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Zinsbindung: 10 Jahre, 15 Jahre oder länger?

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Dirc Kalweit


Wer eine Baufinanzierung abschließt, der wählt auch eine Sollzinsbindung. Aber welche Laufzeit ist für den festgeschriebenen Zinssatz ideal? 10 oder 15 Jahre - oder sogar länger? Was beeinflusst die Entscheidung für eine kürzere oder längere Zinsbindung? Wir haben dazu einen Experten befragt.

  1. Was versteht man unter Zinsbindung?
  2. Zinsbindung – wie lange kann man Zinsen festschreiben? 
  3. Welche Zinsbindung ist normal?
  4. Zinsbindung 5, 10 oder 15 Jahre: Was ist besser?
  5. Kurze Sollzinsbindung: Vorteile und Nachteile
  6. Lange Sollzinsbindung: Vorteile und Nachteile
  7. Zinsbindung 10 Jahre, 15 Jahre oder länger: Aktuelle Zinssätze
  8. Fazit: Welche Zinsbindung ist sinnvoll?

Wer eine Baufinanzierung abschließt, zahlt in der Regel über viele Jahre hinweg Zinsen und Tilgung. Der Zinssatz ist dabei für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Diese Zinsbindung lässt sich für 10 oder 15 Jahre oder sogar noch länger vereinbaren. Doch welche Zeitspanne ist bei der Sollzinsbindung ideal? Alle Infos zur optimalen Zinsbindung plus die Meinung eines Baufinanzierungs-Experten.

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Was versteht man unter Zinsbindung?

Bei einer Baufinanzierung schließt ihr als Kreditnehmer einen Vertrag über eine bestimmte Darlehenssumme ab. Dieses Darlehen plus Zinsen zahlt ihr innerhalb einer bestimmten Frist zurück. Innerhalb dieser Zeitspanne ist der Zinssatz festgeschrieben, man spricht deshalb von der Sollzinsbindung oder Zinsbindung. Damit ist die monatliche Rate, die ihr zurückzahlt, für die Dauer der Sollzinsbindung planbar.

Oft besteht nach Ablauf der Sollzinsbindung noch eine Restschuld. Dafür gibt es die Anschlussfinanzierung. Hier wird dann eine neue Sollzinsbindung vereinbart.

Zinsbindung – wie lange kann man Zinsen festschreiben? 

Den Zeitraum der Sollzinsbindung legt ihr bei den Verhandlungen mit eurem Baufinanzierer fest. Üblich ist dabei eine Zinsbindung über 5, 10 oder 15 Jahre. Es lassen sich aber auch längere Sollzinsbindungen über 20, 25 oder sogar 30 Jahre vereinbaren. Wichtig dabei: Je länger die Zinsbindung, desto höher ist in der Regel der vereinbarte Zinssatz.

Dazu Kai-Uwe Kochalski, Prokurist und Geschäftsbereichsleiter Vertrieb Kredite bei der PSD Bank Rhein-Ruhr eG: "Eine längere Laufzeit lässt sich die Bank durch einen kleinen Zinsaufschlag bezahlen. Das kann man als eine Art Versicherungsprämie für die Bank verstehen. Im Durchschnitt ist aktuell der Sollzins einer 20-jährigen Sollzinsbindung gegenüber einer 10-jährigen um circa 0,4 bis 0,5 Prozent höher." Jeder Kunde müsse sich mit seiner eigenen Sollzinsbindung wohlfühlen, unterstreicht Kochalski.

Welche Zinsbindung ist normal?

Folgende Tabelle zeigt, für welche Zinsbindung sich die Kreditnehmer am häufigsten entscheiden. (Quelle: Europace-Baufinanzierungs-Index EBIx). Dabei ist zu sehen: 10 Jahre Zinsbindung sind der Standard. Und: Seit die Bauzinsen wieder ansteigen, sinkt das Interesse nach einer kurzen Sollzinsbindung von ein bis fünf Jahren rapide. Dafür steigt die Anzahl von Krediten mit langen Sollzinsbindungen. 

Sollzinsbindung: Grafische Darstellung der verschiedenen Laufzeiten von 2009 bis 2021

Zinsbindung 5, 10 oder 15 Jahre: Was ist besser?

Bei der Frage nach der optimalen Sollzinsbindung gibt es eine Faustregel: Deutet sich an, dass die Bauzinsen sinken, empfiehlt sich eine kurze Zinsbindung von drei bis fünf Jahren zu nehmen. In diesem Zeitraum ist in den meisten Fällen das Baudarlehen zwar noch nicht vollständig zurückgezahlt. Über eine Anschlussfinanzierung gibt es aber die Möglichkeit, sich die dann möglicherweise niedrigeren Zinsen zu sichern.

Umgekehrt gilt: Steigen die Bauzinsen, sollten Kreditnehmer eine möglichst lange Sollzinsbindung wählen. So sind die zu diesem Zeitpunkt noch günstigen Zinsen auch für die Zukunft gesichert.

Kurze oder lange Zinsbindung – das sagt der Experte

Kai-Uwe Kochalski: "Wenn zukünftig keine größeren Geldsummen zu erwarten sind, die sich in die Finanzierung mit einbringen lassen, dann ist bei einem niedrigen Zinsniveau eine lange Sollzinsbindung vernünftig. Zumal der Kunde ja nach zehn Jahren die Möglichkeit hat, mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen, um das Darlehen ganz oder teilweise abzulösen oder bedarfsgerecht neu zu gestalten. Allerdings macht eine lange Zinsbindung das Baudarlehen auch ein wenig teurer."

Und eine lange Sollzinsbindung ist immer auch eine Wette auf die Zukunft. Und das im doppelten Sinne. Kai-Uwe Kochalski: "Zum einen geht es um den Zinssatz selbst, der mittel- und langfristig wahrscheinlich eher steigen wird. Aber genau weiß das keiner. Zum anderen geht es auch um die Zukunft des Kreditnehmers. Je länger die Zinsbindung, desto sicherer, das ist schon richtig. Aber als guter Berater oder gute Beraterin muss ich auch die Lebenssituation und Lebensplanung des Kreditnehmers berücksichtigen. Und das kann unter Umständen dazu führen, dass eine kürzere Zinsbindung oder die Aufteilung auf unterschiedlich lange Zinsbindungen doch sinnvoller ist."

Für wen eignen sich 30 Jahre Sollzinsbindung? Das lest ihr hier: Zinsbindung 30 Jahre – sind lange Kreditlaufzeiten sinnvoll?

Kurze Sollzinsbindung: Vorteile und Nachteile

Wer sich für eine kurze Sollzinsbindung von maximal fünf Jahren entscheidet, der hat folgende Vorteile:

  • In der Regel gibt es einen geringeren Sollzins als bei einer längeren Zinsbindung.
  • Durch den geringeren Sollzins ist auch die monatliche Rate geringer.

Eine kurze Sollzinsbindung hat aber auch Nachteile:

  • Oft ist die Restschuld des Darlehens bei einer kurzen Sollzinsbindung nach Ablauf dieser Zeit noch sehr hoch.
  • Diese Restschuld muss im Anschluss zu den dann gelten Zinskonditionen erneut finanziert werden.

Lange Sollzinsbindung: Vorteile und Nachteile

10 Jahre Zinsbindung oder länger – bei einer langen Sollzinsbindung habt ihr folgende Vorteile:

  • Über den längeren Zeitraum könnt ihr eure Raten exzellent planen.
  • Nach Ablauf der Sollzinsbindung ist die Restschuld in der Regel geringer als bei einer kurzen Zinsbindung.

Doch auch eine lange Sollzinsbindung ist mit Nachteilen verbunden:

  • Der Sollzins liegt höher als bei kurzen Laufzeiten.
  • Die monatliche Darlehensrate ist in der Regel höher.

Zinsbindung 10 Jahre, 15 Jahre oder länger: Aktuelle Zinssätze

Hier seht ihr eine Übersicht, wie sich die Zinssätze mit längerer Sollzinsbindung verändern. Die Berechnung erfolgt aufgrund des tagesaktuellen Top-Zinses mit unterschiedlicher Sollzinsbindung bei folgenden Annahmen: Kauf Neubau, Einfamilienhaus, selbst genutzt. Darlehensbetrag 400.000 Euro, Eigenkapital 100.000 Euro, 3 Prozent Tilgung.

Aktuelle Entwicklungen und Prognosen könnt ihr jederzeit in unserem Bauzinsen-Newsticker nachlesen.

Vergleich der Zinssätze bei unterschiedlichen Sollzinsbindungen (Stand: Oktober 2023)
Sollzinsbindunggebundener Sollzins p. a.Effektiver Jahreszins p. a.
5 Jahre4,01 Prozent4,13 Prozent
10 Jahre3,97 Prozent3,87 Prozent
15 Jahre4,30 Prozent4,19 Prozent
20 Jahre4,42 Prozent4,31 Prozent
25 Jahre4,47 Prozent4,36 Prozent
30 Jahre4,52 Prozent4,41 Prozent

Die Werte machen deutlich: Bei einer besonders kurzen Sollzinsbindung bis fünf Jahre und bei einer langen Zinsbindung über zehn Jahre fordern Banken einen Aufschlag. Die aktuelle Zinsentwicklung zeigt außerdem, dass der Bauzins tendenziell weiter steigt. Das veranschaulicht auch die folgende Grafik mit dem Zinsverlauf in den letzten 20 Jahren:

Entwicklung der Bauzinsen, Stand: August 2023

Fazit: Welche Zinsbindung ist sinnvoll?

Welche Sollzinsbindung optimal ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. "Der ideale Zeitraum für die Sollzinsbindung", so Kai-Uwe Kochalski, "hängt wie andere Fragen bei der Baufinanzierung auch von vielen individuellen Faktoren ab. Das ist immer eine Einzelfallprüfung."

So nennt der Experte Faktoren wie das Sicherheitsbedürfnis des Kunden, die Frage nach dem Eigenkapital und auch die individuelle Zukunftsplanung. Kochalski: "Das alles und noch mehr fließt in die Baufinanzierungsplanung mit ein – und damit auch in die Frage nach der idealen Sollzinsbindung."

Als gewichtigstes Argument für eine lange Sollzinsbindung sieht der Banker die Kalkulationssicherheit, "erst recht dann, wenn ich mit wenig Eigenkapital finanziere und noch die Nebenkosten mit in die Finanzierung nehme. Betrachten, abwägen und durchrechnen ist die Devise – um dann gemeinsam den besten Finanzierungsweg und damit auch die beste Zinsbindung zu finden".

Kai-Uwe Kochalski, Prokurist und Geschäftsbereichsleiter Vertrieb Kredite bei der PSD Bank Rhein-Ruhr

Zur Person: Kai-Uwe Kochalski ist Prokurist und Geschäftsbereichsleiter Vertrieb Kredite bei der PSD Bank Rhein-Ruhr eG. Kochalski war auch viele Jahre als Dozent und Trainer für Baufinanzierungen, Kredite, Verkauf und Vertrieb an der Akademie Rheinischer Genossenschaften tätig. Foto: privat

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