Grundstücksgröße: Wie viel Grundstück braucht mein Haus?

Neben der Lage, den Bodeneigenschaften und dem Preis ist die Grundstücksgröße das zentrale Kriterium beim Hausbau. Schwebt euch schon ein Haustyp vor, wollt ihr sicher wissen, wie groß euer Grundstück mindestens sein muss, um eine Baugenehmigung zu bekommen. 

So könnt ihr euch gezielt auf die Suche nach einer passenden Baufläche machen. Aber auch der umgekehrte Fall kann eintreten. Ihr habt bereits ein Grundstück und wollt nun herausfinden, welche Optionen ihr habt. In unserem Überblick zeigen wird euch, wieviel Grundstück die verschiedenen Hausformen brauchen.

Was ist eine gute Grundstücksgröße für ein Haus?

Bauland ist teuer, daher orientiert sich die Grundstücksgröße für ein Haus heute eher an den Mindestmaßen als an der Wunschvorstellung von einer großzügigen Wohnfläche und weitläufigen Gärten. Die Frage ist also zunächst, wieviel Platz braucht das Haus selbst mit seiner Grundfläche und wieviel Platz nehmen die im Bebauungsplan vorgeschriebenen Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken in Anspruch? 

Hinzu kommen in dieser Rechnung eventuell noch einige Quadratmeter für einen Autostellplatz sowie für Wege, die den Zugang zu einem anderen Grundstück ermöglichen müssen (diese Grunddienstbarkeiten findet ihr im Baulastenverzeichnis). Zum Schluss kommt die Fläche für den Garten hinzu. 

Auch die ist kein reiner Luxus, denn im Bebauungsplan ist meistens genau festgeschrieben, wie groß die bebaute Fläche im Verhältnis zur Gesamtfläche des Grundstücks sein darf. Oder anders: Wer eine gewisse Hausgröße haben möchte, muss auch mit einer entsprechenden Gartengröße kalkulieren.

Ihr seht, je höher ihr baut, desto weniger Grundstück braucht euer Haus. Wir schauen uns die Unterschiede der einzelnen Haustypen nochmal genauer an:

Gute Grundstücksgröße für ein Einfamilienhaus

150 Quadratmeter sind eine typische Wohnfläche für ein freistehendes Einfamilienhaus, wenn diese sich auf ein Erdgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss verteilt. Geht man davon aus, dass die Kommune zwei Autostellplätze vorschreibt, erhöht sich die bebaute Fläche von 100 auf 180 Quadratmeter. 

Das Grundstück für dieses Einfamilienhaus muss daher mindestens 540 Quadratmeter groß sein. Um zu diesem Ergebnis zu kommen, nimmt man für die benötigte Gartenfläche die bebaute Fläche mal zwei und addiert diese noch einmal. Die exakte Größe für euer Einfamilienhaus orientiert sich vor allem am Bebauungsplan. 

Sieht er für das betreffende Flurstück größere oder kleinere Abstandsflächen zu den Nachbarn oder der Straße vor als im Normalfall (meistens drei Meter), kann sich das Ergebnis natürlich ändern. 

Seid ihr schon Besitzer des Grundstücks, muss euer Haus dann entweder mit einer geringeren Grundfläche auskommen oder ihr dürft großzügiger bauen. 540 Quadratmeter sind das untere Limit. Wenn möglich, solltet ihr für ein durchschnittliches Einfamilienhaus eher 700 Quadratmeter Grundstück einplanen.

Gute Grundstücksgröße für einen Bungalow

Ein Bungalow ist ein eingeschossiges, freistehendes Einfamilienhaus. Da sich die Wohnfläche nur auf einer Ebene erstreckt ist, entspricht sie genau der benötigten Grundfläche. Auch das Grundstück muss daher viel größer sein als bei den anderen Haustypen aus unserer Tabelle. Für 150 Quadratmeter Wohnfläche ergibt sich eine Mindestgrundstücksgröße von 690 Quadratmeter. 

Aufgrund des großen Platzbedarfs und der Gefahr eines starken Wärmeenergieverlusts durch die große Dachfläche, werden Bungalows heute eher selten gebaut. Für alte Menschen oder Personen mit physischen Einschränkungen können sie allerdings eine gute Lösung sein. Ein Bungalow lässt sich sehr leicht barrierefrei gestalten.

Gute Grundstücksgröße für eine Doppelhaushälfte

Eine typische Doppelhaushälfte braucht ein kleineres Grundstück als ein freistehendes Einfamilienhaus. Das liegt vor allem daran, dass sie stärker in die Höhe gebaut werden kann und daher eine geringere Grundfläche benötigt. Hinzu kommt, dass die Abstandsfläche zur Doppelthaushälfte des Nachbarn entfällt und so ebenfalls Platz spart. 

Verteilen sich 150 Quadratmeter auf zwei Geschosse, wären nur 75 Quadratmeter Grundfläche notwendig. Kommt ein 40 Quadratmeter Stellplatz oder eine Garage hinzu, würde die Grundfläche 115 Quadratmeter betragen. Die Mindestgrundstücksgröße für eine Doppelhaushälfte läge damit bei 345 Quadratmetern. Auch hier wäre es natürlich schöner, mehr Freiraum zu haben. 

500 bis 700 Quadratmeter wären ideal. Allerdings geht der Trend eher in eine andere Richtung. Wer nicht gerade auf der grünen Wiese baut, wird feststellen, dass die Stadtplaner eher sparsam mit dem begrenzten Platz umgehen. Nachteil: Kleine Grundstücke führen zu einer größeren Bevölkerungsdichte und zu einer stärkeren Versiegelung der Böden.

Gute Grundstücksgröße für ein Reihenhaus

Noch geringer ist der Grundstücksbedarf bei einem Reihenhaus. Bei Mittelreihenhäusern entfallen sogar nach zwei Seiten die Abstandsflächen. Das spart doppelt Platz. Hinzu kommt, dass Reihenhausbesitzer dabei nicht unbedingt auf Wohnfläche verzichten müssen. 

Es gibt immer mehr Typen, die mit drei Vollgeschossen gebaut werden und trotz geringer Grundfläche auch auf 150 Quadratmeter Wohnfläche kommen können. Das Reihenhaus aus unserer Tabelle kommt mit 60 Quadratmeter Grundfläche aus (plus 40 m2 PKW-Stellplatz) und benötigt ein Grundstück von nur 300 Quadratmetern. 

Wenn ihr euch umschaut, findet ihr aber auch Reihenhausprojekte, bei denen die Grundstücksgrößen noch kleiner ausfallen (besonders bei mehrgeschossigen Stadthäusern ohne Garten). Auch die Bau- und Erschließungskosten sind bei Reihenhäusern deutlich geringer als bei einem freistehenden Einfamilienhaus.

So verliert ihr beim Planen nicht den Überblick: Grundstückskauf: Was ihr zu Ablauf, Bebauungsplan und Kosten wissen solltet

Wonach richtet sich die Grundstücksgröße?

Fall 1: Die Größe des Grundstücks richtet sich im günstigsten Fall nach dem Haustyp den ihr bauen wollt. Habt ihr euer Traumhaus schon lange im Kopf, sucht ihr also nach einem Grundstück, das die folgenden Kriterien erfüllen muss:

• Die Grundfläche des Hauses muss samt Abstandsflächen zu Nachbarn, Garten, Carport (Stellplatz) und Einfahrt auf das Grundstück passen.
• Die Vorgaben des Bebauungsplans müssen passen. Dazu gehören die Grundflächenzahl (GRZ) , die Geschossflächenzahl (GFZ) und Bestimmungen zu Dachformen und Baumaterialien.
• Das Grundstück muss erschlossen oder die Erschließung sichergestellt sein.

Auf dieser Grundlage könnt ihr eine minimale und eine maximale Grundstücksgröße errechnen. Wieviel Quadratmeter es dann am Ende werden, bestimmt sicher auch der Preis.

Fall 2: In der Realität läuft es allerdings häufig umgekehrt. Ihr findet ein Grundstück in der von euch favorisierten Wohngegend und überlegt euch erst dann, welcher Haustyp auf die Fläche passt. Häufig müssen Kompromisse gemacht werden.

Fall 3: Ihr entscheidet euch für ein Haus, das bereits im Paket mit dem passenden Grundstück angeboten wird. In diesem Fall ist das Grundstück bereits an die Erfordernisse von Haustyp und zusätzlichen Bebauungen angepasst. Vorteil: Ihr müsst weniger grübeln, Nachteil: Ihr habt weniger Entscheidungsfreiheit.

Ihr wollt mehr über die Geschossfläche erfahren? Geschossflächenzahl: So berechnet ihr die Geschossfläche mit der GFZ

Wo steht die Grundstücksgröße?

Angaben zur Grundstücksgröße befinden sich in der Anzeige, die ein Immobilienmakler oder eine Privatperson in einer Zeitung oder einem Online-Portal schaltet. Neben der reinen Quadratmeterzahl solltet ihr unbedingt darauf achten, wie das Grundstück geschnitten ist.

 Handelt es sich zum Beispiel um ein Hammergrundstück oder um einen sehr schmalen Bauplatz, ist es schwieriger, einen geeigneten Haustyp zu finden.

Wenn euch das Grundstück bereits gehört, findet ihr die Angaben zur Größe des Flurstücks im Kaufvertrag sowie im entsprechenden Grundbucheintrag.

Wie ermittelt man die Grundstücksgröße?

Ohne den konkreten Bebauungsplan vorliegen zu haben, lässt sich die benötigte Grundstücksgröße nur grob errechnen. Dazu addiert ihr zur Grundfläche eures Traumhauses die Flächen für ein oder – wie in vielen Kommunen gefordert – zwei Stellplätze (40 m2) sowie die Flächen für eine Einfahrt. Das Ergebnis ist die bebaute Fläche. 

Diese nehmt ihr mal zwei (= Gartenfläche) und addiert sie nochmal. Die benötigten Anstandsflächen von meistens drei Metern sind dadurch in der Regel abgedeckt. Die Summe ist die Mindestgrundstücksgröße. Nach oben setzt nur der Preis und das Angebot eine Grenze.

Übrigens: Handelt es sich um eine Baulücke, die nach einem Abriss neu bebaut werden soll, ist es sinnvoll, sich die alten Angaben im Grundbuch durch eine neue Vermessung bestätigen zu lassen. Nur so seid ihr bei eurer Planung in Sachen Grundstücksgröße und -kauf auf der sicheren Seite.

Ab welcher Grundstücksgröße zahlt man Grundsteuern?

Grundsteuern werden auf fast allen Grundstücken fällig. Es gibt keine Mindestgrundstücksgröße. Neben dem Hebesatz der Kommune, dem neuen Grundsteuerwert (früher Einheitswert) sowie der Grundsteuermesszahl, entscheiden weitere Faktoren darüber, wie hoch die Grundsteuer für Wohneigentümer künftig ausfällt. Auch die Größe des Grundstücks ist ein wichtiges Kriterium. Hinzu kommen der Haustyp, die Wohnfläche und die Wohnlage.

Spielt die Umgebung eine Rolle bei der Grundstücksgröße?

Die Umgebung kann auf unterschiedliche Weise Einfluss auf die Grundstücksgröße haben. Zum einen wird die Größe von Flurstücken bereits bei der Planung neuer Baugebiete festgelegt. Und wie groß diese ausfallen, liegt wiederum daran, welche Haustypen vorgesehen sind. 

Da die Neubauten bestimmte Abstände zur Nachbarbebauung oder Verkehrswegen einhalten müssen, beeinflusst der Bebauungsplan die Größe der einzelnen Grundstücke.

Sollen einzelne Baulücken – z.B. nach einem Abriss – mit einem Neubau gefüllt werden, kann bei großen Grundstücken auch eine Teilung infrage kommen. 

Die Größe der neu entstehenden Grundstücke richtet sich unter anderen wieder nach geforderten Abstandsflächen und zu gewährleistenden Wegerechten für das hintere Grundstück.