Frau und Mann sitzen im Wohnzimmer und unterhalten sich über Baufinanzierung.
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Bauen | Ratgeber

Zinsen und Tilgung: Was ihr bei der Baufinanzierung beachten solltet

Redaktion

Level: Für Anfänger

Immobilienkredite sind derzeit günstig. Dennoch sollte jede/r wissen, wie Zinsen, Tilgung & die Laufzeit der Baufinanzierung zusammenhängen. Wir klären auf.

Beim Thema Zinsen, Tilgung und Baufinanzierung hat sich in den vergangenen Jahrzehnten viel geändert. Zu Beginn der 1980er-Jahre war Baugeld richtig teuer. Damals lagen die Zinsen für Baufinanzierungen bei 11,5 Prozent. Wer damals einen Immobilienkredit über 100.000 D-Mark aufnahm, zahlte dafür pro Monat knapp 1.000 D-Mark Zinsen.

Inzwischen kostet es fast nichts mehr, sich Baugeld zu leihen. Die Zinsen für eine Immobilien­finanzierung liegen zum Teil bei unter 1,5 Prozent. Wer sich also jetzt von der Bank 100.000 Euro für eine Immobilie leiht, zahlt dafür im Monat vielleicht gerade mal 125 Euro Zinsen.

Was sind Zinsen?

Zinsen sind die Gebühr, die man den Geldinstituten für das Leihen von Geld zahlt. Sie richten sich nach den Leitzinsen der Bundesbank und der Europäischen Zentralbank.

Der Leitzins ist der Zinssatz, zu dem sich Banken wiederum von der Europäischen Zentralbank Geld leihen. Er liegt in der Regel ein bis eineinhalb Prozent unter dem Prozentsatz, zu dem sich dann die Kunden das Geld von den Banken leihen können.

Die Höhe des Zinssatzes

Wie viele Zinsen der Kunde bei der Baufinanzierung nun genau zahlt, hängt von drei verschiedenen Kriterien ab:

1. Bonität

Ist die Bonität des Kunden gut, zahlt er in der Regel weniger Zinsen. Ein fest angestellter Manager mit 50 Prozent Eigenkapital bekommt bessere Konditionen als ein freier Musiker ohne geregeltes Einkommen mit nur zehn Prozent Eigenkapital.

Die Banken haben eine ganze Liste von Plus- und Minuspunkten, nach denen sie die Bonität eines Kunden beurteilen.

2. Bauprojekt

Die Bank geht immer vom schlimmsten Fall aus. Das heißt, dass der Kunde irgendwann seine Monatsraten nicht mehr zahlen kann und die Immobilie nach einigem Hin und Her im Besitz der Bank landet. Je kleiner das mögliche Verlustrisiko, desto besser wird die Immobilie von der Bank beurteilt.

3. Laufzeit

Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz. Wenn ihr zum Beispiel für 100.000 Euro einen Vertrag über fünf Jahre vereinbart, zahlt ihr bei guter Bonität vielleicht nur ein Prozent Zinsen.

Wenn ihr den Vertrag allerdings über 20 Jahre abschließt, wären wahrscheinlich zwei Prozent Zinsen ein gutes Angebot.

Was bedeutet Tilgung?

Neben den Zinsen gibt es auch noch die Tilgung. Sie bezeichnet die Summe der Schulden, die ihr an die Bank zurückzahlt. Auch hier gibt es einige wissenswerte Eigenarten.

Man vereinbart im Darlehensvertrag einen bestimmten "anfänglichen Tilgungssatz". Früher – in Zeiten höherer Zinsen – betrug dieser Tilgungssatz in der Regel ein Prozent, heute liegt er bei zwei bis drei Prozent.

Wenn ihr einen Tilgungssatz von einem Prozent vereinbart, könntet ihr schnell denken: "Ich zahle jedes Jahr ein Prozent der geliehenen Summe zurück." Dem ist aber zum Glück nicht so. Denn dann würde es 100 Jahre dauern, bis der Immobilienkredit getilgt wäre. Und hier kommt es zum Zusammenspiel von Zinsen und Tilgung.

Pflanzentriebe auf kleinen Geldhaufen
Zartes Pflänzchen: In kleinen Schritten wird über die Tilgung die Kreditschuld abbezahlt. © Getty Images/iStockphoto

Rechenbeispiel: Anteil der Tilgung wächst

Nehmen wir an, ihr wollt euch 100.000 Euro leihen. Um es einfach zu rechnen, gehen wir von fünf Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung aus. Macht zusammen sechs Prozent, also 6.000 Euro im Jahr, oder 500 Euro Monatsrate.

Im ersten Monat der Darlehenslaufzeit teilen sich die 500 Euro Monatsrate wie folgt auf: 83,33 Euro Tilgung (1.000 Euro geteilt durch zwölf Monate) und 416,67 Euro Zinsen (100.000 Euro mal fünf Prozent, geteilt durch zwölf Monate).

Im nächsten Monat beträgt die Gesamtschuld nicht mehr 100.000 Euro, sondern nur noch 99.916,66 Euro. 83,33 Euro wurden ja schon getilgt. Die 500 Euro im nächsten Monat verteilen sich also wie folgt: 416,32 Euro Zinsen, bleiben 83,68 Euro für die Tilgung.

Und so geht es weiter. Erst in winzigen, dann in größeren Schritten. Monat für Monat, Jahr für Jahr. Der Anteil der Tilgung wird immer größer, der Anteil der Zinsen immer kleiner.

Wie Tilgung, Zinssatz und Laufzeit zusammenhängen

Bei diesem Beispiel mit fünf Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung wäre der Baukredit nach 36 Jahren abbezahlt. Hätte man einen Tilgungssatz von zwei Prozent vereinbart, wäre das Darlehen bereits nach etwas mehr als 25 Jahren abbezahlt, und bei drei Prozent Tilgungssatz wäre die volle Schuldenlast bereits nach 19 Jahren und neun Monaten abgetragen.

1% Tilgung

  • Zinsniveau (Sollzins)
  • Gesamtlaufzeit des Darlehens
  • Monatsrate in Euro
  • 8,0
  • 27 Jahre 8 Monate
  • 1.500,00
  • 7,0
  • 29 Jahre 11 Monate
  • 1.333,33
  • 6,0
  • 32 Jahre 8 Monate
  • 1.116,67
  • 5,0
  • 36 Jahre
  • 1.000,00
  • 4,0
  • 40 Jahre 5 Monate
  • 833,33
  • 3,0
  • 46 Jahre 5 Monate
  • 666,67
  • 2,0
  • 55 Jahre 1 Monate
  • 500,00
  • 1,0
  • 69 Jahre 6 Monate
  • 333,33

2% Tilgung

  • Zinsniveau (Sollzins)
  • Gesamtlaufzeit des Darlehens
  • Monatsrate in Euro
  • 8,0
  • 20 Jahre 4 Monate
  • 1.666,67
  • 7,0
  • 21 Jahre 8 Monate
  • 1.500,00
  • 6,0
  • 23 Jahre 3 Monate
  • 1.333,33
  • 5,0
  • 25 Jahre 3 Monate
  • 1.116,67
  • 4,0
  • 27 Jahre 8 Monate
  • 1.000,00
  • 3,0
  • 30 Jahre 8 Monate
  • 833,33
  • 2,0
  • 34 Jahre 10 Monate
  • 666,67
  • 1,0
  • 40 Jahre 8 Monate
  • 500,00

3% Tilgung

  • Zinsniveau (Sollzins)
  • Gesamtlaufzeit des Darlehens
  • Monatsrate in Euro
  • 8,0
  • 16 Jahre 5 Monate
  • 1.833,33
  • 7,0
  • 17 Jahre 4 Monate
  • 1.666,67
  • 6,0
  • 18 Jahre 6 Monate
  • 1.500,00
  • 5,0
  • 19 Jahre 9 Monate
  • 1.333,33
  • 4,0
  • 21 Jahre 4 Monate
  • 1.166,67
  • 3,0
  • 23 Jahre 3 Monate
  • 1.000,00
  • 2,0
  • 25 Jahre 8 Monate
  • 833,33
  • 1,0
  • 28 Jahre 11 Monate
  • 666,67

Also: Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist der Kredit abgezahlt. Das ist alles keine Hexerei, sondern relativ einfache Mathematik.

Wer sich diese Zahlen und Zusammenhänge vor Augen führt, versteht auch folgende Regel: Je höher der Zinssatz, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Nicht nur der Tilgungssatz beeinflusst also die Dauer des Darlehens, sondern auch der Zinssatz.

Beispiel: Wieder gehen wir davon aus, dass ihr euch 100.000 Euro leihen wollt, diesmal mit zwei Prozent Zinsen und einem Prozent anfänglicher Tilgung. Die Monatsrate würde zwar nur 250 Euro betragen; in dieser Konstellation würde es allerdings über 55 Jahre dauern, bis der Kredit abbezahlt wäre.

Modellhaus steht auf einem Blatt mit Kurvenlinien
Wann ist der Hauskredit abbezahlt? Schon wenige Prozentpunkte können zeitlich einen großen Unterschied machen. © Getty Images/iStockphoto

Achtung: Zinssituation kann sich ändern

Die Zinsen sind derzeit auf einem historischen Tief. Es sieht auch nicht danach aus, als ob sie in absehbarer Zeit wieder nennenswert steigen würden. So billig wie jetzt war Baugeld noch nie. Allerdings solltet ihr euch davon nicht hinreißen lassen, bei der Baufinanzierung hemmungslos zu werden. Das werden die immer noch sehr restriktiv agierenden Banken auch nicht zulassen.

Auch wenn es derzeit schwer vorstellbar ist, in zehn oder 20 Jahren kann die Zinssituation schon völlig anders aussehen. Niemand kann vorhersagen, wie sich zum Beispiel die Eurozone entwickeln wird. Und dann kann es unter Umständen ein böses Erwachen geben.

Stellt euch vor, euer jetzt so günstiger Immobilienkredit läuft in 15 Jahren aus, ihr habt bis dahin nur das Minimum getilgt, und die Zinsen stehen bei zehn Prozent. Die neue Belastung werdet ihr kaum oder nur sehr schwer bewältigen können. Im schlimmsten Fall müsst ihr euer Haus dann verkaufen. Leider unter Wert, weil es sich dann aufgrund der hohen Zinsen niemand leisten kann.

Tipp zur Baufinanzierung

Ihr seid jetzt gut beraten, wenn ihr für die Baufinanzierung mit der Bank möglichst langfristige Verträge mit einer möglichst hohen Tilgung und, wenn irgend möglich, auch noch freiwilligen Sondertilgungen vereinbart. Dann seid ihr langfristig auf der sicheren Seite und habt eure laufenden Kosten und Belastungen stets und verlässlich unter Kontrolle.

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