Zinsbindung: Wie lange sollte die Sollzinsbindung beim Baukredit sein? 

Das kannst du tun

• Behalte die Bauzinsentwicklung im Auge und entscheide, ob eine kurze oder lange Zinsbindung sinnvoller ist.
• Vergleiche die Konditionen verschiedener Banken, um die besten Zinsen und Angebote zu sichern. Nutze dafür den kostenlosen und unverbindlichen Wohnglück Kreditfinder!
• Überlege, ob unter den aktuellen Bedingungen eine lange Zinsbindung (15-30 Jahre) für mehr Planungssicherheit die richtige Wahl für dich ist.
• Sprich mit einem Finanzberater, um deine individuelle Situation optimal zu bewerten. 

Was bedeutet Zinsbindung?

Bei einer Baufinanzierung schließt du als Kreditnehmer einen Vertrag über eine bestimmte Darlehenssumme ab. Dieses Darlehen plus Zinsen zahlst du innerhalb einer bestimmten Frist zurück. Innerhalb dieser Zeitspanne ist der Zinssatz festgeschrieben, man spricht deshalb von der Sollzinsbindung oder Zinsbindung. Damit ist die monatliche Rate, die du zurückzahlst, für die Dauer der Zinsfestschreibung planbar.

Oft besteht nach Ablauf der Sollzinsbindung noch eine Restschuld. Dafür gibt es die Anschlussfinanzierung. Hier wird dann eine neue Zinsbindung vereinbart.

Darum ist die Sollzinsbindung so wichtig bei einem Kredit

Die Sollzinsbindung spielt eine zentrale Rolle, wenn du einen Kredit aufnimmst, vor allem bei größeren Finanzierungen wie einem Baukredit. Aber warum ist sie so wichtig? Ganz einfach: Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der Zinssatz für deinen Kredit unverändert bleibt. Das bedeutet, du weißt von Anfang an, wie hoch deine monatliche Rate ist – und das über die gesamte Dauer der Bindung. Diese Planungssicherheit kann dir jede Menge Sorgen ersparen.

Hier sind die wichtigsten Punkte, warum die Sollzinsbindung entscheidend ist:

• Stabilität und Sicherheit: Während der Laufzeit der Sollzinsbindung bleibt dein Zinssatz stabil, unabhängig davon, ob die Zinsen am Markt steigen oder fallen. Du bist also vor bösen Überraschungen geschützt, falls die Zinsen in Zukunft steigen.
• Bessere Kalkulierbarkeit: Dank der Sollzinsbindung kannst du genau planen, wie viel du monatlich an Zins- und Tilgungsraten zahlen musst. Das hilft dir, deine Finanzen langfristig im Blick zu behalten.
• Schutz vor Zinsschwankungen: Die Zinsen können stark schwanken. Mit einer festen Sollzinsbindung kannst du dich vor diesen Schwankungen absichern und dir einen aktuell günstigen Zinssatz sichern.
• Individuelle Anpassung: Je nach deiner finanziellen Situation und deinen Zukunftsplänen kannst du entscheiden, ob du eine kurze oder lange Sollzinsbindung wählst. Bei niedrigen Zinsen lohnt sich oft eine längere Bindung, um den Vorteil für viele Jahre zu nutzen.

Kurzum: Die Sollzinsbindung sorgt dafür, dass du nicht den Risiken von steigenden Zinsen ausgeliefert bist und gibt dir die Sicherheit, dass sich deine monatliche Belastung nicht unerwartet ändert.

Davon hängt die Zinsfestschreibung ab

Die Zinsbindung ist ein wichtiger Aspekt bei der Kreditaufnahme, besonders bei Baufinanzierungen. Sie bestimmt, wie lange der Zinssatz für deinen Kredit fest bleibt. Doch wovon hängt es ab, wie lange du die Zinsen festschreibst? Hier sind die wichtigsten Faktoren:

Aktuelle Zinslage am Markt

Ein wesentlicher Faktor für die Wahl der Zinsfestschreibung ist die aktuelle Zinssituation. Befindet sich der Markt gerade in einer Phase niedriger Zinsen, bietet es sich oft an, eine längere Zinsbindung zu wählen. Warum? Wenn du dir die günstigen Zinsen für viele Jahre sichern kannst, schützt du dich vor möglichen Zinserhöhungen in der Zukunft. Auf diese Weise zahlst du über einen längeren Zeitraum weniger für deinen Kredit. Umgekehrt kann eine kürzere Zinsbindungsfrist attraktiv sein, wenn die Zinsen gerade hoch sind und die Wahrscheinlichkeit besteht, dass sie bald wieder sinken. Dann kannst du nach Ablauf der ersten Zinsperiode möglicherweise zu einem günstigeren Zinssatz deine Baufinanzierung umschulden.

Tipp: Mit unserem Bauzinsen-Newsticker behältst du die aktuelle Zinslage immer im Blick.

Deine persönlichen Zukunftspläne

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist deine individuelle Lebenssituation und wie lange du in der Immobilie bleiben möchtest. Planst du, dein Haus oder deine Wohnung langfristig zu nutzen, dann kann eine lange Zinsbindung dir mehr Planungssicherheit bieten. Du weißt für die gesamte Dauer genau, welche monatlichen Raten auf dich zukommen und bist unabhängig von Marktentwicklungen. Wenn du jedoch vorhast, die Immobilie vielleicht in einigen Jahren zu verkaufen oder umzuziehen, könnte eine kürzere Zinsfestschreibung besser passen. So bleibst du flexibler und kannst bei einem Verkauf einfacher aus dem Kredit aussteigen oder zu besseren Konditionen umschulden.

Dein finanzieller Spielraum

Die Wahl der Zinsfestschreibung hängt auch von deinem finanziellen Spielraum ab. Je länger die Zinsbindung, desto höher ist in der Regel der Zinssatz, den dir die Bank anbietet. Banken kalkulieren das Risiko über eine längere Laufzeit und lassen dies in den Zinsen einfließen. Das bedeutet, dass du bei einer langen Zinsbindung zwar Planungssicherheit hast, aber möglicherweise etwas höhere Zinsen zahlst.

Bist du finanziell flexibel und traust dir zu, mit möglichen Zinsschwankungen umzugehen, könnte eine kürzere Zinsbindung mit niedrigeren Zinsen die bessere Wahl sein. Auf diese Weise sparst du in den ersten Jahren und hast die Möglichkeit, bei günstigen Konditionen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist neu zu verhandeln.

Vorteile einer Zinsbindung bei der Baufinanzierung

Die Zinsbindung bietet klare Vorteile im Vergleich zu anderen Darlehensformen wie dem Volltilgerdarlehen oder variablen Krediten. Hier sind die wichtigsten Punkte:

• Planungssicherheit: Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit konstant. Du weißt von Anfang an, welche monatlichen Raten auf dich zukommen – kein Risiko durch Zinsschwankungen wie bei einem variablen Darlehen.
• Schutz vor Zinserhöhungen: Du sicherst dir die aktuellen Zinssätze, selbst wenn die Bauzinsen später steigen. Im Gegensatz zu variablen Darlehen bist du vor höheren Zinskosten geschützt.
• Flexibilität bei der Rückzahlung: Anders als beim Volltilgerdarlehen, bei dem du den gesamten Kredit innerhalb der Laufzeit tilgen musst, bietet dir die Zinsbindung oft mehr Flexibilität. Du kannst dich nach Ablauf der Bindung neu orientieren beziehungsweise deinen Kredit zu besseren Konditionen umschulden.
• Langfristige Planung: Gerade bei längeren Laufzeiten (z.B. 10 oder 15 Jahre) ermöglicht dir eine Zinsbindung, deine finanzielle Zukunft stabil und sicher zu planen – ein großer Vorteil gegenüber variablen Darlehen mit unsicherer Zinsentwicklung.
• Niedrige Anfangszinsen: Im Vergleich zum Volltilgerdarlehen, das höhere Tilgungsraten erfordert, kannst du bei einer Zinsbindung niedrigere monatliche Raten vereinbaren, was dir am Anfang mehr finanziellen Spielraum lässt.

Wie lang kann eine Zinsbindung sein?

Den Zeitraum der Sollzinsbindung legst du bei den Verhandlungen mit deinem Baufinanzierer fest. Üblich ist dabei eine Zinsbindung über 5, 10 oder 15 Jahre. Es lassen sich aber auch längere Sollzinsbindungen über 20, 25 oder sogar 30 Jahre vereinbaren. Wichtig dabei: Je länger die Zinsbindung, desto höher ist in der Regel der vereinbarte Zinssatz.

Dazu Kai-Uwe Kochalski, Prokurist und Geschäftsbereichsleiter Vertrieb Kredite bei der PSD Bank Rhein-Ruhr eG: "Eine längere Laufzeit lässt sich die Bank durch einen kleinen Zinsaufschlag bezahlen. Das kann man als eine Art Versicherungsprämie für die Bank verstehen. Im Durchschnitt ist aktuell der Sollzins einer 20-jährigen Sollzinsbindung gegenüber einer 10-jährigen um circa 0,4 bis 0,5 Prozent höher." Jeder Kunde müsse sich mit seiner eigenen Sollzinsbindung wohlfühlen, unterstreicht Kochalski.

Die häufigsten Zinsbindungen 

Am häufigsten ist eine 10-jährige Zinsbindung, die in fast allen dargestellten Zeiträumen den größten Anteil ausmacht. Diese Zinsbindungsdauer bleibt über die Jahre hinweg konstant die beliebteste Wahl, da sie einen guten Kompromiss zwischen Zinssicherheit und Flexibilität bietet. In den Jahren besonders niedriger Zinsen waren auch Zinsfestschreibungen über 15 Jahre sowie 16-35 Jahre von größerer Bedeutung. Seit 2022 nimmt diese Tendenz wieder deutlich ab. Kurzfristige Zinsbindungen von 1-5 Jahren sind kaum gefragt. Ihr Anteil bleibt über den gesamten Zeitraum sehr gering. Auch sehr lange Zinsbindungen von 36-40 Jahren spielen nur eine marginale Rolle.

Aktuelle Zinssätze nach Zinsbindung

Hier siehst du eine Übersicht, wie sich die Zinssätze mit längerer Sollzinsbindung verändern. Die Berechnung erfolgt aufgrund des tagesaktuellen Top-Zinses mit unterschiedlicher Sollzinsbindung bei folgenden Annahmen: Kauf Neubau, Einfamilienhaus, selbst genutzt. Darlehensbetrag 400.000 Euro, Eigenkapital 100.000 Euro, 3 Prozent Tilgung.

Quelle: Eigene Berechnung, Oktober 2024

Fazit: Die Wahl der Zinsbindung ist flexibel, die Mehrheit der Kreditnehmer entscheidet sich aber für eine 10-jährige Zinsfestschreibung. Sie ist unterm Strich ein guter Mittelweg für alle, die Planungssicherheit wollen, ohne zu hohe Zinsen zu zahlen.  

Wann ist welche Zinsbindungsfrist sinnvoll?

5, 10, 15 Jahre oder länger – grundsätzlich ist alles möglich. Die Wahl der Zinsbindungsfrist hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der aktuellen Zinssituation und deinen individuellen Zukunftsplänen. 

Kurze oder lange Zinsbindung: Vor- und Nachteile bei der Baufinanzierung

Hier eine Übersicht der Vor- und Nachteile einer kurzen sowie einer langen Zinsbindung, um dir bei der Entscheidung zu helfen:

Beispielrechnung: Zinsbindung und monatliche Rate im Vergleich

In der folgenden Beispielrechnung siehst du, wie sich deine monatliche Rate sowie die Restschuld je nach Zinsbindung unterscheiden können und wie viele Zinsen du zahlst. Wir gehen hier von einer Darlehenshöhe über 300.000 Euro aus und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent.

Quelle: Eigene Berechnung, Oktober 2024

Wie du sehen kannst, führt eine längere Zinsbindung zu höheren Zinsen und monatlichen Raten. Dafür bietet dir eine längere Zinsbindung mehr Sicherheit und eine geringere beziehungsweise keine Restschuld nach Ablauf der Frist. Bei der Entscheidung solltest du daher sowohl deine finanzielle Flexibilität als auch die zukünftige Zinsentwicklung im Blick behalten.

Faustregel: Welche Zinsbindungsfrist ist die richtige?

• Hohe Zinsen bei Abschluss und erwartete Zinssenkungen: Wähle eine kurze Zinsbindung, um von möglichen Zinsrückgängen zu profitieren.
• Niedrige Zinsen bei Abschluss und erwartete Zinserhöhungen: Entscheide dich für eine lange Zinsbindung, um die günstigen Konditionen langfristig zu sichern und dich vor Zinserhöhungen zu schützen.

Zinsbindung festlegen und Laufzeit berechnen – so geht's

Die richtige Zinsbindung bei einer Baufinanzierung zu finden, ist entscheidend, um das Darlehen optimal an deine finanzielle Situation und die Marktbedingungen anzupassen. Doch wie berechnest du das konkret? 

1. Darlehenshöhe festlegen: Überlege dir, wie viel du finanzieren möchtest.
2. Tilgungssatz wählen: Üblicherweise liegt dieser bei 2 Prozent, du kannst aber auch mehr tilgen, um die Laufzeit zu verkürzen. Lies dazu: Tilgungsrate: Was ist ein guter Tilgungssatz bei der Baufinanzierung?
3. Zinsbindung festlegen: Je nachdem, wie die Zinsen aktuell stehen und wie sie sich entwickeln könnten, entscheidest du dich für eine kurze oder lange Zinsbindung. Eine längere Zinsbindung bedeutet in der Regel eine höhere monatliche Rate, aber auch mehr Sicherheit.
4. Monatliche Rate berechnen: Mit diesen Daten kannst du die monatliche Rate ermitteln. Banken bieten hierfür auch Online-Rechner an, die dir schnell und einfach eine Übersicht geben.

Beispielrechnung: Gegenüberstellung von 10-, 15- und 20 Jahre Zinsbindung

Hier siehst du eine Gegenüberstellung, wie sich eine 10-jährige, eine 15-jährige und eine 20-jährige Zinsbindung auf die Rückzahlung eines Kredits auswirkt. Obwohl die monatliche Rate gleich bleibt, ergeben sich deutliche Unterschiede bei der Restschuld und den gezahlten Zinsen:

Die Tabelle zeigt, dass eine längere Zinsbindung deutlich höhere Zinszahlungen verursacht. Bei einer 10-jährigen Zinsbindung zahlst du gut 100.000 Euro weniger Zinsen als bei einer 20-jährigen Laufzeit. Dafür bleibt eine höhere Restschuld. Längere Zinsbindungen bieten unterm Strich also mehr Tilgungssicherheit, kosten aber mehr Zinsen. 

Checkliste: So entscheidest du über die optimale Zinsbindung

Die Wahl der richtigen Zinsbindung ist entscheidend für deine Baufinanzierung. Sie beeinflusst nicht nur deine monatliche Rate, sondern auch, wie gut du gegen Zinsschwankungen geschützt bist. Mit dieser Checkliste kannst du einfach und schnell herausfinden, welche Zinsbindungsfrist für dich am besten geeignet ist.

1. Zinslage am Markt prüfen:

• Sind die aktuellen Zinsen niedrig? Lange Zinsbindung wählen.
• Sind die Zinsen hoch, aber ein Rückgang ist absehbar? Kurze Zinsbindung wählen.

2. Persönliche Lebensplanung berücksichtigen:

• Planst du, die Immobilie langfristig zu nutzen? Lange Zinsbindung für Stabilität.
• Erwägst du, in den nächsten Jahren zu verkaufen oder umzuziehen? Kürzere Zinsbindung für Flexibilität.

3. Finanziellen Spielraum analysieren:

• Kannst du höhere monatliche Raten tragen, um schneller zu tilgen? Längere Zinsbindung.
• Benötigst du geringere Raten am Anfang? Kürzere Zinsbindung kann günstiger sein.

4. Zukunftserwartungen einbeziehen:

• Rechnest du mit steigenden Zinsen? Lange Zinsbindung schützt dich vor Zinserhöhungen.
• Erwartest du fallende Zinsen? Kurze Zinsbindung ermöglicht günstigere Umschuldung.

Bevor du eine Entscheidung zur Zinsbindung triffst, überlege dir genau, wie hoch die Rate maximal sein darf und wähle eine Laufzeit, die zu deiner finanziellen Situation passt. Unser Info-Guide Wie viel Haus kann ich mir leisten? hilft dir dabei, einen Überblick zu gewinnen.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Vergleiche, wie sich verschiedene Zinsbindungsfristen auf die Restschuld auswirken, um das beste Angebot für dich zu finden. Um sicherzugehen, dass du die richtige Entscheidung triffst, solltest du eine Beratung durch deine Bank in Anspruch nehmen. Lass dir verschiedene Zinsbindungsoptionen durchrechnen und die Vorteile und Risiken erklären, um die ideale Finanzierungslösung für deine Situation zu finden. Jetzt gleich von Wohnglück-Experten beraten lassen!

Sollzinsbindung kündigen oder ändern – (wie) geht das?

Die Sollzinsbindung eines Kredits ist grundsätzlich für die vereinbarte Dauer fest. Während dieser Zeit bleibt der Zinssatz unverändert und sowohl du als Kreditnehmer als auch die Bank sind an diese Konditionen gebunden. Doch was ist, wenn du die Sollzinsbindung ändern oder den Vertrag vorzeitig kündigen möchtest? Hier sind die Möglichkeiten und Voraussetzungen:

1. Vorzeitige Kündigung nach 10 Jahren

Gemäß § 489 BGB hast du das Recht, deinen Kredit nach 10 Jahren Zinsbindung vorzeitig zu kündigen – auch wenn eine längere Laufzeit vereinbart wurde. Du musst dabei eine sechsmonatige Kündigungsfrist einhalten. Diese Möglichkeit besteht, ohne dass du eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst. Das gilt jedoch nur für den Zeitpunkt, ab dem der Kredit ausgezahlt wurde, nicht ab Vertragsunterzeichnung. Erfahre hier mehr zu deinem Sonderkündigungsrecht.

2. Kündigung vor Ablauf der 10 Jahre

Willst du den Kredit vor den 10 Jahren kündigen, etwa um von sinkenden Zinsen zu profitieren, wird es schwieriger. In diesem Fall verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Entschädigung deckt den Zinsausfall der Bank ab, weil sie durch die vorzeitige Rückzahlung nicht die geplanten Zinserträge erhält. Nur in Ausnahmefällen kannst du die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen.

3. Änderung der Sollzinsbindung während der Laufzeit

Die direkte Änderung der Sollzinsbindung während der Laufzeit ist meist nicht möglich. In Sonderfällen kannst du jedoch versuchen, mit der Bank über eine Anpassung zu verhandeln, besonders wenn du bereit bist, die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Manche Banken bieten auch eine Umschuldung an, bei der du den Kreditvertrag auf neue Konditionen umstellen kannst.

4. Umschuldung des Baukredits

Eine Alternative zur Vertragskündigung ist die Umschuldung oder Umfinanzierung. Dabei nimmst du bei einer anderen Bank einen neuen Kredit auf, um den bestehenden abzulösen. Auch hierbei fällt bei einer vorzeitigen Ablösung in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Trotzdem kann sich eine Umschuldung lohnen, wenn die neuen Zinskonditionen deutlich günstiger sind.

5. Kündigung bei Verkauf der Immobilie

Solltest du die Immobilie verkaufen, besteht ebenfalls die Möglichkeit, den Kredit inklusive Zinsbindung vorzeitig zu kündigen. Allerdings ist auch hier eine Vorfälligkeitsentschädigung zu erwarten. In manchen Fällen kann die Bank jedoch auf diese verzichten oder über eine reduzierte Zahlung verhandeln.

Zinsbindung läuft aus – was tun?

Wenn die Zinsbindung deines Kredits ausläuft, stehst du vor der wichtigen Frage, wie es mit der Finanzierung weitergeht. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um sich mit einer Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Dabei handelt es sich um ein neues Darlehen, das die Restschuld deines bestehenden Kredits übernimmt. Du kannst entweder bei deiner aktuellen Bank bleiben oder zu einem anderen Anbieter wechseln, der bessere Konditionen bietet.

Wichtig ist, sich rechtzeitig zu informieren. Du solltest mindestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung beginnen, Angebote einzuholen. So sicherst du dir die besten Zinsen und hast genügend Zeit, die passende Anschlussfinanzierung zu finden.

Mehr Details zum richtigen Zeitpunkt und zu den wichtigsten Schritten findest du in diesem Ratgeber: Wann ist der beste Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung?

Um einen Kredit zu finden, der optimal zu deiner fianziellen Situation passt, kannst du den Wohnglück-Kreditfinder nutzen. Dieser Service hilft dir, die besten Angebote für deine Baufinanzierung zu vergleichen, egal ob Erstkredit oder Anschlussfinanzierung.

Fazit: Kurze oder lange Zinsbindung – was ist aktuell sinnvoll?

Angesichts der aktuellen Marktlage, in der die Bauzinsen zwar gestiegen sind, aber immer noch unter dem langjährigen Durchschnitt liegen, ist eine Zinsbindung von 10 Jahren, eher sogar von 15 Jahren empfehlenswert. Damit sicherst du dir die aktuell noch vergleichsweise niedrigen Zinssätze und schaffst Planungssicherheit für die Zukunft. Eine lange Zinsbindung reduziert das Risiko, von künftigen Zinssteigerungen überrascht zu werden, was bei einer kürzeren Zinsbindung mit einer möglichen Anschlussfinanzierung schnell zu höheren Kosten führen könnte.

Zwar bieten Kreditgeber bei kürzeren Zinsbindungen oft etwas niedrigere Zinssätze an, doch der potenzielle Vorteil kann durch steigende Zinsen am Ende der Laufzeit schnell verloren gehen. Daher ist es in der Regel sinnvoll, auf Zinssicherheit zu setzen, anstatt auf mögliche Zinssenkungen zu spekulieren.

Um die besten Konditionen zu sichern, ist es außerdem wichtig, die Zinsentwicklung und Prognosen im Blick zu behalten. Ein umfassender Baufinanzierungsvergleich – besonders für Kredite mit längerer Laufzeit – kann dir dabei helfen, das passende Darlehen zu finden und langfristig stabil zu finanzieren.

Häufige Fragen zur Zinsbindung