Immobilienpreise: Entwicklung und Prognose für Immobilienmarkt

Mai 2023: Über das gesamte Jahr 2022 gesehen gab es auf dem deutschen Immobilienmarkt inflationsbereinigt einen leichten Preisrückgang von 0,71 Prozent. Das ist das Ergebnis des aktuellen Postbank Wohnatlas 2023. 2021 verzeichnete die jährlich erscheinende Studie noch ein Preisplus von 14,2 Pro­zent, im Jahr davor waren es plus 9,6 Pro­zent. 

Und wie sind die weiteren Aussichten für 2023? Dazu Achim Kuhn, Leiter Kunden- und Produktmanage­ment bei der Postbank: "Aktuell be­finden wir uns in einer Preis­delle, nach der wir wieder höhere Preise bei Wohn­immo­bilien er­warten. Unter der An­nahme, dass die In­fla­tion für einen ab­seh­baren Zeit­raum weiter­hin höher aus­fällt als die zu­grun­de liegen­den ver­trag­lichen Nominal­zinsen, ent­stehen jedoch negative Real­zinsen, so dass die Fi­nan­zierung einer Immo­bilie weiter­hin sinn­voll sein kann."

Die Immobilienpreisentwicklung der zurückliegenden Monate und Jahre könnt ihr hier nachvollziehen und daraus Rückschlüsse auf die Wertentwicklung von Immobilien ziehen:

April 2023: Nach der abrupten Preiswende im letzten Jahr scheinen sich die Immobilienpreise langsam einzupendeln. Das jedenfalls ist – bezogen auf Bestandswohnungen – das Fazit des 9. Immobilienkompass (PDF) der Online-Plattform immowelt. Sanken im 4. Quartal in allen 14 untersuchten deutschen Großstädten die Angebotspreise, so verzeichneten im 1. Quartal 2023 nur noch vier Städte einen negativen Trend bei der Preisentwicklung von Bestandwohnungen.

Laut Felix Kusch, Country Managing Director von immowelt, befindet sich der Immobilienmarkt derzeit in einer Findungsphase: "Wir gehen davon aus, dass sich die Nachfrage wie zuletzt weiter stabilisiert und sich die Preise folglich seitwärts entwickeln mit kleineren Schwankungen nach oben und unten."

Kaufpreisentwicklung bei Bestandswohnungen vom 01.01.23 bis 01.04.23

Quelle: immowelt

Nach den neuesten Zahlen von Europace, nach eigener Aussage Deutschlands führende Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite, ist die Preissituation auf dem deutschen Immobilienmarkt uneinheitlich.

So verzeichnet der hauseigene Index EPX im Januar 2023 einen Preisanstieg um 1,31 Prozent bei Neubauten im Vergleich zum Vormonat. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt jetzt für neue Ein- und Zweifamilienhäuser bei 530.211 Euro.

Dagegen waren bestehende Eigentumswohnungen und Häuser bei den Preisen weiterhin rückläufig. Hier die einzelnen Preissegmente und ihre Entwicklung in der Übersicht:

Gesamtindex: Tendenz leicht fallend

Eigentumswohnungen: Tendenz fallend

Neue Ein- und Zweifamilienhäuser: Tendenz wieder steigend

Wohnimmobilien sind im Jahresmittel deutlich überbewertet – das ist das Fazit der Deutschen Bundesbank in ihrem Monatsbericht zum deutschen Immobilienmarkt.

In ihrem Bericht ließen die Banker verschiedenen Analysen diverser Institute einfließen. So stiegen laut Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland 2022 um neun Prozent. Die Teuerung konzentrierte sich dabei auf die erste Jahreshälfte 2022, wohin­gegen es im zweiten Halbjahr zu Preisnach­lässen kam. 

Ein ähnliches Bild ergibt der Häuserpreisindex des Statistischen Bundes­amtes. Auch er stieg im Durchschnitt der ersten drei Quartale 2022 mit 8,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich an. Danach änderten sich die Preise aber gegenüber dem Vorjahresquartal praktisch nicht mehr. 

Gemäß dem EPX-Häuserpreis­index der Hypoport AG stiegen die Preise für Wohn­immobilien in Deutschland im Mittel des Jahres 2022 um 7,7 Prozent. Sie fielen im vier­ten Quartal jedoch unter ihren Wert vom Jahresende 2021. „Alle drei Indikatoren weisen damit darauf hin, dass der jahre­lange Aufschwung am Wohnimmobilien­markt vorüber ist“, schreiben die Bundesbank-Fachleute. 

Steigende Bauzinsen und vor allem die immense Verteuerung von Baumaterialien und Bauleistungen lassen den Traum vom Eigenheim für viele Menschen immer unerschwinglicher werden. Die Folge: eine Verschärfung der Situation auf dem Mietmarkt.

Das hat zur Folge, dass gerade in den Metropolen die Mieten steigen – und das prozentual stärker als die Kaufpreise. Das ist das Ergebnis einer Untersuchung des Düsseldorfer Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle, (JLL), auf die sich das manager magazin beruft. Demnach seien in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Leipzig und Stuttgart die Angebotsmieten im zweiten Halbjahr 2022 im Schnitt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 6,3 Prozent gestiegen. Dagegen betrug bei den Kaufpreisen die Steigerung der inserierten Preise nur 1,6 Prozent. 

Verschärft wird die Situation auch durch die Stagnation beim Wohnungsbau. So sank nach Angaben des Statistischen Bundesamtes von Januar bis November 2022 die Zahl der Baugenehmigungen von neuen Wohn- und Nichtwohngebäuden gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 5,7 % auf rund 322 000. In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden von Januar bis November 2022 rund 276 000 Wohnungen genehmigt, 5,8 % weniger als im Vorjahreszeitraum.

 Im Zeitraum von Januar bis Oktober 2022 sind die Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 15,9 % zurückgegangen. In absoluten Zahlen bedeutet das ein Minus von 12.645 Einheiten auf insgesamt 66.952. Das meldet das Statistische Bundesamt.

Dabei ist allerdings der Basiseffekt infolge des Auslaufens des Baukindergeldes in 2021 zu berücksichtigen. Dieser besagt, dass Familien die staatliche Fördermaßnahme beantragen konnten, wenn sie bis Ende März 2021 eine Baugenehmigung für selbst genutztes Wohneigentum vorliegen hatten. Das hatte entscheidenden Einfluss darauf, dass von Januar bis März 2021 nahezu 7.400 Einfamilienhäuser mehr genehmigt worden waren als in den ersten drei Monaten der Jahre 2018 bis 2020.

Bei den Zweifamilienhäusern war der Trend von Januar bis Oktober 2022 ebenfalls rückläufig. Demnach wurden 7,4 % weniger Genehmigungen erteilt – ein Minus von 1.962 auf 24.716 Einheiten.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) attestiert dem deutschen Immobilienmarkt ein bedenkliches Auseinanderdriften von Kaufpreisen und Mieten. Deshalb prognostiziert es in einer aktuellen Studie zur Immobilienpreisentwicklung deutliche Preiseinbrüche.

Das Ergebnis der Studie: Die Immobilienpreise in 97 untersuchten Städte sind in 2022 durchschnittlich um elf Prozent gestiegen – auch wenn die Immobilienpreise jeweils im Vergleich zum Vorquartal abnahmen. Währenddessen haben die Mieten aber "nur" um vier Prozent zugenommen.

Laut DIW ist dieses Auseinanderdriften ein Indiz dafür, dass Immobilien als Spekulationsobjekte genutzt werden und es zu Preisblasen kommen kann. Daher lautet die Prognose des DIW: Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser könnten um bis zu zehn Prozent fallen.

Wer jetzt Angst vor dem Platzen einer riesigen Immobilienblase hat, kann jedoch beruhigt sein. Denn zum einen gehen die hohen Immobilienpreise weiterhin vielerorts auf eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot zurück.

Zum anderen drängen gerade immer mehr Menschen auf den Mietmarkt, die den Traum von der eigenen Immobilie aufgegeben haben. Die Mieten dürften also noch deutlich anziehen.

Übrigens: Wer den Traum von Eigenheim aufgegeben hat, findet hier tolle Mietobjekte.

Die Immobilienpreise in Deutschland sind im Quartalsvergleich weiter gesunken. Nach dem Minus bei der Immobilienpreisentwicklung im zweiten Quartal 2022 um 0,9 Prozent, sind es im dritten Quartal sogar 4,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal.

Das ergibt sich aus der aktuellen Interhyp-Studie. In konkreten Zahlen bedeutet diese Immobilienpreisentwicklung: Der Preis für den Bau oder Kauf einer finanzierten Immobilie inklusive Nebenkosten betrug im dritten Quartal 2022 durchschnittlich 512.000 Euro. Im zweiten Quartal waren es noch 535.000 Euro.

Beim Blick auf die deutschen Metropolen ist die Immobilienpreisentwicklung unterschiedlich. In München haben sich die Immobilienpreise dem Deutschlandtrend entsprechend entwickelt. In Hamburg und Berlin sieht es anders aus.

Die deutschlandweit durchschnittlich sinkenden Preise bestätigt auch der neuste Hauspreis-Index der Transaktionsplattform Europace. Er nimmt die Immobilienpreisentwicklung im Vergleich zum Vormonat unter die Lupe. Diese Studie zeigt im Oktober 2022 wieder sinkende Immobilienpreise in allen Segmenten. Am stärksten fallen die Preise für Eigentumswohnungen. Im Vergleich zum Vormonat waren es im Oktober rund 2 Prozent.

Lest hier einen Beitrag zu der spannenden Frage: Haus verkaufen oder warten: Lohnt sich jetzt ein Hausverkauf?

Die Preiseinbrüche der vergangenen Monate am deutschen Immobilienmarkt setzen sich zumindest laut einer aktuellen Analyse des Immobilienportals Immoscout24 im dritten Quartal 2022 nicht fort. Dieser Studie zufolge hat sich der Einbruch der Nachfrage nach den starken Anstiegen der Bauzinsen nicht verschärft.

Allerdings ist diese Studie mit Vorsicht zu genießen. Sie bezieht sich auf Angebotspreise, nicht auf tatsächlich abgeschlossene Finanzierungen oder notariell beglaubigte Kaufpreise. Laut Immoscout24 wurden Bestands-Eigentumswohnungen im dritten Quartal um 0,9 Prozent teurer angeboten als im zweiten Quartal. Für Neubauwohnungen lag das Plus bei 1 Prozent.

Die Immobilienpreise der angebotenen Einfamilienhäuser im Bestand stiegen um 0,5 Prozent und im Neubau um 1,9 Prozent. "Wir sehen, dass der Kaufmarkt in Deutschland funktioniert und sich vor allem in den Metropolen beruhigt", kommentiert Immoscout24-Geschäftsführer Thomas Schroeter die Zahlen.

Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen und bestehende Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser sind im August 2022 weiter leicht gesunken. Bei den Eigentumswohnungen gab es ein Minus von 0,60 Prozent. Die Preise für bestehende Häuser sanken um 0,58 Prozent. Anders sieht es bei Neubau-Häusern aus.

Neue Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser verzeichneten im August wieder einen leichten Preisanstieg – von 0,44 Prozent im Vergleich zum Vormonat. Das ergibt sich aus dem aktuellen Hauspreis-Index der Transaktionsplattform Europace.

"Mit dieser Entwicklung, von einerseits sinkenden Immobilienpreisen in zwei Segmenten und andererseits steigenden Zinsen, sehen wir zudem, dass wieder mehr Verkäufe gegenüber Juli 2022 abgeschlossen wurden. Die Lage bleibt aber weiterhin volatil", kommentiert Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace die aktuelle Lage am Immobilienmarkt.

September 2022: Eine energieeffiziente Gebäudehülle zahlt sich nicht nur bei den Heizkosten aus, sondern auch beim Verkauf von Haus oder Wohnung. Immobilien mit hoher Energieeffizienz erzielen bis zu 35 Prozent höhere Preise. Zudem sind sie am Immobilienmarkt 67 Prozent mehr nachgefragt als unsanierte Vergleichsimmobilien.

Das hat eine Studie von ImmobilienScout24 im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG) ergeben. Grundlage dieser aktuellen Studie ist die Auswertung von 200.000 Immobilien in Deutschland (Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen), die nach Regionen und Baualtersklassen miteinander verglichen wurden. Als Betrachtungszeitraum dienten die vergangenen zwölf Monate.

"Wer in die Gebäudehülle seiner Immobilie investiert, spart in der Zukunft nicht nur sehr viel Energie, sondern steigert auch signifikant Nachfrage und Wert", fasst Jan Peter Hinrichs, Geschäftsführer des BuVEG, das Studienergebnis zusammen. Dabei gibt es Unterschiede zwischen Stadt und Land. Die Preissteigerung von 35 Prozent bezieht sich auf ältere Gebäude im ländlichen Raum. Deutschlandweit liegt der durchschnittliche Wertzuwachs bei 22 Prozent.

In dieser Tabelle seht ihr die Zahlen im Detail.

Lest hier, noch mehr gute Gründe für das Sanieren eines Altbaus.

Wer aktuell eine Immobilie kaufen möchte, hat gute Chancen den Zuschlag zu bekommen. Für Mieter werden dagegen die Angebote immer knapper. Die schwierige Lage am Immobilienmarkt mit höheren Zinsen, hohen Energiekosten und steigenden Baupreisen verfestigt eine Trendumkehr von Angebot und Nachfrage bei Kauf und Miete.

Deutlich mehr Menschen möchten Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen verkaufen. Sie treffen aber auf eine sinkende Nachfrage bei den Käufern. Dagegen möchten mehr Menschen Häuser und Wohnungen mieten. Es kommen aber weniger Mietimmobilien auf den Markt. Das ist das Ergebnis eines Vergleichs der Inserate der Monate Juni und Juli 2022 bei ImmoScout24.

"Mit dem Zinsanstieg im zweiten Quartal ist die Finanzierung eines Immobilienkaufs deutlich teurer geworden. Damit ist der Traum von der eigenen Immobilie für viele Menschen vorerst geplatzt. Menschen, die vorher über einen Kauf nachdachten, suchen seitdem vermehrt nach Immobilien zur Miete", kommentiert Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24, die Entwicklung.

Wenn ihr wissen wollt, was eine konkrete Immobilie wert ist, dann könnt ihr sie hier kostenlos bewerten lassen.

Der neue Hauspreisindex der Transaktionsplattform Europace zeigt: Bei allen Arten von Wohnimmobilien sind die Preise gefallen. Nach den Eigentumswohnungen (-0,86 Prozent) sinken die Preise für Bestandsimmobilien am zweitstärksten (-0,69 Prozent). Aber auch die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser sinken erstmals leicht (-0,26 Prozent).

"Käufer werden in der aktuellen Lage, aufgrund der hohen Inflation und den steigenden Energiepreisen, etwas zurückhaltender", kommentiert Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace, den Hauspreisindex. "Verkäufer sind derzeit wieder eher bereit über Kaufpreise zu sprechen und zu verhandeln. Das bedeutet, es bieten sich trotz des Zinsanstiegs neue Möglichkeiten für die Verbraucher."

Im zweiten Quartal 2022 sind die Immobilienpreise in Deutschland im Vergleich zum ersten Quartal auf Bundesebene im Durchschnitt gesunken. Die prognostizierte Trendwende ist also eingetreten.

Auf Bundesebene ist das Minus nur leicht, es beträgt durchschnittlich 0,9 Prozent. Das ergibt sich aus einer Interhyp-Studie, die dem Handelsblatt vorab vorliegt. Ein Blick auf die deutschen Metropolen zeigt, dass der Rückgang der Immobilienpreise teilweise aber noch deutlich größer ist.

"Man kann schlecht von dem Immobilienmarkt in Deutschland sprechen, es gibt und gab immer schon starke Unterschiede", erläutert Interhyp-Chef Jörg Utecht das Phänomen im Handelsblatt. "Und jetzt, da der Markt zu einer neuen Balance findet, sehen wir eben auch in den einzelnen Städten und Regionen unterschiedlich starke Anpassungen."

Er sieht als Grund für das Sinken der Immobilienpreise neben den steigenden Zinsen auch das zunehmende Bewusstsein der Käufer dafür, dass Umweltauflagen und Energiekosten teurer werden. Beim Erwerb von Immobilien der Energieklassen G und H würden Käufer zurückhaltender – oder forderten mit Erfolg, dass dieser Aspekt in den Preisen berücksichtigt wird, sagt Utecht.

Die Zahlen beruhen auf einer Interhyp-Auswertung von über 500.000 abgeschlossenen Finanzierungen für den Bau oder Kauf einer Immobilie von 2012 bis zum ersten Halbjahr 2022.

Im ersten Halbjahr 2022 sind die Kaufpreise für Wohnungen in deutschen Großstädten zwar weiterhin gestiegen. In den teuersten Städten Deutschlands war der Anstieg im Vergleich zum ersten Halbjahr 2021 allerdings nur moderat. Hier seht ihr die Veränderungen der Immobilienpreise in den teuersten Großstädten im Überblick.

In den günstigeren Städten gab es deutlichere Preissprünge. Bochum liegt mit einem Plus von
21 Prozent an der Spitze. Auch in Solingen (+20 Prozent) und Mönchengladbach (+19 Prozent) sind die Angebotspreise für Bestandswohnungen innerhalb eines Jahres kräftig gestiegen. Datenbasis für die Analyse der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in
69 ausgewählten Großstädten für Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre).

Es zeichnet sich allerdings auch bei dieser Studie ab, dass steigende Bauzinsen, Inflation und Krieg in der Ukraine die Preiskurven deutlich abflachen lassen. Im zweiten Quartal 2022 sind deutschlandweit die Anfragen für Kaufimmobilien, die auf immowelt.de inseriert wurden, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 17 Prozent gesunken.

Hier könnt ihr mehr lesen zu den teuersten und die günstigsten Wohnlagen in Deutschland.