Teilungserklärung: Alle Fragen und Antworten

Nur mit einer Teilungserklärung kann ein Mehrfamilienhaus oder eine Reihenhausanlage in einzelnen Einheiten aufgeteilt und verkauft werden – ganz egal, ob es sich um einen Altbau oder eine neue Anlage handelt. Denn ohne sie gibt es keine einzelnen Grundbuchblätter. In der Erklärung sind zahlreiche Details geregelt. Und die sind nicht immer zum Vorteil der späteren Eigentümer. Wir klären auf, was ihr zum Thema wissen müsst.

Was ist eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung regelt die Aufteilung eines Gebäudes oder Grundstücks in mehrere Teile, sogenannte Miteigentumsanteile. In der Regel betrifft das Mehrfamilienhäuser oder Reihenhäuser, die in einzelnen Wohnungen oder Einheiten verkauft werden sollen.

Die Teilungserklärung ist die Voraussetzung für eigene Grundbucheinträge für die Wohnungen oder die einzelnen Reihenhäuser. Nur mit ihr können die Einheiten separat veräußert werden. Daher muss man die Erklärung auch vor dem Verkauf machen. Die späteren Wohnungseigentümer haben aber so auch keinen Einfluss auf das Dokument – obwohl es für sie total wichtig ist, weil es zum Beispiel die Voraussetzung für eine Immobilienfinanzierung ist.

Rechtliche Grundlage ist § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein.

Was steht in der Teilungserklärung?

In der Teilungserklärung sind die exakten Eigentumsverhältnisse eines Gebäudes aufgelistet. Die Erklärung regelt aber auch die Eigentumsverhältnisse an den von allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft genutzten Anteilen eines Gebäudes oder Grundstücks. Grob gesagt regelt sie die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Zum Gemeinschaftseigentum gehört alles, was der Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich gehört. Das sind zum Beispiel zentrale Versorgungsanlagen, aber natürlich auch Treppenhäuser, Aufzug, der Hausflur, das Dach, Haustüren, die Fassade. Die Regelung dieses Eigentums ist entscheidend, wenn es Schäden gibt, zum Beispiel einen Wasserschaden und die Frage aufkommt, wer dafür haftet. Auch wenn es um bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums geht oder um Maßnahmen der Instandhaltung, sind in der Regel Beschlüsse der gesamten Eigentümergemeinschaft notwendig.

Das Sondereigentum gehört einem Eigentümer allein. Dafür ist auch nur der jeweilige Eigentümer verantwortlich. Ist das Sondereigentum zum Wohnen gedacht, dann nennt man es Wohneigentum. Außerdem können je nach Aufteilung zum Beispiel ein Kellerabteil oder eine Garage zum Sondereigentum gehören.

Außerdem regelt die Teilungserklärung Sondernutzungsrechte. Das sind Rechte, die es einem Eigentümer erlauben, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums ausschließlich zu nutzen. Dazu können zum Beispiel offene Stellplätze für Fahrzeuge, Kellerabteile oder Flächen im Garten gehören. Diese Rechte werden an solchen Flächen oder Gegenständen begründet, an denen die Begründung von Sondereigentum nicht möglich ist. Der Eigentümer mit einem Sondernutzungsrecht ist ähnlich dem gestellt, der ein Sondereigentum hat.

In der Teilungserklärung enthalten sind:

• Die exakten Miteigentumsanteile in Hundertstel, Tausendstel oder Zehntausendstel: Ihr kauft also keine Wohnung, sondern zum Beispiel einen Mieteigentumsanteil von 41/1.000steln am Grundstück (dem Gemeinschaftseigentum) verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung.
• Sondernutzungsrechte: Darunter fällt zum Beispiel das Recht, dass ein bestimmter Eigentümer alleine die Rechte hat, einen bestimmten Kellerraum zu nutzen.
• Ein Plan mit Lage, Größe und Anzahl aller Wohnungen.
• Eine exakte Beschreibung, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört.
• Eine genaue Beschreibung der Wohneinheiten.
• Eine Beschreibung des Grundstücks.
• Die Aufteilung von anfallenden Kosten für das Gemeinschaftseigentum bei Reparaturen aber auch für die Instandhaltung, also zum Beispiel für einen Hausmeister.
• Die genaue Verteilung der Stimmrechte, zum Beispiel nach Kopf und Eigentumseigentumsanteil, Rechte und Pflichten zur Nutzung der Wohnanlage, eine Hausordnung.
• Die Bestellung einer Hausverwaltung.

Was gehört zur Teilungserklärung?

Eine komplette Teilungserklärung besteht aus mehreren einzelnen Teilen. Insgesamt umfasst das Dokument zwischen 20 und 40 Seiten

Aufteilungsplan

Im Aufteilungsplan ist genau beschrieben, wie das Gebäude oder das Grundstück aufgeteilt wird. Er regelt, welche Sondereigentumseinheiten gebildet werden. Die Wohnungen sind in der Regel durchnummeriert. Auch die Lage und die Größe des Sondereigentums und die Gebäudeteile, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, müssen im Aufteilungsplan ersichtlich sein. Der Plan ist eine Bauzeichnung. In der Regel erstellt ihn ein Architekt.

Wichtig ist, dass im Aufteilungsplan die einzelnen Eigentumsanteile exakt verzeichnet werden. Die Anteile am Gemeinschaftseigentum werden im Plan in der Regel als Tausendstel angegeben.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört ebenso zur Teilungserklärung – und zwar als Bestandteil des Aufteilungsplans. Die Bescheinigung wird von der örtlichen Baubehörde oder einem öffentlichen Sachverständigen für Bauwesen erstellt. In der Bescheinigung ist bestätigt, dass der Bau der einzelnen Einheiten abgeschlossen ist und dass diese unabhängig voneinander genutzt werden können.

Gemeinschaftsordnung

Außerdem ist die Gemeinschaftsordnung Teil der Teilungserklärung. In ihr werden Rechte und Pflichten der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft geregelt sowie deren Miteinander. Dazu gehören die Verteilung der Kosten für Instandhaltung oder Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, aber auch Details zu Sondernutzungsrechten oder Regelungen für Vermietungen oder Veräußerungen.

Die Gemeinschaftsordnung kann, muss aber keine Hausordnung enthalten. Sie ist für alle Eigentümer rechtlich verbindlich und kann nur geändert werden, wenn alle Eigentümer zustimmen. Ihr solltet sie daher gründlich prüfen, bevor ihr kauft. Die Gemeinschaftsordnung bietet auch die Möglichkeit, sogenannte Öffnungsklauseln zum Wohneigentumsgesetz (WEG) zu integrieren. Das Gesetz ist oft recht starr und die Klauseln bieten einen Ausweg.

Wie bekomme ich eine Teilungserklärung?

Eigentlich kann jeder eine Teilungserklärung aufsetzen. Das Dokument muss aber die gesetzlichen Mindestanforderungen des WEG erfüllen. Anschließend muss ein Notar die Erklärung beglaubigen. Häufig bestimmt den Inhalt der aufteilende Eigentümer, also der Bauträger oder eine Wohnungsbaugesellschaft. Der lässt das Werk dann von einem Notar aufsetzen und beglaubigen.

Teilungserklärung beantragen

Die Teilungserklärung wird gemäß § 8 WEG vor dem Grundbuchamt erklärt und zur Eintragung beantragt. Das Amt prüft alle Unterlagen, schließt bei erfolgreicher Prüfung das Grundstücksgrundbuch und erstellt einzelne Wohnungsgrundbücher. Bis das Grundbuchamt damit fertig ist, kann unterschiedlich viel Zeit vergehen – das hängt von der Auslastung der Beamten ab. In der Regel sollten aber mehrere Wochen eingeplant werden.

Was kostet eine Teilungserklärung?

Was eine Teilungserklärung kostet, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Erstellt der Grundstückseigentümer die Teilungserklärung selbst, dann fallen dafür keine Kosten an. Der Notar berechnet für die Beurkundung eine 10/10 Gebühr nach dem halben Verkehrswert der Immobilien, also des bebauten Grundstücks beziehungsweise bei einem unbebauten Grundstück der Wert des Grundstücks plus dem Wert des zu errichtenden Bauwerks.

Der Aufteilungsplan kann beim Architekten mehrere tausend Euro kosten. Für die Abgeschlossenheitserklärung berechnen Behörden teilweise bis zu 160 Euro pro Sondereigentumseinheit.

Wie ändert man eine Teilungserklärung?

Es kann nötig werden, eine Teilungserklärung zu ändern. Bei manchen Änderungen muss die komplette Eigentümergemeinschaft zustimmen. Bei manchen reicht es, wenn wenige Eigentümer zustimmen. Das ist dann der Fall, wenn nur einzelne Eigentümer betroffen sind, weil sie zum Beispiel zwei Teileigentumseinheiten wie Kellerabteile tauschen wollen.

Wann reicht der Mehrheitsbeschluss?

Teilweise reicht auch ein Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft, so zum Beispiel bei Modernisierungsmaßnahmen. Die Mehrheit der Eigentümer muss zustimmen, wenn die Änderung Gemeinschaftseigentum oder das Eigentum jedes Mitglieds der Gemeinschafft betrifft. Je nach Änderungsmaßnahme ist die Zustimmung eines bestimmten Anteils der Gemeinschaft nötig.

Bei größeren Änderungsmaßnahmen wie zum Beispiel einer neuen Heizungsanlage müssen mindestens drei Viertel der Eigentümer zustimmen, denen zusammen mindestens die Hälfte der Mieteigentumsanteile gehören. Auch wenn ein Eigentümer in die bauliche Substanz des Gebäudes eingreifen will, und zum Beispiel in seiner Wohnung eine tragende Wand einreißen möchte, braucht er dafür die Zustimmung der Gemeinschaft.

Wann muss die Teilungserklärung geändert werden?

Eine notarielle Beglaubigung und offizielle Änderung der Teilungserklärung ist dann fällig, wenn sich durch eine bauliche Änderung die Eigentumsverhältnisse verschieben. Werden zum Beispiel zwei Wohnungen zusammengelegt und dafür auch ein Teil des Hausflurs zum Bestandteil der Wohnung, dann tritt solch eine Fall ein. Der Hausflur ist Teil des Gemeinschaftseigentums. Durch die Verkleinerung ändern sich die Eigentumsverhältnisse aller Eigentümer – sie verringern sich. Daher muss so einer Umbaumaßnahmen nicht nur die komplette Eigentümergemeinschaft zustimmen, sondern auch die Finanzierer, also die Banken.

Worauf sollten Immobilienkäufer achten?

Es ist für Käufer wichtig, die Teilungserklärung genau zu studieren, bevor sie einen Eigentumsanteil erwerben. Das Problem: Nachträgliche Änderungen sind oft nur sehr schwer und teilweise gar nicht möglich. Häufig enthalten die Teilungserklärungen nämlich Klauseln, die zum Nachteil der Eigentümer sind.

Das können sein:

• Festlegungen, um die Rolle des Verwalters zu stärken: Weil der Aufteiler häufig der Bauträger oder eine Wohnbaugesellschaft ist und den ersten Verwalter bestellen kann, ist ihm oder ihr dieser oft wohlgesonnen. Dadurch muss weniger Regress aus den Verkaufsverträgen gefürchtet werden. So bekommt der Verwalter aber oft Befugnisse, welche der Eigentümergemeinschaft gar nicht passen.
• Satzungen, die unwirksame oder intransparente Regelungen enthalten: Trotz notarieller Beglaubigung enthalten Teilungserklärungen immer wieder rechtlich unwirksame Klauseln. Teilweise liegt das auch daran, dass die Regelungen alt und schlicht überholt sind.
• Ausschluss von bestimmten Bepflanzungen oder der Haltung von bestimmten Tieren: Teilweise findet sich in Gemeinschaftsordnungen das Verbot, zum Beispiel Kampfhunde zu halten oder Bäume mit einer bestimmten Höhe zu pflanzen.
• Eine unkorrekte Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum: Das kann zum Beispiel bei Fenster und Fensterrahmen vorkommen und spielt eine große Rolle, wenn es um Kosten für Reparaturen oder Schäden geht.
• Verpflichtung zur Übernahmen der Wohngeldrückstände des Voreigentümers: Das Hausgeld oder Wohngeld beinhaltet Vorauszahlung auf die Betriebskosten und üblicherweise auch eine Zahlung auf die Instandhaltungsrücklage. Diese Regelung kann in der Teilungserklärung auftauchen und ist auch rechtens. Die Schulden können teilweise eine beträchtliche Höhe haben.

Auch weitere Fallstricke können in Teilungserklärungen auftauchen. Daher ist es ratsam, die Erklärungen gründlich zu lesen. Im Zweifel könnt ihr auch an eine Verbraucherschutzorganisation wie Wohnen im Eigentum wenden. In diesem Ratgeber findet ihr weitere Tipps.