Untersuchung eines Grundstücks auf Altlasten
© Getty Images/iStockphotos/BartCo

Kaufen | Ratgeber

Altlast auf Grundstück: Wie ihr sie erkennt und was ihr tun könnt

Eva Kafke

Eva Kafke

Bauland ist knapp, also kommen zunehmend auch Grundstücke mit ungünstiger Bodenbeschaffenheit auf den Markt. Schlimmstenfalls handelt es sich um Grundstücke mit einer Altlast und der Boden ist mit Schadstoffen verseucht. Wir erklären, worauf ihr achten müsst.

Wenn ihr nach langer Suche endlich das Traumgrundstück gefunden habt, wollt ihr schnell mit dem Hausbau loslegen. Doch vor der Beurkundung des Grundstückskaufvertrags und vor Unterzeichnung des Bauvertrags solltet ihr sicherstellen, dass keine Schadstoffe im Erdreich schlummern. Eine Altlast auf dem Grundstück kann die Kosten erheblich erhöhen und den Hausbau deutlich verzögern.

Was ist eine Altlast?

Altlasten im Sinne des Bundesbodenschutzgesetzes sind Flächen, die durch eine Nutzung in der Vergangenheit umweltschädlich verändert wurden. Sie können natürlich auch auf Grundstücken liegen, die bebaut werden sollen. Bei unbedachtem oder unsachgemäßem Umgang mit Chemikalien, bei Unfällen oder Betriebsstörungen sind Schadstoffe ausgetreten, die den Boden und/oder das Grundwasser verunreinigt haben. Viele solcher Schadstoffe können auch nach Jahren noch Menschen und Umwelt schädigen.

Das Gesetz unterscheidet zwischen Altablagerungen und Altstandorten. Bei Altablagerungen handelt es sich um stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen oder andere Flächen, auf denen Abfälle gelagert oder verarbeitet wurden.

Altstandorte sind beispielsweise Industriegelände, Gewerbegrundstücke, Gruben, Tankstellen oder Truppenübungsplätze – also Flächen, wo Chemikalien und andere umweltgefährdende Stoffe zum Einsatz kamen.

Daneben geht mancherorts, insbesondere in Ballungszentren, auch eine Gefahr von Blindgängern aus dem Zweiten Weltkrieg aus.

Warum können von Altlasten auch nach langer Zeit noch Gefahren ausgehen?

Höchst problematisch sind langlebige Stoffe, die im Boden nicht oder nur ganz langsam abgebaut oder verdünnt werden und kaum ausgasen oder ausgewaschen werden. Sie reichern sich nach und nach im Erdreich an. Experten sprechen von persistenten Stoffen.

In vielen Altlasten finden sich Schwermetalle aus dem Bergbau und der Metallindustrie – zum Bespiel Blei, Cadmium, Chrom oder Kupfer. Sie können bereits in kleinen Mengen toxisch und krebserregend sein.

Chlorierte Kohlenwasserstoffe waren lange Zeit wichtige Inhaltsstoffe in Reinigungs- und Lösungsmitteln. Auch sie können Krebs auslösen. Polychlorierte Biphenyle, etwa aus elektrotechnischen Bauteilen, Weichmachern oder Flammschutzmitteln, gelten als reproduktionstoxisch und möglicherweise krebserzeugend.

Alle Bestandteile von Benzin reizen die Haut, die Schleimhäute und das Nervensystem. Hinterlassenschaften der Landwirtschaft sind mancherorts noch persistente Verbindungen, die aus den mittlerweile verbotenen Pflanzenschutzmitteln DDT oder Lindan stammen.

Kinder, die auf belasteten Böden spielen, kommen direkt mit den Stoffen in Kontakt und nehmen sie über die Haut auf. Wenn in einem mit Schadstoffen belasteten Garten Gemüse oder Obst wächst, sammeln die Pflanzenwurzeln die Schadstoffe ein. Und mit aufgewirbeltem Staub können sie eingeatmet werden.

Ob und wie stark eine schadstoffbelastete Fläche die menschliche Gesundheit und die Umwelt beeinträchtigen, hängt maßgeblich von der Konzentration der Stoffe ab. Der Gesetzgeber hat im Jahr 2000 in der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung für sämtliche Gefahrenstoffe bundeseinheitliche Grenzwerte festgelegt. Bis zu diesen Werten gelten die Stoffe als unbedenklich. Allerdings beeinflussen auch die Eigenschaften und die Zusammensetzung des Bodens, beispielsweise der Säuregrad, die Verfügbarkeit und die Mobilität der Schadstoffe.

Wie kann ich erkennen, ob auf meinem Grundstück eine Altlast ist?

Altlasten sind Überbleibsel der Vergangenheit. Wichtig ist also, die Geschichte des Grundstücks zu hinterfragen. Stand dort früher zum Beispiel ein produzierender Betrieb, eine Tankstelle oder eine Werkstatt? Was wurde mit welchen Stoffen hergestellt? Gab es Bergbau oder intensive Landwirtschaft? Diese Fragen könnt ihr dem Verkäufer, weiteren Vorbesitzern und den Nachbarn stellen.

Besondere Risiken birgt eine industrielle, gewerbliche, landwirtschaftliche oder militärische Nutzung des Grundstücks vor den 1980er-Jahren. Damals waren sowohl das Umweltbewusstsein als auch die Rechtsnormen zum Schutz von Mensch und Umwelt noch weit hinter dem heutigen Stand zurück. Achtungszeichen können auch Straßennamen sein: "An der Tongrube", "Am Marienschacht" oder "Zum Alten Eisenwerk" oder ähnliches weisen auf eine frühere Nutzung hin.

Wo kann ich mich nach Altlasten erkundigen?

Die wichtigste und verlässlichste Informationsquelle zu Altlasten ist das Altlastenkataster. Dieses Verzeichnis wird in den meisten Kommunen oder Landkreisen in der Umweltverwaltung geführt. Darin sind sowohl Grundstücke aufgeführt, die als Altlastenverdachtsfälle gelten, aber auch solche, bei denen sich der Verdacht bestätigt hat.

Wer ein berechtigtes Interesse hat, kann gegen eine geringe Gebühr die Dokumente einsehen. Als Nachweis des berechtigten Interesses könnt ihr beispielsweise eine Vollmacht oder Zustimmungserklärung des Grundstückseigentümers vorlegen.

Wie kann man sich vor dem Kauf gegen Altlasten absichern?

Im Idealfall bestätigt der Grundstücksverkäufer oder auch der Bauträger im Vertrag, dass das Grundstück nicht mit Schadstoffen im Sinne des Bodenschutzgesetzes belastet ist. Oder er legt ein entsprechendes Gutachten vor. Häufig wird auch bei der Ausweisung eines Baugebiets ein allgemeines Bodengutachten erstellt. Auch das kann Hinweise über Altlasten liefern. Ein Gutachten, das ihr nicht selbst beauftragt habt, solltet ihr jedoch immer von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen lassen.

Vorstellbar ist auch eine Vereinbarung, wonach der Verkäufer bei möglicher Schadstoffbelastung die Kosten der dann notwendigen Sanierung ganz oder teilweise übernimmt. Bei der momentanen Marktlage wird er sich auf eine solche Vereinbarung allerdings wohl bestenfalls gegen eine Anhebung des Kaufpreises einlassen.

Wenn der Verkäufer aber keine Sicherheiten liefert, führt im Verdachtsfall kein Weg daran vorbei, selbst eine Schadstoffuntersuchung zu veranlassen, beispielsweise zusammen mit einem Baugrundgutachten. Dieses ist bei jedem Grundstückskauf zu empfehlen. Nur wenn bekannt ist, wie der Boden beschaffen ist und wie die Wasserverhältnisse aussehen, gibt es eine verlässliche Grundlage für die Planung eures Hauses. Eine Schadstoffuntersuchung ist allerdings meist nicht Teil der Baugrunduntersuchung. Ihr müsst sie als Zusatzleistung beauftragen.

Schadstoffuntersuchung des Grundstücks: Was kostet sie, wer trägt die Kosten?

Eine Schadstoffuntersuchung solltet ihr nur beauftragen, wenn es konkrete Verdachtsmomente gibt und der Verkäufer oder Bauträger kein fundiertes Gutachten präsentiert.

Je nachdem, wie viele Bohrungen notwendig sind, kostet ein Baugrundgutachten für den Neubau eines Einfamilienhauses zwischen 500 und 2.500 Euro, so eine Kurzstudie des Bauherren-Schutzbundes und des Instituts für Bauforschung. Für die zusätzliche Schadstoffuntersuchung und Altlasten-Prüfung kommen dann mehrere hundert Euro hinzu. Die Kosten variieren stark. Der Anbietervergleich lohnt sich auf jeden Fall.

In den allermeisten Fällen müssen Käufer die Kosten für die Altlastprüfung alleine tragen. Denkbar ist zwar, dass sich Verkäufer und Käufer diese Kosten teilen. Bei der aktuellen Nachfrage nach Grundstücken ist das aber wie erwähnt eher Theorie als Praxis.

Bei manch einer Hausbaufirma, die einen Komplettbau anbietet, ist das Baugrundgutachten Bestandteil des Leistungsangebots. In diesem Fall müsst ihr jedoch genau hinschauen, ob eine Schadstoffuntersuchung enthalten ist.

Bodengu
Eine Schadstoffuntersuchung gibt Aufschluss darüber, ob auf dem Grundstück Altlasten vorhanden sind. © Gütegemeinschaft Fertigkeller e.V.

Was passiert, wenn ich im Nachhinein feststelle, dass auf meinem Grundstück Altlasten sind?

Zunächst einmal haftet ihr als Grundstückseigentümer für alle Schäden, die von eurem Grundstück ausgehen – also auch für die Verseuchung des Grundwassers oder die Beeinträchtigung der Gesundheit von Menschen. Ihr solltet also schnell handeln, wenn ihr von einer Schadstoffbelastung eures Grundstücks erfahrt.

Grundstücke, die mit Schadstoffen belastet sind, müssen per Gesetz saniert werden. Für Verunreinigungen ist zwar der Verursacher haftbar, doch der ist in aller Regel nicht mehr ermittelbar oder nicht mehr greifbar. Nach deutschem Bodenschutzrecht hat auch der aktuelle Eigentümer des Grundstücks die Pflicht zur Sanierung.

Wie werden Altlasten saniert?

Der kontaminierte Boden wird meist großflächig abgetragen, umweltgerecht entsorgt und ersetzt. Es gibt auch chemische und physikalische Verfahren, bei denen das Erdreich der Altlast vor Ort behandelt und die Schadstoffe herausgefiltert werden. Je nach Verunreinigung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgröße sind weitere Maßnahmen erforderlich. Oft macht die Umweltschutzbehörde dafür Vorgaben. Dort könnt ihr euch auch nach Fachfirmen für die Bodensanierung erkundigen.

Wie viel kostet eine Altlastsanierung und wer muss sie zahlen?

Die Kosten für eine Altlastsanierung hängen von zahlreichen Faktoren ab. Maßgeblich sind neben der Bodenbeschaffenheit und der Grundstücksgröße vor allem die Art und das Ausmaß der Verunreinigung. Das ist jedoch meist erst im Laufe der Sanierungsarbeiten erkennbar.

Die Sanierung von einem Kubikmeter verseuchter Erde kann 150 oder auch 800 Euro kosten. Da können schnell sechsstellige Summen zusammen kommen. Außerdem kostet eine solche Maßnahme Zeit und verursacht damit erhebliche Verzögerungen, die weitere Kostenerhöhungen mit sich bringen.

In aller Regel bleibt ihr als Eigentümer des Grundstückes auf diesen Kosten sitzen. Unter Umständen könnt ihr den Verkäufer in Regress nehmen. Das hat nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn er die Altlast wissentlich verschwiegen hat und ihr das beweisen könnt. Ihr solltet auf jeden Fall einen Fachanwalt zu Rate ziehen.

Fazit: So schützt ihr euch vor hohen Kosten durch Altlasten

Der Mehrpreis für eine Schadstoffuntersuchung ist im Verdachtsfall gut angelegt. Eine Altlast auf einem Grundstück und die dann notwendige Sanierung bringen erheblichen finanziellen und zeitlichen Aufwand und große Unwägbarkeiten mit sich.

Selbst wenn euer Traumgrundstück ein Schnäppchen ist, steht und fällt der gesamte Grundstückskauf oft mit dem Wissen, dass darauf eine Altlast vorhanden sind. Wir würden privaten Bauherrn vom Erwerb eines Grundstücks mit Altlastenverdacht eher abraten und sei es noch so günstig. Die Risiken sind hoch und die Kosten einer Altlast-Sanierung nicht kalkulierbar.

Das wird dich auch interessieren

Immer informiert

Für unseren kostenlosen Newsletter anmelden