Makler zeigt jungem Paar ein Haus
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Maklercourtage: Wie ist die Maklerprovision geregelt?

Antonia Eigel

Antonia Eigel

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt die geteilte Maklercourtage: Verkäufer und Käufer zahlen die Gebühr zu gleichen Teilen. Bei der Vermittlung von Mietobjekten gilt nach wie vor das Bestellerprinzip. Alle wichtigen Infos zum Thema Maklerprovision findet ihr hier.

Seit Dezember 2020 dürfen Verkäufer einer Immobilie die Maklercourtage nicht mehr komplett auf den Käufer abwälzen, sondern müssen sich die Maklerkosten mit ihm teilen, so regelt es ein neues Gesetz. Geht es um die Vermittlung einer Mietimmobilie gilt weiterhin das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn auch. Alle wichtigen Informationen und wie hoch die Maklercourtage ausfällt, erfahrt ihr hier.

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Wie ist die Maklerprovision beim Immobilienkauf geregelt?

Seit dem 23. Dezember 2020 müssen Verkäufer und Käufer einer Immobilie die Maklercourtage zur Hälfte übernehmen, wenn (auch) der Verkäufer den Makler beauftragt hat. So steht es im "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser". Die Regelung gilt bundesweit und soll verhindern, dass eine Partei die kompletten Kosten alleine tragen muss und vor allem private Käufer bei den immer höher werdenden Kaufnebenkosten entlasten.

Eine Regelung, wie sie das Mietrecht vorsieht, nach der immer derjenige zahlt, der den Makler bestellt hat, ist künftig für den Privatkauf unzulässig. Mehr zum sogenannten Bestellerprinzip bei Mietimmobilien erfahrt ihr weiter unten. Seriöse Immobilienmakler findet ihr übrigens auch über die Maklervermittlung von Wohnglück.

Wenn der Makler sowohl für die Käufer- als auch die Verkäuferseite mit eigenen Maklerverträgen tätig ist, dann kann er künftig seine Vergütung nur von beiden zu gleichen Teilen verlangen. Sollte ein Makler für eine Partei unentgeltlich arbeiten, dann kann er auch von der anderen keine Courtage verlangen.

Allerdings gibt es eine Ausnahmeregelung: Der Verkäufer kann, wenn er das möchte, die Maklerprovision komplett alleine tragen. Andersherum ist das nicht möglich.

Maklerprovision bei Mietwohnungen: Hier gilt das Bestellerprinzip

Im Mietrecht gilt seit Juni 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, der muss ihn auch bezahlen. In der Regel ist das der Vermieter. Vor Einführung des Bestellerprinzips musste häufig der zukünftige Mieter vollständig für die Maklerprovision aufkommen.

Für wen gilt das Gesetz zur geteilten Maklerprovision?

Das neue Maklerprovisions-Gesetz gilt nur für den Kauf von:

  • Eigentumswohnungen
  • Einfamilienhäusern (auch mit Einliegerwohnung)
  • Doppelhaushälften
  • Reihenhäusern

Mehrfamilienhäuser oder Baugrundstücke sind von der Änderung nicht betroffen. Außerdem gilt es nur für natürliche Personen, also für Verbraucher. Ob die ihre Immobilie allerdings selbst nutzen oder vermieten, ist irrelevant. Auch ob die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs vermietet ist, spielt keine Rolle.

Wer eine Immobilie im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit erwirbt, der muss sich nicht an die geteilte Maklercourtage halten. Dann kann die Verteilung der Maklergebühr weiterhin frei verhandelt werden.

§ 652 BGB: Wann dürfen Makler eine Provision verlangen?

Makler dürfen nach §562 BGB nur dann eine Maklerprovision verlangen, wenn sie auch nachweislich an der Vermittlung der Immobilie beteiligt waren. Das gilt allerdings auch dann, wenn vorher kein Maklervertrag abgeschlossen wurde, egal ob Miet- oder Kaufobjekt.

Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann die Maklerprovision erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

Aufwendungen, die dem Makler entstehen, müsst ihr ihm nur ersetzen, sofern etwas dazu vereinbart wurde. Das gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

Wie hoch ist die Maklercourtage?

Wie hoch die Maklercourtage sein darf, ist nicht gesetzlich festgelegt und kann zwischen den Vertragspartnern frei verhandelt werden. In der Regel liegt sie aber zwischen fünf und sieben Prozent des Kaufpreises (zuzüglich Mehrwertsteuer). Ortsübliche Richtwerte für jedes Bundesland könnt ihr der Tabelle entnehmen:

  • Bundesland
  • Höhe der Maklerprovision
  • Baden-Württemberg
  • 7,14 %
  • Bayern
  • 7,14 %
  • Berlin
  • 7,14 %
  • Brandenburg
  • 7,14 %
  • Bremen
  • 5,95 %
  • Hamburg
  • 6,25 %
  • Hessen
  • 5,95 %
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • 5,95 %
  • Niedersachsen
  • 7,14 %
  • Nordrhein-Westfalen
  • 7,14 %
  • Rheinland-Pfalz
  • 7,14 %
  • Saarland
  • 7,14 %
  • Sachsen
  • 7,14 %
  • Sachsen-Anhalt
  • 7,14 %
  • Schleswig-Holstein
  • 7,14 %
  • Thüringen
  • 7,14 %

Gängige Sätze bei der Maklerprovision, Quelle: Hausgold.de

Der Maklerlohn gilt außerdem nach § 653 BGB als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Wurde die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist der ortsübliche Richtwert als vereinbart anzusehen, da es keine gesetzliche Regelung für die Maklerprovision gibt.

Wichtig: Haben Käufer und Verkäufer unterschiedliche Makler beauftragt, kann es für den Käufer zu einer doppelten Provisionspflicht kommen. Der Vermittlungsanspruch beider Parteien sollte also frühzeitig geklärt werden, um solche Zusatzkosten zu vermeiden.

Maklercourtage berechnen: Beispielrechnung

Wie hoch die Maklercourtage ausfällt ist letztendlich abhängig vom Kaufpreis der Immobilie und von der vereinbarten Maklerprovision. Folgendes Beispiel zeigt, wie sich die Maklerprovision einfach berechnen lässt:

  • Kaufpreis: 250.000 Euro
  • Vereinbarte Maklerprovision: 6,25 % (inkl. Mehrwertsteuer)
  • Provision berechnen: 250.000 Euro x 6,25 % = 16.625 Euro (inkl. Mehrwertsteuer)
  • Provisionshöhe für Käufer und Verkäufer: 15.625 Euro / 2 = 7812,50 Euro (inkl. Mehrwertsteuer)

Beträgt der Kaufpreis der Immobilie 250.000 Euro und ist eine Provision von 6,25 Prozent (inkl. Mehrwertsteuer) vereinbart worden, ergibt sich eine Maklercourtage von jeweils 7812,50 Euro (inkl. Mehrwertsteuer) für Käufer und Verkäufer.

Wann wird die Maklercourtage fällig?

Sobald der Miet- oder Kaufvertrag unterschrieben und notariell beurkundet wurde, wird die Maklercourtage fällig. Der Makler legt für gewöhnlich ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen fest, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Seid ihr Immobilienverkäufer, lassen sich Immobilienmakler meistens auch darauf ein, dass ihr die Provision erst dann zahlen müsst, sobald der Kaufpreis auf eurem Konto eingegangen ist.

Kann man die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Ja, die Maklerprovision könnt ihr steuerlich geltend machen, allerdings nur unter bestimmten Bedingungen:

  1. Der Verkauf der Immobilie liegt innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von zehn Jahren, denn dann seid ihr zur Steuer verpflichtet. Euren Teil der Maklerprovision dürft ihr dann aber als Werbungskosten vom Gewinn abziehen.
  2. Auch beim Kauf der Immobilie könnt ihr Steuern sparen, nämlich dann, wenn ihr die Immobilie nach Kaufabschluss vermietet. Die Maklercourtage zählt dann zu den Anschaffungsnebenkosten und kann über die nächsten Jahre abgeschrieben werden. Das mindert eure steuerpflichtigen Einkünfte.

Neuregelungen gibt es auch beim Maklervertrag

Neben der geteilten Maklercourtage führte das Gesetz auch noch eine neue Formvorschrift für Maklerverträge ein. Künftig bedarf ein Maklervertrag der Textform, das heißt, er muss in schriftlicher Form als Brief oder E-Mail vorliegen. Eine mündliche Vereinbarung oder eine Abrede per Handschlag sind nicht mehr zulässig.

Welche Vorteile hat die geteilte Maklerprovision für Immobilienkäufer?

Die Kaufnebenkosten bei Immobilien werden durch steigenden Immobilienpreise immer höher. So hoch, dass sich viele Menschen den Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses kaum noch leisten können. Denn die Nebenkosten streckt die Bank in der Regel nicht per Kredit vor. Das neue Gesetz soll die Käufer bundesweit einheitlich entlasten.

Besonders für Käufer aus Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und Teilen Niedersachsens stellt das Gesetz eine deutliche Verbesserung dar. Denn dort gab es bis Dezember 2020 Regelungen, wonach die Maklergebühr einzig vom Käufer bezahlt werden musste.

Es könnte auch sein, dass die Maklercourtagen insgesamt niedriger werden. Denn Verkäufer haben nun einen Anreiz, die Höhe der Provision genauer zu verhandeln. Zuvor mussten Käufer hinnehmen, was Makler und Verkäufer ausgehandelt haben und zahlen, ohne ein Mitspracherecht zu haben.

Welche Nachteile hat die geteilte Maklerprovision für Immobilienkäufer?

Eine Befürchtung ist allerdings, dass Verkäufer ihren Anteil der Maklerprovision einfach auf den Kaufpreis draufschlagen und sich somit vor dem neuen Gesetz drücken. Eine weitere Möglichkeit ist der sogenannte Kick-back, eine Art Rückzahlung der Courtage an den Verkäufer. Darauf lassen sich manche Makler ein, um einen vielversprechenden Auftrag zu bekommen.

Allerdings: Selbst wenn der Verkäufer die Provision vollständig einpreist, entstehen dem Käufer im Vergleich mit der jetzigen Situation keine Nachteile. Außerdem wirkt sich ein zu hoher Immobilienpreis meist negativ auf die Vermarktung einer Immobilie aus. Eine Immobilie bleibt dann lange auf dem Markt, was sie in den Augen von potenziellen Käufern wiederum unattraktiver macht.

Der Immobilienkauf und -verkauf ist auch ohne Makler möglich, birgt allerdings auch einige Risiken. Mehr dazu lest ihr in: Haus verkaufen ohne Makler: Diese Fehler solltet ihr vermeiden

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