wann machen?

Eine Anschlussfinanzierung solltet ihr nicht übers Knie brechen. Nehmt euch Zeit und beginnt vor allem frühzeitig, euch damit zu beschäftigen. So geht ihr am besten vor:

Behaltet die Zinsentwicklung im Auge

Beginnt rund fünf Jahre vor Ablauf eurer Sollzinsbindung, die Entwicklung der Bauzinsen im Auge zu behalten. Sind die Zinsen gerade sehr günstig, könnte ein Forward-Darlehen der richtige Schachzug sein. Mehr dazu erfahrt ihr in Wie kann ich mir günstige Bauzinsen sichern?

Vergleichsangebote für die Anschlussfinanzierung einholen

Spätestens zwölf bis sechs Monate bevor eure laufende Baufinanzierung endet, solltet ihr Vergleichsangebote für eine zweite Finanzierungsrunde einholen. Informiert euch sowohl bei eurer Hausbank als auch bei anderen Instituten. Tipp: Ein Kreditfinder kann euch dabei unterstützen, den günstigsten Zins zu finden.

Alten Kredit kündigen

Wollt ihr euren Kredit umschulden, müsst ihr den Vertrag mit eurer Hausbank mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Nach zehn Jahren Laufzeit habt ihr per Gesetz ein Sonderkündigungsrecht, auch wenn das Darlehen noch auf weitere fünf Jahre festgeschrieben ist.

Folgekredit für die Anschlussfinanzierung abschließen

Wenn ihr euch für eine Prolongation entscheidet, müsst ihr den Folgekredit spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung abschließen. Wollt ihr umfinanzieren, könnt ihr nach ordnungsgemäßer Kündigung einen neuen Vertrag mit einer neuen Bank eingehen. Diese kümmert sich dann um die nächsten Schritte.

Was muss ich bei der Anschlussfinanzierung beachten?

Ihr solltet nicht nur das aktuelle Zinsniveau im Auge behalten, um euch eine gute Anschlussfinanzierung zu sichern. Es gibt noch mehr, worum ihr euch im Vorfeld kümmern solltet. Die Stiftung Warentest empfiehlt:

• Rahmenbedingungen abklären: Länge von Laufzeit und Zinsbindung? Maximale Monatsrate? Wie hoch soll die Kreditsumme sein, die ihr aufnehmen wollt?
• Geld auf der hohen Kante? Wer Erspartes hat, kann es bei einer Umschuldung nutzen, um vom alten Kredit am Ende der Vertragslaufzeit so viel wie möglich zu tilgen. Dadurch sinkt die neue Kreditsumme und somit auch die zu zahlenden Zinsen. Habt ihr das Ersparte angelegt, informiert euch über eventuelle Kündigungsfristen, damit ihr rechtzeitig über das Geld verfügen könnt.
• Angebote von unterschiedlichen Banken einholen und vergleichen: Es ist natürlich bequemer, einfach bei der gleichen Bank zu bleiben. Doch es kann sich durchaus lohnen, Angebote von anderen Banken einzuholen und diese miteinander zu vergleichen. Die Konditionen hängen aber auch von Darlehenshöhe, Immobilienwert und eurer Bonität ab. Zur ersten Orientierung könnt ihr auch den Topzins-Rechner von Wohnglück verwenden. Der funktioniert auch bei einer Anschlussfinanzierung.
• Bank wechseln oder nachverhandeln? Eine andere Bank hat bei gleicher Zinsbindung einen niedrigeren Zinssatz? Dann kann es sich lohnen, zu wechseln, auch wenn ihr bei der Umschuldung mit ein paar hundert Euro Nebenkosten rechnen müsst. Doch ihr solltet auch mit eurer eigenen Bank in die Nachverhandlung gehen. Meistens gibt es hier deutlich mehr Spielraum als im ersten Angebot unterbreitet. Bei einem Volltilgerdarlehen mit gleicher Laufzeit erkennt ihr das günstigste Angebot an der niedrigsten Monatsrate.

Anschlussfinanzierung abgelehnt – und jetzt?

Es kann vorkommen, dass eure Anschlussfinanzierung abgelehnt wird. Mögliche Gründe dafür sind eine eingeschränkte Kreditwürdigkeit, etwa weil ihr selbstständig seid. Auch eine zu hohe monatliche Belastung oder ein negativer SCHUFA-Eintrag können Schuld sein. Für diesen Fall habt ihr mehrere Möglichkeiten:

• Die Kriterien für die Kreditvergabe können von Bank zu Bank anders sein. Es kann sich also bereits auszahlen, euren Antrag einfach bei einem anderen Kreditinstitut einzureichen.
• Auch das Herabsetzen der Kreditsumme oder die Verlängerung der Laufzeit können Abhilfe schaffen. Somit sinkt nämlich die monatliche finanzielle Belastung.
• Noch eine Möglichkeit ist, einen Bürgen einzusetzen, auf den die Bank im Zweifelsfall zurückgreifen kann. Lest auch: Baufinanzierung absichern: Sinnvoll oder überflüssig?
• Behaltet außerdem stets eure Kreditwürdigkeit im Blick. Alles, was diese gefährden könnte, ist zu vermeiden, etwa mehrere parallel laufende Konten.

Kein Eigenkapital? Mit einer Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung kommt ihr trotzdem an einen Kredit.