Grundstückspreise: So viel kostet Baugrund in Deutschland

Das kannst du tun

• Starte direkt deine Grundstückssuche, um passende Angebote in deiner Wunschregion zu entdecken.
• Nutze den Bodenrichtwert zur Orientierung und prüfe mit der Immobilienbewertung von Wohnglück.de, ob dein Budget für dein Traumhaus realistisch ist.
• Suche aktiv nach Baulücken, Zwangsversteigerungen oder kommunalen Angeboten. Dort findest du oft günstigere Grundstücke.
• Rechne die Nebenkosten mit ein. Dazu gehören auch mögliche Erschließungs- oder Herrichtungskosten.
• Finde mit Wohnglück.de passende Baufinanzierungsangebote.

Grundstückspreise schwanken stark, je nachdem, wo du suchst, ob das Grundstück erschlossen ist, und wie gefragt die Lage ist. Gerade in Städten können die Preise extrem hoch sein, während du in ländlichen Regionen mitunter noch echte Schnäppchen findest. Damit du besser einschätzen kannst, was ein realistischer Preis für Baugrund in deiner Wunschregion ist, bekommst du hier einen aktuellen Überblick und konkrete Tipps.

Aktuelle Grundstückspreise in Deutschland – ein Überblick

Wie viel musst du für ein Grundstück zahlen? Die Antwort fällt in Deutschland sehr unterschiedlich aus. Während du auf dem Land manchmal noch echte Schnäppchen findest, bewegen sich die Preise in Großstädten auf einem ganz anderen Niveau.

Laut Statistischem Bundesamt kostete ein Quadratmeter baureifes Land 2024 im Durchschnitt rund 270 Euro. Für ein 500 Quadratmeter großes Grundstück ergibt das einen Preis von etwa 135.000 Euro, ohne Nebenkosten.

Für dieselbe Grundstücksgröße musst du mancherorts aber auch knapp eine halbe Million Euro oder mehr in die Hand nehmen. Denn die statistische Angabe des Bundesamts ist nur ein grober Mittelwert. Die tatsächlichen Kosten können je nach Lage deutlich abweichen und auch die Unterschiede zwischen Stadt und Land sind extrem:

• In kleinen Gemeinden liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis teilweise unter 100 Euro.
• In Großstädten bewegen sich die Quadratmeterpreise schnell im Bereich mehrerer Hundert oder gar 1.000 Euro. Einzelne gefragte Stadtviertel wie in München oder Frankfurt können auch deutlich darüber liegen.

Was steckt hinter dieser Spannbreite beim Grundstückspreis?

Neben der Größe einer Stadt zählen viele weitere Faktoren: Wie gut ist das Grundstück angebunden? Liegt es in einem gefragten Wohngebiet? Ist es bereits erschlossen? Gibt es einen Bebauungsplan oder Einschränkungen durch Umweltauflagen? All diese Aspekte beeinflussen den Preis. Die Frage, was ein Grundstück tatsächlich kostet, lässt sich also nur regional beantworten.

Grundstückspreise in Großstädten

In Städten mit über 500.000 Einwohnern liegen die Grundstückspreise deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt. Besonders in Süddeutschland und in wirtschaftlich starken Regionen musst du mit deutlich höheren Kosten rechnen.

Die folgende Tabelle zeigt dir die mittleren Quadratmeterpreise für baureife Grundstücke (von 300 bis 800 Quadratmetern in mittlerer bis guter Lage). Zusätzlich siehst du, wie viel ein Grundstück von 400 oder 600 Quadratmetern in diesen Städten kosten würde, zur besseren Orientierung bei deiner Budgetplanung.

Was dir die Tabelle zeigt

• Die höchsten Grundstückspreise finden sich klar in den wirtschaftlich starken und hoch nachgefragten Städten Deutschlands.
• München liegt mit Abstand vorn: Ein Grundstück von 400 Quadratmetern kostet hier im Schnitt über eine Million Euro. Im lokalen Extremfall (dieser lag 2025 bei 4.500 Euro pro Quadratmeter) wären sogar 1,8 Millionen Euro fällig, ohne Immobilie.
• Stuttgart folgt auf dem zweiten Platz mit einem mittleren Quadratmeterpreis von 1.685 Euro. Auch in Frankfurt oder Köln musst du mit Preisen über 1.000 Euro pro Quadratmeter rechnen.
• Interessant ist, dass die Preise in Stadtstaaten wie Berlin und Hamburg zwar ebenfalls hoch sind, jedoch deutlich hinter den Top-Städten zurückbleiben.
• Auch Städte wie Dortmund, Hannover oder Essen bewegen sich unter dem Spitzenniveau, aber immer noch weit über dem Bundesdurchschnitt von etwa 270 Euro.
• Leipzig, Dresden oder Duisburg gehören zu den günstigeren Großstädten. Lokale Abweichungen sind natürlich möglich.

Fazit für deine Planung

Wenn du in einer Großstadt ein Grundstück suchst, solltest du dein Budget realistisch einschätzen und die Folgekosten nicht vergessen: Erschließung, Notar, Grunderwerbsteuer und eventuell Maklerprovision kommen noch obendrauf. Falls dir die Grundstückspreise in den Metropolen zu hoch sind, kann sich ein Blick ins Umland lohnen.

Grundstückspreise nach Bundesland

Nachfolgende Tabelle zeigt die Grundstückspreise in den einzelnen Bundesländern beispielhaft für Grundstücksgrößen von 400 und 600 Quadratmetern. Wie du siehst, schwanken die Kosten je nach Region stark.

Insgesamt gilt: je höher die Urbanisierung und Nachfrage, desto teurer das Bauland. Die höchsten Grundstückspreise auf Bundeslandebene finden sich erwartungsgemäß in Stadtstaaten wie Berlin und Hamburg. In Bundesländern wie Thüringen, Sachsen-Anhalt, Sachsen oder Mecklenburg-Vorpommern sind die Preise hingegen deutlich günstiger.

Hinweis: Die Preise für die Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen tauchen sowohl in der folgenden Bundesländer-Statistik als auch in der Städte-Tabelle (oben) auf. Die Werte unterscheiden sich, da sie auf verschiedenen Erhebungsgrundlagen basieren. Letztlich handelt es sich in beiden Fällen ohnehin nur um statistische Annäherungen. Der tatsächliche Preis eines Grundstücks lässt sich nur im konkreten Einzelfall zuverlässig ermitteln.

Tipp: Wenn du flexibel bist und nicht zwingend in eine Metropole ziehen möchtest, kannst du in vielen Regionen Deutschlands deutlich günstiger kaufen. Gute Infrastruktur gibt es auch jenseits der Großstädte; gerade mittlere Städte oder gut angebundene Umlandgemeinden bieten interessante Alternativen.

Diese Faktoren beeinflussen den Grundstückspreis

Warum ein bestimmtes Grundstück kostet, was es kostet, hängt von vielen Dingen ab. Neben dem offiziellen Bodenrichtwert spielt vor allem das konkrete Umfeld eine Rolle: also unter anderem Lage, Infrastruktur, Zuschnitt, Zustand und mögliche Nutzung.

1. Lage

Die Lage zählt zu den stärksten Einflussfaktoren. Innerhalb einer Stadt oder Gemeinde können die Preise je nach Wohnlage stark schwanken. Besonders gefragt sind Grundstücke mit guter Verkehrsanbindung, Nähe zur Innenstadt oder ruhiger, grüner Umgebung. Auch Umlandgemeinden profitieren, wenn sie gut angebunden sind.

2. Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert gibt an, wie viel ein Quadratmeter unbebauten Grundstücks in einem bestimmten Gebiet durchschnittlich kostet. Er dient als Orientierung, aber nicht als verbindlicher Preis. Den Bodenrichtwert kannst du über das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) oder bei deiner Gemeinde abrufen.

3. Erschließung

Ist ein Grundstück schon erschlossen – also an Strom, Wasser, Abwasser, Gas und Internet angebunden – ist es meist teurer. Bei unerschlossenen Grundstücken fallen später Erschließungskosten an, die du unbedingt einplanen solltest. Sie können mehrere Tausend Euro betragen.

4. Bebaubarkeit und Nutzungsart

Nicht jedes Grundstück darf automatisch mit einem Einfamilienhaus bebaut werden. Der Bebauungsplan der Gemeinde regelt, was erlaubt ist, zum Beispiel wie viele Stockwerke, welche Bauweise oder ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist. Je mehr Spielraum du beim Bauen hast, desto wertvoller ist das Grundstück.

5. Grundstücksgröße und -zuschnitt

Sehr kleine oder sehr große Grundstücke sind oft schwieriger zu verkaufen. Das wirkt sich auf den Preis aus. Auch die Form zählt: Rechteckige Flächen lassen sich meist besser bebauen als schmale oder verwinkelte Grundstücke.

6. Bodenbeschaffenheit

Was unter der Grasnarbe liegt, kann teuer werden. Weicher Boden, Felsen oder Altlasten treiben die Kosten für den Bau in die Höhe. Ein Baugrundgutachten hilft dir, Risiken früh zu erkennen. Wenn du feststellst, dass der Untergrund problematisch ist, kannst du den Kaufpreis vielleicht verhandeln.

7. Infrastruktur

Gute Erreichbarkeit, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder ärztlicher Versorgung wirken sich positiv auf den Grundstückspreis aus. Auch geplante Infrastrukturprojekte (wie eine neue S-Bahn-Linie) können den Preis steigen lassen.

8. Angebot und Nachfrage

Steigt die Nachfrage, etwa in beliebten Wohnregionen, bei gleichzeitig knappem Bauland, klettern die Preise. In schrumpfenden Regionen mit mehr Angebot als Nachfrage sinken sie dagegen. Auch wirtschaftliche Rahmenbedingungen wie Zinsen oder Förderprogramme beeinflussen die Entwicklung.

Entwicklung und Prognose für Baulandpreise

Die Entwicklung der Baulandpreise in Deutschland ist kein einheitlicher Trend, sondern ein vielschichtiges Bild. In den vergangenen Jahren hatten viele Regionen starke Preissteigerungen erlebt, aber seit 2023 flacht dieser Trend merklich ab und teils kehrt sich die Entwicklung sogar um. 

Warum sich der Grundstücksmarkt bewegt

• Steigende Bauzinsen seit 2022 haben die Nachfrage nach Bauprojekten und damit auch nach Bauland gedämpft. Durch sinkende oder stabile Zinsen seit 2025 können Nachfrage und Preise wieder anziehen, aber der Effekt ist aktuell noch moderat.
• Die Zahl der realisierten Neubauten bleibt hinter dem Bedarf zurück. Zwar gibt es politische Anstrengungen (Bauturbo, Beschleunigung von Genehmigungsprozessen), doch die Bautätigkeit bleibt auf einem Niveau, das auch den Druck auf Baulandpreise nicht vollständig mindert.
• In Metropolen und wirtschaftsstarken Zentren ist der Boden knapp. Hier führen hohe Nachfrage und beschränkte Verfügbarkeit dazu, dass Preise stabil hoch bleiben oder weiter steigen. In ländlichen oder strukturschwächeren Regionen sind die Zuwächse oft deutlich geringer oder die Preise stagnieren. 

Eine klare, einheitliche Prognose für die kommenden Jahre bleibt schwierig, denn der Markt reagiert auf vielfältige Faktoren. Informiere dich hier auch über die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland.

So wird der Quadratmeterpreis für Bauland ermittelt

Wenn du wissen willst, ob der Preis für ein Grundstück fair ist, lohnt sich ein Blick auf zwei zentrale Methoden: das Vergleichswertverfahren und den Bodenrichtwert. Beide helfen dir dabei, den Grundstückswert realistisch zu ermitteln und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren analysieren Fachleute, zu welchem Preis ähnliche Grundstücke in der Umgebung verkauft wurden. Dabei achten sie auf Lage, Größe, Zuschnitt, Erschließung und Bebaubarkeit. Die sogenannten Gutachterausschüsse sammeln diese Daten anonymisiert in Kaufpreissammlungen.

Wenn ausreichend Vergleichswerte vorliegen, lässt sich ein realistischer Quadratmeterpreis für dein Grundstück ableiten. Voraussetzung: Die Vergleichsgrundstücke müssen wirklich ähnlich sein. Gibt es keine passenden Vergleichswerte, verliert das Verfahren an Aussagekraft.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein offizieller Orientierungswert, den die Gutachterausschüsse in regelmäßigen Abständen festlegen, meist jährlich oder alle zwei Jahre. Er basiert auf tatsächlichen Verkäufen in einer bestimmten Bodenrichtwertzone und gibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für baureifes Land in dieser Zone an.

Wichtig: Wie bereits erwähnt, bildet der Bodenrichtwert nicht den konkreten Preis für ein einzelnes Grundstück ab, sondern stellt nur einen statistischen Mittelwert dar. Lage, Erschließung oder Bebauungsplan können den tatsächlichen Grundstückspreis deutlich nach oben oder unten abweichen lassen.

Grundlagen: Welche Nebenkosten den Grundstückspreis erhöhen

Wenn du ein Grundstück kaufen willst, solltest du nicht nur auf den Kaufpreis schauen. Denn zusätzlich zum Preis für das Grundstück fallen mehrere Nebenkosten an, und die summieren sich oft bis zu 15 Prozent on top. Rechne sie deshalb frühzeitig ein, idealerweise schon bei der Budgetplanung:

Erschließungskosten

Nicht jedes Grundstück ist vollständig erschlossen. Falls noch kein Anschluss an Strom, Wasser, Abwasser, Gas oder Internet besteht, musst du das nachholen, auf eigene Kosten. Auch der Ausbau von Straße, Gehweg oder Beleuchtung kann dazugehören. Für ein unerschlossenes Grundstück musst du mit Erschließungskosten zwischen 7.000 und 10.000 Euro rechnen. Je nach Aufwand sogar mehr.

Tipp: Lass dir vom Verkäufer schriftlich bestätigen, ob das Grundstück vollständig erschlossen ist. Oder kläre es direkt mit der Gemeinde.

Herrichtungskosten

Bevor du bauen kannst, musst du das Grundstück außerdem eventuell vorbereiten. Dazu zählen:

• vorhandene Gebäude abreißen
• Bäumen oder Wurzeln entfernen
• Altlasten beseitigen (wie kontaminierter Boden)
• Höhenunterschiede oder Felsformationen ausgleichen

Diese Herrichtungskosten hängen stark vom Einzelfall ab. Ein Gutachter kann dir helfen, den Aufwand realistisch einzuschätzen.

Grunderwerbsteuer

Diese Steuer zahlst du beim Grundstückskauf einmalig an das Finanzamt. Je nach Bundesland liegt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Sie wird beim Notartermin fällig und ist Voraussetzung für den Eintrag ins Grundbuch.

Notar- und Grundbuchkosten

Beim Kauf eines Grundstücks ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Die Notarkosten sowie die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch betragen zusammen meist rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Nutze gern den kostenlosen Notarkostenrechner auf Wohnglück.de.

Maklerprovision

Wenn du das Grundstück über einen Makler kaufst, kann zusätzlich eine Maklerprovision anfallen. Diese liegt – je nach Region – bei bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises, oft wird sie zwischen Käufer- und Verkäuferseite aufgeteilt. Prüfe den Maklervertrag genau, bevor du unterschreibst.

Tipp: Bei Wohnglück.de findest du Unterstützung für deinen gesamten Weg zum eigenen Traumhaus: von der Grundstückssuche über die Baufinanzierung und Bauplanung bis zur Baubegleitung.

Grundstück günstig kaufen: 10 Tipps

Ein Grundstück zu finden, das bezahlbar ist und gleichzeitig zu deinen Bedürfnissen passt, ist oft gar nicht so einfach. Vor allem in Regionen mit hoher Nachfrage steigen die Preise schnell. Mit diesen Tipps erhöhst du deine Chancen auf ein gutes Angebot und behältst die Kontrolle über dein Budget.

1. Ins Umland oder in kleinere Orte ausweichen

In Großstädten sind Grundstückspreise besonders hoch. Aber einige Kilometer außerhalb kannst du deutlich günstiger kaufen, oft bei ähnlicher Infrastruktur. Schau dir gezielt kleinere Städte und Gemeinden im Umland an, die gut angebunden sind. Jetzt Grundstückssuche starten!

2. Baulücken und ungenutzte Flächen entdecken

Manche Grundstücke in bestehenden Wohngebieten stehen schon lange leer: sogenannte Baulücken. Auch ehemalige Gewerbeflächen oder verwilderte Grundstücke können eine gute Option sein, wenn sie baureif oder erschließbar sind.

3. Angebote von Kommunen prüfen

Viele Städte und Gemeinden vergeben Grundstücke zu Sonderkonditionen, zum Beispiel an Familien oder für nachhaltige Bauprojekte. Informiere dich auf den Webseiten der Kommunen oder direkt beim Bauamt.

4. Unerschlossene Grundstücke in Betracht ziehen

Nicht erschlossene Grundstücke sind meist günstiger, aber mit zusätzlichem Aufwand verbunden. Wenn du bereit bist, die Erschließungskosten zu tragen, kannst du dadurch sparen. Lass dir den Zustand aber immer genau bestätigen.

5. Ohne Makler kaufen

Wenn du das Grundstück direkt vom Eigentümer oder von der Kommune kaufst, sparst du dir die Maklerprovision. Suche gezielt nach solchen Angeboten auf Plattformen, in Anzeigen oder bei Ausschreibungen.

6. Preisverhandlungen nicht scheuen

Gerade bei privaten Verkäufen lohnt es sich, über den Preis zu sprechen. Wenn das Grundstück schon länger am Markt ist oder Mängel aufweist, ist oft Verhandlungsspielraum drin. Informiere dich vorher über Bodenrichtwert und Vergleichspreise.

7. Auf Zwangsversteigerungen achten

Zwangsversteigerungen von Grundstücken können echte Schnäppchen sein, vorausgesetzt, du kennst die Bedingungen. Infos findest du auf den Seiten der Amtsgerichte oder bei spezialisierten Plattformen.

8. Förderprogramme nutzen

Viele Bundesländer oder Kommunen fördern den Grundstückskauf, etwa für Familien, nachhaltige Bauweisen oder energetische Projekte. Auch KfW-Programme können indirekt beim Grundstückskauf helfen.

9. Finanzierung optimieren

Je günstiger dein Kredit, desto mehr kannst du dir leisten. Vergleiche verschiedene Baufinanzierungsangebote, achte auf Nebenkosten und prüfe Sonderkonditionen. Schon ein halber Prozentpunkt Zinsunterschied kann viel ausmachen. Jetzt Baufinanzierung vergleichen.

10. Geduldig und flexibel bleiben

Die Grundstückssuche kann dauern. Setz dir Prioritäten, aber sei offen für Alternativen bei Lage, Zuschnitt oder Grundstücksgröße. Manchmal lohnt ein Plan B mehr als ewiges Warten auf das eine perfekte Grundstück.

Fazit: Das richtige Grundstück für dich

Grundstücke sind teuer. Das lässt sich nicht wegreden. Aber der Grundstücksmarkt ist in Bewegung und das spielt dir in vielen Regionen in die Karten. Oft sind es die unauffälligen Lagen, die das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bieten. Je besser du den Markt kennst, desto souveräner kannst du entscheiden, vergleichen und verhandeln.

Die wichtigsten Fragen rund um den Grundstückspreis