Wie kann ich eine Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

Eine Baufinanzierung läuft meist über 15 Jahre oder sogar länger. In dieser Zeit kann viel passieren: Eine Scheidung oder ein Jobwechsel stehen ins Haus und ihr müsst eure Immobilie verkaufen. Oder ihr erbt eine große Summe und wollt euren Kredit deshalb vorzeitig ablösen. Was viele Darlehensnehmer nicht bedenken: Einen laufenden Kredit zu kündigen, kann teuer werden. Denn die Bank darf in bestimmten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung einfordern. Erfahrt hier, was genau dahintersteckt, wie man die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen, den Kredit vorzeitig ablösen und kostenlos aus einer Baufinanzierung aussteigen kann.

Was bedeutet Vorfälligkeitsentschädigung?

Wollt ihr einen laufenden Kredit vorzeitig ablösen, entgeht der Bank eine hohe Summe Zinsen, die ihr vertraglich zugesichert habt. Für den Verlust fordert das Finanzinstitut ein Entgelt, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Es handelt sich dabei also um eine Ausgleichszahlung zugunsten der vertragstreuen Seite. Sie stellt sicher, dass die Bank durch die einseitige Kündigung vor Laufzeitende keinen wirtschaftlichen Nachteil hat.

Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig ist, schreibt der Gesetzgeber vor (BGB § 502):

"Der Darlehensgeber kann im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen, wenn der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet."

Die Vorfälligkeitsentschädigung greift grundsätzlich in folgenden Fällen:

• Der Kreditnehmer löst das Darlehen vorzeitig ab, also vor Ende der Vertragslaufzeit, und macht nicht vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch.
• Der Darlehensnehmer nimmt den Kredit gar nicht erst ab.

Kündigt die Bank ihrerseits den Kredit, weil der Klient seine Raten nicht mehr zahlt, darf sie keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. So hat es der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 19. Januar 2016 entschieden.

Wichtig zu wissen: Eine vorzeitige, außerordentliche Kündigung ist nur in bestimmten Fällen möglich. Etwa, wenn ihr die Immobilie verkaufen müsst. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ihr beruflich umzieht oder euch trennt. Zulässiger Grund für eine vorzeitige Kündigung ist auch, wenn ihr einen zusätzlichen Kredit aufnehmen müsst, diesen aber nicht bei eurer Hausbank bekommt. Lest hier mehr zum Thema Umschuldung beziehungsweise Umfinanzierung.

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn ihr als Kreditnehmer von eurem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht. Nach Ablauf von zehn Jahren habt ihr das Recht, euren Kredit kostenfrei abzulösen und mit einer 6-Monats-Frist ohne Entschädigung zu kündigen. In welchen Fällen ihr noch die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen könnt, lest ihr weiter unten im Artikel. 

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist maßgeblich von der Restlaufzeit sowie vom vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Zinsniveau abhängig. Wie genau die Ausstiegszahlung berechnet wird, ist nicht gesetzlich geregelt. Die Banken haben hier reichlich Spielraum, so dass eine Kündigung den Verbraucher oft teuer zu stehen kommt. Im Schnitt verlangen Finanzinstitute bis zu zehn Prozent der offenen Restschuld.

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen

Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung werden eine Reihe von Faktoren herangezogen, die da wären:

• Restschuld
• Restlaufzeit des Kredits
• Vereinbarter Zinssatz
• Aktuelles Zinsniveau
• Sondertilgungen
• Risikokostenersparnis
• Verwaltungskostenersparnis

Die Vorfälligkeitsentschädigung bezieht sich in erster Linie auf die Restschuld, die Restlaufzeit des Darlehens und den vereinbarten Zinssatz. Je höher die Schulden und je länger die verbleibende Laufzeit, desto höher fällt auch die Entschädigung aus.

Auch das aktuelle Zinsniveau ist relevant. Es hat Einfluss auf die Pfandbriefe, mit denen Finanzinstitute ihre Kredite refinanzieren. Je höher das aktuelle Zinsniveau im Vergleich zum vereinbarten Festzins, desto niedriger die Entschädigungssumme. Habt ihr eine Option auf jährliche Sondertilgungen, reduziert sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt die Bank auch die Ersparnis, die sie bei den Risiko- und Verwaltungskosten hat: Für den Fall, dass ihr ein Darlehen nicht komplett zurückzahlen könnt, erhebt die Bank bei der Kreditvergabe einen Risikoaufschlag auf den Zinssatz. Bei einer vorzeitigen Kündigung entfällt dieser. Gleiches gilt für die Verwaltungskosten.

Lest auch: Was kann ich tun, wenn ich mein Darlehen nicht bedienen kann?

Beispielrechnung Vorfälligkeitsentschädigung

In unserem vereinfachten Beispiel gehen wir davon aus, dass ihr euren Kredit vorzeitig nach sieben Jahren zum 1. Juni 2024 kündigen wollt. Laut Vertrag würde die Baufinanzierung noch bis 2027 laufen. Die Eckdaten:

• Restschuld: 200.000 Euro
• Restlaufzeit: drei Jahre
• Sollzinssatz: 2 Prozent

Daraus ergibt sich folgende Rechnung:

Die vorzeitige Kündigung des Kredits würde also rund 13.000 Euro kosten.

Tipp: Mit dem Vorfälligkeitsrechner von Stiftung Warentest könnt ihr kostenfrei ermitteln, wie viel eure Bank in etwa verlangen darf. Auch bei Verivox findet ihr einen solchen Rechner.

Wie kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

Ihr wollt aus eurer Baufinanzierung aussteigen, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen? In drei Fällen ist dies möglich. So könnt ihr die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen:

1. Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Mit dem Sonderkündigungsrecht können Kreditnehmern eine Baufinanzierung nach zehn Jahren kostenfrei ablösen, selbst wenn die Sollzinsbindung gemäß Vertragsvereinbarung noch weiterlaufen würde. Es gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. So schreibt es der Gesetzgeber vor (BGB § 489 Abs. 1).

Lest hier mehr zum Thema: Baufinanzierung nach 10 Jahren kündigen: Alles zum Sonderkündigungsrecht.

2. Vorfälligkeitsentschädigung umgehen durch Fehler im Vertragswerk

Banken sind seit März 2016 mit Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zu bestimmten Klauseln in ihren Verträgen verpflichtet. Dazu zählen Belehrungen über die Laufzeit, das Widerrufs- und Kündigungsrecht sowie über die genaue Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Sind diese Angaben unzureichend oder gar nicht enthalten, könnt ihr euren Kredit kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Es lohnt sich also, nach Fehlern im Vertragswerk zu suchen. Holt euch dafür im besten Fall professionelle Unterstützung von einem unabhängigen Experten.

3. Bausparvertrag und Baukredit mit variabler Verzinsung

Die Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich auch umgehen, wenn ihr einen Kredit ohne Festzins abgeschlossen habt. Diese Art der Baufinanzierung ist jederzeit kündbar, kommt in der Praxis allerdings eher selten vor.

Auch müsst ihr keine Ausgleichszahlung leisten, wenn ihr eure Immobilie mit einem Bausparvertrag finanziert und das Darlehen bereits erhalten habt. In diesem Fall könnt ihr den Kredit jederzeit ohne Zusatzkosten zurückzahlen.

Lest auch: Hausbau finanzieren ohne Eigenkapital – (wie) geht das?

Fazit: Kredit vorzeitig ablösen, ja oder nein?

Ob es sich in eurem speziellen Fall lohnt, den Kredit vorzeitig zu kündigen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Wenn ein Ausstieg aus der bestehenden Baufinanzierung für euch in Frage kommt, prüft im ersten Schritt oder lasst prüfen, ob ihr die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen könnt. Idealerweise wartet ihr die Zehn-Jahres-Frist ab und macht vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch.

Kommt ihr um eine Einmalzahlung an die Bank nicht herum, nutzt einen Online-Rechner, um zu checken, welche Summe in etwa anfallen wird. Könnt ihr damit leben, geht mit eurem Kreditinstitut in den Austausch und legt gegebenenfalls Einspruch ein, falls die Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch ausfällt.

FAQs Vorfälligkeitsentschädigung