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Immobilienpreise: Entwicklung und Prognose für Immobilienmarkt

Joscha Thieringer

Jahrelang kannten die Immobilienpreise in Deutschland nur einen Weg: nach oben. Jetzt zeigt sich eine Wende. Experten und Wissenschaftler untersuchen die Immobilienpreisentwicklung regelmäßig. Wir halten euch auf dem Laufenden über den Immobilienmarkt und liefern Einschätzungen und Prognosen.

Aktuelle Immobilienpreisentwicklung

Blicken wir aber zunächst einmal auf die aktuellen Immobilienpreise. Einen sehr guten Überblick gibt der Europace HauspreisIndex EPX

Der Gesamtindex für alle Immobilientransaktionen in Deutschland sinkt im August 2023 zum vierten Mal in Folge. Im Vergleich zum Vormonat (Indexwert: 210,62) sind die Immobilienpreise um 0,4 Prozent zurückgegangen. Von August 2022 (Indexwert: 222,97) zum August 2023 (209,77) betrug der Rückgang - 5,92 Prozent.

Eigentumswohnungen zeigen einen leichten Rückgang mit einem Indexwert von 206,87 Punkten, was einem Rückgang von 0,66 Prozent gegenüber Juli (208,25) entspricht. (Vorjahresmonat: 227,27 / - 8,98 Prozent).

Auch die Bestandshäuser liegen im Minus. Der Index sank von 195,56 Punkten im Juli auf 194,22 Punkte im August, was einer Veränderung von etwa 0,69 Prozent entspricht. (Vorjahresmonat: 214,37 / - 9,4 Prozent).

Die Preise für Neubauhäuser stiegen dagegen ganz leicht an. Hier erhöhte sich der Index von Juli 2023 (228,06) auf August 2023 (228,21) um 0,06 Prozent. (Vorjahresmonat: 227,27 / - 9,4 Prozent).

Die aktuellen Indexwerte des Hauspreisindex EPX / August 2023

 Indexwert August 2023Veränderung VormonatVeränderung Vorjahresmonat
Eigentumswohnungen206,87- 0,66 %- 8,98 %
Bestandshäuser194,22- 0,69 %- 9,4 %
Neubauhäuser228,21+ 0,06+ 0,44
Gesamtindex209,77- 0,4 %- 5,92 %

Aktuelle Baupreise findet ihr in unserem Newsticker zur Baupreisentwicklung.

Die neuesten Immobilien-Angebote

Prognosen und Einschätzungen zum Immobilienmarkt

+++ Stärkster je gemessener Preisrückgang +++

September 2023: Das Statistische Bundesamt (Destatis) hat nach eigenen Angaben den stärksten Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 verzeichnet. Demnach sanken die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland im 1. Quartal 2023 um durchschnittlich 6,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Im Vergleich zum 4. Quartal 2022 waren Wohnimmobilien im 1. Quartal 2023 durchschnittlich 3,1 % günstiger. Hauptgrund für den Rückgang: die sinkende Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und einer anhaltend hohen Inflation.

+++ Immobilien erschwinglich wie selten zuvor +++

Juli 2023: Im Rückblick auf die Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre kommt es uns heute so vor, als wäre die Lage für Eigenheim-Interessenten nie schlechter gewesen. Falsch! Sagt zumindest das Handelsblatt und belegt es mit dem sogenannten Erschwinglichkeitsindex. Es sei in den achtziger Jahren viermal schwieriger gewesen, ins Eigenheim zu kommen. Die heutige Erschwinglichkeit liege "auf dem Niveau von 2008, was immer noch vergleichsweise niedrig ist".

Aber weshalb erscheint es vielen so, als wäre Wohneigentum unmöglich? Das habe mehrere Gründe, heißt es im Artikel:

  • Der gestiegene Anspruch: Die Menschen verlangen mehr Wohnfläche und bessere Ausstattung. Das ist natürlich teurer.
  • Weniger Eigenleistung: Früher haben die Bauherren selbst mehr angepackt.
  • Weniger Verzicht: Baufamilien wollen sich anderweitig kaum einschränken. Früher sei die Familie eben nicht in den Urlaub gefahren oder hätte sich nur ein Auto geleistet.
  • Hohe Kaufnebenkosten und wenig Förderung: Die Grunderwerbsteuer reißt heute ein großes Loch ins aufgebaute Eigenkapital. Und im Vergleich zu früher gibt es kaum Neubauförderung. Für potenzielle Bauherren wirkt das abschreckend.

Fazit und Prognose: Weil die Bauzinsen aber früher viel höher lagen (teilweise bis zu zwölf Prozent), haben die Deutschen trotz hoher Immobilien- und Baupreise heute bessere Möglichkeiten, ins Eigenheim zu kommen. Ob die Erschwinglichkeit in den kommenden Jahren wieder besser wird, ist mehr als fraglich.

+++ Langzeit-Prognose: Immobilienpreisentwicklung bis 2035 +++

Mai 2023:  Bei der aktuellen Immobilienpreisentwicklung erscheint eine Prognose bis ins Jahr 2035 mutig. Die Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) blicken für den Postbank Wohnatlas dennoch zwölf Jahre voraus. Die wichtigsten Ergebnisse:

  • In fast der Hälfte aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte sinken die Preise inflationsbereinigt für Eigentumswohnungen bis 2035 um mindestens zwei Prozent unter das heutige Niveau.
  • Anhaltende Preiszuwächse sind vor allem für den südlichen Teil Deutschlands, den Nordwesten (Nordsee-Nähe) sowie die meisten Großstädte vorhergesagt.
  • Bayern schneidet am besten ab: In den Top-Ten finden sich im Wohnatlas gleich sechs bayerische Landkreise oder Städte. 

Die Top-Ten der Gewinner-Regionen:

RegionImmobilienpreis-Trendqm-Preis 2022
Potsdam (Stadt)+2,71%5.581,56 Euro
Erding (Landkreis)+2,13%5.763,70 Euro
Leipzig (Stadt)+2,12%3.308,55 Euro
München (Stadt)+2,08%9.733,83 Euro
Landshut (Stadt)+1,98%5.054,62 Euro
Frankfurt a.M. (Stadt)+1,93%6.654,34 Euro
Ebersberg (Landkreis)+1,86%6.535,92 Euro
Augsburg (Stadt)+1,86%4.807,35 Euro
Dachau (Landkreis)+1,82%6.586,00 Euro
Köln (Stadt)+1,52%5.118,94 Euro

Wo Licht ist, gibt es auch Schatten. Die letzten vier Plätze liegen allesamt in Thüringen. Das sind die zehn Regionen mit der schlechtesten Immobilienpreis-Prognose:

RegionImmobilienpreis-Trendqm-Preis 2022
Suhl (Stadt)-4,20%1.645,20 Euro
Wartburgkreis-3,54%1.551,40 Euro
Greiz (Landkreis)-3,26%976,89 Euro
Altenburger Land-3,25%1.031,31 Euro
Mansfeld-Südhart (Landkreis)-3,21%967,43 Euro
Spree-Neiße (Landkreis)-3,15%1.255,31 Euro
Oberspreewald-Lausitz (Landkreis)-3,12%1.654,62 Euro
Elbe-Elster (Landkreis)-3,11%1.011,61 Euro
Anhalt-Bitterfeld (Landkreis)-3,00%1.390,10 Euro
Salzlandkreis-2,96%1.123,49 Euro

In einem Beitrag von handelsblatt.com findet ihr eine interaktive Karte mit allen deutschen Städten und Landkreisen.

Interessante Immobilien zum Kauf findet ihr in unserer Immobiliensuche.

+++ Prognose: Für Käufer wird es nicht einfacher Wohneigentum zu finden +++

Oktober 2022: Der neue Wohneigentumsreport des Immobilienunternehmens Accentro Real Estate mit dem Institut der deutschen Wirtschaft zerstört die Hoffnung vieler, auf dem angeheizten deutschen Immobilienmarkt nun doch endlich fündig zu werden. "Es wird für Käufer nicht einfacher oder günstiger, eine Wohnung zu finden", prognostiziert Accentro-Chef Lars Schriewer.

Grund dafür sei der schleppende Neubau in Deutschland, der die Preise von Immobilien perspektivisch weiter stabilisiert. Weil die Nachfrage auch in Zukunft höher sei als das Angebot, würden die Preise in den kommenden Jahren nicht einbrechen. Im Gegenteil: Schriewer sieht für die zukünftige Entwicklung der Immobilienpreise die Möglichkeit weiterer Preissteigerungen.

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+++ Experten prognostizieren mehr Zwangsversteigerungen +++

Juli 2022: Wer mit seiner Baufinanzierung ohnehin schon am Anschlag ist, dem könnte durch die steigenden Zinsen und die höhere Inflation die Zwangsversteigerung seiner Immobilie drohen. Experten erwarten, dass die Zahl der Zwangsversteigerungen in den Jahren 2023 und 2024 deutlich zunimmt – nachdem sie in den zurückliegenden Jahren immer wieder gesunken war.

Haushalte mit mittlerem Einkommen seien von Zinserhöhungen, der hohen Inflation und dem gesunkenen Verbrauchervertrauen besonders hart getroffen, erklärte Walter Ruesch, Geschäftsführer beim Fachverlag Argetra, laut handelsblatt.de. Wer mit seiner Baufinanzierung in Schieflage gerät, könne aber kaum auf Verhandlungsspielraum mit den Banken hoffen, weil diese in den vergangenen Jahren „bis an den Anschlag finanziert haben“, sagte Ruesch.

Aktuell gebe es bereits eine leichte Steigerung von Zwangsversteigerungen. Deutlich würde die Zunahme aber erst in den Jahren 2023 und 2024. Grund dafür sei, dass sich ein Zwangsvollstreckungsverfahren ein bis zwei Jahre hinzieht.

Diejenigen unter euch, die noch sehnlichst auf den Kauf einer Immobilie hoffen, finden hier Lesestoff: Zwangsversteigerung – Schnäppchen oder Falle?

+++ Prognose zu den Immobilienpreisen in 2030 und 2060 +++

Eine Deutschland-Karte zeigt, in welchen Kreisen die Immobilienpreise bis 2060 steigen

Eine Studie von Schwäbisch Hall und der Universität Freiburg aus dem März 2019 hat einen Blick in die Zukunft gewagt. Die Prognose: Bis 2030 steigen die Immobilienpreise weiter. Gerade in begehrten Lagen im Süden des Landes und in Ballungszentren erhöhen sich laut Studie die Preise sogar bis 2060 – denn die hohe Nachfrage hält an.

Die Nachfrage nach Wohnraum steige weiter an, meinen die Forscher: Denn der Trend zu kleinen Haushalten wird weiter anhalten. So steige die Haushaltsanzahl bis 2030 um sechs Prozent. Auch die Wohnfläche pro Person nehme weiter zu: 2019 lag sie bei 45 Quadratmetern pro Person, 2022 schon bei 47,7 qm und 2030 wird sie bei 49 qm liegen.

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Aktuelle News zu den Immobilienpreisen

+++ Wohnungspreise in den Großstädten sinken teils zweistellig +++

August 2023: Laut dem Immobilienportal Immowelt sind in 14 deutschen Großstädten die Preise für Wohnungen im Vergleich zu den Höchstständen von 2022 durch die Bank gefallen. So zahlen in München Immobilienkäufer aktuell 77.000 Euro weniger für eine 75-Quadratmeter-Wohnung als noch im April 2022. Den stärksten Preisrückgang verzeichnete Hannover mit einem Minus von fast 17 Prozent.

Kaufpreise für Wohnungen in deutschen Großstädten: Vergleich August 2023 / Höchststände 2022

StadtDatum HöchststandHöchster QuadratmeterpreisAktueller QuadratmeterpreisProzentualer Rückgang
Berlin01.07.20225.290 Euro5.115 Euro- 3,3
Bremen01.06.20223.362 Euro2.971 Euro- 11,6
Dortmund01.04.20222.829 Euro2.668 Euro- 5,7
Dresden01.06.20222.937 Euro2.555 Euro- 4,2
Düsseldorf01.03.20225.127 Euro4.635 Euro- 9,6
Essen01.01.20222.879 Euro2.686 Euro- 6,7
Frankfurt01.04.20226.382 Euro5.806 Euro- 9,0
Hamburg01.04.20226.737 Euro6.252 Euro- 7,2
Hannover01.03.20224.091 Euro3.400 Euro- 16,9
Köln01.04.20225.383 Euro4.682 Euro- 9,7
Leipzig01.03.20222.615 Euro2.505 Euro- 4,2
München01.04.20229.529 Euro8.502 Euro- 10,8
Nürnberg01.05.20224.167 Euro3.775 Euro- 9,4
Stuttgart01.03.20225.757 Euro5.117 Euro- 11,1

+++ Immobilienpreise: Stärkster Rückgang seit 2000 +++

Juni 2023: Laut dem Statistischen Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im 1. Quartal 2023 um durchschnittlich 6,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken. Das war der stärkste Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Ausschlaggebend für den Rückgang der Kaufpreise waren laut Aussage der Statistiker weiterhin eine gesunkene Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und die anhaltend hohe Inflation.

+++ Wohnungspreise sinken flächendeckend in Süddeutschland +++

Juni 2023: Im Süden Deutschlands wird Wohneigentum wieder erschwinglicher. Wer derzeit eine Eigentumswohnung in Bayern oder Baden-Württemberg kauft, zahlt bis zu 15 Prozent weniger als vor einem Jahr. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in ausgewählten Stadt- und Landkreisen in Bayern und Baden-Württemberg untersucht wurden.

Dabei gilt der Preisrückgang sowohl für die ländlichen Gebiete als auch für die Städte. So gilt München mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 8.578 Euro für eine Bestandswohnung bundesweit immer noch als teuerste Metropole. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das aber einem Minus von 9,8 Prozent. Im baden-württembergischen Freiburg betrug der Preisrückgang gar 11,2 Prozent. 

Das größte Minus auf dem Land verzeichnete in Bayern der Landkreis Fürstenfeldbruck (-13,3 Prozent), in Baden-Württemberg war es der Landkreis Göppingen (-15,2 Prozent).

+++ GREIX: Neuer Immo-Index spricht von "Wendepunkt" +++

Juni 2023:  "German Real Estate Price Index", kurz GREIX, nennt sich der von Forschern der Universität Bonn erstellte neue Immobilienindex. Die Datenbank bündelt die Immobilienpreise von 18 deutschen Großstädten über die letzten Jahrzehnte, und das auch auf regionaler Ebene.

Nach den aktuellen Zahlen der Forscher sind die Immobilienpreise deutschlandweit rückgängig und haben einen Wendepunkt erreicht. So gingen im ersten Quartal 2023 die Immobilienpreise in Berlin um 6 Prozent gegenüber dem Höchststand im Jahr 2022 zurück. In Frankfurt und Hamburg gab es im gleichen Zeitraum Rückgänge von 12 Prozent beziehungsweise 9 Prozent. 

Mai 2023: Über das gesamte Jahr 2022 gesehen gab es auf dem deutschen Immobilienmarkt inflationsbereinigt einen leichten Preisrückgang von 0,71 Prozent. Das ist das Ergebnis des aktuellen Postbank Wohnatlas 2023. 2021 verzeichnete die jährlich erscheinende Studie noch ein Preisplus von 14,2 Pro­zent, im Jahr davor waren es plus 9,6 Pro­zent. 

Und wie sind die weiteren Aussichten für 2023? Dazu Achim Kuhn, Leiter Kunden- und Produktmanage­ment bei der Postbank: "Aktuell be­finden wir uns in einer Preis­delle, nach der wir wieder höhere Preise bei Wohn­immo­bilien er­warten. Unter der An­nahme, dass die In­fla­tion für einen ab­seh­baren Zeit­raum weiter­hin höher aus­fällt als die zu­grun­de liegen­den ver­trag­lichen Nominal­zinsen, ent­stehen jedoch negative Real­zinsen, so dass die Fi­nan­zierung einer Immo­bilie weiter­hin sinn­voll sein kann."

Die Immobilienpreisentwicklung der zurückliegenden Monate und Jahre könnt ihr hier nachvollziehen und daraus Rückschlüsse auf die Wertentwicklung von Immobilien ziehen:

April 2023: Nach der abrupten Preiswende im letzten Jahr scheinen sich die Immobilienpreise langsam einzupendeln. Das jedenfalls ist – bezogen auf Bestandswohnungen – das Fazit des 9. Immobilienkompass (PDF) der Online-Plattform immowelt. Sanken im 4. Quartal in allen 14 untersuchten deutschen Großstädten die Angebotspreise, so verzeichneten im 1. Quartal 2023 nur noch vier Städte einen negativen Trend bei der Preisentwicklung von Bestandwohnungen.

Laut Felix Kusch, Country Managing Director von immowelt, befindet sich der Immobilienmarkt derzeit in einer Findungsphase: "Wir gehen davon aus, dass sich die Nachfrage wie zuletzt weiter stabilisiert und sich die Preise folglich seitwärts entwickeln mit kleineren Schwankungen nach oben und unten."

Kaufpreisentwicklung bei Bestandswohnungen vom 01.01.23 bis 01.04.23

StadtPreis in Euro pro QuadratmeterPreiszunahme/-rückgang
Berlin5.150+ 2 Prozent
Bremen3.081- 2 Prozent
Dresden2.718+/- 0 Prozent
Düsseldorf4.779- 2 Prozent
Essen2.781+ 5 Prozent
Frankfurt5.934- 1 Prozent
Hamburg6.404+/- 0 Prozent
Hannover3.562+/- 0 Prozent
Köln5.123+/- 0 Prozent
Leipzig2.571+ 1 Prozent
München8.778+/- 0 Prozent
Nürnberg3.771+/- 0 Prozent
Stuttgart5.155- 2 Prozent

Quelle: immowelt

Nach den neuesten Zahlen von Europace, nach eigener Aussage Deutschlands führende Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite, ist die Preissituation auf dem deutschen Immobilienmarkt uneinheitlich.

So verzeichnet der hauseigene Index EPX im Januar 2023 einen Preisanstieg um 1,31 Prozent bei Neubauten im Vergleich zum Vormonat. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt jetzt für neue Ein- und Zweifamilienhäuser bei 530.211 Euro.

Dagegen waren bestehende Eigentumswohnungen und Häuser bei den Preisen weiterhin rückläufig. Hier die einzelnen Preissegmente und ihre Entwicklung in der Übersicht:

Gesamtindex: Tendenz leicht fallend

MonatIndexwertVeränderung zum VormonatVeränderung zum Vorjahresmonat
Januar 2023212,51-0,17 %-2,43 %
Dezember 2022212,51-1,21 %-0,83 %
November 2022215,10-1,80 %-1,50 %

Eigentumswohnungen: Tendenz fallend

MonatDurchschnittlicher
Kaufpreis
Veränderungen zum VormonatVeränderung zum Vorjahresmonat
Januar 2023270.012 €-1,82 %-6,77 %
Dezember 2022275.017 €-2,61 %-4,24 %
November 2022282.398 €-3,34 %-1,92 %

Neue Ein- und Zweifamilienhäuser: Tendenz wieder steigend

MonatDurchschnittlicher
Kaufpreis
Veränderungen zum VormonatVeränderungen zum Vorjahresmonat
Januar 2023530.211 €1,31 %5,22 %
Dezember 2022523.313 €-0,37 %5,03 %
November 2022525.280 €-0,92%7,25 %

Wohnimmobilien sind im Jahresmittel deutlich überbewertet – das ist das Fazit der Deutschen Bundesbank in ihrem Monatsbericht zum deutschen Immobilienmarkt.

In ihrem Bericht ließen die Banker verschiedenen Analysen diverser Institute einfließen. So stiegen laut Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland 2022 um neun Prozent. Die Teuerung konzentrierte sich dabei auf die erste Jahreshälfte 2022, wohin­gegen es im zweiten Halbjahr zu Preisnach­lässen kam. 

Ein ähnliches Bild ergibt der Häuserpreisindex des Statistischen Bundes­amtes. Auch er stieg im Durchschnitt der ersten drei Quartale 2022 mit 8,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich an. Danach änderten sich die Preise aber gegenüber dem Vorjahresquartal praktisch nicht mehr. 

Gemäß dem EPX-Häuserpreis­index der Hypoport AG stiegen die Preise für Wohn­immobilien in Deutschland im Mittel des Jahres 2022 um 7,7 Prozent. Sie fielen im vier­ten Quartal jedoch unter ihren Wert vom Jahresende 2021. „Alle drei Indikatoren weisen damit darauf hin, dass der jahre­lange Aufschwung am Wohnimmobilien­markt vorüber ist“, schreiben die Bundesbank-Fachleute. 

Steigende Bauzinsen und vor allem die immense Verteuerung von Baumaterialien und Bauleistungen lassen den Traum vom Eigenheim für viele Menschen immer unerschwinglicher werden. Die Folge: eine Verschärfung der Situation auf dem Mietmarkt.

Das hat zur Folge, dass gerade in den Metropolen die Mieten steigen – und das prozentual stärker als die Kaufpreise. Das ist das Ergebnis einer Untersuchung des Düsseldorfer Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle, (JLL), auf die sich das manager magazin beruft. Demnach seien in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Leipzig und Stuttgart die Angebotsmieten im zweiten Halbjahr 2022 im Schnitt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 6,3 Prozent gestiegen. Dagegen betrug bei den Kaufpreisen die Steigerung der inserierten Preise nur 1,6 Prozent. 

Verschärft wird die Situation auch durch die Stagnation beim Wohnungsbau. So sank nach Angaben des Statistischen Bundesamtes von Januar bis November 2022 die Zahl der Baugenehmigungen von neuen Wohn- und Nichtwohngebäuden gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 5,7 % auf rund 322 000. In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden von Januar bis November 2022 rund 276 000 Wohnungen genehmigt, 5,8 % weniger als im Vorjahreszeitraum.

 Im Zeitraum von Januar bis Oktober 2022 sind die Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 15,9 % zurückgegangen. In absoluten Zahlen bedeutet das ein Minus von 12.645 Einheiten auf insgesamt 66.952. Das meldet das Statistische Bundesamt.

Dabei ist allerdings der Basiseffekt infolge des Auslaufens des Baukindergeldes in 2021 zu berücksichtigen. Dieser besagt, dass Familien die staatliche Fördermaßnahme beantragen konnten, wenn sie bis Ende März 2021 eine Baugenehmigung für selbst genutztes Wohneigentum vorliegen hatten. Das hatte entscheidenden Einfluss darauf, dass von Januar bis März 2021 nahezu 7.400 Einfamilienhäuser mehr genehmigt worden waren als in den ersten drei Monaten der Jahre 2018 bis 2020.

Bei den Zweifamilienhäusern war der Trend von Januar bis Oktober 2022 ebenfalls rückläufig. Demnach wurden 7,4 % weniger Genehmigungen erteilt – ein Minus von 1.962 auf 24.716 Einheiten.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) attestiert dem deutschen Immobilienmarkt ein bedenkliches Auseinanderdriften von Kaufpreisen und Mieten. Deshalb prognostiziert es in einer aktuellen Studie zur Immobilienpreisentwicklung deutliche Preiseinbrüche.

Das Ergebnis der Studie: Die Immobilienpreise in 97 untersuchten Städte sind in 2022 durchschnittlich um elf Prozent gestiegen – auch wenn die Immobilienpreise jeweils im Vergleich zum Vorquartal abnahmen. Währenddessen haben die Mieten aber "nur" um vier Prozent zugenommen.

Laut DIW ist dieses Auseinanderdriften ein Indiz dafür, dass Immobilien als Spekulationsobjekte genutzt werden und es zu Preisblasen kommen kann. Daher lautet die Prognose des DIW: Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser könnten um bis zu zehn Prozent fallen.

Grafik von der Preisentwicklung am Immobilienmarkt von 1996 bis 2021
Die DIW-Berechnungen basieren auf Daten des Immobilienverbandes IVD für Immobilien in mittlerer Lage in deutschen Großstädten.

Wer jetzt Angst vor dem Platzen einer riesigen Immobilienblase hat, kann jedoch beruhigt sein. Denn zum einen gehen die hohen Immobilienpreise weiterhin vielerorts auf eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot zurück.

Zum anderen drängen gerade immer mehr Menschen auf den Mietmarkt, die den Traum von der eigenen Immobilie aufgegeben haben. Die Mieten dürften also noch deutlich anziehen.

Übrigens: Wer den Traum von Eigenheim aufgegeben hat, findet hier tolle Mietobjekte.

Die Immobilienpreise in Deutschland sind im Quartalsvergleich weiter gesunken. Nach dem Minus bei der Immobilienpreisentwicklung im zweiten Quartal 2022 um 0,9 Prozent, sind es im dritten Quartal sogar 4,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal.

Das ergibt sich aus der aktuellen Interhyp-Studie. In konkreten Zahlen bedeutet diese Immobilienpreisentwicklung: Der Preis für den Bau oder Kauf einer finanzierten Immobilie inklusive Nebenkosten betrug im dritten Quartal 2022 durchschnittlich 512.000 Euro. Im zweiten Quartal waren es noch 535.000 Euro.

Grafik der fallenden Immobilienpreise im 3. Quartal 2022
Die Immobilienpreise, die Interhyp für die Studie nutzt, beziehen sich auf tatsächlich abgeschlossene Finanzierungen für einen Bau oder Kauf.

Beim Blick auf die deutschen Metropolen ist die Immobilienpreisentwicklung unterschiedlich. In München haben sich die Immobilienpreise dem Deutschlandtrend entsprechend entwickelt. In Hamburg und Berlin sieht es anders aus.

Aktuelle Immobilienpreisentwicklung in den Metropolen Berlin, Hamburg und München. Quelle: Interhyp AG
Metropole2. Quartal 2022 im Vergleich zum 1. Quartal3. Quartal 2022 im Vergleich zum 2. Quartal
München-1,1 Prozent (durchschnittlich 894.000 Euro)-4,5 Prozent (durchschnittlich 854.000 Euro)
Berlin-1 Prozent (durchschnittlich 579.000 Euro)+2,4 Prozent (durchschnittlich 593.000 Euro)
Hamburg-0,4 Prozent (durchschnittlich 747.000 Euro)+3,7 Prozent (durchschnittlich 775.000 Euro)

Die deutschlandweit durchschnittlich sinkenden Preise bestätigt auch der neuste Hauspreis-Index der Transaktionsplattform Europace. Er nimmt die Immobilienpreisentwicklung im Vergleich zum Vormonat unter die Lupe. Diese Studie zeigt im Oktober 2022 wieder sinkende Immobilienpreise in allen Segmenten. Am stärksten fallen die Preise für Eigentumswohnungen. Im Vergleich zum Vormonat waren es im Oktober rund 2 Prozent.

Grafik des Immobilienpreisentwicklung laut Hauspreis-Index von Oktober 2022
Beim Hauspreis-Index sieht die Entwicklung der Immobilienpreise von Neubauhäusern am stabilsten aus.

Lest hier einen Beitrag zu der spannenden Frage: Haus verkaufen oder warten: Lohnt sich jetzt ein Hausverkauf?

Die Preiseinbrüche der vergangenen Monate am deutschen Immobilienmarkt setzen sich zumindest laut einer aktuellen Analyse des Immobilienportals Immoscout24 im dritten Quartal 2022 nicht fort. Dieser Studie zufolge hat sich der Einbruch der Nachfrage nach den starken Anstiegen der Bauzinsen nicht verschärft.

Allerdings ist diese Studie mit Vorsicht zu genießen. Sie bezieht sich auf Angebotspreise, nicht auf tatsächlich abgeschlossene Finanzierungen oder notariell beglaubigte Kaufpreise. Laut Immoscout24 wurden Bestands-Eigentumswohnungen im dritten Quartal um 0,9 Prozent teurer angeboten als im zweiten Quartal. Für Neubauwohnungen lag das Plus bei 1 Prozent.

Die Immobilienpreise der angebotenen Einfamilienhäuser im Bestand stiegen um 0,5 Prozent und im Neubau um 1,9 Prozent. "Wir sehen, dass der Kaufmarkt in Deutschland funktioniert und sich vor allem in den Metropolen beruhigt", kommentiert Immoscout24-Geschäftsführer Thomas Schroeter die Zahlen.

Die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen und bestehende Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser sind im August 2022 weiter leicht gesunken. Bei den Eigentumswohnungen gab es ein Minus von 0,60 Prozent. Die Preise für bestehende Häuser sanken um 0,58 Prozent. Anders sieht es bei Neubau-Häusern aus.

Neue Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser verzeichneten im August wieder einen leichten Preisanstieg – von 0,44 Prozent im Vergleich zum Vormonat. Das ergibt sich aus dem aktuellen Hauspreis-Index der Transaktionsplattform Europace.

Grafik des Hauspreis-Index von Europace
In der Grafik des Hauspreis-Index steigt nur die Kurve der Neubauten wieder leicht an.

"Mit dieser Entwicklung, von einerseits sinkenden Immobilienpreisen in zwei Segmenten und andererseits steigenden Zinsen, sehen wir zudem, dass wieder mehr Verkäufe gegenüber Juli 2022 abgeschlossen wurden. Die Lage bleibt aber weiterhin volatil", kommentiert Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace die aktuelle Lage am Immobilienmarkt.

September 2022: Eine energieeffiziente Gebäudehülle zahlt sich nicht nur bei den Heizkosten aus, sondern auch beim Verkauf von Haus oder Wohnung. Immobilien mit hoher Energieeffizienz erzielen bis zu 35 Prozent höhere Preise. Zudem sind sie am Immobilienmarkt 67 Prozent mehr nachgefragt als unsanierte Vergleichsimmobilien.

Das hat eine Studie von ImmobilienScout24 im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG) ergeben. Grundlage dieser aktuellen Studie ist die Auswertung von 200.000 Immobilien in Deutschland (Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen), die nach Regionen und Baualtersklassen miteinander verglichen wurden. Als Betrachtungszeitraum dienten die vergangenen zwölf Monate.

"Wer in die Gebäudehülle seiner Immobilie investiert, spart in der Zukunft nicht nur sehr viel Energie, sondern steigert auch signifikant Nachfrage und Wert", fasst Jan Peter Hinrichs, Geschäftsführer des BuVEG, das Studienergebnis zusammen. Dabei gibt es Unterschiede zwischen Stadt und Land. Die Preissteigerung von 35 Prozent bezieht sich auf ältere Gebäude im ländlichen Raum. Deutschlandweit liegt der durchschnittliche Wertzuwachs bei 22 Prozent.

In dieser Tabelle seht ihr die Zahlen im Detail.

 
RegionentypBaualtersklasse Altbau bis 1949Baualtersklasse Neubau bis 1975Baualtersklasse Neubau bis 1990Baualtersklasse Neubau bis 2018
ländlicher Raum35%19%11%26%
Stadt17%11%2%24%
verdichtetes Umland32%18%5%19%
Gesamt25%16%7%23%

Lest hier, noch mehr gute Gründe für das Sanieren eines Altbaus.

Wer aktuell eine Immobilie kaufen möchte, hat gute Chancen den Zuschlag zu bekommen. Für Mieter werden dagegen die Angebote immer knapper. Die schwierige Lage am Immobilienmarkt mit höheren Zinsen, hohen Energiekosten und steigenden Baupreisen verfestigt eine Trendumkehr von Angebot und Nachfrage bei Kauf und Miete.

Deutlich mehr Menschen möchten Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen verkaufen. Sie treffen aber auf eine sinkende Nachfrage bei den Käufern. Dagegen möchten mehr Menschen Häuser und Wohnungen mieten. Es kommen aber weniger Mietimmobilien auf den Markt. Das ist das Ergebnis eines Vergleichs der Inserate der Monate Juni und Juli 2022 bei ImmoScout24.

Grafik von der aktuellen Lage am Immobilienmarkt

"Mit dem Zinsanstieg im zweiten Quartal ist die Finanzierung eines Immobilienkaufs deutlich teurer geworden. Damit ist der Traum von der eigenen Immobilie für viele Menschen vorerst geplatzt. Menschen, die vorher über einen Kauf nachdachten, suchen seitdem vermehrt nach Immobilien zur Miete", kommentiert Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24, die Entwicklung.

Wenn ihr wissen wollt, was eine konkrete Immobilie wert ist, dann könnt ihr sie hier kostenlos bewerten lassen.

Der neue Hauspreisindex der Transaktionsplattform Europace zeigt: Bei allen Arten von Wohnimmobilien sind die Preise gefallen. Nach den Eigentumswohnungen (-0,86 Prozent) sinken die Preise für Bestandsimmobilien am zweitstärksten (-0,69 Prozent). Aber auch die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser sinken erstmals leicht (-0,26 Prozent).

Die Grafik des Hauspreisindex zeigt sinkende Immobilienpreise
So sieht es am Immobilienmarkt dem Hauspreis-Index von Europace zufolge aktuell aus.

"Käufer werden in der aktuellen Lage, aufgrund der hohen Inflation und den steigenden Energiepreisen, etwas zurückhaltender", kommentiert Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace, den Hauspreisindex. "Verkäufer sind derzeit wieder eher bereit über Kaufpreise zu sprechen und zu verhandeln. Das bedeutet, es bieten sich trotz des Zinsanstiegs neue Möglichkeiten für die Verbraucher."

Im zweiten Quartal 2022 sind die Immobilienpreise in Deutschland im Vergleich zum ersten Quartal auf Bundesebene im Durchschnitt gesunken. Die prognostizierte Trendwende ist also eingetreten.

Infografik zur Preissteigerung am Immobilienmarkt
Veränderung der Immobilienpreise seit 2012.

Auf Bundesebene ist das Minus nur leicht, es beträgt durchschnittlich 0,9 Prozent. Das ergibt sich aus einer Interhyp-Studie, die dem Handelsblatt vorab vorliegt. Ein Blick auf die deutschen Metropolen zeigt, dass der Rückgang der Immobilienpreise teilweise aber noch deutlich größer ist.

Beispiele für die Veränderungen der Immobilienpreise in deutschen Metropolen zwischen dem zweiten und ersten Quartal 2022. Quelle: Handelsblatt/Interhyp
StadtRückgang/Steigerung
Leipzig-7,2 Prozent
Köln-6,9 Prozent
München-1,1 Prozent
Berlin-1 Prozent
Hamburg-0,4 Prozent
Frankfurt a. M.+0,3 Prozent

"Man kann schlecht von dem Immobilienmarkt in Deutschland sprechen, es gibt und gab immer schon starke Unterschiede", erläutert Interhyp-Chef Jörg Utecht das Phänomen im Handelsblatt. "Und jetzt, da der Markt zu einer neuen Balance findet, sehen wir eben auch in den einzelnen Städten und Regionen unterschiedlich starke Anpassungen."

Er sieht als Grund für das Sinken der Immobilienpreise neben den steigenden Zinsen auch das zunehmende Bewusstsein der Käufer dafür, dass Umweltauflagen und Energiekosten teurer werden. Beim Erwerb von Immobilien der Energieklassen G und H würden Käufer zurückhaltender – oder forderten mit Erfolg, dass dieser Aspekt in den Preisen berücksichtigt wird, sagt Utecht.

Die Zahlen beruhen auf einer Interhyp-Auswertung von über 500.000 abgeschlossenen Finanzierungen für den Bau oder Kauf einer Immobilie von 2012 bis zum ersten Halbjahr 2022.

Im ersten Halbjahr 2022 sind die Kaufpreise für Wohnungen in deutschen Großstädten zwar weiterhin gestiegen. In den teuersten Städten Deutschlands war der Anstieg im Vergleich zum ersten Halbjahr 2021 allerdings nur moderat. Hier seht ihr die Veränderungen der Immobilienpreise in den teuersten Großstädten im Überblick.

Anstiege der Immobilienpreise (Kaufpreise pro m2) für Wohnungen in den teuersten Großstädten Deutschlands. Quelle: immowelt
Stadt1. Halbjahr 20211. Halbjahr 2022Veränderung
München9.190 €9.500 €3%
Frankfurt am Main6.350 €6.520 €3%
Hamburg6.380 €6.760 €6%
Berlin4.780 €5.080 €6%
Düsseldorf4.930 €5.180 €5%
Stuttgart5.380 €5.760 €7%
Köln5.100 €5.350 €5%
Potsdam4.910 €5.410 €10%
Freiburg im Breisgau5.430 €5.770 €6%
Heidelberg5.270 €5.670 €8%

In den günstigeren Städten gab es deutlichere Preissprünge. Bochum liegt mit einem Plus von
21 Prozent an der Spitze. Auch in Solingen (+20 Prozent) und Mönchengladbach (+19 Prozent) sind die Angebotspreise für Bestandswohnungen innerhalb eines Jahres kräftig gestiegen. Datenbasis für die Analyse der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in
69 ausgewählten Großstädten für Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre).

Es zeichnet sich allerdings auch bei dieser Studie ab, dass steigende Bauzinsen, Inflation und Krieg in der Ukraine die Preiskurven deutlich abflachen lassen. Im zweiten Quartal 2022 sind deutschlandweit die Anfragen für Kaufimmobilien, die auf immowelt.de inseriert wurden, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 17 Prozent gesunken.

Hier könnt ihr mehr lesen zu den teuersten und die günstigsten Wohnlagen in Deutschland.

Wovon die Immobilienpreisentwicklung abhängt

Die Immobilienpreisentwicklung hängt von vielen Faktoren ab, wir nennen die vier zentralen.

1. Entwicklung der Einkommen

Bei steigenden Einkommen steigen auch die Immobilienpreise. Denn wenn die Menschen mehr Geld verdienen, steigt auch die Nachfrage nach Immobilien. Weil das Angebot so knapper wird, werden Immobilien teurer. Wird das Einkommen im Schnitt niedriger, sinkt die Nachfrage – und damit sinken zeitverzögert auch die Preise.

2. Entwicklung der Zinsen

Zinsen für Immobilienkredite wirken sich ebenfalls auf die Immobilienpreise aus. Durch sinkenden Zinsen, steigen die Immobilienpreise – denn wenn Hauskäufer weniger Zinsen für die Finanzierung des Eigenheims bezahlen müssen, dann können sie sich einen höheren Kaufpreis leisten.

Im Umkehrschluss bedeutet das: Die seit 2022 gestiegenen Zinsen drücken die Nachfrage nach Immobilien. 

3. Immobilien als sichere Geldanlage

Immobilien werden als Wertanlage immer beliebter. Besonders in Krisenzeiten setzen die Menschen vermehrt auf Häuser und Immobilien – und investieren weniger in andere Anlageformen. 

Die Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt ermöglicht dabei auch deutlich höhere Renditen als viele andere Anlageformen. Und so investieren nicht nur Deutsche ins selbst genutzte Eigenheim, sondern auch vermehrt internationale Investoren in den sicheren deutschen Immobilienmarkt.

4. Entwicklung und Verhalten der Bevölkerung

Wächst die Bevölkerung, dann ist davon auszugehen, dass auch die Nachfrage nach Immobilien steigt – und damit wiederum die Immobilienpreise. Auch der in den vergangenen Jahren große Zuzug in Metropolen hat zu den sehr hohen Preisen besonders in diesen Städten geführt.

Weil die Preise dort mittlerweile sehr hoch sind, können sich viele Menschen den Immobilienkauf nicht mehr leisten und suchen sich ein Eigenheim im Umland der Metropolen. Das führt wiederum dort zu einem Preisanstieg.

Auch der Trend zu kleiner werdenden Haushalten spiegelt sich in den Immobilienpreisen nieder. So sollen laut Statistischem Bundesamt im Jahr 2040 mehr als 45 Prozent der Menschen in Single-Haushalten leben. Im Jahr 1991 waren es noch 33,6 Prozent.

Die Anzahl der Menschen in größeren Haushalten sinkt jedoch seit Jahren. Weil weniger Menschen pro Wohnung insgesamt mehr Platz benötigen, können auch durch diesen Effekt die Immobilienpreise steigen.

5. Neubau-Tätigkeit

Eigentlich hat sich die deutsche Bundesregierung zum Ziel gesetzt, jährlich 400.000 Wohnungen neu zu bauen. Doch davon sind wir weit entfernt. Angesichts der unglücklichen Verkettung von hohen Bauzinsen, geringen Fördermitteln, hohen Anforderungen an die Energieeffizienz, akutem Handwerkermangel und hohen Bau- und Energiepreisen sieht die Lage düster aus.

Die Anzahl der Baugenehmigungen (siehe Tabelle am Ende) sind gesunken. Für die Immobilienpreise bedeutet das: Die Preise steigen oder bleiben auf einem hohen Niveau, weil das Angebot gering ist.

Mieten oder Kaufen – die ewige Frage

Ob sich ein Kauf bei den hohen Immobilienpreisen überhaupt lohnt, fragen sich viele Menschen. Die Antwort: Es kommt drauf an. Einen Anhaltspunkt dafür, ob sich der Immobilienkauf lohnt, liefert der Vergleich von Kauf- und Mietpreisen in einer Region. Der Faktor, wie viele Jahresmieten für den Immobilienkauf benötigt werden, kann darüber Aufschluss geben.

Wenn eine Wohnung für weniger als das 25-fache der Jahresmiete zu haben ist, dann lohnt sich der Kauf in der Regel.

Kostet Wohneigentum dagegen mehr als das 30-fache der Jahresmiete, dann lohnt sich der Kauf eher nicht. Mehr dazu lest ihr in unserem Artikel "Vergleich: Was kosten Immobilien in eurer Stadt?".

Grafik Wo die Kaufpreise gemessen an den Mieten noch moderat sind

In unserem Artikel "Mieten oder Kaufen: Wann lohnt sich ein Immobilienkauf?" gehen wir der Frage dezidiert auf den Grund. Klickt doch mal rein.

Statistik: Anzahl der Baugenehmigungen in Deutschland

Zahl der ausgestellten Baugenehmigungen für neue Wohngebäude (inklusive Wohnheime) in den Jahren 2003 bis 2021 (Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen)
JahrNeue Wohngebäude (WG)Neue WohnungenPrivate Haushalte als WG-BauherrenAnteil privater Haushalte als WG-Bauherren
2022110.659304.32384.88076,7%
2021129.306328.489103.02079,7%
2020124.596320.36297.94878,6%
2019119.457311.13891.84576,9%
2018117.869302.20990.93377,1%
2017119.060300.34993.15478,2%
2016125.157316.55096.96577,5%
2015120.771267.96595.04778,7%
2014111.610246.02486.89077,9%
2013113.291237.27489.44579,0%
2012109.128212.63686.38679,2%
2011112.698200.06188.50978,5%
201094.602164.61174.37578,6%
200989.509153.73668.77976,8%
200887.674148.34065.41674,6%
200794.009157.19867.87072,2%
2006142.138216.580109.97577,4%
2005141.991211.706109.18376,9%
2004160.311236.378126.10778,7%
2003183.934263.317146.23179,5%

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