Junges paar sitzt am Schreibtisch mit einem Taschenrechner.
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Annuitätendarlehen bei der Baufinanzierung: Vorteile, Nachteile & Rechner

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will, ist meist auf eine Baufinanzierung angewiesen. Es gibt unterschiedliche Darlehensarten: Das Annuitätendarlehen gilt als Standardlösung, um die Bau- oder Kaufkosten abzudecken. Erfahrt hier, was genau dahintersteckt und für wen sich diese Art Hypothekendarlehen eignet.

Als Bauherr oder Käufer einer Immobilie geht man mit einem Kredit von der Bank eine jahrzehntelange vertragliche Beziehung ein. Daher solltet ihr euch gut überlegen, welche Art Baufinanzierung für euch persönlich optimal ist. Eines der gängigsten Produkte ist das Annuitätendarlehen. Im Folgenden erklären wir das Für und Wider und zeigen einen beispielhaften Tilgungsplan.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Für die Finanzierung einer Immobilie sind die meisten Käufer oder Bauherren auf einen Kredit von der Bank angewiesen. Das Darlehen muss innerhalb eines vorab definierten Zeitraums zurückgezahlt werden – und zwar durch monatliche Raten. Ein anderes Wort für Rate ist "Annuität". Der Begriff leitet sich vom Lateinischen "annus" ab, was Jahr bedeutet.

Das Besondere am Annuitätendarlehen: Die Summe, die jährlich zurückzuzahlen ist, wird im Kreditvertrag fixiert und bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. In der Regel wird der Kredit dann durch monatliche Raten getilgt.

Wie funktioniert das Annuitätendarlehen?

Dabei setzt sich eine Annuität (oder Rate) aus zwei Anteilen zusammen:

  1. Zinsanteil: Der Zinssatz ist für die Laufzeit des Darlehens festgeschrieben (Sollzinsbindung) und bezieht sich immer auf den noch offenen Kreditbetrag. Der Zinsanteil nimmt während der Laufzeit kontinuierlich ab.
  2. Tilgungsanteil: Der Tilgungsanteil ist die Differenz von Annuität und Zinsanteil. Anders ausgedrückt: Der Tilgungsanteil bleibt übrig, wenn man den Zinsanteil von der vereinbarten Rate abzieht.

Durch die regelmäßige, gleich hohe Ratenzahlung beim Annuitätendarlehen verschiebt sich das Verhältnis zwischen Tilgungs- und Zinsanteil. Die Restschuld reduziert sich, so dass der Zinssatz sinkt und die Tilgung somit steigt. Mehr Infos dazu findet ihr auch in diesem Artikel: Wie funktionieren Zinsen und Tilgung bei der Baufinanzierung?

Grafik zu Zins und Tilgung

Annuitätendarlehen berechnen

Bei Abschluss eines Annuitätendarlehens setzt ihr gemeinsam mit der Bank einen Zins- und Tilgungsplan auf. Dabei gilt: Die Annuität richtet sich nach dem anfänglich vereinbarten Tilgungssatz. Je höher dieser ausfällt, desto schneller seid ihr schuldenfrei. Auch wird der Sollzins fixiert, welcher über die Laufzeit des Darlehens gleich hoch bleibt.

Ein Annuitätenrechner kann auch ganz genau aufschlüsseln, wie sich der Tilgungs- und Zinsanteil sowie eure Restschuld über die Jahre verändern. Die Tabelle zeigt ein Rechenbeispiel für ein Annuitätendarlehen mit folgenden Konditionen:

  • Darlehenshöhe: 100.000 Euro
  • Laufzeit: 10 Jahre
  • Sollzins: 1,5 Prozent
  • Tilgungsrate: 3,5 Prozent

Beispiel: Annuitätenrechner-Tabelle

  • Jahr
  • Annuität / Jährliche Rate
  • Zinsen
  • Tilgung
  • Restschuld
  • 1
  • 5.000 Euro
  • 1.476 Euro
  • 3.524 Euro
  • 96.476 Euro
  • 2
  • 5.000 Euro
  • 1.423 Euro
  • 3.577 Euro
  • 92.899 Euro
  • 3
  • 5.000 Euro
  • 1.369 Euro
  • 3.631 Euro
  • 89.268 Euro
  • 4
  • 5.000 Euro
  • 1.314 Euro
  • 3.686 Euro
  • 85.582 Euro
  • 5
  • 5.000 Euro
  • 1.258 Euro
  • 3.742 Euro
  • 81.840 Euro
  • 6
  • 5.000 Euro
  • 1.202 Euro
  • 3.798 Euro
  • 78.1042 Euro
  • 7
  • 5.000 Euro
  • 1.144 Euro
  • 3.856 Euro
  • 74.186 Euro
  • 8
  • 5.000 Euro
  • 1.086 Euro
  • 3.914 Euro
  • 70.272 Euro
  • 9
  • 5.000 Euro
  • 1.027 Euro
  • 3.973 Euro
  • 66.299 Euro
  • 10
  • 5.000 Euro
  • 967 Euro
  • 4.033 Euro
  • 62.266 Euro

Ihr seht, wie mit jeder Rate der Zinsanteil sinkt und ihr immer mehr tilgt. Am Ende der zehnjährigen Laufzeit ist in diesem Fall noch eine Restschuld von 62.266 Euro übrig.

Optionen für ein Annuitätendarlehen

Für ein Annuitätendarlehen gibt es verschiedene Zusatzoptionen, die für euch zum Vor- oder Nachteil sein können. Deshalb solltet ihr folgende Faktoren bei Abschluss der Baufinanzierung im Blick haben:

Darlehenshöhe

Wenn ihr eine Baufinanzierung abschließt, dann denkt daran: Ihr müsst in der Regel mehr finanzieren als "nur" die Kaufkosten für die Immobilien. Egal, ob ihr ein Haus oder eine Wohnung kauft, die Kaufnebenkosten schlagen in jedem Fall immer ordentlich zu Buche. Ein vernünftiger Finanzierungsplan berücksichtigt das und schließt die Nebenkosten als Kostenfaktor bei der Finanzierung mit ein.

Sondertilgungen

Sondertilgungen (oder Sonderrückzahlungen) geben euch die Möglichkeit, jährlich neben der Annuität einen prozentualen Anteil der Darlehenssumme extra zu tilgen. Euer Vorteil: Die Restschuld reduziert sich auf einen Schlag erheblich. Wichtig: Sondertilgungen müssen vertraglich vereinbart sein. Eine Sondertilgung ist eine gute Möglichkeit, den Darlehensverlauf direkt zu beeinflussen. Und die solltet ihr euch nicht nehmen lassen.

Denn das Schöne an der Sondertilgung ist: Ihr könnt sie in Anspruch nehmen, müsst es aber nicht. Wenn ihr zum Beispiel eine Steuerrückzahlung erhaltet, könnt ihr diese für die Sondertilgung nutzen. Dadurch beschleunigt ihr den Prozess, dass bei der Rate die Tilgung den Zinsanteil "überholt" – und seid schneller schuldenfrei.

Bereitstellungszinsen

Wenn die Bank das Darlehen bereithält, der Betrag aber noch nicht abgerufen wurde, fallen in der Regel Bereitstellungszinsen an. Die Vereinbarung einer bereitstellungsfreien Zeit kann besonders Bauherren entlasten, zum Beispiel wenn sich der Baubeginn verzögert.

KfW-Darlehen

Auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet bestimmte, an (meist energetische) Vorgaben gebundene Kredite für die Baufinanzierung an. Daher kann es sinnvoll sein, das Annuitätendarlehen mit einem KfW-Darlehen zu kombinieren. Erfahrt hier mehr über die Programme der Förderbank.

Vorfälligkeitsentschädigung/Vorfälligkeitsschutz

Müsst (oder könnt) ihr das Darlehen vorzeitig ablösen (zum Beispiel, weil ihr das Haus nach einem Jahr wieder verkauft), dann verlangt die Bank regulär eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen. Erst nach zehn Jahren räumt der Gesetzgeber ein Sonderkündigungsrecht ein (§ 489 BGB). Einige Banken gewähren gegen die Zahlung eines Zinsaufschlags einen Vorfälligkeitsschutz. In diesem Fall könnt ihr das Darlehen ohne weitere Zusatzkosten vorzeitig kündigen. Prüft allerdings genau, ob sich das für euch überhaupt lohnt.

Annuitätendarlehen: Vorteile und Nachteile

Ein Annuitätendarlehen ist nicht ohne Grund die Standardlösung unter den Baufinanzierungen. Ihr könnt von folgenden Vorteilen profitieren:

  • Planungssicherheit: Ein Zins- und Tilgungsplan macht die gesamte Finanzierung transparent und im wahrsten Sinne des Wortes berechenbar. Das funktioniert sogar bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital.
  • Konstante Raten und Sollzins: Ihr könnt euch auf eine konstante Ratenzahlung und die Sollzinsbindung verlassen. Die Zinszahlungen nehmen kontinuierlich ab, während die Tilgungssumme steigt.
  • Anschlussfinanzierung frühzeitig planbar: Die offene Kreditsumme nach Ablauf des Darlehens steht bereits zu Beginn fest. So könnt ihr euch rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Tipp: Extra Sicherheit gibt euch ein Volltilgerdarlehen, bei dem der Tilgungssatz zu Beginn so gewählt wird, dass am Schluss gar keine Restschuld offen bleibt.

Ein Annuitätendarlehen verschafft euch große Sicherheit. Das kann unter Umständen aber auch nachteilig sein. Dies sind die möglichen Einschränkungen:

  • Keine Vertragsveränderungen: Ein Annuitätendarlehen ist unflexibel. Zusatzoptionen wie Sondertilgungen müssen vertraglich vereinbart sein.
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Die Bank kann bei ungeplanten Rückzahlungen oder vorzeitiger Auflösung des Darlehens eine Entschädigungssumme fordern.
  • Zinsänderungsrisiko: Nach Ablauf der Sollzinsbindung habt ihr keine Sicherheit über die Zinshöhe. Eine Anschlussfinanzierung kann unter Umständen höher ausfallen.

Für wen eignet sich das Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist optimal für alle Bauherren oder Immobilienkäufer, denen Planungssicherheit wichtig ist. Ihr habt bereits zu Beginn einen genauen Überblick über die Entwicklung der Zins- und Tilgungsanteile sowie über die Restschuld und könnt euch rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern.

Tipp: Noch nie war die Finanzierung einer Immobilie so einfach – der clevere Kreditfinder von Wohnglück schlägt euch einen Top-Zins vor, der zu eurem Projekt passt. Und das in nur wenigen Klicks.

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