Bauen | Ratgeber
Bodenrichtwert ermitteln für ein Grundstück – so einfach geht's
- Was ist der Bodenrichtwert?
- Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert, Bodenwert und Verkehrswert?
- Wozu brauche ich den Bodenrichtwert?
- Wer ermittelt den Bodenrichtwert und wie oft?
- Wie kann man den Bodenrichtwert berechnen?
- Bodenrichtwert ermitteln: Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
- Was sind weitere Faktoren für die Immobilienbewertung?
- Fazit: Bodenrichtwert vor allem als Orientierungshilfe
- Häufig gestellte Fragen zum Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert – relevant für Grundsteuer, Hausverkauf und mehr – gibt Auskunft darüber, wie teuer ein Grundstück in einer bestimmten Gegend ist. Er dient als Orientierungshilfe und als Basis, um den tatsächlichen Grundstückswert zu bestimmen. Hier erfährst du, wie du den Bodenrichtwert kostenlos ermitteln kannst und wofür er wichtig ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bodenrichtwert ist ein offizieller, amtlicher Durchschnittswert, der dir hilft, den Wert eines Grundstücks zu bestimmen. Er spielt eine wichtige Rolle bei der Bewertung von Grundstücken und Immobilien.
- Faktoren wie die Lage des Grundstücks, die Umgebung und die in den letzten Jahren erzielten Verkaufspreise in der Gegend beeinflussen den Bodenrichtwert.
- Unabhängige Gutachterausschüsse ermitteln mindestens alle zwei Jahre die Bodenrichtwerte für verschiedene Regionen und stellen die Ergebnisse online im Bodenrichtwertinformationssystem Deutschlands (BORIS-D) kostenlos zur Verfügung.
- Während der Bodenrichtwert ein regionaler Durchschnittswert für Grundstücke ist, bezieht sich der Bodenwert auf den spezifischen Wert eines unbebauten Grundstücks.
- Im Gegensatz zum Bodenrichtwert ist der Verkehrswert ein aktueller Marktwert, der sich je nach Datum ändern kann und für den Hausverkauf genauer ist.
Das kannst du tun
- Besuche die Webseite des Bodenrichtwertinformationssystems Deutschlands (BORIS-D), um den aktuellen Bodenrichtwert für dein Grundstück zu finden. Diese Informationen sind in der Regel kostenlos verfügbar.
- Schau dir die Preise für vergleichbare Grundstücke in deiner Region an, zum Beispiel über unsere Immobiliensuche. Dies kann dir ein besseres Verständnis dafür geben, wie dein Grundstück im Marktumfeld steht.
- Für einen erfolgreichen Hausverkauf benötigst du eine aktuelle Immobilienbewertung. Starte jetzt kostenlos und finde heraus, welchen Preis du für dein Haus erzielen kannst.
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Was ist der Bodenrichtwert?
Beim Bodenrichtwert handelt sich um den durchschnittlichen Preis eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einer bestimmten Lage. Diese sogenannten Bodenrichtwertzonen können nur einzelne Straßen oder Stadtteile, aber auch ganze Ortschaften umfassen. Grundlage für die Ermittlung bilden die notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe in dem jeweiligen Gebiet innerhalb eines bestimmten Zeitraums.
Mit dem Bodenrichtwert lässt sich der tatsächliche Wert eines Grundstücks, der sogenannte Boden- oder Grundstückswert, bestimmen. Du hast damit also einen guten Anhaltspunkt für einen anstehenden Verkauf. Auch dient er in den meisten Bundesländern als Basis für die Grundsteuer.
Achtung: Der Bodenrichtwert bezieht sich grundsätzlich auf unbebaute Flächen. Soll neben dem Bodenwertanteil auch der Wert eines darauf stehenden Gebäudes bestimmt werden, spricht man vom Immobilienrichtwert.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert, Bodenwert und Verkehrswert?
Die Begriffe Bodenrichtwert, Bodenwert und Verkehrswert beziehen sich alle auf die Bewertung von Grundstücken, jedoch mit unterschiedlichen Schwerpunkten und Verwendungszwecken. Hier sind die wesentlichen Unterschiede:
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Grundstücke in einer bestimmten Region, festgelegt von den Gutachterausschüssen. Er dient als Orientierungshilfe bei der Einschätzung von Grundstückswerten und basiert auf den Marktpreisen vergleichbarer Verkäufe. Dieser Wert wird regelmäßig veröffentlicht und hilft, Preisentwicklungen in verschiedenen Gebieten transparent zu machen.
Bodenwert
Der Bodenwert ist der tatsächliche Grundstückswert. Er beschreibt also den spezifischen Wert eines unbebauten Grundstücks, unter Berücksichtigung seiner individuellen Merkmale wie Lage, Größe und Erschließung. Er ist wichtig für die genaue Immobilienbewertung. Mehr Infos bekommst du in unserem Artikel zum Thema Grundstückswert ermitteln.
Verkehrswert
Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen erzielbar ist. Er berücksichtigt alle relevanten Faktoren wie Lage, Zustand, Nutzungsmöglichkeiten und Marktnachfrage. Der Verkehrswert ist zentral bei Kauf- und Verkaufsverhandlungen, Finanzierungen und rechtlichen Auseinandersetzungen und wird meist von Sachverständigen oder Gutachtern ermittelt.
Wozu brauche ich den Bodenrichtwert?
Für Eigentümer ist es sinnvoll, den Bodenrichtwert ihres Grundstücks zu kennen. Er kann dir in verschiedenen Situationen dienlich sein. Zum Beispiel:
Bodenrichtwert zur Wertermittlung eines Grundstücks für den Verkauf
Wenn du ein Grundstück oder eine Immobilie verkaufen willst, liefert dir der Bodenrichtwert eine erste Orientierung für den Verkaufspreis. Je mehr ein Quadratmeter Grundstücksfläche in der Wohnlage wert ist, desto mehr kannst du tendenziell durch den Verkauf erzielen.
Der Bodenrichtwert ist allerdings nur ein Anhaltspunkt, genauer sind der Boden- und Verkehrswert. Denn für die Grundstücks- und Immobilienwertermittlung spielen weitere spezifische Faktoren eine Rolle wie:
- Infrastruktur
- Nutzungs- und Bebauungsmöglichkeiten
- Bodenbeschaffenheit
- Alter und Zustand der Immobilie
Es ist deshalb ratsam, vor einem Verkauf eine unabhängige Immobilienbewertung durchführen zu lassen.
Bodenrichtwert zur Orientierung für den Haus- oder Grundstückskauf
Auch, wenn du eine Immobilie oder ein Grundstück für den Hausbau kaufen willst, lohnt sich ein Blick auf die Bodenrichtwertkarte. So kannst du dir einen Überblick über die verschiedenen Bodenrichtwertzonen verschaffen und weißt, in welchen Lagen die Flächen tendenziell teurer oder eben günstiger sind.
Doch auch hier gilt: Bodenrichtwerte sagen nichts über die tatsächlichen Kaufpreise aus, sondern dienen nur als Orientierung.
Bodenrichtwert für die Grundsteuer
Steuerlich ist der Bodenrichtwert für die Erhebung der Grundsteuer relevant. Aktuell wird die Steuer auf Eigentum anhand von veralteten Einheitswerten ermittelt. Ab 2025 spielt der aktuelle Bodenrichtwert (Stichtag 1. Januar 2022) in den meisten Bundesländern eine Rolle. Je höher der Wert, desto größer die Steuerlast.
Ermittlung des Bodenrichtwerts für Schenkungs- oder Erbschaftssteuer
Üblicherweise wird der Bodenrichtwert auch für die Festsetzung der Erbschafts- und Schenkungssteuer herangezogen. Das spielt dann eine Rolle, wenn ein Grundstück oder ein Haus vererbt oder zu Lebzeiten an einen neuen Eigentümer überschrieben wird.
Wer ermittelt den Bodenrichtwert und wie oft?
Jede Gemeinde hat einen Gutachterausschuss, der für die Ermittlung der Bodenrichtwerte zuständig ist. Das Gremium besteht aus unabhängigen Immobiliensachverständigen. Bei jedem Verkauf eines Grundstücks oder Hauses erhält der Ausschuss eine Kopie des notariell beglaubigten Kaufvertrags.
Regulär setzen sich die Experten alle zwei Jahre zusammen und bestimmen zum 1. Januar die Bodenrichtwerte für ihre Kreise, Städte, Gemeinden oder Ortsteile. Die gesetzliche Grundlage für dieses Verfahren bildet § 196 Baugesetzbuch.
Wie kann man den Bodenrichtwert berechnen?
Sobald Kaufverträge für Grundstücke oder Immobilien unterzeichnet wurden, schicken Notare Kopien der beurkundeten Dokumente an die regionalen Gutachterausschüsse. Die Kaufpreissammlungen sowie Schätzungen zur Mikro- und Makrolage der Grundstücke dienen als Basis für die Festsetzung der durchschnittlichen Bodenrichtwerte.
Bodenrichtwert-Formel
Der Bodenrichtwert ist einer der beiden Faktoren zur Bestimmung des Bodenwerts. Die Formel dafür lautet:
Bodenwert = Bodenrichtwert x Fläche in Quadratmetern
Der tatsächliche Grundstückswert ist also abhängig vom Bodenrichtwert und der Grundstücksgröße. Dazu ein Beispiel: Liegt der Bodenrichtwert bei 200 Euro pro Quadratmeter und das Grundstück misst 500 Quadratmeter, so beträgt der Bodenwert 100.000 Euro.
Dieses sogenannte Bodenrichtwertverfahren ist allerdings nur eine Methode, um den Grundstückswert zu bestimmen. Weitere sind das Vergleichswertverfahren sowie das Sach- und Ertragswertverfahren.
Bodenrichtwert ermitteln: Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Bodenrichtwerte werden regelmäßig, meist alle zwei Jahre, von den Gemeinden neu ermittelt und veröffentlicht. Einzusehen sind die Bodenrichtwerte dann in den sogenannten Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen. Die meisten Bundesländer speisen ihre Werte ins Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, kurz BORIS-D, ein. Hier kannst du sie kostenlos abrufen.
Darüber hinaus hast du die Möglichkeit, Bodenrichtwerte über die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse oder die zuständigen Bauämter zu beziehen. Hierfür musst du allerdings häufig eine Gebühr bezahlen.
Wichtig: Die Bodenrichtwerte im BORIS-D beziehen sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines fiktiven, unbebauten Grundstücks (Bodenrichtwertgrundstück) mit einem bestimmten Entwicklungszustand und weiteren Parametern, die den Wert beeinflussen. Weicht dein Eigentum davon ab, zum Beispiel die Gesamtfläche oder die Nutzungsart, musst du einen Umrechnungskoeffizienten anwenden. Diesen stellen die Bundesländer in der Regel auf ihren Informationsseiten bereit.
Was sind weitere Faktoren für die Immobilienbewertung?
Der Bodenrichtwert und auch der Immobilienrichtwert sind nur eine grobe Orientierung, um den Wert eines Grundstücks und einer Immobilie zu bestimmen. Der tatsächliche Wert, der sich später im Kaufpreis widerspiegelt, hängt von weiteren wichtigen Faktoren ab.
Zum Beispiel ist der Zustand des Gebäudes ein großer Punkt: Ist es modernisiert oder renovierungsbedürftig? Auch die Lage und Infrastruktur sind entscheidend – ob mitten in der Stadt oder auf dem Land macht einen Unterschied. Die Größe und der Schnitt der Immobilie, also wie die Räume aufgeteilt sind, zählen ebenfalls dazu. Schließlich spielen auch Marktentwicklungen und die Nachfrage in der Region eine Rolle. All diese Faktoren zusammen helfen, den tatsächlichen Wert einer Immobilie realistisch einzuschätzen. Weitere Infos und unseren kostenlosen Immobilienbewertungs-Service findest du hier.
Fazit: Bodenrichtwert vor allem als Orientierungshilfe
Der Bodenrichtwert ist wesentlich für die Berechnung der Grundsteuer, wird bei Erbschaften, Schenkungen sowie Zwangsversteigerungen herangezogen und bietet eine wertvolle Orientierungshilfe, um den Wert eines Grundstücks besser einzuschätzen. Er dient dazu, einen Durchschnittswert für unbebaute Grundstücke in einer bestimmten Region zu ermitteln, basierend auf vergangenen Verkaufspreisen und regionalen Gegebenheiten. Allerdings gibt der Bodenrichtwert nur eine grobe Schätzung und spiegelt nicht den spezifischen Wert eines einzelnen Grundstücks wider.
Für eine präzise Bewertung einer Immobilie ist der Verkehrswert entscheidend. Dieser berücksichtigt neben dem Bodenwert auch den Zustand und die Ausstattung sowie aktuelle Marktentwicklungen. Während der Bodenrichtwert ein nützliches Instrument für die erste Einschätzung und Vergleichbarkeit ist, sollten Eigentümer und Käufer auch den Boden- und Verkehrswert heranziehen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Häufig gestellte Fragen zum Bodenrichtwert
Neben der Immobilienbewertung und Grundsteuerberechnung spielt der Bodenrichtwert auch bei Erbschafts- und Schenkungssteuer, Zwangsversteigerungen sowie bei der städtebaulichen Planung eine wichtige Rolle.
Ja, es gibt erhebliche regionale Unterschiede bei den Bodenrichtwerten, die von Faktoren wie Lage, Infrastruktur, Nachfrage und Entwicklungsstand der Region abhängen. Städte und Ballungsgebiete weisen tendenziell höhere Bodenrichtwerte auf als ländliche Regionen.
Ja, der Bodenrichtwert gilt auch für bebaute Grundstücke, jedoch bezieht er sich ausschließlich auf den Wert des Bodens ohne Berücksichtigung der Gebäude. Der Bodenrichtwert dient als Basis für die Ermittlung des Grundstückswerts, wobei der Wert der Bebauung separat berücksichtigt wird.
Um den Grundstückswert zu berechnen, nimmt man den Bodenrichtwert und multipliziert ihn mit der Größe des Grundstücks. Dabei werden auch besondere Merkmale des Grundstücks berücksichtigt, zum Beispiel die genaue Lage oder ob das Grundstück gut erschlossen ist, um den endgültigen Wert genauer zu bestimmen.
Der Bodenrichtwert gibt einen durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter für Grundstücke in einer bestimmten Gegend an. Der Bodenwert hingegen ist der spezifische Wert eines einzelnen Grundstücks, der auf Basis des Bodenrichtwerts und zusätzlicher Eigenschaften, wie der Lage oder der Erschließung, angepasst wird.
Der Bodenrichtwert bezieht sich nur auf den Wert des unbebauten Bodens. Der Immobilienrichtwert hingegen umfasst den Gesamtwert eines bebauten Grundstücks, einschließlich des Wertes der Gebäude und sonstigen Aufbauten.
Nein, der Bodenrichtwert ist nicht gleich dem Verkehrswert. Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert für den Boden an, während der Verkehrswert den gesamten Marktwert einer Immobilie, einschließlich Gebäude und sonstiger Aufbauten, umfasst.
Die Ermittlung des Bodenrichtwerts basiert auf den Vorgaben des Baugesetzbuchs (BauGB) in Deutschland. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind gesetzlich dazu verpflichtet, regelmäßig Bodenrichtwerte zu ermitteln und zu veröffentlichen.
Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte auf Grundlage von Kaufpreissammlungen ermittelt. Die Ermittlung erfolgt in der Regel alle zwei Jahre, wobei regionale Unterschiede bestehen können.
Bodenrichtwerte bieten eine Orientierungshilfe für Käufer und Verkäufer, um den Marktwert eines Grundstücks oder einer Immobilie einzuschätzen. Sie können dabei helfen, realistische Preisvorstellungen zu entwickeln und Verhandlungen zu führen. Der Bodenrichtwert ersetzt aber nicht den Verkehrswert.
Bodenrichtwerte sind ein wichtiger Faktor bei der Berechnung der Grundsteuer. Sie werden verwendet, um den Wert des Grundbesitzes festzulegen, auf dessen Basis die Grundsteuer in den meisten Bundesländern berechnet wird. Änderungen in den Bodenrichtwerten können die Höhe der Grundsteuer beeinflussen.
In Hessen und Niedersachsen erfolgt die Ermittlung der Bodenrichtwerte automatisch durch das Finanzamt, wenn du deine Grundsteuererklärung einreichst. Hier musst du also nichts weiter tun. In allen anderen Bundesländern, mit Ausnahme von Hamburg, Baden-Württemberg und Bayern, wo der Bodenrichtwert keinen Einfluss hat, allerdings schon:
- Du trägst den Bodenrichtwert neben der Grundstücksfläche in Zeile 4 der Anlage "Grundstück" bei den Angaben zum Grund und Boden ein.
- Wenn sich dein Grundstück über mehrere Bodenrichtwertzonen erstreckt, musst du auch die Zeile 5 ausfüllen.
- Ist dein Grundstück unbebaut, gibst du zusätzlich in Zeile 6 den Entwicklungsstand des Gebäudes an.
Der Bodenrichtwert wird je Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben.
Bodenrichtwerte können in den Bodenrichtwertkarten der jeweiligen Gutachterausschüsse eingesehen werden. Diese Informationen sind oft online auf den Websites der entsprechenden Landes- oder Kommunalbehörden verfügbar.
Ja, die Bodenrichtwerte sind in der Regel kostenlos online zugänglich. Viele Gemeinden und Gutachterausschüsse stellen diese Informationen auf ihren Webseiten bereit, oft in Form von interaktiven Karten oder Tabellen.