Paar unterschreibt Kaufvertrag
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Kaufvertrag fürs Haus: Das muss drinstehen

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Seitenweise Juristendeutsch. Puh! Der Kaufvertrag für ein Haus ist kein Lesevergnügen. Trotzdem ist es wichtig, jeden Satz zu verstehen. Schließlich geht es um eine ordentliche Summe. Wir erklären, was drinsteht.

Den Kaufvertrag für den Hauskauf erstellt in der Regel ein Notar. Zwei Wochen habt ihr Zeit, ihn zu prüfen. Ist alles drin? Wurden alle Besonderheiten berücksichtigt? Schwer zu sagen für den juristischen Laien. Wir geben euch einen Überblick, welche Themen im Kaufvertrag fürs Haus auftauchen müssen und worauf ihr achten solltet. Ihr versteht einige Formulierungen nicht? Kein Thema: Euer Notar wird euch alle Fragen rund um den Kaufvertrag beantworten.

Kaufvertrag fürs Haus: Was ist zu beachten?

In einem Kaufvertrag sollte alles stehen, was Käufer und Verkäufer vereinbart haben. Oder anders: Was nicht drinsteht, hat nach der Vertragsunterzeichnung keine juristische Bedeutung. Dazu gehören zum Beispiel mündliche Vereinbarungen, die ihr zum Beispiel während der Hausbesichtigung getroffen habt.

Der Kaufvertrag ist die Basis für die Abwicklung des Verkaufs und schützt Käufer und Verkäufer gleichermaßen vor Risiken. Dabei wird der Vertragsentwurf in der Regel vom Notar ausgearbeitet und den Vertragsparteien zur Durchsicht zur Verfügung gestellt. Meistens wird dazu ein Mustervertrag verwendet. Daher ist es sinnvoll, den konkreten Entwurf mit einem Mustervertrag zu vergleichen. Sind Abweichungen nicht nachvollziehbar, solltet ihr konkret nachfragen und euch zusätzlich bei unabhängigen Experten informieren. Allerdings ist der Notar nicht der Anwalt des Verkäufers oder Käufers. Aber als unparteiischer Berater sorgt er für einen juristisch einwandfreien, fairen und ausgewogenen Kaufvertrag.

Erst mit der beiderseitigen Vertragsunterzeichnung und der notariellen Beurkundung ist der Kaufvertrag für euer Haus juristisch bindend. Dabei werden für die Beurkundung Notargebühren fällig. Sie richten sich nach der Höhe des Kaufpreises.

Wie läuft der Hauskauf über den Notar ab?

Die wesentlichen Schritte von der Kaufvereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer bis hin zum Eintrag ins Grundbruchamt im Überblick:

  • Käufer und Verkäufer einigen sich über den Verkauf/Kauf
  • Käufer legt Finanzierungsbestätigung vor
  • Notartermin zum ersten Vorgespräch
  • Notar arbeitet Kaufvertrag aus
  • Käufer und Verkäufer bekommen der Vertrag zur Prüfung (Zwei-Wochen-Frist)
  • Beurkundung und anschließende Zusendung des Kaufvertrags an beide Parteien
  • Käufer bekommt Grunderwerbssteuerbescheid vom Finanzamt
  • Käufer überweist Kaufpreis
  • Notar beantragt Eigentumsüberschreibung (Grundbuch)
  • Das Haus wird übergeben
  • Grundbuchamt bestätigt Eintragung

Der sichere Weg zum Kaufvertrag: Reservierungsvereinbarung und Vorvertrag

Käufer und Verkäufer können theoretisch noch am Tag des Notartermins vom Kaufvertrag zurücktreten. Wenn ihr euch in der Zwischenzeit mehr Sicherheit wünscht, können eine Reservierungsvereinbarung und/oder ein Vorvertrag sinnvoll sein.

Reservierungsvereinbarung

Mit der Reservierungsvereinbarung sichert euch der Makler zu, dass er das betreffende Objekt in einem festgelegten Zeitraum keinem anderen Interessenten anbietet. Doch einen Anspruch auf die Reservierung habt ihr nur, wenn der Verkäufer die Vereinbarung ebenfalls unterschreibt. Absolute Rechtssicherheit entsteht über eine notarielle Beurkundung. Vorteil einer Reservierungsvereinbarung: Ihr habt mehr Sicherheit und Zeit, euch um die Finanzierung zu kümmern. Nachteil: Es fallen hohe Reservierungsgebühren (fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises) an.

Vorvertrag

Auch durch den Vorvertrag entsteht mehr Sicherheit. Zum Beispiel könnte die Finanzierung des potenziellen Käufers scheitern oder er tritt aus anderen Gründen vom Kauf zurück. Der Verkäufer müsste das Objekt mit einem Zeitverlust erneut auf den Markt bringen. Daher werden in einem notariell beurkundeten Vorvertrag für diesen Fall rechtliche Konsequenzen vereinbart. Sie dienen dann als Entschädigung des Verkäufers. Aber auch der Käufer erlangt Planungssicherheit. Er kann in Erwartung des Hauptvertrags bereits Handwerker beauftragen und beginnen, seinen Umzug zu planen. Nachteil: Es entstehen doppelte Notarkosten.

Vor dem Kaufvertrag: Vorgespräch beim Notar

Ob mit oder ohne Reservierungsvereinbarung und/oder Vorvertrag, der erste Schritt zum Kaufvertrag ist ein Vorgespräch beim Notar. Er nimmt Sachstand und Personalien auf, prüft den Grundbucheintrag und beantwortet eure Fragen. Nach dem Termin arbeitet er den Vertrag aus und lässt ihn euch zukommen. Mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung muss er den Vertragsparteien zur Prüfung vorliegen. Ihr habt noch Fragen? Scheut euch nicht, einen weiteren Beratungstermin zu vereinbaren. Denn bei dem vermutlich wichtigsten Geschäft eures Lebens solltet ihr jeden Satz im Kaufvertrag nachvollziehen können.

Gut zu wissen: Die Notargebühren zahlt der Käufer. Aber auch für den Verkäufer können möglicherweise zusätzliche Kosten anfallen. Mehr dazu lest ihr in: Notarkosten beim Hauskauf: Mit diesen Gebühren müsst ihr rechnen

Termin beim Notar beim Immobilienkaufvertrag

Beim Notartermin liest der Notar den Kaufvertrag laut vor. Und zwar jedes Wort. Das kann etwas dauern und unter Umständen auch ermüden. Versucht aufmerksam zu bleiben. Auch jetzt könnt ihr noch Fragen stellen, wenn etwas unklar ist. Kleine Änderungen sind auch während des Termins noch möglich. Sind am Ende alle mit der Version einverstanden, unterzeichnen Käufer, Verkäufer und Notar die Urkunde. Der Vertrag kann jetzt nicht mehr rückgängig gemacht werden.

Mit Vertragsabschluss verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie zu übergeben und der Käufer sich zur Zahlung des Kaufpreises (Details zur Zahlungsweise wurden im Vertrag vereinbart), der Gebühren und Steuern. Daher ist es wichtig, dass der Käufer vor dem Notartermin eine schriftliche Finanzierungszusage seiner Bank hat.

Achtung: Notarkosten entstehen auch dann, wenn ein vereinbarter Termin nicht stattfindet. Derjenige, der den Termin abgesagt hat, muss zahlen. Vereinbart den Termin also erst, wenn alle Details geklärt sind.

Nach dem Kaufvertrag: Was sind die nächsten Schritte?

Der Notar wird nun die weiteren Schritte einleiten, damit die Immobilie reibungslos den Besitzer wechselt. Zunächst beantragt er eine Auflassungsvormerkung. Das ist eine Art Reservierung im Grundbuch. Damit wird verhindert, dass der Besitzer das Haus an Dritte verkauft, oder dass Gläubiger Ansprüche geltend machen können. Nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung kann der Verkäufer keine neuen Belastungen ins Grundbuch eintragen lassen.

Hat der Käufer die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und Grundbuchgebühren gezahlt, erfolgt die Eigentumsumschreibung. Damit wird auch der Kaufpreis fällig. Ist dieser eingegangen, wird die Immobilie übergeben. Auch wenn die schriftliche Bestätigung des Grundbucheintrags noch auf sich warten lässt, liegen mit der Schlüsselübergabe alle Rechte und Pflichten beim neuen Eigentümer.

Kaufvertrag fürs Haus auch ohne Notar möglich?

Für die meisten Menschen ist ein Hauskauf die größte Investition ihres Lebens. Aus diesem Grund schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 311b vor, dass eine notarielle Beurkundung bei einem Immobilienkaufvertrag verpflichtend ist. Der Notar schützt als neutrale Amtsperson die Interessen beider Vertragsparteien. Er sorgt für Fairness, organisiert den Eigentumsübergang und informiert über die Tragweite und die Risiken des Kaufs. Eine rechtsanwaltliche oder steuerliche Beratung und eine Einschätzung des Kaufpreises gehören nicht zu seinen Aufgaben. Die Notar- und Grundbuchkosten liegen in der Regel bei etwa zwei Prozent des Kaufpreises.

Was muss im Kaufvertrag fürs Haus stehen?

Der Kaufvertrag bündelt alle Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Das sind die wichtigsten Inhalte:

  • Angaben zu Vertragsparteien (Name und Adresse von Verkäufer und Käufer in korrekter Rechtschreibung)
  • Beschreibung Kaufvertragsgegenstand (Lage der Immobilie, Anschrift, Grundbuchbezirk, Grundbuchblattnummer, eingetragene Grundschulden und Belastungen (zum Beispiel Erbpacht, Wegerecht), Hinweise auf Altlasten, Objektzustand und bekannte Mängel)
  • Kaufpreis und Zahlungstermin
  • Zahlungsmodalitäten (Angabe zur Bankverbindung, Zahlungsplan, Auflassungsvormerkung, eventuell Nutzung eines Notaranderkontos)
  • Datum wirtschaftlicher Übergang und Übergabe der Immobilie
  • Gewährleistungsregelungen (zum Beispiel Rücktrittsrecht bei verstecken Mängeln)
  • Verzugszinsenregelung (falls der Verkäufer das Objekt verspätet übergibt)
  • Besondere Vereinbarungen (zum Beispiel Gegenstände im Haus, die mit verkauft werden, noch ausstehende Renovierungen)
  • Regelungen zu Gewährleistungsansprüchen
  • Regelungen zu Nutzungsrechten (zum Beispiel Wohnrecht) und eventuelle Beschränkungen von Verfügungsbefugnissen (zum Beispiel Gewinnaufteilung bei einer späteren Erschließung als Bauland)
  • Aufführung noch ausstehender Genehmigungen (zum Beispiel bei einem möglichen Vorkaufsrecht)
  • Regelungen zu eventuell noch ausstehenden Erschließungskosten
  • Bei Wohnungen: Aufteilung der Neben- und Unterhaltskosten
  • Bevollmächtigung des Notars, um den Kaufvertrag im Auftrag von Käufer und Verkäufer umsetzen zu können
  • Regelung der Aufteilung der Notar- und Grundbuchkosten (trägt in der Regel der Käufer)

Tipp: Einrichtungsgegenstände, die man theoretisch herausnehmen kann, sollten im Vertrag gesondert aufgeführt werden. Dadurch entfällt auf ihren Anteil am Kaufpreis die Grunderwerbssteuer. Die Ersparnis können Käufer und Verkäufer sich teilen.

Muster-Immobilienkaufvertrag als PDF-Download

Um ein Vergleich zu haben oder euch einen ersten Eindruck zu verschaffen, könnt ihr euch auch Musterverträge für den Hauskauf herunterladen: zum Beispiel bei Juraforum.de oder Immobilienerfahrung.de.

Ist die Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages möglich?

Einen notariell beurkundeten Kaufvertrag für ein Haus könnt ihr grundsätzlich nicht rückgängig machen. Nur bei erheblichen Mängeln gibt es bei neuen Immobilien ein gesetzliches Rücktrittsrecht (innerhalb von fünf Jahren). Alternativ lässt sich auch über eine Reduzierung des Kaufpreises verhandeln.

Bei gebrauchten Häusern taucht im Vertrag oft die Formel "Gekauft wie gesehen" auf. Das bedeutet, dass damit die Gewährleistung für bekannte Mängel erlischt. Insofern können nur nach dem Verkauf zu Tage tretende beziehungsweise absichtlich verschwiegene Mängel oder solche, deren Behebung versprochen, aber nicht geleistet wurde, zu einer Rückabwicklung des Vertrags führen.

Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht, hat der Verkäufer ebenfalls das Recht, vom Vertrag zurückzutreten. Je nach Vereinbarung im Vertrag, werden dadurch zusätzliche Schadensersatzzahlungen fällig.

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