Forward-Darlehen: Wann lohnt es sich?

Mit einem Forward-Darlehen sichern sich Bauherren und Immobilienkäufer schon vor Ablauf der Zinsbindung im Voraus einen günstigen Zinssatz für ihre Anschlussfinanzierung. Aber wann lohnt sich so ein Forward-Darlehen? Welche Vorteile aber auch Nachteile ein Forward-Darlehen hat und was es kostet, das erfahrt ihr in diesem Ratgeber. Außerdem: Tipps für die Anschlussfinanzierung und welche Kosten für euch entstehen, wenn ihr ein Forward-Darlehen frühzeitig kündigen wollt.

Forward-Darlehen: Was ist das?

Wenn ihr ein Haus gebaut oder eine Immobilie gekauft habt, dann habt ihr mit großer Wahrscheinlichkeit auch ein Darlehen bei eurer Bank aufgenommen, das ihr über viele Jahre in Raten zurückzahlen müsst. Für gewöhnlich habt ihr als Kreditnehmer gleichzeitig auch eine Sollzinsbindung für diesen Zeitraum mit eurer Bank vereinbart. Das ist der Zeitraum, in dem die Bank den Zinssatz nicht ändern darf.

Die Sollzinsbindung gibt Bauherren und Immobilienkäufern Planungssicherheit für die Zukunft und schützt sie gleichzeitig vor Schwankungen auf dem Finanzmarkt. Bevor die vereinbarte Sollzinsbindung ausläuft, solltet ihr euch aber rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Dabei könnte das Forward-Darlehen für euch interessant werden.

Denn die meisten Immobiliendarlehen werden mit einer Zinsbindungsfrist von 10 bis 15 Jahren vereinbart. Für gewöhnlich besteht noch eine Restschuld, die der Kreditnehmer weiter tilgen muss. Dann wird eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Die ist sachlich gesehen eine Fortsetzung der bisherigen Baufinanzierung.

Dabei unterscheidet man zwei Arten:

• Prolongation: Der Kunde erhält vor Ablauf der Sollzinsbindung ein Angebot zur Fortführung der bisherigen Baufinanzierung. Der Zinssatz wird entsprechend der Marktsituation neu kalkuliert.
• Umschuldung: Die bestehende Finanzierung wird durch eine neue Finanzierung abgelöst.

Der Begriff Anschlussfinanzierung und der Begriff Nachfinanzierung werden oft synonym verwendet. Warum das nicht ganz richtig ist, erfahrt ihr in unserem Ratgeber: Nachfinanzierung fürs Haus: Immobilien clever nachfinanzieren

Forward-Darlehen: Wann lohnt es sich?

Insbesondere wenn eine Anschlussfinanzierung in Form einer Umschuldung erfolgt, lohnt sich das Forward-Darlehen als Alternative zu konventionellen Krediten. Das "Voraus-Darlehen" könnt ihr schon bis zu fünf Jahre vor Ablauf der eigentlichen Zinsbindungsfrist eures noch laufenden Darlehens abschließen und euch so einen aktuell günstigen Zinssatz sichern. Dieser bleibt auch dann bestehen, wenn die Zinsen wieder steigen sollten. Das ist der entscheidende Vorteil eines Forward-Darlehens.

Obwohl der Zinssatz zu einem früheren Zeitpunkt bereits festgeschrieben wird, erfolgt die Auszahlung des Forward-Darlehens erst, wenn die bestehende Finanzierung ausläuft. Die Periode zwischen Festschreibung des zukünftigen Zinssatzes und der Auszahlung des Forward-Darlehens (Valutierung) wird als Forward-Periode bezeichnet. Je nachdem, wie lange im Voraus ihr das Forward-Darlehen vereinbart habt, beträgt diese Periode ein paar Monate bis maximal fünf Jahre.

Forward-Darlehen: Welche Vorteile hat es und für wen lohnt es sich?

Ein Forward-Darlehen hat einen großen Vorteil gegenüber anderen Anschlussfinanzierungen: Es gibt Kreditnehmern vor allem Planungssicherheit.

• Gesicherter niedriger Zinssatz: Beim Abschluss eines Forward-Darlehens sichert ihr euch die heutigen Konditionen. Steigende Zinsen stellen damit für euch kein Risiko dar.
• Früher Vertragsabschluss: Das Forward-Darlehen wird pünktlich zum Auslauf der Sollzinsbindung des alten Darlehens ausgezahlt und löst die auslaufende Finanzierung nahtlos ab.
• Sparpotenzial: Ein Forward-Darlehen bietet erhebliches Sparpotenzial, vor allem bei steigenden Zinsen.

Ein Forward-Darlehen lohnt sich für potentielle Kreditnehmer, deren aktueller Kredit zum Ende einer Niedrigzinsphase ausläuft, wenn die Bauzinsen wieder ansteigen.

Forward-Darlehen: Welche Nachteile und Risiken hat es?

Forward-Darlehen haben aber auch Risiken und Nachteile für Kreditnehmer:

• Verpflichtungen: Die Bank verpflichtet sich bei Abschluss des Forward-Darlehens dazu, den Zinssatz festzuschreiben. Im Gegenzug seid ihr verpflichtet, das Darlehen auch abzunehmen. Es besteht also eine Abnahmeverpflichtung.
• Verzicht auf Flexibilität: Als Kreditnehmer geht ihr einen verbindlichen Vertrag mit dem Kreditgeber ein, an den ihr auch dann gebunden seid, wenn die Zinssätze in Zukunft noch weiter sinken werden. Das Forward-Darlehen lässt sich nicht mehr auf den niedrigeren Zinssatz ändern. Ihr seid also dazu verpflichtet, den vereinbarten Zinssatz zu zahlen, Nachverhandlungen sind nicht möglich.
• Höhere Kosten: Je länger die Forward-Periode, desto höher der Zinsaufschlag. Mehr Infos dazu findet ihr im nächsten Abschnitt.

Forward-Darlehen: Was kostet es und wie hoch ist der Zinssatz?

Wie viel ein Forward-Darlehen kostet, ist von mehreren Faktoren abhängig:

• Darlehenszinsen: Wie hoch die (monatliche) Belastung für das Forward-Darlehen ist, ist abhängig vom Kreditgeber, bei dem ihr den Vertrag abschließt, und dem Zinssatz, den er euch anbietet.
• Zinsaufschlag: Banken lassen sich die gewährleistete Planungssicherheit natürlich vergüten und berechnen auf den festgelegten Zinssatz des Forward-Darlehens einen kleinen Zinsaufschlag. Man spricht dabei von einem Forward-Aufschlag. Damit schützen sich die Kreditgeber davor, dass sie bei zukünftig steigenden Zinsen Verluste bei den Zinseinnahmen machen. Der Forward-Aufschlag erhöht sich mit jedem Monat der Forward-Periode. Also: Je länger die Vorlaufzeit, umso teurer wird es für euch. Im Schnitt liegt der Aufschlag bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten. Bei einer zehnjährigen Zinsbindung und einer Vorlaufzeit von 24 Monaten sind es im Mittel also rund 0,24 Prozent bis 0,72 Prozent Zinsaufschlag. Wichtig: Das Forward-Darlehen lohnt sich besonders dann, wenn die Bank (wie in vielen Fällen üblich) für die ersten sechs bis zwölf Monate komplett auf den Forward-Aufschlag verzichtet.
• Grundbuch- und Notargebühren: Für gewöhnlich wird die Anschlussfinanzierung mit einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Dadurch entstehen Extrakosten.

Forward-Darlehen: Welche alternativen Anschlussfinanzierungen gibt es?

Neben dem Forward-Darlehen gibt es für Bauherren und Immobilienbesitzer weitere Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung:

• Prolongation: Bei einer Prolongation wird der alte Kreditvertrag zu neuen, bei Ende der Laufzeit gültigen Konditionen verlängert und fortgeführt.
• Umschuldung: Bei der Umschuldung wird ein in laufendes Darlehen wird durch einen neuen, günstigeren Kredit bei einer anderen Bank abgelöst, bei dem ihr weniger Zinsen zahlt. Das kann auch ein Forward-Darlehen sein.
• Volltilgerdarlehen: Bei einem Volltilgerdarlehen handelt es sich um eine Immobilien- oder Baufinanzierung, bei der ihr das Darlehen während einer fest definierten Laufzeit inklusive Zinsen vollständig zurückzahlt.

Forward-Darlehen: Kann man es frühzeitig kündigen?

Ihr fragt euch, ob sich das wieder kündigen lässt und ob und wann sich ein Wechsel zu einer Alternative lohnt? Wir geben die Antworten:

Nichtabnahmeentschädigung

Wollt ihr ein abgeschlossenes Forward-Darlehen schon vor Auszahlung der Kreditsumme kündigen, müsst ihr dem Kreditgeber in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Doch Vorsicht: Einen teuren gegen einen günstigeren Kredit abzulösen und zusätzlich die Nichtabnahmeentschädigung zu zahlen, das rechnet sich in vielen Fällen nicht. Hier solltet ihr die Höhe der Entschädigung einmal der Zinsersparnis gegenüberstellen. Meistens fällt die Zinsersparnis niedriger aus.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn ihr das Forward-Darlehen innerhalb der vereinbarten Laufzeit kündigt, entstehen der Bank Verluste. Schließlich hat sie mit den Zinsen aus eurem Forward-Darlehen gerechnet. In der Regel müsst ihr eurer kreditgebenden Bank dann eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, die euch mehrere tausend Euro kosten kann.

Sonderkündigungsrecht

Grundsätzlich könnt ihr ein laufendes Forward-Darlehen aber, wie jeden anderen Baukredit auch, nach zehn Jahren plus Kündigungsfrist von sechs Monaten kostenlos mit dem sogenannten Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB ganz oder teilweise ablösen. Dabei ist immer das Datum der letzten Auszahlung der Kreditsumme entscheidend. Wurde danach nochmal eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des ursprünglichen Termins.

Fazit: Wann lohnt sich ein Forward Darlehen?

Wenn euch Planungssicherheit wichtig ist, kann ein Forward-Darlehen eine attraktive Möglichkeit für eine Anschlussfinanzierung sein. Vor allem für Kunden, deren Zins­bindung in den nächsten zwölf Monaten ausläuft, kann sich ein Forward-Darlehen lohnen. Aber auch wenn ihr in Zukunft mit steigenden Zinsen rechnet und eure Sollzinsbindung in wenigen Jahren ausläuft, kann es schlau sein, frühzeitig ein Forward-Darlehen abzuschließen.

Dem gegenüber stehen jedoch auch einige Nachteile: Forward-Darlehen sind wenig flexibel, denn ihr seid dazu verpflichtet, den festgeschriebenen Zinssatz abzunehmen, auch wenn die Zinsen bis zum Ablösezeitpunkt möglicherweise weiter gesunken sein werden. Zwar besteht noch die Möglichkeit, den Darlehensvertrag vorzeitig zu kündigen, das ist jedoch immer mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Forward-Darlehen: Zinsentwicklung 2023

Momentan steigt das Zinsniveau stark an. Lag der Zinssatz zu Jahresbeginn 2021 für Immobiliendarlehen noch bei günstigen 0,5 bis 0,7 Prozent, liegt er jetzt für eine Standardfinanzierung bei etwa 3,5 Prozent effektiv (Stand: November 2022).

Schon kleine Zinssprünge haben finanziell große Effekte. Insofern solltet ihr rechtzeitig überlegen, ob sich ein Forward-Darlehen für euch lohnt.