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Tilgungsrate: Was ist empfehlenswert bei der Baufinanzierung?

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Die Tilgung bei der Baufinanzierung ist die kontinuierliche Rückzahlung eures Kredits an die Bank. Die Tilgungsrate verändert sich über die Laufzeit und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Welcher anfängliche Tilgungssatz optimal ist und wie ihr ihn berechnen könnt.

Wer den Ruhestand schuldenfrei genießen will, sollte seinen Baukredit bis dahin zurückgezahlt haben. Ob das gelingt, hängt maßgeblich von der Tilgungsrate ab. In diesem Ratgeber beantworten wir eure Fragen zum Thema Tilgung.

Was ist die Tilgungsrate bei der Baufinanzierung?

Unter Tilgungsrate oder Tilgung versteht man die Rückzahlung eines Darlehens. Nicht zu verwechseln ist die Tilgung mit der monatlichen Kreditrate. Diese setzt sich nämlich aus dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil zusammen. Monat für Monat – oder in einem anderen vereinbarten Turnus – wird über die Tilgung die Restschuld abbezahlt. Im Laufe der Zeit wird mit abnehmender Schuldenlast der Zinsanteil an der Kreditrate immer kleiner und die Tilgungsrate somit größer.

Was bedeutet anfängliche Tilgung?

Wer eine Baufinanzierung abschließt, vereinbart mit der Bank eine sogenannte "anfängliche Tilgung". Anfänglich deshalb, weil sich der Tilgungssatz über die Laufzeit verändert. Die anfängliche Tilgung gilt nur für das erste Jahr der Rückzahlung. Im Folgejahr verringern sich bei gleichbleibender Monatsrate die Restschuld und damit auch die anfallenden Zinsen. Der Tilgungsanteil wiederum steigt und ist somit höher als die anfängliche Tilgung.

Wie hängen Tilgung und Zins zusammen?

Die monatliche Rate bei der Baufinanzierung setzt sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammen. Der Zinsanteil ist bei einem herkömmlichen Baukredit über die vereinbarte Laufzeit immer gleich hoch, man spricht auch vom Sollzins. Der restliche Betrag der Monatsrate ist der Tilgungsanteil, mit dem ihr eurer Darlehen Stück für Stück abbezahlt. Je geringer die Restschuld, desto niedriger der Zinsanteil und umso höher die Tilgungsrate.

Folgendes Schaubild veranschaulicht den Tilgungs- und Zinsverlauf bei einem Annuitätendarlehen:

Grafik zu Zins und Tilgung

Weitere ausführliche Informationen und viele Beispiele bekommt ihr im Ratgeber "Wie funktionieren Zinsen und Tilgung bei der Baufinanzierung?".

Welche Tilgungsrate ist bei der Baufinanzierung üblich?

In Zeiten hoher Bauzinsen ist ein anfänglicher Tilgungssatz von mindestens einem Prozent üblich. Wenn die Zinsen wiederum niedrig stehen, ist eine anfängliche Tilgung von zwei oder drei Prozent ratsam. In unserem Bauzinsen-Newsticker halten wir euch über die Entwicklung der Bauzinsen auf dem Laufenden.

Grundsätzlich gilt: Näht die Kreditrate nicht auf Kante. Die monatliche Belastung für Zins und Tilgung sollte nicht mehr als 30 bis 35 Prozent eures Nettoeinkommens betragen. So bleibt noch genug Puffer für Heizung, Strom, Wasser und sonstige Betriebskosten.

Hohe oder niedrige Tilgungsrate – was ist ratsam?

Generell gilt: Je höher die anfängliche Tilgung, desto kürzer die Laufzeit. Wer im Alter von
30 Jahren einen Kredit abschließt und zum Renteneintritt schuldenfrei sein will, kann eine niedrigere anfängliche Tilgung wählen als ein Kreditnehmer mit 45 Jahren. Heißt also: Eine hohe Tilgungsrate ist ratsam, je älter ihr seid beziehungsweise je schneller ihr das Darlehen abbezahlt haben wollt.

Ein Beispiel: Ihr habt ein Darlehen über 300.000 Euro zu einem Zinssatz von 2,5 Prozent aufgenommen. Bei einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent seid ihr bei gleichbleibendem Zinsniveau nach rund 30 Jahren schuldenfrei. Mit einem Tilgungssatz von 3 Prozent schon nach etwa 25 Jahren.

Lest hier mehr zum Thema Kreditlaufzeit: "Zinsbindung: 10 Jahre, 15 Jahre oder länger?"

Eine weitere Faustregel: Je niedriger die Bauzinsen, desto höher sollte die Tilgungsrate ausfallen. Denn bei einem geringen Zinssatz reduziert sich der Zinsanteil an der Monatsrate langsamer. Entsprechend gedrosselt steigt auch der Tilgungsanteil. Ihr braucht also länger, um den Kredit abzubezahlen.

Ein Beispiel: Ihr habt euch für einen anfänglichen Tilgungssatz von 2 Prozent entschieden.
Bei einem Zinsniveau von 5 Prozent braucht ihr 25 Jahre, um das Darlehen abzubezahlen. Bei
3 Prozent Zinsen schon circa 30 Jahre und bei einem Zinsniveau von 1 Prozent benötigt ihr rund
40 Jahre, bis ihr schuldenfrei seid.

Hohe anfängliche Tilgung oder Sondertilgungen – was ist besser?

Wer schnell schuldenfrei sein will, kann an der Stellschraube Tilgungsrate drehen oder sich für Sondertilgungen entscheiden. Der Vorteil einer hohen anfänglichen Tilgung ist die gute Planbarkeit. Ihr wisst genau, wie sich eure Restschuld über die Jahre entwickelt.

Sondertilgungen reduzieren die Kreditschuld auf einen Schlag. Meist ist jedoch zu Beginn der Rückzahlung nicht absehbar, ob und in welcher Höhe ihr euch Sonderrückzahlungen leisten könnt. Das birgt das Risiko, dass sich die Laufzeit verlängert und ihr am Ende höhere Zinskosten habt. Sondertilgungen sind in der Regel nur sinnvoll, wenn ihr mittelfristig fest mit einem bestimmten Betrag rechnen könnt, zum Beispiel aus einer Erbschaft oder einer Bonuszahlung.

Wichtig ist auch, dass ihr die Option auf Sondertilgungen vorab mit eurer Bank klärt. Andernfalls können Zusatzkosten auf euch zukommen.

Tilgungsrate berechnen

Einfach gesagt: Wenn ihr die monatliche Tilgung berechnen wollt, müsst ihr von der Kreditrate den Zinsanteil abziehen. Dafür braucht ihr folgende Werte:

  • Kreditsumme
  • Zinssatz
  • Kreditrate

Ein Beispiel: Ihr habt ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro zu einem Sollzins von 1,5 Prozent aufgenommen. Die Annuität, also die jährliche Rate, liegt bei 5.000 Euro.

Im ersten Jahr betragen die Zinskosten 1,5 Prozent von der Restschuld, also von 100.000 Euro.
Das ergibt 1.500 Euro. Um die Tilgungsrate zu bestimmen, zieht ihr diesen Zinsanteil von den
5.000 Euro Kreditrate ab. Die Tilgung beträgt also 3.500 Euro im ersten Jahr beziehungsweise
3,5 Prozent. Im nächsten Jahr reduziert sich die Restschuld auf 96.500 Euro. Entsprechend verändern sich der Zins- und Tilgungsanteil.

Um die optimale Tilgungsrate herauszufinden, solltet ihr einen Tilgungsplan erstellen und verschiedene Szenarien durchrechnen. Wie das geht erfahrt ihr hier: "Tilgungsplan: So berechnet ihr eure Baufinanzierung"

Dafür könnt ihr auch verschiedene Online-Tilgungsrechner nutzen, zum Beispiel den Tilgungsrechner der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

Kann ich die Tilgungsrate wechseln oder aussetzen?

Die meisten Banken bieten ihren Kunden an, die Tilgungsrate innerhalb der Laufzeit zwei- bis dreimal kostenlos zu wechseln. Damit könnt ihr auf aktuelle Entwicklungen reagieren wie eine plötzliche Arbeitslosigkeit, eine Gehaltserhöhung oder auch einen Inflationsanstieg.

Informiert euch am besten schon bei den Vertragsgesprächen mit eurer Bank über die Möglichkeiten. Einige Institute erlauben einen Tilgungswechsel nur gegen eine Gebühr oder einen Zinsaufschlag.

Darüber hinaus könnt ihr eure Tilgung über einen bestimmten Zeitraum aussetzen, beispielsweise um eine Krankheitsphase zu überbrücken. Der Baukredit ruht und ihr zahlt monatlich nur die Zinsen. Die ausgesetzte Tilgungsrate wird am Ende der Laufzeit auf die Restschuld aufgeschlagen. Oder ihr verlängert den Vertrag um die entsprechende Zeit und streckt die Tilgung somit. Beide Variante, die Tilgungsaussetzung und die Tilgungsstreckung, sind eher Sonderfälle. Sprecht rechtzeitig mit eurer Bank, welche Optionen es gibt, wenn es finanziell eng wird.

Lest dazu auch: "Was kann ich tun, wenn ich mein Darlehen nicht bedienen kann?"

Ist eine Volltilgung bei der Baufinanzierung sinnvoll?

Volltilgung bedeutet, dass ihr euren Kredit innerhalb der Laufzeit vollständig zurückzahlt. Am Ende bleibt also keine Restschuld übrig. Voraussetzung dafür ist eine hohe Tilgungsrate von mindestens 3 Prozent. Ein solches Volltilgerdarlehen gibt es häufig zu besonders günstigen Konditionen, geht aber mit einer hohen Kreditrate einher. Die müsst ihr erstmal über die zehn, 15 oder 20 Jahre stemmen. Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die Konditionen eines Volltilgerdarlehens von denen eines klassischen Annuitätendarlehens unterscheiden:

  • Volltilgerdarlehen
  • Annuitätendarlehen
  • Darlehenssumme
  • 100.000 Euro
  • 100.000 Euro
  • Laufzeit
  • 10 Jahre
  • 10 Jahre
  • Sollzins
  • 1,0 Prozent
  • 1,5 Prozent
  • Tilgung
  • 9,51 Prozent
  • 3,5 Prozent
  • Monatsrate
  • 876,04 Euro
  • 416,67 Euro
  • Restschuld
  • 0 Euro
  • 62.266 Euro

Falls ihr euch für die Volltilgung entscheidet, solltet ihr eine möglichst lange Laufzeit vereinbaren. Dadurch reduziert sich die monatliche Belastung. Nach zehn Jahren habt ihr die Möglichkeit, von eurem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen und den Kredit umzuschulden.

Tilgungsrate: Das Wichtigste in Kürze

Die Tilgung ist der Anteil an eurer monatlichen Kreditrate, mit dem ihr euer Darlehen zurückzahlt. Die Monatsrate wiederum setzt sich aus Tilgung und Zinsen zusammen. Welchen Tilgungssatz ihr zu Beginn wählt, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

  • Wie schnell will ich schuldenfrei sein? Je höher die anfängliche Tilgungsrate, desto kürzer die Laufzeit.
  • Welche monatliche Belastung kann ich mir leisten? Die Kreditrate sollte nicht mehr als
    35 Prozent des Nettoeinkommens betragen.
  • Wie hoch sind die Zinsen? Je niedriger die Zinsen, desto höher sollte die Tilgung ausfallen, um eine unnötig lange Laufzeit zu verhindern.

Üblich ist eine anfängliche Tilgung von zwei bis drei Prozent. Ändert sich eure finanzielle Situation, könnt ihr bei den meisten Banken kostenlos einen Tilgungswechsel vornehmen. Bevor ihr ein Darlehen abschließt, erstellt einen Tilgungsplan, um euch einen Überblick über die Rückzahlung eures Kredits zu verschaffen.

Nutzt auch unseren Kreditfinder. Er liefert euch kostenlos Finanzierungslösungen, die zu eurer Situation passen.

Falls ihr für das kommendes Jahr ein Bauvorhaben plant, informiert euch in unserem Artikel "Stimmt es, dass es 2023 schwieriger wird, einen Baukredit zu bekommen?".

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