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Bodenrichtwert ermitteln: So bekommt ihr den Bodenwert für die Grundsteuer

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Mit dem Bodenrichtwert lässt sich der Wert eines Grundstücks grob bestimmen. Genauer ist er der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens. Für die Grundsteuer spielt der Bodenrichtwert in den meisten Bundesländern eine zentrale Rolle. Erfahrt hier alles, was ihr darüber wissen müsst.

Egal, ob ihr euer Haus verkaufen wollt oder gerade an eurer Grundsteuererklärung sitzt: Ihr braucht sehr wahrscheinlich den Bodenrichtwert eures Grundstücks. Wir erklären, was genau hinter diesem Wert steckt, wie sich der Bodenrichtwert vom Verkehrswert unterscheidet und wie ihr ihn ermitteln könnt.

Zusatz-Tipp: Was ihr noch für eure eure Grundsteuererklärung benötigt und wo ihr eure Unterlagen herbekommt, verraten wir euch im Ratgeber "Grundsteuererklärung: Was Immobilienbesitzer jetzt tun müssen".

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Preis eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einer bestimmten Lage. Man spricht hier auch von Bodenrichtwertzonen, die nur einzelne Straßen oder Stadtteile, aber auch ganze Ortschaften umfassen können. Die Grundstückswerte werden regelmäßig, meist alle zwei Jahre, von den Gemeinden neu ermittelt und veröffentlicht.

Einzusehen sind die Bodenrichtwerte dann in den sogenannten Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen. Die meisten Bundesländer speisen ihre Werte ins Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, kurz BORIS-D, ein. Grundlage für die Ermittlung bilden die notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe in dem jeweiligen Gebiet innerhalb eines bestimmten Zeitraums.

Mit dem Bodenrichtwert habt ihr einen guten Anhaltspunkt für den Wert eurer Immobilie. Auch dient er als Basis für die Grundsteuer in den meisten Bundesländern.

Achtung: Der Bodenrichtwert bezieht sich grundsätzlich auf unbebaute Flächen. Er hat also keine Aussagekraft über den tatsächlichen Preis eurer Immobilie. Dieser wird besser über eine Immobilienbewertung ermittelt, zum Beispiel kostenlos von unseren Wohnglück-Experten.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?

Der Bodenrichtwert ist ein allgemeiner Basiswert, der Aufschluss über den Wert eines Quadratmeters unbebauter Fläche gibt. Er dient als steuerlicher Faktor und kann eine Orientierung für einen Hausverkauf liefern.

Genauer ist aber der sogenannte Verkehrswert. Er bezieht auch Zu- oder Abschläge vom Bodenrichtwert ein, zum Beispiel wenn ein Grundstück bebaut und die Nutzungsmöglichkeiten somit eingeschränkt sind. Der Verkehrswert berücksichtigt also verschiedene Parameter und spiegelt so den realen Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs wider.

Während die Bodenrichtwerte meist alle zwei Jahre von Gutachterausschüssen der Gemeinden festgelegt werden, könnt ihr den Verkehrswert eines Objekts jederzeit selbst ermitteln. Das übernehmen Immobiliensachverständige für euch.

Für die Grundsteuer spielt der Verkehrswert übrigens keine Rolle.

Wenn ihr mehr zu dem Thema wissen wollt, lest hier weiter: Verkehrswert ermitteln: So einfach berechnet ihr den Wert eurer Immobilie

Wozu dient der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert kann euch in verschiedenen Situationen dienlich sein. Zum Beispiel:

Wertermittlung eures Grundstücks für den Verkauf

Wenn ihr ein Grundstück oder eure Immobilie verkaufen wollt, liefert euch der Bodenrichtwert eine erste Orientierung für den Verkaufspreis. Je mehr ein Quadratmeter Grundstücksfläche in der Wohnlage wert ist, desto mehr könnt ihr tendenziell durch den Verkauf erzielen.

Der Bodenrichtwert ist allerdings nur ein Anhaltspunkt. Für die Grundstücks- und Immobilienwertermittlung spielen weitere Faktoren eine Rolle wie:

  • Lage
  • Nutzungs- und Bebauungsmöglichkeiten
  • Bodenbeschaffenheit
  • Alter und Zustand der Immobilie

Es ist deshalb ratsam, vor einem Verkauf eine unabhängige Immobilienbewertung durchführen zu lassen.

Orientierung für den Haus- oder Grundstückskauf

Auch, wenn ihr eine Immobilie oder ein Grundstück für den Hausbau kaufen wollt, lohnt sich ein Blick auf die Bodenrichtwertkarte. So könnt ihr euch einen Überblick über die verschiedenen Bodenrichtwertzonen verschaffen und wisst, in welchen Lagen die Flächen tendenziell teurer oder eben günstiger sind.

Doch auch hier gilt: Bodenrichtwerte sagen nichts über die tatsächlichen Kaufpreise aus, sondern dienen nur als Orientierung.

Bodenrichtwert für die Grundsteuer

Steuerlich ist der Bodenrichtwert für die Erhebung der Grundsteuer relevant. Aktuell wird die Steuer auf Eigentum anhand von Einheitswerten aus den Jahren 1965 (alte Bundesländer) oder 1935 (neue Bundesländer) ermittelt. In Zukunft, ab 2025, spielt der aktuelle Bodenrichtwert (Stichtag 1. Januar 2022) in den meisten Bundesländern eine Rolle. Eigentümer müssen den Bodenrichtwert in der Grundsteuererklärung angeben. Je höher der Wert, desto größer die Steuerlast.

Lest hier, wie ihr die Grundsteuer berechnen könnt.

Bodenrichtwertermittlung für Schenkungs- oder Erbschaftssteuer

Üblicherweise wird der Bodenrichtwert auch für die Festsetzung der Erbschafts- und Schenkungssteuer herangezogen. Das spielt dann eine Rolle, wenn ein Grundstück oder ein Haus vererbt oder zu Lebzeiten an einen neuen Eigentümer überschrieben wird.

Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert für die Grundsteuer?

Die Grundsteuer müssen alle Eigentümer von Grundstücken jährlich an ihre Gemeinde zahlen. Die Berechnung erfolgt aktuell noch anhand von einheitlichen Bodenrichtwerten aus den 1960er- und 1930er-Jahren. Außerdem spielen Steuermesszahlen und Hebesätze der Gemeinden eine Rolle. Im Zuge der Grundsteuerreform werden alle Grundstücke in Deutschland bis 2025 neu bewertet.

Künftig fließt in den meisten Bundesländern der Bodenrichtwert mit Stichtag 1. Januar 2022 in die Berechnung der Grundsteuer mit ein. Eine Ausnahme bilden die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern und Hamburg. Hier sind die Bodenrichtwerte ab 2025 nicht mehr relevant.

Den größten Einfluss auf die Grundsteuer hat der Bodenrichtwert beim wertbasierten Bundesmodell, das die meisten Bundesländer zur Grundsteuerermittlung heranziehen. In den Ländern Hessen und Niedersachsen dienen die Bodenrichtwerte zur Ermittlung eines sogenannten Faktors beziehungsweise Lage-Faktors, der wiederum in die Berechnung einfließt.

Wie und wo muss ich den Bodenrichtwert in der Grundsteuererklärung angeben?

Bis zum 31. Oktober 2022 müssen Eigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben, anhand derer Grundstücke bis 2025 neu bewertet werden. Hilfreiche Informationen liefert euch dieser Ratgeber: Grundsteuererklärung erstellen: Frist und Fallstricke

In Hessen und Niedersachsen wird der Bodenrichtwert automatisch vom Finanzamt berücksichtigt, wenn ihr eure Grundsteuererklärung einreicht. Hier müsst ihr also nichts weiter tun. In allen anderen Bundesländern, mit Ausnahme von Hamburg, Baden-Württemberg und Bayern, wo der Bodenrichtwert keinen Einfluss hat, allerdings schon:

Ihr tragt den Bodenrichtwert neben der Grundstücksfläche in Zeile 4 der Anlage "Grundstück" bei den Angaben zum Grund und Boden ein. Wenn sich euer Grundstück über mehrere Bodenrichtwertzonen erstreckt, müsst ihr auch die Zeile 5 ausfüllen. Ist euer Grundstück unbebaut, gebt ihr zusätzlich in Zeile 6 den Entwicklungsstand des Gebäudes an.

Der Bodenrichtwert wird je Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben. Maßgebend ist für die aktuelle Grundsteuererklärung der Bodenrichtwert mit Stichtag 1. Januar 2022.

Wer legt den Bodenrichtwert fest?

Jede Gemeinde hat einen Gutachterausschuss, welcher für die Ermittlung der Bodenrichtwerte zuständig ist. Das Gremium besteht aus unabhängigen Immobiliensachverständigen. Bei jedem Verkauf eines Grundstücks oder Hauses erhält der Ausschuss eine Kopie der notariell beglaubigten Kaufverträge. Die Kaufpreissammlungen dienen als Basis für die Festsetzung der durchschnittlichen Bodenrichtwerte. Die gesetzliche Grundlage für dieses Verfahren bildet § 196 Baugesetzbuch.

In den meisten Bundesländern werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre zum 1. Januar ermittelt. Eigentümer können sie dann in der Bodenrichtwertkarte einsehen, die es für nahezu alle Kreise, Städte, Gemeinden und Ortsteile in Deutschland gibt.

Woher bekomme ich den Bodenrichtwert?

Den Bodenrichtwert könnt ihr kostenlos ermitteln. Die Werte aus den meisten Bundesländern sind in den Bodenrichtwertkarten online einsehbar, welche die Gutachterausschüsse der Gemeinden etwa alle zwei Jahre erstellen. Die neueste Fassung ist vom 1. Januar 2022. Diese Bodenrichtwertkarten sind öffentlich und über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D für jeden zugänglich.

Hier tragt ihr eure Postleitzahl ins Suchfeld ein und kommt direkt zu eurer Bodenrichtwertzone. Das System gibt per Klick Auskunft über die Gemeinde, den Bodenrichtwert, die Bodenrichtwertnummer, den Stichtag der Wertermittlung sowie über beschreibende Merkmale eines fiktiven Grundstücks.

Hinweis: Wenn ihr detaillierte Informationen zu eurem Grundstück benötigt, holt am besten zusätzlich eine amtliche Auskunft bei eurer Gemeinde ein.

Bodenrichtwert für die Grundsteuererklärung 2022

Achtung: Wenn ihr den Bodenrichtwert oder andere Grundstücksdaten für eure Grundsteuererklärung 2022 benötigt, könnt ihr das Informationssystem BORIS-D nur bedingt nutzen. Weil die Bundesländer zum Teil eigenen Grundsteuermodellen folgen, halten sie eigens dafür vorgesehene Online-Portale bereit. Dort findet ihr alles, was ihr je nach Landesrecht wissen müsst. Hier ist eine Übersicht mit Links zu den Grundsteueranwendungen.

Wie kann ich den Bodenrichtwert berechnen?

Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte werden die Verkaufspreise von Immobilien und Grundstücken in einem Gebiet innerhalb eines bestimmten Zeitraums gesammelt und zusammengeführt. Aus den durchschnittlichen Grundstückspreisen pro Quadratmeter bilden sich dann die Bodenrichtwerte.

Um den Bodenwert eines gesamten Grundstücks zu ermitteln, multipliziert ihr einfach den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche. Die Bodenrichtwert-Berechnungsformel lautet also:

Bodenwert = Bodenrichtwert x Fläche in Quadratmetern

Achtung: Die Bodenrichtwerte im BORIS-D beziehen sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines fiktiven, unbebauten Grundstücks (Bodenrichtwertgrundstück) mit einem bestimmten Entwicklungszustand und weiteren Parametern, die den Wert beeinflussen. Weicht euer Eigentum davon ab, zum Beispiel die Gesamtfläche oder die Nutzungsart, müsst ihr einen Umrechnungskoeffizienten anwenden. Multipliziert mit dem angegebenen Bodenrichtwert, erhaltet ihr dann den tatsächlichen Bodenwert. Die entsprechenden Koeffizienten stellen die Bundesländer in der Regel auf ihren Informationsseiten bereit.

Informiert euch außerdem, wie ihr den Messbetrag der Grundsteuer richtig berechnet: "Grundsteuermessbetrag: Den Messbetrag für die Grundsteuer ermitteln". Außerdem lesenswert: "Einheitswertbescheid: Einheitswert berechnen und anfordern".

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