Tilgung: Wie hoch sollte die Tilgungsrate bei der Baufinanzierung sein?

Das kannst du tun

• Vergleiche verschiedene Angebote und Tilgungsszenarien kostenlos mit unserem Baufinanzierungsfinder, um die beste Finanzierung zu finden.
• Wähle eine hohe Tilgung, wenn du den Kredit schneller zurückzahlen möchtest und dir höhere monatliche Raten leisten kannst.
• Entscheide dich für mindestens 2 Prozent Tilgung in Niedrigzinsphasen, um Zinsen zu sparen und die Kreditlaufzeit zu verkürzen.
• Nutze Sondertilgungen, um deine Restschuld zusätzlich zu reduzieren, wenn dir unerwartet Geld zur Verfügung steht.
• Prüfe, ob du einen Tilgungswechsel während der Laufzeit vornehmen kannst, falls sich deine finanzielle Situation ändert.

Einfach erklärt: Tilgung, Tilgungsrate, Tilgungssatz, anfängliche Tilgung

Wenn du dich mit Baufinanzierung beschäftigst, kommst du um den Begriff Tilgung nicht herum. Aber was bedeutet das eigentlich genau? Und was hat es mit der Tilgungsrate, dem Tilgungssatz und anfänglichen Tilgung auf sich? Wir erkären die wichtigsten Begriffe. 

Was bedeutet Tilgung?

Die Rückzahlung eines Darlehens zur Verringerung der Restschuld nennt man Tilgung. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie du deine Baufinanzierung tilgen kannst:

1. Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form bei Baufinanzierungen. Hier bleibt die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit gleich. Am Anfang zahlst du mehr Zinsen, während der Tilgungsanteil geringer ist. Aber je länger der Kredit läuft, desto höher wird die Tilgungsrate, da der zu verzinsende Restbetrag kleiner wird.

2. Ratentilgung

Bei der Ratentilgung zahlst du jeden Monat einen festen Betrag zur Tilgung deines Kredits. Zusätzlich kommen die Zinsen hinzu, die jedoch monatlich sinken, weil deine Restschuld mit jeder Zahlung kleiner wird. Deine monatliche Belastung wird also von Monat zu Monat geringer.

3. Endfällige Tilgung

Beim endfälligen Darlehen zahlst du während der Laufzeit nur die Zinsen und tilgst den gesamten Kreditbetrag erst am Ende der Laufzeit auf einen Schlag. Diese Art der Tilgung ist bei Baufinanzierungen eher unüblich.

Was ist eine Tilgungsrate?

Die Tilgungsrate gibt an, wie viel von deinem Kreditbetrag du monatlich oder jährlich in Euro zurückzahlst, um das Darlehen abzubauen. Je mehr du tilgst, desto kleiner wird die verbleibende Kreditsumme. Dadurch sinkt die Zinsbelastung, da die Zinsen nur auf die Restschuld berechnet werden.

Was bedeutet Tilgungssatz?

Der Tilgungssatz gibt an, wie hoch der prozentuale Anteil deiner Kreditsumme ist, den du tilgen möchtest. Liegt er beispielsweise bei 3 Prozent ergibt sich bei einer Kredithöhe von 400.000 Euro eine Tilgung von jährlich 12.000 Euro. Der Tilgungssatz beeinflusst also direkt, wie hoch deine monatliche Tilgungsrate ist und wie lange du für die Rückzahlung des Kredits benötigst. 

Wichtig: Ein höherer Tilgungssatz bedeutet zwar eine höhere monatliche Belastung, aber du sparst dadurch Zinsen und bist schneller schuldenfrei

Was ist die anfängliche Tilgung?

Die anfängliche Tilgung gibt an, mit welchem Prozentsatz deiner Darlehenssumme du zu Beginn des Kredits startest. Es wird von einer anfänglichen Tilgung gesprochen, weil sich beim klassischen Annuitätendarlehen der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit verändert. Anfangs legst du einen bestimmten Prozentsatz fest, der jedoch nur für die erste Rate in dieser Höhe bleibt. Hast du beispielsweise einen Kredit über 100.000 Euro aufgenommen, zahlst du bei einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent im ersten Jahr 1.000 Euro zur Tilgung zurück. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt automatisch.

Je höher du den anfänglichen Tilgungssatz wählst, desto schneller zahlst du den Kredit zurück. Die anfängliche Tilgung ist also ein wichtiger Hebel, um die Laufzeit deines Kredits zu steuern. 

Was ist der Unterschied zwischen Zins und Tilgung beim Kredit?

Kurz gesagt: Die Zinsen sind der Preis, den du für das geliehene Geld zahlst, während die Tilgung deine eigentliche Rückzahlung des Darlehens ist. Das richtige Zusammenspiel von Zins und Tilgung bestimmt deine monatliche Rate und hat einen großen Einfluss darauf, wie lange du an deinem Kredit abzahlst und wie teuer er am Ende wirklich wird.

Zinsen und Tilgung bei der Baufinanzierung

Die Zinsen sind im Grunde die "Miete" für das geliehene Geld. Die Bank gibt dir eine Summe für dein Bauvorhaben und als Gegenleistung zahlst du Zinsen dafür, dass du den Betrag nutzen darfst. Der Zinssatz wird in Prozent angegeben und richtet sich vor allem nach der Höhe deines Kredits, deiner Bonität, dem Wert des Bauprojekts oder Objekts, der Laufzeit und den aktuellen Marktbedingungen. Wie hoch die Bauzinsen aktuell sind, kannst du in unserem Newsticker nachlesen.

Die Tilgung hingegen ist der Teil der monatlichen Rate, mit dem du den Kredit tatsächlich zurückzahlst. Während die Zinsen lediglich dafür da sind, dass die Bank am Kredit verdient, sorgt die Tilgungsrate dafür, dass deine Schulden Stück für Stück kleiner werden.

Zusammenspiel von Zins und Tilgung beim Baukredit

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen, das die gängigste Form der Baufinanzierung ist, bleibt deine monatliche Rate über die gesamte Laufzeit gleich. Das bedeutet, dass sich das Verhältnis von Zins und Tilgung innerhalb dieser Rate mit der Zeit verschiebt. Zu Beginn zahlst du einen größeren Anteil Zinsen und nur einen kleineren Anteil Tilgung. Mit der Zeit, wenn die Restschuld sinkt, werden die Zinszahlungen geringer und der Tilgungsanteil steigt. Das liegt daran, dass die Zinsen immer auf die Restschuld berechnet werden – je weniger Schulden, desto weniger Zinsen.

Faustregel: Je niedriger der Zins, desto höher die Tilgung

Eine wichtige Regel bei der Baufinanzierung lautet: Je niedriger der Zins, desto höher sollte deine Tilgung sein. Warum? Weil du sonst lange Zeit hauptsächlich Zinsen zahlst und deine Schulden nur langsam abbauen kannst. Wenn die Zinsen niedrig sind, lohnt es sich, die anfängliche Tilgung auf mindestens 2 Prozent oder sogar 3 Prozent festzulegen. So zahlst du deinen Kredit schneller zurück und sparst auf lange Sicht Zinsen. Durch eine höhere Tilgung verkürzt du die Laufzeit deines Darlehens, zahlst insgesamt weniger Zinsen und bist schneller schuldenfrei. Gerade in Zeiten niedriger Bauzinsen ist das eine clevere Strategie, um langfristig Geld zu sparen.

Wie hoch sollte der Tilgungssatz bei der Baufinanzierung sein?

Der Tilgungssatz bestimmt, wie schnell du deinen Kredit abzahlst, wie hoch deine monatlichen Raten sind und wie viele Zinsen du über die gesamte Laufzeit des Darlehens zahlen musst. Doch welche Tilgungshöhe ist ideal? Hier gibt es einige Faustregeln, die dir helfen können, die richtige Entscheidung zu treffen.

Der Standard: 1 % Tilgung – reicht das noch?

Früher war es üblich, einen Tilgungssatz von 1 Prozent zu wählen. Das mag auf den ersten Blick attraktiv erscheinen, da die monatlichen Raten bei einem niedrigen Tilgungssatz vergleichsweise gering ausfallen. Aber Vorsicht: Mit nur 1 Prozent Tilgung zahlst du deinen Kredit sehr langsam ab. In Zeiten niedriger Zinsen ist das keine empfehlenswerte Strategie, denn bei geringen Zinszahlungen baut sich die Restschuld nur schleppend ab, und du bleibst viele Jahre – oder sogar Jahrzehnte – an deinen Kredit gebunden.

Ein Beispiel: Bei einem Kredit über 300.000 Euro mit einem Zinssatz von 2 Prozent und einem Tilgungssatz von 1 Prozent würdest du rund 33 Jahre brauchen, um den Kredit vollständig zurückzuzahlen. Das ist eine lange Zeit, in der du hohe Zinskosten tragen musst.

Empfehlung: Mindestens 2 % bis 3 % Tilgung

In Zeiten moderater bis niedriger Zinsen wird allgemein empfohlen, den Tilgungssatz höher anzusetzen. Ein Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent gilt inzwischen als neuer Standard. Warum? Mit einer höheren Tilgung zahlst du deine Schulden deutlich schneller ab und sparst über die Jahre eine Menge Zinsen.

Wenn du beispielsweise bei demselben Kredit von 300.000 Euro einen Tilgungssatz von 2 Prozent wählst, beträgt die Rückzahlungszeit nur noch etwa 24 Jahre. Bei einem Tilgungssatz von 3 Prozent bist du sogar in etwa 19 Jahren schuldenfrei.

Also nochmal: Je niedriger der Zinssatz, desto höher sollte der Tilgungssatz sein. Niedrige Zinsen reduzieren deine monatlichen Zinskosten und du kannst mehr in die Tilgung investieren, ohne dass die monatliche Rate explodiert. Dadurch wirst du schneller schuldenfrei, und die Gesamtbelastung durch die Zinszahlungen sinkt.

Hohe oder niedrige Tilgungsrate? Vor- und Nachteile

Die Wahl zwischen einer hohen oder niedrigen Tilgungsrate ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei der Baufinanzierung. Sie beeinflusst nicht nur die Höhe deiner monatlichen Rate, sondern auch, wie schnell du schuldenfrei bist und wie viel Zinsen du insgesamt zahlst. Um die Auswirkungen dieser Entscheidung greifbar zu machen, schauen wir uns den Unterschied zwischen niedriger und hoher Tilgungsrate anhand einer Beispielrechnung an.

Tabelle: Niedrige vs. hohe Tilgungsrate

Wir gehen von einem Objektwert von 350.000 Euro aus, bei dem ein Darlehensbetrag von 200.000 Euro aufgenommen wird. Für die Berechnungen haben wir eine Zinsbindung von 15 Jahren und einen festen Sollzins von 3,13 Prozent pro Jahr angenommen. Diese Werte dienen als Beispiel, um die Unterschiede zwischen einer niedrigen und einer hohen Tilgungsrate besser nachvollziehen zu können.

Wie du siehst, zahlst du dein Darlehen mit einer niedrigen Tilgung von 1 Prozent über 45 Jahre ab und hast eine hohe Restschuld von über 162.000 Euro nach 15 Jahren. Eine höhere Tilgung von 3 Prozent reduziert nicht nur die Gesamtlaufzeit auf knapp 23 Jahre, sondern auch die Restschuld erheblich auf etwa 88.000 Euro. Zudem sparst du bei einer höheren Tilgung deutlich an Zinskosten.

Vor- und Nachteile einer hohen Tilgungsrate

Nachfolgend die wichtigsten Vor- und Nachteile einer hohen Tilgungsrate:

Vor- und Nachteile einer niedrigen Tilgungsrate

Hier die Vor- und Nachteile einer niedrigen Tilgungsrate: 

Fazit: Die Entscheidung zwischen einer hohen oder niedrigen Tilgungsrate hängt von deiner finanziellen Situation und dem Zinsniveau ab. Eine hohe Tilgung ist ideal, wenn du dir eine höhere monatliche Rate leisten kannst und von den niedrigen Zinsen profitieren möchtest. Eine niedrige Tilgung bietet dir hingegen mehr Flexibilität und geringere monatliche Kosten, verlängert aber die Rückzahlungsdauer und erhöht die Zinskosten.

Hohe Tilgung oder lieber Sondertilgungen?

Die Frage, ob du dich für eine hohe Tilgung oder für Sondertilgungen entscheiden solltest, ist ein wichtiger Punkt bei der Planung deiner Baufinanzierung. Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile, und welche Wahl die richtige für dich ist, hängt von deiner individuellen finanziellen Situation und deinen langfristigen Zielen ab. 

Hohe Tilgung: schnelles Abbezahlen mit fester monatlicher Rate

Wenn du dich für eine hohe Tilgung entscheidest, setzt du von Anfang an eine größere monatliche Rate an. Das hat den Vorteil, dass du deinen Kredit schneller zurückzahlst, da ein größerer Teil der Rate zur Tilgung verwendet wird und die Restschuld schneller sinkt. Besonders in Niedrigzinsphasen ist dies ein großer Vorteil, da du weniger Zinsen über die gesamte Laufzeit des Kredits zahlst. Eine hohe Tilgung sorgt also für Planungssicherheit und einen schnellen Schuldenabbau.

Sie kann allerdings deine finanzielle Flexibilität einschränken, besonders bei unvorhergesehenen Ausgaben oder Einkommensschwankungen.

Sondertilgungen: mehr Flexibilität bei der Rückzahlung

Sondertilgungen bieten eine flexible Möglichkeit, deinen Kredit schneller zurückzuzahlen, ohne von Anfang an eine hohe monatliche Rate festlegen zu müssen. Viele Banken erlauben es, einmal pro Jahr oder sogar mehrfach im Jahr eine bestimmte Summe außerplanmäßig zurückzuzahlen. Dies ermöglicht es dir, dann mehr zu tilgen, wenn du es dir leisten kannst, zum Beispiel bei einer Gehaltserhöhung, einer Bonuszahlung oder einer Erbschaft.

Ohne regelmäßige Sondertilgungen bleibt die Rückzahlung allerdings langsamer und du zahlst insgesamt mehr Zinsen. Zudem setzen viele Banken eine jährliche Obergrenze für Sondertilgungen, was höhere Rückzahlungen einschränken kann.

Fazit: Wenn du dir höhere monatliche Raten leisten kannst und eine schnelle Rückzahlung anstrebst, ist die hohe Tilgung ideal. Solltest du hingegen finanzielle Flexibilität bevorzugen, sind Sondertilgungen eine sinnvolle Lösung. Das könnte der Fall sein, wenn du dir aktuell nur geringere Raten leisten kannst, aber mittelfristig mit mehr Budget rechnest – etwa durch Bonuszahlungen oder eine Erbschaft. Ideal ist unterm Strich eine Kombination aus einer moderaten Tilgung und der Möglichkeit zu Sondertilgungen.

Wie viel Tilgung kann ich mir leisten?

Die Höhe der Tilgung, die du dir leisten kannst, hängt maßgeblich von deinem monatlichen Budget ab und davon, wie viel du bereit bist, monatlich für deine Baufinanzierung auszugeben. Eine höhere Tilgungsrate bedeutet, dass du deinen Kredit schneller abzahlst, aber auch, dass deine monatliche Belastung entsprechend höher ausfällt. Daher ist es wichtig, den für dich passenden Tilgungssatz zu finden, der sowohl zu deinen finanziellen Möglichkeiten als auch zu deinen langfristigen Zielen passt.

Wie hoch sollte die Tilgung für dich sein?

Die optimale Höhe deiner Tilgung hängt von deiner persönlichen finanziellen Situation ab. Hier gilt es, eine Balance zu finden zwischen der Höhe der monatlichen Rate und der gewünschten Rückzahlungsdauer. Grundsätzlich kannst du dich an diesen zwei Szenarien orientieren:

1. Wenn du dir eine höhere monatliche Rate leisten kannst

Wenn dein Einkommen stabil ist und du dir eine höhere monatliche Rate ohne große finanzielle Belastung leisten kannst, solltest du unbedingt einen Tilgungssatz von 2 Prozent oder mehr wählen. Dies bringt dir eine deutlich kürzere Laufzeit deines Darlehens und spart dir auf lange Sicht viel Geld, da du weniger Zinsen zahlst. Mit einer höheren Tilgung senkst du deine Restschuld schneller, und die monatliche Belastung durch Zinsen wird stetig geringer.

Beispiel: Bei einem Darlehen von 200.000 Euro und einem Tilgungssatz von 3 Prozent zahlst du jährlich 6.000 Euro zur Tilgung. Dadurch bist du in etwa 20 Jahren schuldenfrei, statt vielleicht 30 Jahre oder länger zu zahlen.

2. Wenn dein Budget etwas enger ist

Solltest du eine etwas knappere Haushaltskasse haben, wähle zumindest eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent. Das ist in der Regel der Mindestwert, den du anstreben solltest, um eine zu lange Laufzeit zu vermeiden. Eine Tilgung von 1 Prozent mag zwar verlockend erscheinen, weil die monatlichen Raten dadurch niedriger sind, aber auf lange Sicht zahlst du dadurch deutlich mehr Zinsen und wirst viel länger an deinen Kredit gebunden sein.

Beispiel: Wenn du bei einem 200.000 Euro Kredit nur 1 Prozent tilgst, würdest du im ersten Jahr lediglich 2.000 Euro an Tilgung leisten. Das führt zu einer sehr langen Laufzeit und hohen Zinskosten, während 2 Prozent oder 3 Prozent Tilgung dich schneller ans Ziel bringen.

Was solltest du bei der Tilgungsrate beachten?

Bei der Wahl einer für deinen Einzelfall optimalen Tilgungsrate solltest du vor allem folgende Faktoren berücksichtigen:

• Finanzielle Sicherheit: Überlege dir, wie hoch deine monatliche Rate maximal sein darf, ohne dass du in finanziellen Stress gerätst. Plane immer einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein. Wie du dein monatliches Budget berechnen kannst, liest du hier: Wie viel Haus kann ich mir leisten?
• Langfristige Zinsersparnis: Ein höherer Tilgungssatz bedeutet, dass du weniger Zinsen über die Jahre zahlst. Je schneller du deinen Kredit zurückzahlst, desto weniger zahlst du insgesamt.
• Flexibilität bei der Tilgung: Einige Kreditverträge bieten die Möglichkeit, die Tilgung während der Laufzeit anzupassen. Das kann eine gute Option sein, wenn sich deine finanzielle Situation verbessert und du deine Tilgung später erhöhen möchtest, um schneller schuldenfrei zu werden.

Zinsen und Tilgung berechnen

Die Berechnung von Tilgung und Zinsen ist ein wichtiger Schritt, um die monatlichen oder jährlichen Raten deiner Baufinanzierung genau zu verstehen. Wenn du einen Kredit mit fester Laufzeit aufnimmst, kannst du mit ein paar einfachen Formeln die jährliche Tilgungsrate sowie die Zinslast berechnen. So geht's: 

1. Berechnung der Tilgung

Für einen Kredit mit einer festen Laufzeit lässt sich die jährliche Tilgung leicht ermitteln. Du teilst einfach die Kreditsumme durch die Anzahl der Jahre, über die du den Kredit zurückzahlen möchtest. Die Formel dafür lautet:

Jährliche Tilgung = Kreditsumme / Laufzeit

Rechenbeispiel: Angenommen, du nimmst einen Kredit über 100.000 Euro auf und möchtest diesen in 10 Jahren zurückzahlen. Dann berechnet sich die jährliche Tilgung wie folgt:
Jährliche Tilgung = 100.000 Euro / 10 Jahre = 10.000 Euro.

2. Berechnung der Zinsen

Um die jährliche Rate vollständig zu berechnen, musst du die Zinslast hinzufügen. Der Zins wird auf die Kreditsumme berechnet, und die Formel dafür lautet:

Jährliche Zinsen = (Kreditsumme x Zinssatz) / 100

Rechenbeispiel: Angenommen, der Zinssatz beträgt 2 Prozent, dann sind die Zinsen im ersten Jahr: Jährliche Zinsen = (100.000 Euro x 2 Prozent) / 100 = 2.000 Euro.

3. Berechnung der jährlichen Rate

Die Annuität, also die jährliche Rate, ergibt sich aus der Summe von Tilgung und Zinsen. Im ersten Jahr ist das einfach, da du die vollen Zinsen auf die ursprüngliche Kreditsumme zahlst. Die Formel für die Annuität im ersten Jahr lautet:

Annuität im ersten Jahr = Jährliche Tilgung + Jährliche Zinsen

Rechenbeispiel: Die jährliche Rate im ersten Jahr beträgt: Annuität = 10.000 Euro + 2.000 Euro = 12.000 Euro.

4. Berechnung der Restschuld

Um die Restschuld nach einem bestimmten Jahr zu ermitteln, wird es etwas komplexer, da die Zinslast von Jahr zu Jahr sinkt, während der Tilgungsanteil steigt. Die Restschuld für ein bestimmtes Jahr lässt sich jedoch mit folgender Formel berechnen:

Restschuld = Tilgungsrate x (Tilgungsdauer – Jahr der Berechnung)

Rechenbeispiel: Bleiben wir bei unserem Kredit von 100.000 Euro und einer Laufzeit von 10 Jahren. Die jährliche Tilgung beträgt 10.000 Euro. Möchtest du die Restschuld nach dem 3. Jahr wissen, sieht die Berechnung wie folgt aus: Restschuld = 10.000 Euro x (10 Jahre – 3 Jahre) = 10.000 Euro x 7 = 70.000 Euro. Nach drei Jahren beträgt deine Restschuld also noch 70.000 Euro, da du in den ersten drei Jahren bereits 30.000 Euro getilgt hast.

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Tilgungsplan erstellen – so geht's

Ein Tilgungsplan ist der Schlüssel zu einer gut geplanten Baufinanzierung. Er zeigt dir genau, wie viel du monatlich zahlen musst und wann du schuldenfrei bist. Wie du deinen individuellen Tilgungsplan erstellst und was du dabei beachten solltest, erfährst du in unserem ausführlichen Ratgeber. Schau dir hier an, wie du Schritt für Schritt vorgehst: Tilgungsplan erstellen – so geht's!

Fazit: Optimale Tilgungsrate – Balance zwischen schneller Rückzahlung und Flexibilität

Die Höhe der Tilgungsrate ist ein entscheidender Faktor bei der Baufinanzierung. Eine höhere Tilgung ermöglicht dir eine schnellere Rückzahlung und spart Zinskosten, erfordert aber auch eine höhere monatliche Belastung. Niedrigere Tilgungsraten bieten zwar mehr Flexibilität, verlängern jedoch die Laufzeit und erhöhen die Zinskosten.

Für einen Baukredit wird eine Tilgungsrate von mindestens 2 Prozent empfohlen. Wenn du es dir leisten kannst, ist eine höhere Tilgung von 3 Prozent oder mehr ideal, da sie eine schnellere Rückzahlung ermöglicht. Solltest du aktuell weniger zahlen können, aber mit zukünftigen Einnahmen rechnen, bieten Sondertilgungen eine flexible Option. Entscheidend ist, dass deine Tilgungsrate zu deinen finanziellen Möglichkeiten passt – eine individuelle Planung ist der Schlüssel.

Häufige Fragen zur Tilgung