Endfälliges Darlehen: Für wen lohnt sich ein tilgungsfreier Kredit?

Wer in eine Immobilie investieren will, muss in der Regel einen Kredit aufnehmen. Selten liegt die benötigte Summe auf einem Tagesgeldkonto einfach so parat. Die meisten Kreditnehmer entscheiden sich als Finanzierungsinstrument für ein Tilgungsdarlehen: Dabei bezahlen sie monatlich oder quartalsweise einen festen Betrag für die schrittweise Rückführung ihrer Schulden und die vereinbarten Zinsen. Als Alternative kommt ein endfälliges Darlehen oder tilgungsfreies Darlehen in Frage. Wir erklären, was genau dahintersteckt.

Was ist ein endfälliges Darlehen?

Das sogenannte endfällige Darlehen ist auch unter den Begriffen tilgungsfreies Darlehen, Festhypothek, Festdarlehen, Fälligkeitsdarlehen oder Tilgungsaussetzungsdarlehen bekannt. Wie bei anderen Krediten wird mit Vertragsabschluss eine Laufzeit definiert. Bei tilgungsfreien Darlehen sind es in der Regel zwischen fünf und 25 Jahren. Dieser Zeitraum dient als Ansparphase.

Das Besondere am Festdarlehen: Der Kreditnehmer zahlt monatlich oder quartalsweise lediglich den fälligen Zinsanteil. Da sich die Schuld während der Laufzeit nicht verändert, sind auch die regelmäßigen Zinszahlungen gleichbleibend hoch, vorausgesetzt ein Sollzinssatz ist vereinbart. Die Tilgung der Kreditsumme erfolgt erst zum Stichtag am Ende der Vertragslaufzeit. Sondertilgungen sind bei dieser Kreditform im Normalfall nicht vorgesehen.

Was ist der Unterschied zu Tilgungsdarlehen?

Das endfällige Darlehen ist ein Sonderfall in der Immobilienfinanzierung. Standard ist das sogenannte Annuitätendarlehen. Die Gemeinsamkeit: Es wird eine Laufzeit mit Zinsbindung vereinbart und der Kreditnehmer zahlt monatlich eine feste Rate.

Der große Unterschied: Bei einem Annuitätendarlehen wird jeden Monat neben den Zinsen eine vorab definierte, konstant bleibende Tilgungssumme fällig. Die Restschuld reduziert sich also über die Jahre. In den meisten Fällen müssen Kreditnehmer am Ende der Laufzeit noch eine Restschuld zahlen beziehungsweise sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern.

Anders beim Volltilgerdarlehen – eine weitere Möglichkeit, sich Geld von einer Bank zu leihen: Ziel dieser Kreditvariante ist, dass der Darlehensnehmer am Ende der vorab definierten Laufzeit schuldenfrei ist. Je kürzer der Zeitraum, desto höher fällt die monatliche Rate aus.

Bei allen drei Darlehensformen ist die monatliche Rate konstant hoch. Beim Annuitäten- und Volltilgerdarlehen reduziert sich über die Jahre die Restschuld. Das tilgungsfreie Darlehen wiederum sieht vor, dass die komplette Schuld erst zum Ende der Laufzeit fällig wird. Entsprechend verändert sich der monatlich zu zahlende Zinsanteil nicht.

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Vorteile und Nachteile tilgungsfreier Kredite

Tilgungsfreie Darlehen sind zwar kein Standardprodukt der Baufinanzierung, haben aber trotzdem klare Vorteile:

• Geringe monatliche Raten: Die Tilgung der Kreditsumme erfolgt erst am Ende der Laufzeit und Banken verlangen bis dahin nur den Zinsanteil. Infolgedessen ist die Höhe der monatlichen Rate beim endfälligen Darlehen sehr überschaubar.
• Ansparpotenzial: Weil beim tilgungsfreien Darlehen nur Zinsen anfallen, kann der Kreditnehmer überschüssiges beziehungsweise freies Kapital parallel dazu ansparen.

Demgegenüber stehen folgende Nachteile, die unterm Strich endfällige Kredite zu einem seltenen Finanzierungsinstrument machen:

• Hohe Schuld: Den geringen monatlichen Raten steht die hohe Schuld zum Ende der Laufzeit gegenüber.
• Keine Planungssicherheit: Die fällige Darlehenssumme muss innerhalb der Laufzeit angespart werden. Kreditnehmer sind auf alternative Anlageformen wie Aktien angewiesen, die starken Schwankungen unterliegen können. Oder sie benötigen eine Anschlussfinanzierung.
• Großes Risiko: Die hohe Darlehenssumme auf einmal zu stemmen, ist mit Risiken verbunden. Es kann innerhalb der Laufzeit zu unvorhersehbaren Ereignissen wirtschaftlicher oder privater Natur kommen, die eine punktgenaue Rückzahlung unsicher oder gar unmöglich machen.

Beispiel: Endfälliges Darlehen berechnen

Die Kennzahlen eines endfälligen Darlehens zu berechnen, ist relativ simpel. Da keine regelmäßigen Tilgungsraten fällig sind, wird dieser Wert auf null gesetzt. Interessant sind hingegen die monatlichen Zinszahlungen, welche über die Laufzeit konstant bleiben und von der Kreditsumme abhängig sind.

Folgende Eckdaten schlüsseln die Konditionen beim Fälligkeitsdarlehen einmal beispielhaft auf:

• Darlehenssumme: 100.000 Euro
• Sollzinssatz: 4,9 Prozent
• Tilgungssatz: -
• Monatliche Rate: 408,33 Euro
• Laufzeit: 5 Jahre

Der Kreditnehmer in diesem Beispiel müsste bei einer Monatsrate von 408,33 Euro jährlich knapp 4.900 Euro Zinsen zahlen. Die Darlehenssumme von 100.000 Euro wird erst mit Ablauf der fünfjährigen Laufzeit fällig.

Wer vergibt tilgungsfreie Darlehen?

Endfällige Darlehen sind in der Praxis eher selten. Das Risiko für Banken ist im Vergleich zu Tilgungsdarlehen hoch. Immerhin erhalten sie nur die anfallenden Zinsen; die Rückzahlung des Darlehens erfolgt erst am Ende der Laufzeit. Banken sind normalerweise nur dann bereit, endfällige Kredite zu vergeben, wenn sie sicher sein können, dass der Kreditnehmer die Tilgung zum Ende der Laufzeit stemmen kann.

Trotzdem bieten viele Institute vor allem kurz laufende Festhypotheken an, unter anderem auch die KfW bei ihren Förderprogrammen.

Wann lohnt sich ein endfälliges Darlehen?

Der Personenkreis, für den sich ein endfälliges Darlehen lohnt, ist recht klein. In folgenden Fällen bietet sich die Festhypothek an:

• Für Käufer oder Besitzer von Immobilien, die das Objekt nicht selbst bewohnen, sondern es vermieten. Vermieter, deren Finanzierungskosten oberhalb der Mieteinnahmen liegen, können die Kreditzinsen steuerlich absetzen.
• Für Kreditnehmer, die in absehbarer Zeit sicher einen größeren Geldbetrag erwarten, beispielsweise aus einem Erbe, einem Hausverkauf oder einer Lebensversicherung.
• Für Personen, die Rendite aus alternativen Geldanlagen ziehen und über das nötige Finanzwissen verfügen.
• Als Zwischenfinanzierung, zum Beispiel wenn ein Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist.
• Als kurz laufende Anschlussfinanzierung, wenn die Restschuld gering ausfällt.

Generell muss die Bank das Risiko als gering einschätzen beziehungsweise eine Sicherheit haben, dass der Kreditnehmer die Darlehenssumme zum Stichtag stemmen kann. Für kurze Laufzeiten und überschaubare Geldbeträge kann das Finanzierungsinstrument lohnend sein. Bei höheren Summen solltet ihr auch das Annuitätendarlehen und das Volltilgerdarlehen in Betracht ziehen. Ohne Eigenkapital ist eine 110-Prozent-Finanzierung denkbar.

Mehr zum Thema auch hier: "Haus kaufen ohne Eigenkapital – wie funktioniert eine Vollfinanzierung?"

Wie ihr euren Tilgungsplan berechnet, erfahrt ihr in: "Tilgungsplan: So berechnet ihr eure Baufinanzierung".