Immobilienpreise: Baustelle eines Mehrfamilienhauses mit Neubauwohnungen.
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Immobilienpreise: Prognosen, Nachrichten, Studien zur Preisent­wicklung bei Immobilien

Katharina Schneider

Katharina Schneider

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren. Und ein Ende des Wachstums ist nicht in Sicht. Wir präsentieren euch in diesem Newsticker die neusten Studien, Thesen, Daten und Zahlen zur Preisentwicklung am deutschen Immobilienmarkt.

Die Immobilienpreise in Deutschland kennen seit Jahren nur einen Weg: nach oben. Der Traum von den eigenen vier Wänden ist so für immer weniger Menschen realisierbar. Und auch die Corona-Krise sorgt auf dem Immobilienmarkt nicht für einen Rückgang der Preise von Häusern und Wohnungen – diese klettern sogar immer weiter. Experten und Wissenschaftler untersuchen die Lage der Immobilienpreise regelmäßig.

Wir zeigen euch hier die neuesten Studien, Zahlen und Prognosen zur Preisentwicklung bei Immobilien in Deutschland in einem Newsticker, der ständig aktualisiert wird.

Neueste Entwicklungen der Immobilienpreise

Lest hier die wichtigsten aktuellen Nachrichten, Studien und Prognosen zur Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland. Und wenn ihr wissen wollt, was eine konkrete Immobilie wert ist, dann könnt ihr sie hier kostenlos bewerten lassen.

Preisanstieg bei Wohnimmobilien hält an, regionale Unterschiede sind groß

Juli 2021: Das Forschungsinstitut des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken, vdpResearch, hat aus den Daten von etwa 350.000 Immobilienkäufen ermittelt, was Eigentumswohnungen und Häuser in 57 deutschen Städten und Landkreisen 2020 kosteten. Das Besondere daran: Die Zahlen beruhen auf den Daten aus tatsäch­lich abge­schlossenen Kauf­verträgen, nicht auf Annoncen oder Makler­umfragen.

Die Preise reichen dabei von unter 2.000 Euro pro Quadratmeter in Gera, Suhl oder Eisenach bis zu über 13.000 Euro pro Quadratmeter in München. Im Schnitt verzeichnete vdpResearch im Jahr 2020 ein Plus von 7,4 Prozent. Und der Boom scheint weiter zu gehen. Für 2021 erwarten die Immobilienexperten einen Anstieg von mindestens vier Prozent.

Steigende Preise für Baumaterial verteuern den Hausbau

Juli 2021: Ob Bauholz, Bitumen oder Stahl – für die wichtigsten Baumaterialien sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes innerhalb eines Jahres die Preise teils enorm angestiegen. Bauherren, die keine Fixpreise vereinbart haben, droht deshalb ein Preisschock.

Wo gibt es noch erschwingliche Immobilien?

Juli 2021: Was kostet ein Eigenheim in Deutschland im Durchschnitt? Wo sind Häuser und Wohnungen günstig, wo besonders teuer? Und wie werden sich die Immobilienpreise weiter entwickeln? Diese und viele andere Fragen beantwortet die Sparda-Bank-Studie "Wohnen in Deutschland 2021" – und nennt für jeden Landkreis und jede Stadt die aktuellen Durchschnittspreise für Immobilien.

Preise für Wohnimmobilien steigen weiter an

Juni 2021: Nach den aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes sind die Immobilienpreise im 1. Quartal 2021 weiter angestiegen. Trotz (oder gerade wegen) Corona haben sich Wohnungen und Häuser nicht nur in den Ballungsgebieten, sondern auch im ländlichen Raum deutlich verteuert. Nur bei den Kaufnebenkosten gab es einen leichten Rückgang.

Energieeffiziente Immobilien erzielen höhere Marktpreise

Juni 2021: Gebäude in Deutschland, die eine hohe Energieeffizienz haben, erzielen durchschnittlich 23 Prozent höhere Preise am Immobilienmarkt als unsanierte Vergleichsobjekte. Das hat eine Studie der Plattform ImmobilienScout24 im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG) ergeben. Besonders hoch sind die Preisaufschläge bei energieeffizienten Häusern im ländlichen Raum und Altbauten in der Stadt. Mehr dazu hier: Energieeffiziente Immobilien erzielen höhere Marktpreise.

Droht in Deutschland eine Immobilienblase?

April 2021: Seit dem Jahr 2015 sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser nach den Zahlen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) deutschlandweit um rund 35 Prozent gestiegen. Nun fragt sich das Institut in einer Untersuchung: Was treibt die Wohnimmobilien-Preise – riskante Spekulation oder solides Kalkül? Denn je länger die Preisentwicklung anhält, umso mehr stellt sich für die KfW die Frage, ob sich eine Immobilienpreisblase aufbläht, die platzen könnte – und das mit gravierenden gesamtwirtschaftlichen Folgen. Das Fazit der Förderbank: Die volkswirtschaftlichen Risiken geben noch keinen Anlass zur Sorge, haben aber weiter zugenommen.

Alarmierende Entwicklung bei Wohneigentumsquote in Deutschland

Januar 2021: Der Anteil der Menschen, die in Deutschland in selbstgenutztem Wohneigentum leben, ist 2018 zum ersten Mal seit 1993 wieder gesunken, wie aus einer Analyse des Berliner Forschungsinstituts Empirica hervorgeht. Demnach leben nur 42 Prozent der Bürgerinnen und Bürger in den eigenen vier Wänden. In keinem anderen Land der EU ist die Wohneigentumsquote so niedrig. Besonders jüngere Menschen können sich Wohneigentum bei stetig steigenden Immobilienpreisen nicht mehr leisten, da sie es nicht schaffen, das nötige Eigenkapital für den Haus- oder Wohnungskauf aufzubringen.

Häuserpreise steigen, Baupreise nicht

Januar 2021: Im dritten Quartal 2020 sind die Immobilienpreise in Deutschland weiter gestiegen. Wohnungen und Häuser waren um 7,8 Prozent teurer als im Vorjahreszeitraum, wie das Statistische Bundesamt mitteilte. In den Monaten Juli bis September vergangenen Jahres stiegen die Kaufpreise im Vergleich zu den drei Monaten zuvor um 2,6 Prozent. Die Baupreise in Deutschland fielen jedoch Ende 2020 um 0,1 Prozent. Verantwortlich dafür macht das Statistische Bundesamt die Senkung der Umsatzsteuer.

Mieten oder Kaufen? Eine Deutschlandkarte hilft bei der Entscheidung

September 2020: Das Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisniveau kann Aufschluss darüber geben, ob sich ein Immobilienkauf in einer bestimmten Region lohnt. Um die Preise zu vergleichen, wird ein Faktor berechnet, der angibt, wie viele durchschnittliche Jahresmieten eine Eigentumswohnung im Schnitt kostet. Je geringer dieser Faktor ausfällt, desto eher lohnt sich ein Immobilienkauf.

Die regionalen Unterschiede sind dabei in Deutschland sehr groß. Während im Burgendlandkreis in Sachsen-Anhalt gerade einmal elf Nettokaltmieten für den Immobilienkauf aufgewendet werden müssen, sind es im Landkreis Nordfriesland an der Nordsee 72 Nettokaltmieten.

Corona-Krise verstärkt den Traum vom eigenen Haus

August 2020: Während der Corona-Krise sind laut einer Studie des Beratungsunternehmens F+B die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stärker gestiegen als die für Eigentumswohnungen. Demnach waren Häuser in den Monaten April bis Juni 2020 um 2,9 Prozent teurer als in den ersten drei Monaten des Jahres. Die Preise für Eigentumswohnungen kletterten im selben Zeitraum nur um 1,3 Prozent nach oben. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stiegen die Häuserpreise sogar um neun Prozent, die Wohnungspreise um 5,9 Prozent. Dabei dominieren erstmals nach vielen Jahren Eigenheime anstatt Mieten den Wohn-Index.

Deutsche setzen in Corona-Krise auf Immobilien als Wertanlage

August 2020: Immobilien sind in der Corona-Krise die beliebteste Wertanlage der Deutschen, wie aus einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Yougov im Auftrag des Vermögensverwalters Commerz Real hervorgeht. 56 Prozent der Befragten sehen sie als sinnvoll für die private Vermögensbildung. Bei einer vergleichbaren Umfrage aus dem Februar 2020 sagten das nur 51 Prozent der Befragten. In der Corona-Krise setzen die Menschen offenbar besonders auf sichere Wertanlagen. 49 Prozent der Befragten schrieben Immobilien dieses Attribut zu. Vor der Corona-Krise waren es nur 45 Prozent.

Geheimtipp-Regionen erleben bei Immobilienpreisen heftigsten Anstieg

April 2020: Laut dem Postbank Wohnatlas sind 2019 die Immobilienpreise in ländlichen Regionen am heftigsten gestiegen. In der Uckermark in Brandenburg wurden Anstiege von mehr als 48 Prozent verzeichnet. Im bundesdeutschen Schnitt lag der Anstieg bei 9,3 Prozent. Der starke Anstieg betrifft Regionen, in denen nur wenige Wohnungen und Häuser zum Kauf angeboten werden. "Das geringe Angebot führte bei leicht steigender Nachfrage bereits zu hohen Preiserhöhungen", heißt es in der Studie.

Deutscher Immobilienmarkt: Preisentwicklung lässt Ökonomen staunen

Februar 2020: Die Kaufpreise von Eigentumswohnungen in Großstädten sind in Deutschland 2019 um knapp zehn Prozent gestiegen, die Mieten im deutschen Durchschnitt aber nur um 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Experten macht die Entwicklung, dass Kaufpreise seit 2011 jedes Jahr stärker als die Neuvertragsmieten ansteigen, Sorgen. Auf dem Mietmarkt sei der Höhepunkt des Preiszyklus erreicht, während die Kaufpreise aufgrund der niedrigen Zinsen immer steigen würden. Mit immer niedrigeren Zinsen könnten immer weitere Preisanstiege bedient werden. Das führe zu einer fragilen Lage, heißt es von den Ökonomen.

Entwicklung der Baulandpreise in Deutschland

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren an – natürlich mit großen regionalen Unterschieden. So kostete ein Quadratmeter baureifes Land im Jahr 2019 laut Berechnungen des Statistischen Bundesamtes 189,78 Euro – so viel wie nie zuvor. 2009 mussten Bauwillige nur 122 Euro für den Quadratmeter ausgeben. In München kostete im gleichen Jahr 2019 ein Quadratmeter Bauland in bester Lage ganze 5.900 Euro. Zehn Jahre zuvor konnten Käufer den Quadratmeter dort noch für rund 1.600 Euro erwerben.

Grundsätzlich steigen die Preise für Bauland mit der Gemeindegröße. In Gemeinden mit weniger als 2.000 Einwohnern kostet der Quadratmeter baureifes Land im Schnitt 66,04 Euro. In den 14 größten deutschen Städten mit mindestens einer halben Million Einwohnern war es mit 1.128,33 Euro das 17-fache, wie das Statistische Bundesamt berechnete.

Die Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen und Häuser in Deutschland

Besonders in den sieben größten Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren explodiert. 2019 sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen dort im Vergleich zum Vorjahr um rund zehn Prozent gestiegen.

In München fiel der Preisanstieg mit rund sieben Prozent laut einer Analyse des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) etwas geringer aus. Dabei sinken die Renditen, weil die Mieten dort nur sehr gering gestiegen sind.

Günstiger sind die Immobilienpreise in kleineren Städten und in ländlichen Gegenden. Am günstigsten bekommen Käufer in dünn besiedelten ländlichen Gegenden weg.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind im bundesdeutschen Durchschnitt laut ZIA 2019 um 9,7 Prozent gestiegen. Durchschnittlich müssen Käufer hier mit 2.660 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Für Ein- oder Zweifamilienhäuser lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei rund 2.800 Euro – ein Plus von 9,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In München kostete der Quadratmeter für eine zentral gelegene Eigentumswohnung im Januar 2021 laut Numbeo rund 11.700 Euro.

Wovon die Entwicklung der Immobilienpreise abhängt

Die Entwicklung der Immobilienpreise hängt von vielen Faktoren ab, wir nennen die vier zentralen.

1. Entwicklung der Einkommen

Bei steigenden Einkommen steigen auch die Immobilienpreise. Denn wenn die Menschen mehr Geld verdienen, steigt auch die Nachfrage nach Immobilien. Weil das Angebot so knapper wird, werden Immobilien teurer. Wird das Einkommen im Schnitt niedriger, sinkt die Nachfrage – und damit sinken zeitverzögert auch die Preise.

2. Entwicklung der Zinsen

Die niedrigen Zinsen für Immobilienkredite wirken sich ebenfalls auf die Immobilienpreise aus. Durch die ständig sinkenden Zinsen steigen auch die Immobilienpreise – denn wenn Hauskäufer weniger Zinsen für die Finanzierung des Eigenheims bezahlen müssen, dann können sie sich einen höheren Kaufpreis leisten. Außerdem sorgen die niedrigen Zinsen dafür, dass die Nachfrage nach Immobilien steigt – und mit der Nachfrage steigt der Preis.

3. Immobilien als sichere Geldanlage

Immobilien werden als Wertanlage immer beliebter. Besonders in Krisenzeiten setzen die Menschen vermehrt auf Häuser und Immobilien – und investieren weniger in andere Anlageformen. Die Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt ermöglicht dabei auch deutlich höhere Renditen als viele andere Anlageformen. Und so investieren nicht nur Deutsche ins selbst genutzte Eigenheim, sondern auch vermehrt internationale Investoren in den sicheren deutschen Immobilienmarkt.

4. Entwicklung und Verhalten der Bevölkerung

Wächst die Bevölkerung, dann ist davon auszugehen, dass auch die Nachfrage nach Immobilien steigt – und damit wiederum die Immobilienpreise. Auch der in den vergangenen Jahren große Zuzug in Metropolen hat zu den sehr hohen Preisen besonders in diesen Städten geführt. Weil die Preise dort mittlerweile sehr hoch sind, können sich viele Menschen dort den Immobilienkauf nicht mehr leisten und suchen sich ein Eigenheim im Umland der Metropolen.

Das führt wiederum dort zu einem Preisanstieg. So sind die Preisanstiege im Umland von Berlin, Hamburg, München, Köln und Stuttgart seit 2017 sogar höher ausgefallen als in den Städten selber.

Auch der Trend zu kleiner werdenden Haushalten spiegelt sich in den Immobilienpreisen nieder. So sollen laut Statistischem Bundesamt im Jahr 204o mehr als 45 Prozent der Menschen in Single-Haushalten leben. Im Jahr 1991 waren es noch 33,6 Prozent. Die Anzahl der Menschen in größeren Haushalten sinkt jedoch seit Jahren. Weil weniger Menschen pro Wohnung insgesamt mehr Platz benötigen, können auch durch diesen Effekt die Immobilienpreise steigen.

Mieten oder Kaufen – die ewige Frage

Ob sich ein Kauf bei den immer weiter steigenden Immobilienpreisen noch lohnt, fragen sich viele Menschen. Die Antwort: Es kommt drauf an. Einen Anhaltspunkt dafür, ob sich der Immobilienkauf lohnt, liefert der Vergleich von Kauf- und Mietpreisen in einer Region. Der Faktor, wie viele Jahresmieten für den Immobilienkauf benötigt werden, kann darüber Aufschluss geben. Die regionalen Unterschiede sind laut dem Postbank Wohnatlas sehr groß. Während Käufer im Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt nur elf Nettokaltmieten für die Finanzierung eines Eigenheims benötigen sind es in Nordfriesland 72.

Für die Experten der Postbank lohnt sich der Immobilienkauf auf jeden Fall in Regionen, in denen unter 22,5 Jahresmieten für den Immobilienkauf aufgewendet werden müssen. "Wenn der Kaufpreis in diesem Bereich liegt, fahren Käufer oft günstiger als Mieter. Die niedrigen Zinsen ermöglichen dann monatliche Raten, die eine ortsübliche Miete nicht übersteigen." Zugleich betrieben die Käufer Vermögensaufbau, weil die eigenen vier Wände eine gute Altersvorsorge sind.

Gerade in den sieben A-Städten, also den Städten mit mehr als 600.000 Einwohnern, droht laut den Experten eine Überhitzung. In Berlin und Hamburg müssen Käufer 36 Jahresmieten für die eigenen Immobilie ausgeben, in München sind es 37. "Wenn die Immobilienpreise das Mietniveau weit überholen, kann das ein Hinweis darauf sein, dass für die Zukunft erwartete Wertgewinne zumindest in Teilen bereits auf die Kaufpreise aufgeschlagen wurden", heißt es in der Studie.

Laut Experten der Stiftung Warentest lohnt sich der Immobilienkauf trotz der steigenden Immobilienpreise – weil die Zinsen so niedrig sind. Außerdem habe sich der Preisanstieg abgeschwächt. Der Kauf lohne sich vor allem, wenn auch die Mieten weiter steigen.

Immobilienpreise: Die teuersten Städte Deutschlands

Wer in einer deutschen Großstadt eine Immobilie erwerben will, der muss tief in die Tasche greifen. Doch nicht nur die Region ist entscheidend, sondern auch, was die Käufer erwerben wollen.

So müssen Kaufwillige für ein Einfamilienhaus mit rund 120 Quadratmetern in Frankfurt einen höheren Preis bezahlen als in Düsseldorf. Der Quadratmeter Bauland hingegen ist in der Rheinmetropole teurer als am Main.

Wir zeigen euch, in welchen sieben Städten der Hauskauf am teuersten ist. Die Hauspreise sind Durchschnittswerte von Preisen für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenendhäusern, die auf Angebotspreisen in Immobilienportalen beruhen.

Deutsche Immobilienpreise im internationalen Vergleich

Laut einer Studie der Unternehmensberatung Deloitte lagen die deutschen Immobilienpreise im Jahr 2018 im internationalen Vergleich lediglich im Mittelfeld. Für die Untersuchung wurden Immobilienpreise aus 16 europäischen Ländern mit dem dort durchschnittlich verfügbaren Einkommen verglichen. Am günstigsten ist der Hauskauf demnach in Portugal und Belgien, am teuersten in Tschechien.

Laut Deloitte reichen in Deutschland fünf bis sechs Jahresgehälter, um eine 70 Quadratmeter große Wohnung zu kaufen. In Österreich und Norwegen gilt das gleiche. Aber in elf der untersuchten Länder sei der Immobilienkauf teurer. In Tschechien müssten die Menschen sogar elf Jahresgehälter für eine Wohnung ausgeben.

Die regionalen Unterschiede sind allerdings in Deutschland sehr groß. Gerade in Großstädten und Ballungszentren müssen Menschen viel mehr für eine 70-Quadratmeter-Wohnung zahlen.

Immobilienpreise 2030: Prognosen und Thesen

Die Immobilienpreise in Deutschland sind hoch – aber bleibt das auch so? Eine Studie von Schwäbisch Hall und der Universität Freiburg aus dem März 2020 hat einen Blick in die Zukunft gewagt. Die Prognose: Bis 2030 steigen die Immobilienpreise weiter. Gerade in begehrten Lagen im Süden des Landes und in Ballungszentren erhöhen sich laut Studie die Preise sogar bis 2060 – denn die hohe Nachfrage hält an.

Obwohl die Bevölkerungsanzahl laut der Forscher zurückgeht, steige die Nachfrage an Wohnraum. Denn der Trend zu kleinen Haushalten wird weiter anhalten. So steige die Haushaltsanzahl bis 2030 um sechs Prozent. Trotz geringer werdender Bevölkerung wird die Haushaltsanzahl laut Prognosen der Forscher 2060 auf dem heutigen Stand sein. Und auch die Wohnfläche pro Person nimmt weiter zu: Heute liegt sie bei 45 Quadratmeter pro Person, 2030 bei 49 Quadratmeter pro Person.

Auch das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut kommt im Postbank Wohnatlas zu dem Schluss, dass die Preise bis 2030 vielerorts weiter steigen werden. "In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte können Wohnungsbesitzer damit rechnen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt", heißt es dort.

Den heftigsten Preisanstieg werden laut den Experten die Landkreise rund um München haben. Auch in München selber soll es noch weiter nach oben gehen. Ländlichen Regionen im Osten hingegen bescheinigen die Experten einen Stillstand oder sogar Rückgang bei den Immobilienpreisen.

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