Hausordnung: Diese 13 Vorschriften vom Vermieter sind unzulässig

Grillen auf dem Balkon, Ruhezeiten oder das Verhalten in Gemeinschaftsräumen – Hausordnungen regeln das Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus. Vermieter können ihren Mietern darin sogar bestimmte Aktivitäten verbieten. Allerdings können sie nicht alles von ihren Mietern verlangen. Wir zeigen euch, was eine Hausordnung regeln darf – und 13 Vorschriften, die unzulässig sind.

Wie eine Muster-Hausordnung ausschauen sollte, könnt ihr euch übrigens beim Deutschen Mieterbund ansehen. Dort gibt es Vorlagen für die Hausordnung zum Herunterladen. 

Fünf häufige Irrtümer rund ums Mietrecht lest ihr hier.

Was regelt die Hausordnung?

Die Hausordnung regelt, wie das Gebäude genutzt werden darf. Es handelt sich um eine Auflistung privatrechtlicher Vorschriften, die der Vermieter, der Hauseigentümer oder die Eigentümergemeinschaft aufstellt.

Es gibt zwei Arten von Hausordnungen:

1. Die Hausordnung, die ein Bestandteil des Mietvertrages ist
2. Die allgemeine Hausordnung, die im Treppenhaus aushängt

Die allgemeine Hausordnung, die beispielsweise im Treppenhaus am Schwarzen Brett aushängt, enthält ordnende Regelungen. Diese dürfen weder die Persönlichkeitsrechte des Mieters einschränken, noch gegen geltendes Recht verstoßen. Sie dürfen auch nur allgemeine Hinweise und keine Rechte und Pflichten des Mieters beinhalten.

Wann ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages?

Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrags, dann kann sie auch detailliertere Regelungen wie etwa zur Reinigung des Treppenhauses oder einer Schneeräumpflicht enthalten. Die Hausordnung wird Teil des Mietvertrages, indem sie dort erwähnt oder angefügt ist. 

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass der Mieter sie zu Gesicht bekommt. Eine Hausordnung nachträglich einführen, wenn sie nicht Teil des Mietvertrags bei Vertragsabschluss war, ist nicht zulässig. Einzige Ausnahme: Der Mieter stimmt der nachträglichen Einführung zu.

Hausordnung: Was darf drin stehen?

Diese Punkte dürfen in der Hausordnung stehen:

1. Ruhezeiten
2. Regeln zur Haussicherheit
3. Rauchverbot im Treppenhaus
4. Regeln zur Hausreinigung und zum Winterdienst
5. Regeln zur Nutzung der Gemeinschaftsräume
6. Regeln zur Mülllagerung und Mülltrennung
7. Regeln zum Grillen

Die Hausordnung darf also beispielsweise festlegen, ob und wie häufig Vermieter verpflichtet sind das Treppenhaus zu reinigen, welche Ruhezeiten einzuhalten sind und wo Fahrzeuge im Treppenhaus abgestellt werden dürfen.

Darf der Vermieter die Hausordnung ändern?

Der Vermieter darf, sofern die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist, diese nicht einseitig im Nachhinein ändern. So könnte er den Mieter zum Beispiel nach Abschluss des Mietvertrages zur regelmäßigen Treppenhausreinigung verdonnern. Er darf die Hausordnung nur umgestalten, wenn der Mieter dem auch zustimmt.

Was darf der Vermieter vorschreiben?

Die allgemeine Hausordnung darf der Vermieter aber durchaus einseitig ändern. Rechtswirksam sind dann aber nur Vorschriften, die den Mieter zu einem sachgemäßen, pfleglichen Umgang mit der Mietsache verpflichten. Auch zulässig sind Änderungen bezüglich der Ordnung innerhalb der Hausgemeinschaft.

Gilt die Hausordnung oder das Gesetz?

Ist die Hausordnung ein Teil des Mietvertrages, müssen sich die Mieter daran halten – aber nur so lange die Regeln nicht die Persönlichkeitsrechte einschränken und gegen Gesetze verstoßen. Es gilt: Die Gesetze müssen immer eingehalten werden, und nicht alle Regelungen in der Hausordnung sind zulässig.

Wann ist eine Hausordnung ungültig?

An Regelungen in der Hausordnung, die nicht zulässig sind, muss sich der Mieter nicht halten. Diese sind gemäß Paragraf 305c Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) grundsätzlich unwirksam. Das gilt auch, wenn der Mieter diese Klauseln unwissentlich akzeptiert und unterschrieben hat.

Hausordnung – was ist nicht zulässig?

Immer wieder tauchen einige unzulässige Regelungen in Hausordnungen auf. Wir zeigen euch 13 Vorschriften, an die ihr euch nicht halten müsst.

1. Duschen oder Baden nur zu bestimmten Uhrzeiten

Duschen oder Baden gehört zu den sogenannten sozialadäquaten Tätigkeiten. Und ist daher zu Ruhezeiten auch dann erlaubt, wenn es die Zimmerlautstärke übersteigt. Eine entsprechende Vorschrift in der Hausordnung, die Duschen und Baden in der Nacht grundsätzlich verbietet, ist nicht zulässig – in der Regel.

Denn es gibt auch Ausnahmen – und es gibt keine eindeutige gesetzliche Regelung zum Duschen. So urteilte das Amtsgericht Rottenburg 1994, dass eine Hausordnung, die nächtliches Duschen und Baden verbietet, wirksam ist. Aufgrund der baulichen Beschaffenheit des Gebäudes verursachte das Ablaufen des Wassers großen Lärm (AZ 2 C 356/94).

Das Landgericht Köln sieht jedoch das Waschen als Teil des hygienischen Mindeststandards an (AZ 1 S 304/96). Der Meinung ist auch das Oberlandesgericht Düsseldorf (AZ 5Ss (OWi) 411/90 - (OWi) 181/90 I). Demnach dürfe das nächtliche Duschen lediglich auf einen Zeitraum von 30 Minuten begrenzt werden.

Möchtet ihr Kosten sparen, solltet ihr auf die nächtlichen Duschen am besten ganz verzichten. Was einmal Duschen tatsächlich kostet – wir verraten es euch in diesem Artikel.

2. Verbot einer Waschmaschine in der Wohnung und die Vorgabe der Waschzeiten

Sind Waschmaschinen in der Wohnung verboten? Das Gesetz sagt Nein. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Freiburg aus dem Jahr 2013 gehört das zumindest in Neubauten zum vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung (AZ 9 S 60/13). Vermieter dürfen es den Mietern per Hausordnung also nicht untersagen, eine eigene Waschmaschine oder einen Trockner in der Wohnung aufzustellen – auch dann nicht, wenn das Haus über einen Waschkeller verfügt. Die Geräusche müssen die Nachbarn als "sozialadäquate Lärmbeeinträchtigungen" hinnehmen. Der Vermieter kann den Betrieb einer Waschmaschine in der Wohnung nur aus wichtigem Grund untersagen.

Oft regelt eine Hausordnung auch, von wann bis wann Waschmaschine und Trockner laufen dürfen. Prinzipiell müssen andere Mieter normale Wohngeräusche, dazu zählen auch Waschmaschine und Trockner, von anderen Mietern akzeptieren. Allerdings sollten die Geräte während der Nachtruhe (22 bis 7 Uhr) nicht laufen (Landgericht Frankfurt, AZ 2/25 O 359/89). Das Oberlandesgericht Köln entschied, dass Waschmaschinen auch am Sonntag laufen dürfen (AZ 16 Wx 165/00).

3. Ein Besuchs- oder Übernachtungsverbot

Grundsätzlich steht es jedem frei, wie oft, wie lange und zu welcher Uhrzeit er Besuch empfängt. Das kann der Vermieter auch nicht mit einer entsprechenden Klausel in der Hausordnung bestimmen. Auch Regelungen, wonach nach 22 Uhr kein Besuch mehr empfangen werden darf, sind ungültig. Ebenso ungültig ist ein Übernachtungsverbot für Gäste. Hier ist auch eine Zeit von sechs Wochen laut ständiger Rechtsprechung zu akzeptieren. Der Vermieter darf dem Mieter auch nicht verbieten, dem Besuch einen Schlüssel auszuhändigen.

Der Grund ist das Hausrecht des Mieters. Das geht mit der Vermietung vom Wohnungseigentümer auf den Mieter über. Deshalb bestimmt auch er, wer die Wohnung betreten darf.

Der Vermieter darf auch kein Besuchsverbot für bestimmte Personen aussprechen, nur weil sie ihm nicht passen. In Ausnahmefällen darf der Vermieter bestimmten Personen ein Besuchsverbot erteilen. Das ist aber nur dann möglich, wenn sich der Besucher in der Vergangenheit mehrmals daneben benommen hat, weil er zum Beispiel Ruhestörungen und Sachbeschädigungen begangen hat.

4. Generelles Verbot, Tiere zu halten oder Tierbesuch zu bekommen

Weder in der Hausordnung noch im Mietvertrag darf es eine generelle Klausel geben, die verbietet, ein Tier zu halten. Da die Klausel im Mietvertrag unzulässig ist, ist sie es auch in der Hausordnung. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied 2013, dass eine Klausel im Mietvertrag, die generelle Tierhaltung verbietet, den Mieter unangemessen benachteiligt (AZ VII ZR 168/12). Im vorliegenden Fall ging um eine Klausel, welche die Haltung von Hunden und Katzen ausschloss. Die Tierhaltung sei aber im Einzelfall zu prüfen, hieß es von den Richtern.

Der Vermieter darf die Tierhaltung nur verbieten, wenn nachvollziehbare Gründe vorliegen. Das sind nicht hinnehmbare Störfaktoren für die anderen Mieter durch das Tier. Kleintiere, die im Käfig oder im Aquarium gehalten werden, dürfen grundsätzlich gehalten werden – auch ohne Erlaubnis des Vermieters.

Genauso unzulässig ist eine Vorschrift in der Hausordnung, die es dem Mieter verbietet, Besuch mit Hund zu empfangen. Auch wenn der Mieter selber keinen Hund halten darf – der Besuch darf nicht verboten werden.

Ihr möchtet euch einen Hund in die Mietwohnung holen? Welche Punkte wichtig sind und was ihr als Mieter beachten solltet – hier lest ihr mehr.

5. Ein generelles Musizierverbot

Ein generelles Verbot, ein Musikinstrument zu spielen, hat ebenfalls nichts in der Hausordnung zu suchen. Der Bundesgerichtshof definierte 2018, dass Musiker an Werktagen zwei bis drei Stunden, an Sonn- und Feiertagen eine bis zwei Stunden musizieren dürfen (AZ VZR 143/17). An Ruhezeiten müssen sie sich aber halten.

Ebenso unzulässig ist es, wenn in einer Hausordnung nur eingeschränkte Zeiten für das Musizieren festgelegt werden, nicht aber für andere Geräuschquellen. So entschied das Landgericht Frankfurt am Main 2017, dass eine Hausordnung, die lediglich für das Musizieren eine zeitliche Beschränkung festlegte, unzulässig ist (AZ 2-13 S 131/16). Eine Regelung zur Hausordnung sei unzulässig, wenn sie verschiedene Geräuschquellen in Bezug auf Ruhezeiten unzulässigerweise unterschiedlich behandle.

6. Verbot, die Wäsche in der Wohnung aufzuhängen

Teilweise wollen Vermieter ihren Mietern vorschreiben, wo diese ihre Wäsche trocknen dürfen. Ein Verbot, Wäsche in der Wohnung aufzuhängen, ist nicht zulässig. Auch dann nicht, wenn es im Haus einen Trockenraum gibt. Das hat das Amtsgericht Düsseldorf 2008 entschieden (AZ 53 C 1736/08).

Der Vermieter darf es Mietern auch nicht untersagen, ihre Wäsche auf dem Balkon zu trocknen, wie das Amtsgericht Euskirchen 1995 entschieden hat (AZ 13 C 663/94). Besagter Vermieter hatte in die Hausordnung den Passus geschrieben, dass das Trocknen der Wäsche niemals "auf den Fluren, Veranden und Balkonen" zu erfolgen hat. Der Grund: Er sah eine optische Beeinträchtigung des Hauses. Das Gericht wies die Klage ab.

Die Frage „Stimmt es, dass man auf dem Balkon keine Wäsche trocknen darf?“ beantworten wir hier ausführlich.

7. Reinigung des Treppenhauses oder Winterdienst

Weder eine regelmäßige Reinigung des Treppenhauses noch ein Winterdienst kann in der Hausordnung vorgeschrieben werden – wenn das nicht Teil des Mietvertrags ist. Grundsätzlich gehört die Reinigung des Treppenhauses gemäß Paragraf 535 BGB zu den Lasten, die ein Vermieter zu tragen hat, damit die Mieter die Mietsache vertragsgemäß nutzen können. Der Vermieter kann entsprechende Kosten aber auf den Mieter umlegen – wenn dies im Mietvertrag festgehalten wird.

Wenn der Vermieter die Reinigung den Mietern selber auferlegt, muss auch das im Mietvertrag stehen – und zwar bei Vertragsabschluss. Es ist nicht erlaubt, eine Regelung zur Treppenhausreinigung nachträglich einzuführen. Ist der Putzplan nur in der Hausordnung aufgeführt, muss der Mieter das Treppenhaus in der Regel nicht reinigen.

8. Vorschriften, die nur für gewisse Mieter gelten

Auch Vorschriften, die nur für gewisse Parteien im Haus gelten und für andere nicht, sind unzulässig. So wollte ein Vermieter zum Beispiel in der Hausordnung nur die Mieter der Erdgeschosswohnung zum Winterdienst verpflichten. Das Landgericht Frankfurt am Main entschied, dass diese Regelung gegen Paragraf 9 Absatz 1 des AGB-Gesetzes verstößt, weil der Gleichbehandlungsgrundsatz nicht gewahrt sei. Eine derartige Ungleichverteilung der Pflichten könne nicht über die Hausordnung, sondern lediglich über den Mietvertrag geregelt werden (AZ 2/11 S 136/87).

9. Regelung der Zimmertemperatur

Der Vermieter darf in der Hausordnung keine Mindest- oder Maximaltemperatur für die Wohnung festlegen. Denn: Wärmeempfinden ist subjektiv. Allerdings hat der Mieter einen Anspruch auf eine warme Wohnung. Der Vermieter muss eine Mindesttemperatur gewährleisten. Ist diese nicht vorhanden – weil etwa die Heizanlage defekt ist – ist das laut ständiger Rechtsprechung ein Grund für eine Mietminderung.

Wenn keine mietvertraglichen Sonderregelungen getroffen worden sind, gelten Temperaturen von 20 Grad in Wohnräumen, 22 Grad im Bad und 18 Grad in Schlafzimmer und Flur als ausreichend. Auch bei Kälteeinbrüchen außerhalb der Heizperiode hat der Vermieter die Pflicht, zu heizen. Und zwar dann, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21 Uhr unter zwölf Grad liegt.

Aber: Der Mieter unterliegt einer gewissen Sorgfaltspflicht in Bezug auf das Heizen. Es muss zumindest so geheizt werden, dass die Mietsache nicht durch Feuchtigkeit oder Schimmel beschädigt wird. Heizt der Mieter nicht regelmäßig, berechtigt das den Vermieter nach einer vorherigen Abmahnung sogar zur fristgerechten Kündigung (LG Hagen, 2007, AZ 10 S 163/07).

Ihr möchtet Heizkosten sparen? Lest hier 23 Tipps zur Senkung eurer Heizkosten.

10. Verbot von Kinderwagen oder Rollator im Flur

Zahlreiche Urteile haben sich schon mit der Frage beschäftigt, ob ein Kinderwagen- und Rollator-Verbot im Flur in der Hausordnung zulässig ist. Die ständige Rechtsprechung sieht es für Eltern als unzumutbar an, dass diese neben ihrem Kind auch noch den Kinderwagen die Treppen rauf und runter schleppen müssen.

Die Wägen dürfen im Treppenhaus aber kein großes Hindernis darstellen, und die anderen Bewohner müssen genügend Platz haben, um daran vorbeizukommen (AG Düsseldorf, AZ 22 C 15963/12 und LG Berlin, AZ 63 S 487/08).

11. Ein Hausrecht für den Vermieter laut Hausordnung

Das Hausrecht ist verfassungsrechtlich geschützt. Aus Artikel 13 Grundgesetz ergibt sich die "Unverletzlichkeit der Wohnung". Grundsätzlich liegt das Hausrecht beim Eigentümer der Wohnung – also beim Vermieter. Wird die Wohnung vermietet, geht das Hausrecht aber auf den Mieter über. Damit kann der Mieter entscheiden, wer, wann, wie oft und unter welchen Bedingungen die Wohnung betritt.

Der Vermieter hat dann lediglich ein "Besichtigungsrecht". Das heißt, dass der Vermieter die Wohnung mit Erlaubnis des Mieters betreten darf. Allerdings kann der Mieter verpflichtet sein, ihm den Zugang zu gewähren, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sich der Vermieter um die Instandhaltung der Wohnung kümmern muss. Davor muss jedoch ein Termin vereinbart werden.

12. Nächtliches Verschließen der Wohnung

In vielen Hausordnungen findet sich eine Vorschrift, nach der die Mieter die Haustür nachts abschließen müssen. Der Grund ist in der Regel, das Gebäude so vor dem Zutritt von fremden Personen und damit in erster Linie vor Einbruch zu schützen. Die Gerichte sind sich nicht einig, ob diese Vorschrift zulässig ist.

• Das Amtsgericht Hannover entschied 2007, dass die Haustür innerhalb der Nachtstunden verschlossen werden muss, wenn es die Hausordnung vorsieht (AZ 544 C 8633/06).
• Eine neuere Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main von 2015 besagt jedoch, dass eine entsprechende Vorschrift in der Hausordnung ungültig ist. Der Grund: Eine verschlossene Tür erschwert bei einem Brand eine Flucht erheblich. Bei Abwägung der Interessen – Schutz des Eigentums gegenüber Schutz des Lebens – sei das Leben das schützenwertere Rechtsgut (AZ 2-13 S 127/12).

Eine höchstrichterliche Entscheidung vom BGH gibt es dazu noch nicht.

13. Verbot von Schuhen im Treppenhaus

Grundsätzlich dürfen Mieter das Treppenhaus nicht komplett zustellen. Das hat allein schon brandschutzrechtliche Gründe. Zu weit geht allerdings ein generelles Verbot, Schuhe abzustellen.

Das Amtsgericht Lünen entschied 2001, dass im Hausflur abgestellte Schuhe nicht grundsätzlich den ordnungsgemäßen Gebrauch des Treppenhauses gefährden (AZ 22 II 264/00). Ein solches Verbot übersteige das Verhältnismäßigkeitsprinzip. Kurzzeitig oder auch im Bereich des Türrahmens abgestellte Schuhe dürfen demnach in der Hausordnung nicht verboten werden.

Ob Schuhe im Treppenhaus erlaubt sind, das beleuchten wir hier noch ausführlicher.

Was gilt, wenn es gar keine Hausordnung gibt?

Es gibt keine Pflicht, die besagt, dass eine Hausordnung aufgestellt werden muss. Für ein geregeltes Miteinander ist eine Hausordnung in Mehrfamilienhäusern jedoch empfehlenswert. Gibt es keine Hausordnung, müsst ihr euch lediglich an das Gesetz halten. Damit es keinen Streit mit den Nachbarn gibt, solltet ihr auch ohne den Regelkatalog aufeinander Rücksicht nehmen.

Die gesetzlichen Ruhezeiten gelten beispielsweise auch ohne Hausordnung. Was Ruhestörung ist und wie ihr dagegen vorgehen könnt, lest ihr in diesem Artikel. Und: So dokumentiert ihr Ruhestörungen richtig.

Was könnt ihr tun, wenn es Probleme wegen der Hausordnung gibt?

Ihr seht, über Hausordnungen wurde gerichtlich schon viel gestritten. Was rechtlich zulässig oder unzulässig ist, darüber wissen Juristen mit dem Schwerpunkt Mietrecht am besten Bescheid. Solltet ihr Probleme oder Fragen haben, wendet euch am besten an Anwälte oder fragt beim Deutschen Mieterbund nach.

Aber bevor ihr Geld für rechtlichen Rat ausgebt, bedenkt bitte, dass es vielleicht auch eine kostenlose Lösung gibt. Denn: Das Mieter-Vermieter-Verhältnis in Deutschland ist meist erstaunlich gut – wie dieser Artikel beweist. Tendenziell sinkt die Anzahl der Rechtsstreitfälle zwischen Mieter und Vermieter – zum Glück.