Grundstückswert ermitteln: So viel ist dein Grundstück wert

Den Grundstückswert zu kennen ist besonders sinnvoll, wenn du planst ein Grundstück beziehungsweise eine Immobilie zu verkaufen oder zu kaufen. Ein genauer Wert hilft dir, einen fairen Preis festzulegen und eine solide Verhandlungsgrundlage zu schaffen. Wir erklären dir, wozu der Bodenwert noch gut ist und wie du den Grundstückswert berechnen kannst.

Das kannst du tun

• Beauftrage einen Sachverständigen oder nutze Online-Tools wie die Immobilienbewertung von Wohnglück, um eine fundierte Schätzung des Grundstücks- und Immobilienwerts zu erhalten.
• Halte dich über die aktuelle Marktlage und vergleichbare Verkäufe in der Umgebung informiert, um realistische Preisvorstellungen zu entwickeln.
• Stelle als Verkäufer sicher, dass alle relevanten Dokumente wie Grundbuchauszüge, Bebauungspläne und Erschließungsnachweise aktuell und vollständig sind.
• Überlege, wie du durch Pflege, kleine Verbesserungen oder zusätzliche Erschließung den Wert deines Grundstücks steigern kannst.

Grundstückswert: Das versteht man unter Bodenwert

Der Grundstückswert oder Bodenwert ist der Marktwert eines unbebauten Grundstücks. Das heißt, dieser Wert wird unabhängig von bestehenden Gebäuden oder anderen Bauwerken auf dem Grundstück bestimmt. Wichtige Einflussfaktoren sind die Lage, die Größe und die möglichen Nutzungen der Fläche. Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenwert ein hypothetischer Wert. Er gibt an, wie viel das Grundstück ohne Gebäude wert wäre. Die Grundstücksbewertung erfolgt nach gesetzlichen Verfahren, um eine faire und transparente Ermittlung sicherzustellen. 

Der Bodenwert dient unter anderem als Grundlage für die Berechnung von Grundstückspreisen und spielt eine wichtige Rolle bei der Bewertung von Immobilien. Wichtig ist allerdings, dass es sich hierbei nicht um den tatsächlichen Grundstückspreis handelt, sondern um den aktuellen Marktwert unter den gegebenen, marktüblichen Bedingungen. 

Kurzum: Mit dem Bodenwert kannst du genau nachvollziehen, was ein Grundstück, unabhängig von Bebauungen, aktuell wert ist. So kannst du mit einer realistischen Preiseinschätzung in Verhandlungen gehen.

Bodenwert, Bodenrichtwert, Verkehrswert: Die Unterschiede

Es gibt verschiedene Begriffe, die oft im Zusammenhang mit der Grundstücksbewertung verwendet werden, darunter Bodenwert, Bodenrichtwert und Verkehrswert. Doch was bedeuten sie genau und wie unterscheiden sie sich? Hier eine kurze Übersicht. Weiterführende Infos findest du in den verlinkten Ratgebern.

• Bodenwert: Dies ist der Marktwert eines unbebauten Grundstücks, basierend auf Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeiten. 
• Bodenrichtwert: Ein Durchschnittswert, der von Gutachterausschüssen festgelegt wird, basierend auf vergleichbaren Grundstücksverkäufen in einer Region. Er dient als Orientierung, berücksichtigt jedoch nicht spezifische Besonderheiten eines einzelnen Grundstücks. Hier erfährst du mehr zum Bodenrichtwert.
• Verkehrswert: Der Gesamtwert eines Grundstücks, inklusive Bebauungen und Besonderheiten. Er gibt an, zu welchem Preis ein Grundstück unter normalen Marktbedingungen verkauft werden könnte. Weitere Infos zum Verkehrswert und wie er ermittelt wird.

Zusammengefasst: Der Bodenwert bezieht sich nur auf das unbebaute Land, der Bodenrichtwert bietet eine regionale Orientierung und der Verkehrswert umfasst alle wertbeeinflussenden Faktoren eines Grundstücks inklusive seiner Bebauungen. Du willst direkt starten? Dann nutze unsere kostenlose Immobilienbewertung.

Wann du eine Grundstücksbewertung brauchst

Der Bodenwert ist in vielen Situationen relevant. Hier sind einige der wichtigsten Szenarien, in denen es nützlich ist, den Bodenwert eines Grundstücks zu kennen:

Verkauf eines Grundstücks

Wenn du planst, ein Grundstück zu verkaufen, ist der Bodenwert ein entscheidender Faktor, um einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen. Ein genauer Bodenwert hilft dir, den Wert deines Grundstücks realistisch einzuschätzen und bietet eine solide Grundlage für Preisverhandlungen.

Kauf eines Grundstücks

Beim Kauf eines Grundstücks ist es ebenso wichtig, den Bodenwert zu kennen. Er hilft dir, den angebotenen Kaufpreis zu bewerten und sicherzustellen, dass du nicht zu viel bezahlst. So kannst du eine fundierte Kaufentscheidung treffen.

Finanzierung und Beleihung

Möchtest du ein Grundstück als Sicherheit für einen Kredit verwenden, ist der Bodenwert entscheidend. Banken und Kreditinstitute nutzen den Bodenwert, um den Beleihungswert zu ermitteln, der die Grundlage für die Kreditvergabe bildet.

Projektentwicklung und Bauplanung

Bei der Planung von Bauprojekten oder der Entwicklung eines Grundstücks ist es wichtig, den Bodenwert zu kennen. Er hilft, die Wirtschaftlichkeit des Projekts zu bewerten und Investitionen besser zu planen.

Diese Faktoren beeinflussen den Wert eines Grundstücks

Der Wert eines Grundstücks wird von vielen Faktoren beeinflusst. Hier sind die wichtigsten Aspekte, die den Grundstückswert maßgeblich bestimmen:

Lage

Die Lage ist einer der entscheidendsten Faktoren für den Grundstückswert. Eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Nähe zu Schulen, Einkaufszentren und anderen wichtigen Einrichtungen sowie eine attraktive Umgebung können den Wert erheblich steigern.

Grundstücksgröße und -zuschnitt

Die Größe des Grundstücks spielt eine große Rolle bei der Bewertung. Größere Grundstücke bieten mehr Nutzungsoptionen und haben daher oft einen höheren Wert. Auch der Zuschnitt des Grundstücks, also seine Form und die Art der Nutzbarkeit, beeinflusst den Wert. Ein rechteckiges, gut nutzbares Grundstück ist in der Regel wertvoller als ein unregelmäßig geformtes.

In diesem Zusammenhang ist es auch hilfreich, die Grundflächenzahl (GRZ) zu kennen. Sie gibt an, wie viel Prozent eines Grundstücks von Haus, Garage und Terrasse eingenommen werden dürfen. Alles Wissenswerte zur Vermessung eines Grundstücks und was sie kostet, erklären wir dir hier.

Bodenbeschaffenheit und Altlasten

Die Qualität des Bodens, einschließlich seiner Tragfähigkeit und eventueller Altlasten, kann den Wert eines Grundstücks beeinflussen. Ein gut tragfähiger Boden ohne Kontaminationen wie Asbest oder Mineralöle ist wünschenswert und kann den Wert steigern.

Infrastruktur und Umfeld

Die vorhandene Infrastruktur wie Straßen und die allgemeine Entwicklung der Umgebung sind weitere wichtige Faktoren. Ein gut erschlossenes Gebiet mit positiven Entwicklungsaussichten wirkt sich positiv auf den Grundstückswert aus.

Bebauungsmöglichkeiten

Die zulässigen Bebauungsmöglichkeiten, festgelegt durch den Bebauungsplan oder andere rechtliche Vorgaben, sind ebenfalls entscheidend. Grundstücke, die eine dichte Bebauung oder spezielle Nutzungsmöglichkeiten wie Gewerbe erlauben, sind oft wertvoller.

Erschließungsstand

Der Erschließungsstand eines Grundstücks, also die Anbindung an die öffentliche Infrastruktur wie Wasser, Abwasser, Strom und Straßen, ist ein weiterer wichtiger Faktor. Voll erschlossene Grundstücke sind in der Regel mehr wert als solche, die noch erschlossen werden müssen. Mehr über die Unterschiede zwischen teilerschlossen und voll erschlossen erfährst du in diesem Artikel. 

Grundbuchstand und -belastungen

Der Eintrag im Grundbuch gibt Auskunft über den rechtlichen Status des Grundstücks, einschließlich eventueller Belastungen wie Hypotheken, Wegerechte oder andere Dienstbarkeiten. Solche Eintragungen können den Wert eines Grundstücks erheblich beeinflussen, da sie die Nutzungsmöglichkeiten einschränken können.

Denkmalschutz

Wenn ein Grundstück oder darauf befindliche Gebäude unter Denkmalschutz stehen, kann das sowohl positive als auch negative Auswirkungen auf den Bodenwert haben. Denkmalschutz kann den Wert durch besondere kulturelle Bedeutung erhöhen, aber auch durch Einschränkungen bei baulichen Veränderungen mindern.

Grundstückswert ermitteln: So wird der Bodenwert berechnet

Sei es für den Verkauf oder Kauf - den Wert eines Grundstücks zu ermitteln, ist in beiden Fällen sinnvoll. Es gibt verschiedene Methoden, um den Grundstückswert zu bestimmen. Am einfachsten ist es, wenn du dafür einen Online-Service nutzt. Diese sind in der Regel kostenlos und du bekommst in wenigen Minuten ein Ergebnis. Alternativ kannst du einen Sachverständigen beauftragen, der dir ein ausführliches Wertgutachten aufsetzt.

Hier sind die gängigsten Verfahren zu Grundstücksbewertung:

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert des Grundstücks anhand von Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ermittelt. Diese Methode ist besonders nützlich für Bauland, da sie die Marktbedingungen gut widerspiegelt. Das Verfahren berücksichtigt Faktoren wie Lage, Infrastruktur und Größe, um den Wert möglichst genau zu bestimmen.

Bodenrichtwertverfahren

Das Bodenrichtwertverfahren basiert auf durchschnittlichen Bodenrichtwerten, die von den Gutachterausschüssen festgelegt werden. Diese Richtwerte geben den durchschnittlichen Quadratmeterpreis in einer bestimmten Region oder Gemeinde an und werden aus den Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke berechnet. Der individuelle Bodenwert ergibt sich aus dem Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksgröße. Die Formel dafür lautet also:

Bodenwert = Bodenrichtwert x Fläche in Quadratmetern

Bei einem fiktiven Bodenrichtwert von 350 Euro pro Quadratmeter und einer Fläche von 500 Quadratmetern ergibt sich beispielsweise ein Bodenwert von 175.000 Euro.

Dieses Verfahren eignet sich gut, um einen schnellen Überblick über den Grundstückswert zu bekommen, berücksichtigt jedoch keine individuellen Besonderheiten eines Grundstücks. 

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei renditeorientierten Grundstücken, auf dem beispielsweise Mietshäuser oder Gewerbeimmobilien entstehen sollen, angewendet. Es berechnet den Grundstückswert basierend auf den zu erwartenden Erträgen, die die Immobilie generieren kann. Dieses Verfahren eignet sich besonders für Investoren, die den potenziellen Gewinn eines Bauvorhabens einschätzen möchten.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird üblicherweise bei bebauten Grundstücken angewendet. Es berücksichtigt die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich einer Wertminderung durch Alter und Abnutzung. Der Grundstückswert wird dann zum Gebäudewert hinzugerechnet. Diese Methode eignet sich besonders für Immobilien, bei denen Vergleichswerte schwer zu finden sind - zum Beispiel Industrieanlagen oder spezielle Gewerbeimmobilien.

Jedes dieser Verfahren hat seine Vor- und Nachteile und eignet sich je nach Art und Nutzung des Grundstücks. Es kann auch sinnvoll sein, mehrere Methoden zu kombinieren, um einen möglichst genauen Wert zu erhalten.

Bodenwert ermitteln nach Grundstücksart

Grundstücke sind nicht alle gleich – sie unterscheiden sich vor allem darin, ob und wie sie bebaut werden dürfen. Hier ist ein Überblick über die verschiedenen Grundstücksarten und wie sie den Bodenwert beeinflussen:

Bebautes Grundstück

Ein bebautes Grundstück hat bereits Gebäude oder andere bauliche Anlagen. Diese Grundstücke sind oft wertvoller als unbebaute, da sie direkt nutzbar sind – sei es für Wohnzwecke oder gewerbliche Nutzung. Allerdings kann der Wert sinken, wenn das bestehende Gebäude veraltet ist und nur noch abgerissen werden kann.

Bauland, Bauplatz oder Baugrundstück

Bauland, auch als Baugrundstück oder Bauplatz bekannt, ist bereits erschlossen und bereit für den Bau einer Immobilie. Diese Grundstücke sind besonders wertvoll unter den unbebauten Flächen, da die Bebauung unmittelbar bevorsteht. Je mehr Wohnfläche auf einem Grundstück errichtet werden kann, desto höher ist sein Wert.

Rohbauland oder nicht erschlossenes Baugrundstück

Rohbauland ist für zukünftige Bebauung vorgesehen, aber die Erschließung ist noch nicht vollständig gesichert oder durchgeführt. Diese Grundstücke sind bei Käufern beliebt, weil eine Bebauung in naher Zukunft möglich ist. Entsprechend ist der Bodenwert oft höher als bei unerschlossenen Grundstücken ohne konkrete Bebauungspläne, aber niedriger als bei Bauland.

Bauerwartungsland

Bauerwartungsland umfasst Flächen, die möglicherweise zu einem späteren Zeitpunkt als Bauland ausgewiesen werden könnten. Es liegt jedoch noch keine Baugenehmigung vor. Der Wert solcher Grundstücke hängt stark von der städtebaulichen Entwicklung und dem Flächennutzungsplan der Kommune ab. In der Nähe von Ballungsgebieten sind diese Grundstücke besonders begehrt, da die Wahrscheinlichkeit für eine baldige Bebauung höher ist.

Bodenwert steigern und Grundstückspreis maximieren: Tipps

Wenn du den Wert deines Grundstücks steigern möchtest, gibt es einige Maßnahmen, die du ergreifen kannst. Hier sind unsere Tipps, wie sich der Grundstückswert und damit auch der Verkaufspreis maximieren lässt:

• Verbesserung der Infrastruktur: Eine gute Anbindung an Straßen, öffentliche Verkehrsmittel und Versorgungsanschlüsse kann den Grundstückswert erheblich steigern. Informiere dich über die Möglichkeiten, um beispielsweise den Anschluss an das Glasfasernetz zu verbessern.
• Pflege und Sauberkeit: Ein gepflegtes und sauberes Grundstück macht einen positiven Eindruck und kann den Wert steigern. Regelmäßige Pflege, wie das Schneiden von Bäumen und Hecken sowie die Beseitigung von Unrat, kann viel bewirken.
• Bebauungsmöglichkeiten prüfen: Erkundige dich, ob es Möglichkeiten gibt, zusätzliche Baugenehmigungen zu erhalten oder das Grundstück in eine höhere Nutzungskategorie einzustufen. Eine Erweiterung der Bebauungsmöglichkeiten kann den Wert erheblich erhöhen.
• Landschaftsgestaltung: Eine ansprechende Landschaftsgestaltung, wie das Anlegen von Beeten, Teichen oder Terrassen, kann den optischen Wert des Grundstücks steigern und es attraktiver für potenzielle Käufer machen.
• Sanierung und Modernisierung: Bei bebauten Grundstücken kann die Sanierung oder Modernisierung vorhandener Gebäude den Gesamtwert erhöhen. Dies könnte Renovierungen, energetische Sanierungen oder die Modernisierung von Heizungsanlagen umfassen. Tipp: Es gibt staatliche Förderprogramme, die bei der Sanierung finanziell unterstützen. 
• Entfernung von Altlasten: Wenn das Grundstück mit Altlasten belastet ist, solltest du sie entfernen, um den Wert zu steigern. Dies gilt insbesondere für Belastungen, die die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks einschränken.
• Erstellung eines Wertgutachtens: Ein professionelles Wertgutachten durch einen Sachverständigen kann den aktuellen Marktwert des Grundstücks dokumentieren und als Verkaufsargument dienen. Es schafft noch mehr Transparenz und Vertrauen bei potenziellen Käufern.

Fazit: Den Grundstückswert ermitteln und optimieren

Den Grundstückswert zu kennen ist entscheidend, egal ob du verkaufen, kaufen oder einfach nur den Wert deines Eigentums einschätzen möchtest. Mit ein paar gezielten Maßnahmen kannst du den Bodenwert deines Grundstücks sogar noch steigern. Denke dabei zum Beispiel an eine Anbindung ans Glasfasernetz, die regelmäßige Pflege des Grundstücks oder eine Erweiterung der Bebauungsmöglichkeiten. Ein gutes Verständnis der Einflussfaktoren auf den Bodenwert und eine clevere, strategische Herangehensweise helfen dir, das volle Potenzial deines Grundstücks auszuschöpfen. 

Potenziellen Käufern hilft der Grundstückswert, gut vorbereitet in eine Preisverhandlung zu gehen und sicherzustellen, dass sie nicht zu viel zahlen. Vergleiche den Marktwert verschiedener Grundstücke und achte auch auf Faktoren wie Altlasten, Nutzungsmöglichkeiten und zukünftige Entwicklungspotenziale der Gegend. So kannst du eine fundierte Entscheidung treffen und langfristig von deiner Investition profitieren.

Grundstückswert ermitteln: Häufig gestellte Fragen