Bauzinsen Entwicklung: Prognose für die Zinsentwicklung 2026

Zu Jahresbeginn liegen die Bauzinsen für zehnjährige Festzinsdarlehen bei etwa 3,7 bis 3,85 Prozent, während langfristige Renditen am Kapitalmarkt hoch bleiben. Kurzfristige Schwankungen sind möglich, doch ein starker Rückgang der Bauzinsen gilt als eher unwahrscheinlich.

Die Europäische Zentralbank hat am 18. Dezember 2025 den Leitzins zum vierten Mal in Folge unverändert bei 2,00 Prozent belassen – Hauptrefinanzierungssatz 2,15 Prozent und Einlagenzins 2,00 Prozent. Die Inflationsrate liegt weiterhin nahe dem Zielwert von 2 Prozent. Experten gehen davon aus, dass diese Geldpolitik auch 2026 zu einer Seitwärtsbewegung bei den Bauzinsen beitragen wird.

Der EZB-Rat belässt am 30. Oktober 2025 die Leitzinsen unverändert. Begründung: Die Inflation liegt nahe am Zielwert von 2 Prozent, die Wirtschaft wächst moderat, der Arbeitsmarkt bleibt robust. Für Bauzinsen bedeutet das: keine unmittelbaren Impulse von der Geldpolitik, sie bleiben weiter stark vom Kapitalmarkt abhängig.

Am 11. September 2025 entscheidet die EZB erneut, die Leitzinsen nicht zu verändern. Die Inflationsaussichten und das Wirtschaftswachstum werden als weitgehend stabil eingeschätzt. Die Bauzinsen reagieren kaum – sie bleiben vor allem durch die Entwicklung der Anleiherenditen bestimmt.

Am 24. Juli 2025 legt die EZB eine Zinspause ein. Zuvor hatte sie die Leitzinsen mehrfach gesenkt. Die Notenbank verweist auf ein schwieriges globales Umfeld, in dem sich die europäische Wirtschaft dennoch als widerstandsfähig zeigt. Für Bauzinsen heißt das: Entlastung durch frühere Zinssenkungen, aber keine neuen Impulse nach unten.

Am 5. Juni 2025 senkt die EZB die Leitzinsen erneut um 0,25 Prozentpunkte. Grund ist die sinkende Inflation im Euroraum. Ziel ist es, Kredite günstiger zu machen und Investitionen anzukurbeln. Die Bauzinsen reagieren jedoch nur begrenzt, da sie stärker an den Kapitalmarkt und weniger direkt an den Leitzins gekoppelt sind.

Weiterhin hält die EZB an ihrem geldpolitischen Kurs fest und senkt den Leitzins am 17. April 2025 (mit Wirkung ab dem 23. April 2025) wie folgt: Hauptrefinanzierungssatz: 2,40 Prozent; Spitzenrefinanzierungssatz: 2,65 Prozent, Einlagenzinssatz: 2,25 Prozent.

Die Bauzinsen sind Anfang März 2025 sprunghaft angestiegen, um etwa 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte. Grund war die Bekanntgabe der geplanten Schuldenprogramme, denen der Bundesrat bereits zugestimmt hat. 

Die Europäische Zentralbank hält an ihrem geldpolitischen Kurs fest und reagiert auf die nachlassende Inflation sowie die anhaltend schwache Konjunktur im Euroraum. Erneut senkt sie die Leitzinsen – diesmal um jeweils 25 Basispunkte. Es ist bereits die sechste Zinssenkung seit der geldpolitischen Kehrtwende im Sommer 2024. Ein Effekt auf die Bauzinsen ist nicht spürbar.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat 2023 den Leitzins mehrfach erhöht. Dadurch sind auch die Bauzinsen in den vergangenen Jahren gestiegen. Im Juni 2024 hat die EZB zum ersten Mal seit Herbst 2019 die Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte gesenkt: Ab dem 12. Juni beträgt der EZB-Leitzins 4,25 Prozent. Diese geldpolitische Entscheidung hat bereits Einfluss auf die Bauzinsen genommen, die Ende 2023 deutlich gesunken sind.

Seit Beginn 2022 sind die Bauzinsen in Deutschland kontinuierlich gestiegen. Kostete ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung laut dem Statistikportal Statista im Schnitt im Januar 2022 ein Prozent Zinsen, waren es im November 2023 mehr als vier Prozent. Doch in den vergangenen Wochen sind die Bauzinsen in Deutschland um satte 0,70 Prozentpunkte gesunken: nach Angaben des Anbieters Interhyp von 4,23 Prozent auf aktuell 3,53 Prozent (bei zehn Jahren Zinsbindung). 

Die EZB hat zum zehnten Mal den Leitzins erhöht: um 0,25 auf jetzt 4,50 Prozentpunkte. Finanzexperten bewerten die Erhöhung in Bezug auf die Bauzinsen als weniger dramatisch. Denn ein weiterer wichtiger Index, die Zinsen für Bundesanleihen, blieb unverändert. Deshalb gehen die meisten Fachleute bei der Bauzinsentwicklung erst einmal von einer Seitwärtsbewegung aus.

Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Finanzinstitute vergaben im ersten Quartal 2023 Immobiliendarlehen im Wert von über 25,6 Milliarden Euro. Gegenüber dem Vorjahresquartal ergab das ein Minus von 47,8 Prozent. Zwar verzeichnete der vdp im ersten Quartal 2023 ein Rekordergebnis, gleichzeitig seien aber auch die gestiegenen Bauzinsen und hohen Baupreise Grund für den drastischen Rückgang des Kreditvolumens.

Bei "nur" noch rund 3,75 Prozent lagen Anfang April im Durchschnitt die Zinsen für Baudarlehen mit zehnjähriger Laufzeit. Das zeigt das Zinsbarometer der Interhyp AG. "Mit einer Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich theoretisch ein Kredit über 210.000 Euro aufnehmen und bedienen", sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft des Unternehmens. 

Einen eindeutigen Trend wollen die Experten daraus aber noch nicht ableiten, im Gegenteil. Demnach waren die Bauzinsen zuletzt durch die Turbulenzen auf dem Bankensektor gefallen. Durch den anhaltenden Kampf gegen die Inflation dürften sich Baudarlehen in den nächsten Monaten aber wieder verteuern.

Die Inflationsrate verharrte im Februar 2023 bei 8,7 Prozent. Damit steigt laut einem Bericht auf tagesschau.de der Druck auf die EZB, in nächster Zeit erneut den Leitzins anzuheben. Das hätte auch unmittelbare Auswirkungen auf die Entwicklung der Bauzinsen. 

In dem erwähnten Beitrag rechnen Finanzexperten in diesem Jahr sogar mit einem Anstieg von über fünf Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung.

Der Kreditvermittler Interhyp gibt eine Prognose ab und rechnet in diesem Jahr mit Zinsen für Immobilienkäufer zwischen drei und vier Prozent. 

Dabei weisen die Finanzierungsexperten darauf hin, dass der Kampf der Zentralbanken gegen die historisch hohe Inflation noch nicht ausgestanden ist. In Kombination mit den Sorgen um die Konjunktur wird das Zinsumfeld in diesem Jahr entsprechend anfällig für Schwankungen sein.

Seit 2020 haben sich die Bauzinsen deutlich verändert. In der Niedrigzinsphase lagen die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen noch unter 1,5 Prozent. Ab 2022 kam es zu einem starken Anstieg infolge der Zinswende der EZB und der hohen Inflation. 2023 erreichten die Bauzinsen Höchststände von über 4 Prozent. 2024 folgte eine Phase der Seitwärtsbewegung mit Schwankungen zwischen 3,0 und 3,6 Prozent. Der Seitwärtstrend setzt sich fort, auf einem erhöhten Niveau: 2025 und Anfang 2026 haben sich die Zinsen zwischen rund 3,5 und knapp unter 4 Prozent eingependelt.

Aktuell zeigen die Bauzinsen eine eher seitwärts gerichtete Bewegung auf hohem Niveau. Bei zehnjähriger Zinsbindung liegen sie meist zwischen 3,5 und knapp unter 4 Prozent. Größere Ausschläge nach oben oder unten bleiben bislang aus. Die Entwicklung wird vor allem durch die Kapitalmarktzinsen geprägt, insbesondere durch die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen.

Die Bauzinsen werden vor allem vom Kapitalmarkt bestimmt. Besonders wichtig ist die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen: Steigt sie, werden in der Regel auch Baufinanzierungen teurer. Ein zentraler Treiber dafür ist die Inflation – je höher die erwartete Teuerung, desto höhere Zinsen verlangen Investoren.

Auch die wirtschaftliche Lage, geopolitische Krisen und politische Unsicherheiten spielen eine Rolle, weil sie die Risikoeinschätzung der Märkte verändern. Hohe Staatsausgaben und neue Schulden können die Zinsen ebenfalls nach oben treiben. Die EZB beeinflusst Bauzinsen vor allem indirekt: Ihre Geldpolitik prägt die Erwartungen der Märkte und damit auch die langfristigen Zinsen.

Ein starker, dauerhafter Anstieg ist aktuell nicht das Basisszenario. Kleinere Aufwärtsbewegungen sind aber möglich – etwa durch neue geopolitische Spannungen, hohe Staatsausgaben oder wirtschaftspolitische Entscheidungen. Gleichzeitig spricht vieles für eine Phase mit Schwankungen innerhalb eines gewissen Korridors statt für eine klare Trendrichtung.

Für 2026 gibt es keine einheitliche Prognose. Kurzfristig rechnen viele Experten mit weiteren Schwankungen, leichte Anstiege sind möglich. Mittelfristig könnten die Zinsen etwas nachgeben, wenn sich die geopolitische Lage entspannt und die Weltwirtschaft stabil bleibt. Kleine Impulse nach unten in den nächsten zwei bis drei Jahren sind möglich, aber: Extrem niedrige Zinsen wie 2020/2021 sind auf absehbare Zeit nicht zu erwarten. Insgesamt bleibt der Markt volatil. 

Aktuell lassen sich keine belastbaren Aussagen treffen. Einige Experten sehen Aufwärtsrisiken bis in den Bereich von über 4 Prozent, andere erwarten eher Stabilität auf dem aktuellen Niveau. Langfristig dürften sich die Bauzinsen auf einem neuen Normalniveau einpendeln: höher als vor 2022, aber weniger extrem schwankend als in den Jahren der Zinswende.

Kurzfristig sind weitere Schwankungen möglich, mittelfristig leichte Entlastungen nicht ausgeschlossen. Das aktuelle Niveau von rund 3,5 bis knapp unter 4 Prozent ist historisch gesehen nicht außergewöhnlich, aber deutlich höher als in der Niedrigzinsphase. Für Käufer heißt das: Finanzierungen sind planbar, aber teurer – daher sind Eigenkapital, realistische Raten und ein sorgfältiger Kreditvergleich wichtiger denn je.

Für 2026 rechnen viele Marktbeobachter bei Anschlussfinanzierungen mit stabilen bis leicht steigenden Zinsen. Für zehnjährige Zinsbindungen wird ein Korridor von etwa 3 bis 4 Prozent erwartet. Eine Rückkehr zu den extrem niedrigen Zinsen der Jahre 2020 und 2021 gilt als sehr unwahrscheinlich. Das aktuelle Niveau wird daher als neues Normal angesehen, weshalb sich eine frühzeitige Planung der Anschlussfinanzierung empfiehlt.

Bauzinsen steigen typischerweise, wenn die Inflation hoch ist, die EZB den Leitzins anhebt oder die Kapitalmarktzinsen steigen – etwa durch hohe Staatsausgaben oder geopolitische Unsicherheiten. Auch wenn Investoren höhere Renditen für Anleihen verlangen, wirkt sich das auf die Bauzinsen aus. In der Regel reagieren die Bauzinsen schneller als der Leitzins, weil der Kapitalmarkt künftige Entwicklungen vorwegnimmt.

Steigende Immobilienpreise beeinflussen die Bauzinsen nicht direkt. Sie erhöhen aber den Finanzierungsbedarf. Wer mehr Kredit aufnehmen muss, ist stärker von Zinsänderungen betroffen. Gleichzeitig verlangen Banken bei hohen Beleihungsausläufen oft höhere Zinsen, was die Finanzierung zusätzlich verteuert.

Für 2026 gilt: Je länger die Zinsbindung, desto mehr Sicherheit hat man gegen steigende Zinsen, aber desto höher ist in der Regel der anfängliche Zinssatz. Bei aktueller Zinslage empfiehlt sich häufig eine Zinsbindung von zehn Jahren oder länger, um Planungssicherheit zu gewinnen und das Risiko möglicher Zinsanstiege zu reduzieren. Experten raten, auch über längere Bindungen (z. B. 15 oder 20 Jahre) nachzudenken, wenn finanzielle Stabilität und feste Raten wichtig sind.

Eine kürzere Bindung kann sinnvoll sein, wenn du Flexibilität suchst und bereit bist, das Zinsänderungsrisiko zu tragen, etwa wenn moderate Zinsrückgänge erwartet werden.

Die EZB steuert mit dem Leitzins die Geldpolitik im Euroraum. Dieser beeinflusst die kurzfristigen Zinsen direkt, die Bauzinsen hingegen nur indirekt. Wichtig für Bauzinsen sind vor allem die langfristigen Kapitalmarktzinsen, also z. B. die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen. Zinsschritte der EZB – insbesondere wenn sie überraschend kommen – können Erwartungen verändern und so auch Bauzinsen beeinflussen, etwa durch vorweggenommene Marktreaktionen.

Inflation und Leitzinsen beeinflussen Bauzinsen vor allem indirekt. Steigt die Inflation, verlangen Investoren höhere Renditen als Ausgleich für den Kaufkraftverlust. Das treibt die Zinsen für Staatsanleihen nach oben – und damit auch die Bauzinsen.

Der Leitzins der EZB steuert vor allem kurzfristige Zinsen. Sinkt er, können sich auch Bauzinsen etwas entspannen, meist aber nur verzögert. Steigt er, signalisiert das ein höheres Zinsniveau. Insgesamt orientieren sich Bauzinsen stärker an den langfristigen Kapitalmarktzinsen als direkt am Leitzins.

Steigende Bauzinsen erhöhen die monatliche Rate eines Immobilienkredits spürbar. Schon ein Prozentpunkt mehr beim Zinssatz kann mehrere Hundert Euro pro Monat ausmachen. Das liegt daran, dass bei höheren Zinsen ein größerer Anteil der Rate für Zinszahlungen und ein kleinerer für die Tilgung aufgewendet wird. Gleichzeitig steigen über die Laufzeit die Gesamtkosten der Finanzierung deutlich.

Bei einem Darlehen über 300.000 Euro und zehnjähriger Zinsbindung beträgt die Monatsrate bei 3,0 Prozent Zins etwa 1.250 Euro. Steigt der Zins auf 4,0 Prozent, erhöht sich die Rate auf rund 1.500 Euro – das sind über 250 Euro mehr pro Monat. Die Zinskosten über zehn Jahre steigen dabei um ca. 30.000 Euro. Das zeigt: Schon geringe Veränderungen beim Zinssatz haben große Auswirkungen auf die finanzielle Belastung.