Teilungserklärung: Was steht drin und was muss ich beachten?

Das kannst du tun

• Prüfe die Teilungserklärung vor dem Kauf einer Wohnung gründlich, um alle Regelungen zu Eigentum, Nutzung und Kostenverteilung zu verstehen. Bei Unsicherheiten ist eine Beratung durch einen Notar oder Anwalt ratsam.
• Überprüfe, ob Sondernutzungsrechte oder Einschränkungen (wie Haustierverbote) in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sind, um spätere Konflikte zu vermeiden.
• Wenn du deine Wohnung verkaufen möchtest, stelle sicher, dass die Teilungserklärung vollständig vorliegt. Nutze für eine erfolgreiche Vermarktung die Immobilienplattform von Wohnglück.de. Jetzt mit wenigen Klicks inserieren!

Was ist eine Teilungserklärung bei Grundstücken?

Eine Teilungserklärung regelt die Aufteilung eines Grundstücks oder Gebäudes in mehrere Teile, sogenannte Miteigentumsanteile. In den meisten Fällen geht es dabei um Mehrfamilienhäuser oder Reihenhäuser.

Mit einer Teilungserklärung legst du den Grundstein dafür, dass jede Wohnung oder jede Einheit einen eigenen Eintrag im Grundbuch bekommt. Das bedeutet, nur mit einer solchen Erklärung können die Einheiten später unabhängig voneinander verkauft werden. Deshalb muss diese Erklärung immer vor einem Verkauf erstellt werden.

Für die zukünftigen Wohnungseigentümer bleibt die Teilungserklärung ein wichtiges Dokument – auch wenn sie selbst auf den Inhalt keinen Einfluss haben. Ohne die Teilungserklärung wäre etwa eine Immobilienfinanzierung gar nicht möglich. 

Die rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung findest du in § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Wichtig zu wissen ist auch, dass die Teilungserklärung notariell beglaubigt oder beurkundet werden muss. Aufbewahrt wird sie beim Grundbuchamt.

Wann brauche ich eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung ist in verschiedenen Situationen unverzichtbar, vor allem wenn es um den Kauf, die Finanzierung oder die Nutzung einer Immobilie mit mehreren Eigentumseinheiten geht. Hier sind die wichtigsten Fälle, in denen eine Teilungserklärung relevant für dich ist:

Kauf und Verkauf einer Immobilie

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses in einer Wohnanlage ist die Teilungserklärung ein zentraler Bestandteil des Immobilienkaufvertrags. Bevor du den Vertrag unterschreibst, solltest du die Teilungserklärung gründlich prüfen. Sie gibt dir detaillierte Informationen darüber, welche Rechte und Pflichten du als Eigentümer haben wirst und hilft dir dabei, genau zu verstehen, welche Gemeinschaftsbereiche du mit anderen Eigentümern teilst und welche Anteile dir persönlich gehören.

Baufinanzierung

Möchtest du einen Immobilienkredit aufnehmen, wird die Bank in der Regel die Vorlage der Teilungserklärung verlangen. Dies gilt insbesondere für den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses. Die Bank nutzt die Informationen aus der Teilungserklärung, um den Wert der Immobilie zu ermitteln und das Risiko der Kreditvergabe einzuschätzen.

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Bauliche Veränderungen

Falls du vorhast, bauliche Änderungen an deiner Immobilie vorzunehmen – beispielsweise die Zusammenlegung von zwei Wohnungen – ist eine Anpassung der Teilungserklärung erforderlich. Solche baulichen Maßnahmen verändern in der Regel die Eigentumsanteile innerhalb der Wohnanlage und müssen daher in der Teilungserklärung aktualisiert werden.

Achtung: Eine solche Änderung geht nur mit Zustimmung aller einzelnen Miteigentümer und erfordert einen Besuch beim Notar sowie eine Anpassung im Grundbuch.

Rechtliche Auseinandersetzungen

Kommt es zu Meinungsverschiedenheiten oder rechtlichen Streitigkeiten zwischen Eigentümern innerhalb der Wohnanlage, ist die Teilungserklärung oft das erste Dokument, auf das zurückgegriffen wird. Sie enthält alle ursprünglichen Vereinbarungen und Regelungen und dient so als rechtliche Grundlage, um strittige Fragen zu klären. Die Teilungserklärung kann dir also helfen, deine Rechte zu schützen und deine Ansprüche durchzusetzen.

Was regelt die Teilungserklärung bei Immobilien rechtlich?

Die Teilungserklärung legt nicht nur die räumliche Aufteilung einer Immobilie fest, sondern schafft auch klare Regeln für das Miteinander der Eigentümer. Sie definiert unter anderem:

• Eigentumsverhältnisse zwischen Miteigentümern: Die Teilungserklärung regelt, welche Teile der Immobilie jedem einzelnen Eigentümer gehören und was gemeinschaftliches Eigentum ist. So ist klar festgelegt, welche Bereiche privat und welche von allen genutzt werden.
• Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen: In der Teilungserklärung wird festgehalten, wie Gemeinschaftsflächen genutzt werden dürfen und welche Beschränkungen es gibt. Diese Regelungen sorgen dafür, dass jeder Eigentümer seine Einheit nutzen kann, ohne andere zu beeinträchtigen.
• Kostenverteilung: Die Teilungserklärung bestimmt, wie die laufenden Kosten – wie etwa für die Instandhaltung gemeinschaftlicher Flächen oder den Betrieb gemeinsamer Einrichtungen – auf die Miteigentümer aufgeteilt werden. Jeder Eigentümer weiß somit genau, welche finanziellen Verpflichtungen auf ihn zukommen.
• Stimmrechtsregelung: Da viele Entscheidungen in der Eigentümergemeinschaft getroffen werden müssen, legt die Teilungserklärung fest, wie das Stimmrecht organisiert ist. Dadurch ist geregelt, wie die Stimmen bei gemeinschaftlichen Abstimmungen verteilt sind und wie Beschlüsse gefasst werden.
• Hausverwaltung: Die Teilungserklärung gibt an, wie die Hausverwaltung organisiert ist und welche Aufgaben sie übernimmt. Dies kann beispielsweise die Instandhaltung des Gebäudes, die Durchführung von Reparaturen oder die Verwaltung der gemeinschaftlichen Finanzen betreffen.

Zusammengefasst ist die Teilungserklärung wie eine "Verfassung" der Eigentümergemeinschaft. Sie bindet alle Eigentümer an festgelegte Rechte, Pflichten und Kostenregelungen und sorgt so für eine klare und rechtlich verbindliche Struktur innerhalb der Gemeinschaft.

Was steht in einer Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung enthält alle wichtigen Details zur Aufteilung und Nutzung einer Immobilie. Sie legt fest, welche Bereiche jedem einzelnen Eigentümer gehören, welche Flächen gemeinschaftlich genutzt werden und wie die Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft geregelt sind. Hier ein Überblick über die zentralen Inhalte:

Eigentumsanteile und Miteigentum

Ein wesentlicher Teil der Teilungserklärung ist die Festlegung der Miteigentumsanteile. Diese werden in Hundertstel, Tausendstel oder Zehntausendstel des Gesamtobjekts angegeben. Statt nur eine Wohnung zu kaufen, erwirbst du also beispielsweise 41/1.000 Anteile am gesamten Grundstück und Gebäude. Dein persönlicher Miteigentumsanteil ist eng mit deinem Sondereigentum, also deiner Wohnung oder Hauseinheit, verbunden.

Sondernutzungsrechte

Die Teilungserklärung kann bestimmten Eigentümern Sondernutzungsrechte zusprechen. Das bedeutet, dass du als Eigentümer ein exklusives Recht zur Nutzung bestimmter Bereiche hast – zum Beispiel eines Kellerraums oder eines bestimmten Stellplatzes. Diese Bereiche bleiben zwar Gemeinschaftseigentum, stehen aber nur dir zur Verfügung.

Detaillierte Pläne und Beschreibungen

Ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung ist ein Plan, der die genaue Lage, Größe und Anzahl aller Wohneinheiten innerhalb der Immobilie zeigt. Darüber hinaus enthält sie eine exakte Beschreibung, die festlegt, was als Sondereigentum (z. B. deine Wohnung) und was als Gemeinschaftseigentum (z. B. das Treppenhaus oder der Garten) gilt. Auch eine Beschreibung des gesamten Grundstücks ist enthalten.

Kostenaufteilung

Die Teilungserklärung regelt ebenfalls, wie die Kosten für das Gemeinschaftseigentum verteilt werden. Dazu zählen Ausgaben für Reparaturen, Instandhaltung oder den Hausmeister. Diese Kosten werden meist nach Miteigentumsanteilen oder spezifischen Vereinbarungen auf die Eigentümer verteilt.

Stimmrechte und Hausordnung

Da wichtige Entscheidungen in der Eigentümergemeinschaft getroffen werden müssen, legt die Teilungserklärung fest, wie das Stimmrecht verteilt ist – oft entweder nach dem Anteil am Gemeinschaftseigentum oder nach dem Kopfprinzip. Zudem sind in der Regel Rechte und Pflichten zur Nutzung der Wohnanlage sowie eine Hausordnung enthalten, die für alle Eigentümer verbindlich ist.

Hausverwaltung

Schließlich enthält die Teilungserklärung oft Regelungen zur Bestellung einer Hausverwaltung. Diese übernimmt die Organisation und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, kümmert sich um die Instandhaltung und setzt Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft um.

Wie sieht eine Teilungserklärung aus?

Eine vollständige Teilungserklärung besteht aus drei Teilen und umfasst in der Regel zwischen 20 und 40 Seiten. Hier ist ein Überblick über die wesentlichen Bestandteile:

1. Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan beschreibt genau, wie das Gebäude oder Grundstück aufgeteilt wird und welche Einheiten als Sondereigentum gebildet werden. Die Wohnungen oder Einheiten sind in der Regel durchnummeriert und sowohl die Lage als auch die Größe des Sondereigentums sowie die Gebäudeteile, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, sind hier aufgeführt. Dieser Plan ist eine Bauzeichnung, die in der Regel von einem Architekten erstellt wird.

Im Aufteilungsplan müssen die einzelnen Eigentumsanteile exakt verzeichnet sein. Die Anteile am Gemeinschaftseigentum werden häufig in Tausendstel angegeben, sodass jeder Miteigentümer genau weiß, welcher Anteil ihm zusteht. Hier mehr erfahren: Aufteilungsplan einfach erklärt 

2. Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein weiterer Bestandteil der Teilungserklärung und gehört zum Aufteilungsplan. Diese Bescheinigung wird von der örtlichen Baubehörde oder einem öffentlich bestellten Sachverständigen für Bauwesen ausgestellt. Sie bestätigt, dass die einzelnen Einheiten baulich abgeschlossen und somit unabhängig voneinander nutzbar sind. Erfahre hier mehr: Abgeschlossenheits­bescheinigung – wir klären deine Fragen!

3. Gemeinschaftsordnung

Ein ebenso wichtiger Teil der Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung. Sie regelt die Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft und das Zusammenleben aller Mitglieder. Hier werden zum Beispiel die Verteilung der Kosten für Instandhaltung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum sowie Sondernutzungsrechte festgehalten. Auch Regelungen zur Vermietung und zum Verkauf von Einheiten können in der Gemeinschaftsordnung enthalten sein.

Eine Gemeinschaftsordnung kann zudem eine Hausordnung beinhalten, muss sie aber nicht. Darüber hinaus kann die Gemeinschaftsordnung sogenannte Öffnungsklauseln zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG) enthalten, die dir flexiblere Regelungen ermöglichen, falls das Gesetz in bestimmten Bereichen zu starr ist.

Die Gemeinschaftsordnung ist für alle Eigentümer rechtlich bindend und kann nur geändert werden, wenn alle Eigentümer der Änderung zustimmen. Es lohnt sich also, sie gründlich zu prüfen, bevor du eine Immobilie kaufst.

Was ist Gemeinschaftseigentum, was Sondereigentum?

In der Teilungserklärung wird festgelegt, was zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum gehört. Diese Unterscheidung ist wichtig für die Regelung von Verantwortlichkeiten, Nutzungsmöglichkeiten und auch für die Kostenverteilung in der Eigentümergemeinschaft. Die folgende Tabelle bietet einen umfassenden Überblick:

Was kostet eine Teilungserklärung?

Die Kosten für die Erstellung einer Teilungserklärung beziehungsweise eines Teilungsvertrags werden durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sowie den individuellen Aufwand bestimmt.

• Die Kosten für die notarielle Beglaubigung der Teilungserklärung belaufen sich auf etwa 70 bis 140 Euro. 
• Soll eine vollständige notarielle Beurkundung erfolgen, was für die Eintragung im Grundbuch Voraussetzung ist, fällt eine 10/10-Gebühr an, die auf der Hälfte des Verkehrswerts der Immobilie basiert.
• Die Kosten für den Aufteilungsplan samt Abgeschlossenheitsbescheinigung variieren je nach Umfang und betragen zwischen 30 und 200 Euro.

Beispiel: Beträgt der Verkehrswert der Immobilie 900.000 Euro, orientiert sich die Gebühr an der Hälfte dieses Wertes, also an 450.000 Euro. Nach der Gebührenordnung des GNotKG belaufen sich die Kosten für die Beurkundung somit auf rund 885 Euro. Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sind es circa 1.000 Euro.

Teilungserklärung beantragen – so geht's

Für eine Teilungserklärung musst du dich gemäß § 8 WEG ans Grundbuchamt und einen Notar wenden. Hier die wichtigsten Schritte – plane dafür besser mehrere Wochen ein:

1. Aufteilungspläne erstellen lassen

Zunächst müssen Aufteilungspläne erstellt werden, die festhalten, welche Teile des Gebäudes zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. In der Regel wird dieser Plan von einem Architekten erstellt und bildet die Grundlage für alle weiteren Schritte.

2. Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen

Anschließend beantragst du beim Bauamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese Bescheinigung bestätigt, dass jede Einheit unabhängig genutzt werden kann, und erfordert den zuvor erstellten Aufteilungsplan als Grundlage. 

3. Teilungserklärung einreichen

Bist du der alleinige Eigentümer der Immobilie, reichst du die Teilungserklärung (Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Gemeinschaftsordnung) beim Grundbuchamt ein. Dafür muss das Dokument beurkundet sein. Ein Notar wird dich dabei unterstützen und die Formalitäten für dich übernehmen.

4. Bildung der Wohnungsgrundbücher

Nach der Prüfung der eingereichten Unterlagen durch das Grundbuchamt wird das ursprüngliche Grundstücksgrundbuch geschlossen und für jede neu gebildete Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch eröffnet.

Checkliste: Teilungserklärung prüfen

Bevor du eine Eigentumswohnung oder ein anderes Teileigentum kaufst, solltest du die Teilungserklärung gründlich überprüfen. Hier ist eine Checkliste mit den wichtigsten Punkten, die du beachten solltest:

• Sind Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Gemeinschaftsordnung vorhanden und vollständig?
• Wurden alle wichtigen Dokumente – Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Gemeinschaftsordnung – notariell beglaubigt oder beurkundet?
• Sind alle Bereiche der Immobilie, die dir alleine gehören (Sondereigentum), sowie die gemeinschaftlich genutzten Flächen (Gemeinschaftseigentum) und etwaige Sondernutzungsrechte eindeutig markiert?
• Stimmen die Angaben im Aufteilungsplan mit der Gemeinschaftsordnung überein?
• Ist der Verkauf einer Eigentumswohnung eingeschränkt?
• Wie hoch ist das Hausgeld zur Finanzierung von Erhalt und Betrieb des Gebäudes?
• Wie sind die Stimmrechte geregelt und sind die Details hierzu transparent dargestellt?
• Gibt es eine Hausordnung und sind die Regelungen darin eindeutig und realistisch?
• Gibt es Öffnungsklauseln, die vom Wohnungseigentumsgesetz abweichen? 
• Welche (baulichen) Änderungen am Gemeinschafts- oder Sondereigentum benötigen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?

Beachte außerdem, dass manche Teilungserklärungen Klauseln enthalten können, die später möglicherweise zu Konflikten führen. Achte auf:

• Besondere Befugnisse des Verwalters: In vielen Fällen wurde der Verwalter vom Bauträger oder einer Wohnbaugesellschaft bestellt und erhält durch die Teilungserklärung weitreichende Befugnisse. Achte darauf, ob die Rolle des Verwalters angemessen ist und keine Regelungen zum Nachteil der Eigentümergemeinschaft getroffen wurden.
• Intransparente oder unwirksame Satzungen: Auch in beglaubigten Teilungserklärungen gibt es gelegentlich veraltete oder juristisch unwirksame Regelungen. Überprüfe daher die Satzungen genau, um Missverständnisse und Konflikte zu vermeiden.
• Nutzungsbeschränkungen: Manche Gemeinschaftsordnungen enthalten Einschränkungen wie Verbote zur Haltung bestimmter Tierarten (z. B. Kampfhunde) oder Vorschriften zur Bepflanzung des Gemeinschaftsgartens. Prüfe, ob solche Regelungen für dich akzeptabel sind.
• Unklare Trennung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum: Häufig ist unklar, ob bestimmte Bereiche, wie Fensterrahmen oder andere Gebäudeteile, zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehören. Diese Zuordnung hat oft direkte Auswirkungen auf die Kostenverteilung bei Reparaturen.
• Verpflichtung zur Übernahme von Wohngeldrückständen des Voreigentümers: Die Teilungserklärung kann vorsehen, dass der neue Eigentümer eventuelle Wohngeldrückstände des Vorbesitzers übernehmen muss. Diese können unter Umständen hoch ausfallen und sind rechtlich bindend.

Eine genaue Prüfung der Teilungserklärung hilft dir, zukünftige Unstimmigkeiten zu vermeiden. Bei Unsicherheiten kannst du dich an eine Verbraucherschutzorganisation wie Wohnen im Eigentum wenden oder einen Fachanwalt für Immobilienrecht hinzuziehen.

Änderung der Teilungserkärung – (wie) geht das?

Manchmal kann es notwendig werden, eine Teilungserklärung anzupassen. Je nach Art der Änderung müssen entweder alle Eigentümer zustimmen oder in bestimmten Fällen reicht bereits ein Mehrheitsbeschluss. Wann welche Zustimmung erforderlich ist:

Zustimmung der gesamten Eigentümergemeinschaft 

In Fällen, die das gesamte Gemeinschaftseigentum betreffen oder Änderungen an den Eigentumsverhältnissen verursachen, muss die gesamte Eigentümergemeinschaft der Anpassung zustimmen. Dazu gehören etwa Umbaumaßnahmen, bei denen Eigentum verschoben wird. Wenn beispielsweise zwei Wohnungen zusammengelegt und Teile des Gemeinschaftsflurs in das Sondereigentum integriert werden sollen, verringern sich die Eigentumsanteile aller Eigentümer entsprechend. In solchen Fällen ist meist nicht nur die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, sondern auch die der Banken erforderlich, die möglicherweise Darlehen finanziert haben. Zudem muss die Änderung notariell beglaubigt und offiziell eingetragen werden.

Änderung der Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss

Ein Mehrheitsbeschluss genügt bei einigen Modernisierungsmaßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen und von denen alle Eigentümer profitieren, wie etwa die Installation einer neuen Heizungsanlage. Hier müssen mindestens drei Viertel der Eigentümer, die zusammen über die Hälfte der Miteigentumsanteile verfügen, zustimmen. Ein solcher Beschluss ist ebenfalls erforderlich, wenn die Änderung das Eigentum jedes einzelnen Mitglieds der Gemeinschaft beeinflusst, etwa bei der baulichen Umgestaltung des Außenbereichs.

Änderungen, die nur einzelne Eigentümer betreffen

Manchmal betreffen die gewünschten Änderungen nur wenige Eigentümer, beispielsweise wenn zwei Bewohner ihre Kellerräume tauschen möchten. Hier muss nicht die gesamte Gemeinschaft einbezogen werden, sondern nur die direkt betroffenen Eigentümer müssen zustimmen. Trotzdem kann auch für solche Änderungen eine notariell beglaubigte Anpassung der Teilungserklärung notwendig sein, wenn dadurch die Eigentumsverhältnisse formell beeinflusst werden.

Fazit: Teilungserklärung als Basis für klare Eigentumsverhältnisse

Die Teilungserklärung ist in einem Mehrfamilienhaus oder in einer Reihenhausanlage das Fundament für die Eigentümerstruktur – eine Art Verfassung. Sie regelt wichtige Fragen zu Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechten. Außerdem schafft sie rechtliche Klarheit, legt Verantwortlichkeiten fest und definiert die Rahmenbedingungen für das Zusammenleben und die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft.

Für den Kauf und Verkauf einer Eigentumswohnung, eines Mehrfamilienhauses oder eines Reihenhauses ist die Teilungserklärung unverzichtbar. Banken verlangen das Dokument, bevor sie eine Finanzierung genehmigen, und es gehört als wichtiger Bestandteil in jeden Immobilienkaufvertrag.

Da Änderungen oft komplex und nur schwer durchsetzbar sind, ist es entscheidend, die Teilungserklärung vor dem Kauf einer Immobilie genau zu prüfen. So vermeidest du potenzielle Konflikte und sicherst dir ein solides und zukunftsfähiges Eigentum. Als Verkäufer solltest du die Teilungserklärung parat haben und auf Fragen vorbereitet sein.

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Häufige Fragen zur Teilungserklärung