Kaufvertrag Haus & Wohnung: Tipps zum Immobilienkaufvertrag

Das Wichtigste in Kürze

Ein Immobilienkaufvertrag ist nur mit notarieller Beurkundung rechtsgültig – ohne Notar kein Eigentumswechsel.
Der Kaufvertrag regelt alle Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer.
Vor dem Notartermin sollten Finanzierung, Unterlagen und rechtliche Fragen geklärt sein.
Kosten wie Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer trägt meist der Käufer. Verkäufer kommen z. B. für die Löschung alter Lasten oder Makleranteile auf.
Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ist nur in Ausnahmefällen möglich.

Das kannst du tun – als Käufer

Nutze unseren Kreditfinder, um passende Finanzierungsangebote zu vergleichen und dich optimal auf deinen Immobilienkauf vorzubereiten.
Mit einer Finanzierungsbestätigung gibst du dem Verkäufer Sicherheit – oft ein entscheidender Vorteil bei der Kaufzusage.
Unsere Immobilienbewertung hilft dir, überteuerte Angebote zu erkennen oder Spielraum bei Verhandlungen zu gewinnen.
Lass dir den Vertragsentwurf frühzeitig zusenden und kläre offene Punkte rechtzeitig im Vorgespräch.
Vor allem bei älteren Immobilien lohnt sich ein Blick ins Grundbuch, Baulastenverzeichnis und ggf. ein Gutachten.

Das kannst du tun – als Verkäufer

Mit einer Immobilienbewertung findest du den passenden Preis – nicht zu hoch, nicht zu niedrig.
Bereite alle Unterlagen frühzeitig vor – dazu gehören Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne und gegebenenfalls Teilungserklärung.
Bitte den Käufer um eine Finanzierungsbestätigung, um unnötige Verzögerungen zu vermeiden.
Was bleibt im Haus, wann ist Übergabe – klärt diese Punkte vor dem Notartermin, damit später keine Missverständnisse entstehen.

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Was ist ein Immobilienkaufvertrag?

Der Immobilienkaufvertrag ist das zentrale Dokument beim Kauf oder Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages wird der Eigentümerwechsel rechtlich wirksam. Egal, ob du kaufst oder verkaufst: Der Vertrag regelt alle Rechte und Pflichten rund um die Immobilie. Und weil es dabei um viel Geld und langfristige Verpflichtungen geht, sollte jeder genau wissen, was drinsteht.

Kaufvertrag fürs Haus – rechtliche Bedeutung

Ein Haus verkauft sich nicht per Handschlag oder mündlicher Einigung. Gesetzlich vorgeschrieben ist: Der Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet und von beiden Seiten unterschrieben sein (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Erst dann ist der Verkauf rechtskräftig.

Der Vertrag ist für Käufer und Verkäufer verbindlich. Deshalb ist es wichtig, jede Klausel zu verstehen und keine Formulierungen zu übersehen. Denn später lässt sich nichts mehr ändern, es sei denn, beide Seiten stimmen zu. Wer vorbereitet in den Notartermin geht, vermeidet teure Überraschungen.

Kosten beim Immobilienkaufvertrag

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie fallen zusätzliche Kosten an, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen. Hier ein Überblick:

Notarkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und weitere Leistungen des Notars – ca. 1–1,5  Prozent des Kaufpreises.
Grundbuchgebühren: Für die Eintragung des neuen Eigentümers und ggf. die Löschung alter Einträge – ca. 0,5  Prozent des Kaufpreises.
Grunderwerbsteuer: Einmalige Steuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5  und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt.
Maklerprovision (falls ein Makler beteiligt ist): In vielen Fällen wird sie zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. In manchen Regionen zahlt der Käufer sie allein.

Und wer zahlt was? Üblicherweise übernimmt der Käufer die Notarkosten, Grundbuchgebühren und die Grunderwerbsteuer. Verkäufer tragen in der Regel die Kosten für die Löschung alter Grundschulden oder etwaige Lasten, die noch im Grundbuch stehen. Am besten klärt ihr frühzeitig, welche Kosten auf wen zukommen – am Ende sollte niemand überrascht sein.

Du willst wissen, welche Gebühren ungefähr auf dich zukommen? Hier geht es zum kostenlosen Notar- und Grundbuchkostenrechner.

Kaufvertrag für Haus und Wohnung – Ablauf

Ein Immobilienkauf läuft in mehreren Schritten ab – vom ersten Gespräch bis zur offiziellen Eigentumsüberschreibung. Damit du den Überblick behältst, findest du hier die wichtigsten Stationen im Detail.

1. Vor dem Kaufvertrag

Bevor überhaupt etwas unterschrieben wird, gibt es einige Schritte, die Käufer und Verkäufer vorbereiten sollten.

Finanzierungsbestätigung: Käufer sollten vor dem Notartermin eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank vorlegen können. Verkäufer haben damit die Sicherheit, dass der Deal nicht an der Finanzierung scheitert. Hier direkt ein Finanzierungszertifikat erhalten.
Vorgespräch beim Notar: Ein freiwilliger, aber sinnvoller Schritt: Beide Seiten können den Vertragsentwurf vorab mit dem Notar durchgehen. Dabei lassen sich offene Fragen klären oder unklare Formulierungen anpassen – ohne Zeitdruck.
Reservierungsvereinbarung: Gerade bei stark nachgefragten Objekten kann es sinnvoll sein, eine schriftliche Reservierung abzuschließen. Sie verpflichtet den Verkäufer, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum nicht anderweitig anzubieten – meist gegen eine kleine Gebühr.
Vorvertrag (optional): Ein Vorvertrag beim Hauskauf ist rechtlich bindend und kommt vor allem bei komplexen oder zeitlich verzögerten Verkäufen zum Einsatz. Er regelt bereits wichtige Eckdaten, z. B. den geplanten Übergabetermin oder notwendige Genehmigungen.

2. Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen

Der finale Kaufvertrag wird immer von einem Notar erstellt und beurkundet. Beide Parteien müssen persönlich oder mit Vollmacht erscheinen. Der Notar liest den Vertrag vollständig vor und erklärt alle Inhalte. Erst nach der Unterschrift beider Seiten ist der Vertrag gültig. Ab diesem Moment ist der Verkauf verbindlich.

3. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags

Nach der Unterschrift passiert einiges im Hintergrund – mit Unterstützung des Notars. Erst wenn alle Schritte abgeschlossen sind, wird der Käufer rechtlich zum neuen Eigentümer.

Auflassungsvormerkung im Grundbuch: Der Notar lässt den Käufer als künftigen Eigentümer im Grundbuch vormerken. Diese sogenannte Auflassungsvormerkung schützt vor weiteren Verkäufen oder Belastungen der Immobilie durch den Verkäufer.
Grunderwerbsteuer: Das Finanzamt schickt dem Käufer den Steuerbescheid. Die Zahlung ist Voraussetzung dafür, dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.
Eigentumsüberschreibung: Sind alle Bedingungen erfüllt (z. B. Zahlung des Kaufpreises, Grunderwerbsteuer bezahlt), veranlasst der Notar die endgültige Umschreibung im Grundbuch. Erst dann wechselt das Eigentum offiziell.

Tipp: Haltet zur Schlüsselübergabe ein schriftliches Übergabeprotokoll fest – mit Zählerständen, Zustand der Immobilie und übergebenen Unterlagen. Das schafft Klarheit und schützt beide Seiten vor späteren Streitigkeiten.

Checkliste für Käufer und Verkäufer

Ob Haus, Wohnung oder unbebautes Grundstück – der Kaufvertrag muss klar und vollständig sein. Diese Checkliste hilft dir, nichts zu übersehen. Einige Punkte gelten immer, andere sind objektspezifisch.

Allgemeine Punkte (für alle Immobilienarten)

Diese Unterlagen und Infos sollten Käufer und Verkäufer bereitstellen bzw. prüfen:

Immobilienbewertung: Eine realistische Einschätzung des Marktwerts ist die Grundlage für Preisverhandlungen – egal ob du kaufen oder verkaufen willst. Nutze dafür z. B. unsere kostenlose Immobilienbewertung auf Wohnglück.de.
Grundbuchauszug: Aktuell und vollständig – zeigt Eigentumsverhältnisse, Lasten und Grundschulden.
Flurkarte / Lageplan: Gibt Aufschluss über die genaue Lage und Grundstücksgrenzen.
Energieausweis: Pflicht bei Verkauf von Wohnimmobilien – muss spätestens zur Besichtigung vorliegen. Energieausweis hier schnell online beantragen.
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Klar geregelt im Vertrag: Fälligkeit, Bankverbindung, ggf. Finanzierungsvorbehalt.
Übergabetermin und -modalitäten: Wann wechselt die Immobilie den Besitzer – inklusive Schlüssel, Zählerstände und Hausunterlagen.
Inventar / mitverkaufte Gegenstände: Was bleibt im Haus (z. B. Einbauküche, Kamin, Gartengeräte)? Schriftlich festhalten.
Finanzierungsbestätigung (Käufer): Für die Sicherheit des Verkäufers unerlässlich. Erhalte hier in 3 Minuten deine Finanzierungsbestätigung – kostenlos und unverbindlich.

Zusatzpunkte für den Hauskauf

Hier kommt es zusätzlich auf Folgendes an:

Baugenehmigungen und Baupläne: Vor allem bei An- oder Umbauten wichtig – stimmen Pläne und Realität überein?
Baulastenverzeichnis: Gibt es öffentlich-rechtliche Verpflichtungen (z. B. Wegerechte)?
Versicherungen: Welche Gebäudeversicherungen bestehen und werden ggf. übernommen?
Mängelprotokoll: Offensichtliche Schäden oder bekannte Mängel sollten dokumentiert werden.
Heizungsart und Wartungsprotokolle: Gerade bei älteren Häusern wichtig zur Bewertung des Sanierungsbedarfs.

Zusatzpunkte für den Wohnungskauf

Bei Eigentumswohnungen gelten zusätzlich diese Punkte:

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Regeln Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
Protokolle der Eigentümerversammlungen (letzte 3 Jahre): Geben Einblick in geplante Sanierungen oder Konflikte in der Gemeinschaft.
Wirtschaftsplan und Rücklagenstand: Zeigt, wie gut die Gemeinschaft finanziell aufgestellt ist.
Hausgeld und laufende Kosten: Wie hoch ist der monatliche Beitrag und was ist enthalten?
Sondernutzungsrechte: Wer darf z. B. welchen Stellplatz, Gartenanteil oder Kellerraum nutzen?

Zusatzpunkte für den Grundstückskauf

Hier sind folgende Punkte besonders wichtig:

Erschließungszustand: Ist das Grundstück vollständig erschlossen (Strom, Wasser, Abwasser, Straße)?
Bebauungsplan / Bauvoranfrage: Was darf gebaut werden? Welche Nutzung ist erlaubt?
Altlastenkataster / Bodenuntersuchungen: Gibt es Hinweise auf Verunreinigungen oder Altlasten?
Zuwegungsrechte: Ist das Grundstück direkt erreichbar oder über ein fremdes Grundstück?
Grenzverlauf und Vermessung: Im Zweifel hilft eine Grenzfeststellung durch das Katasteramt.

Was muss im Immobilienkaufvertrag stehen?

Der Kaufvertrag bündelt alle Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer. Das sind die wichtigsten Inhalte eines Immobilienkaufvertrags:

Angaben zu Vertragsparteien (Name und Adresse von Verkäufer und Käufer in korrekter Rechtschreibung)
Beschreibung Kaufvertragsgegenstand (Lage der Immobilie, Anschrift, Grundbuchbezirk, Grundbuchblattnummer, eingetragene Grundschulden und Belastungen (zum Beispiel Erbpacht, Wegerecht), Hinweise auf Altlasten, Objektzustand und bekannte Mängel)
Kaufpreis und Zahlungstermin
Zahlungsmodalitäten (Angabe zur Bankverbindung, Zahlungsplan, Auflassungsvormerkung, eventuell Nutzung eines Notaranderkontos)
Datum wirtschaftlicher Übergang und Übergabe der Immobilie
Gewährleistungsregelungen (zum Beispiel Rücktrittsrecht bei verstecken Mängeln)
Verzugszinsenregelung (falls der Verkäufer das Objekt verspätet übergibt)
Besondere Vereinbarungen (zum Beispiel Gegenstände im Haus, die mit verkauft werden, noch ausstehende Renovierungen)
Regelungen zu Gewährleistungsansprüchen
Regelungen zu Nutzungsrechten (zum Beispiel Wohnrecht) und eventuelle Beschränkungen von Verfügungsbefugnissen (zum Beispiel Gewinnaufteilung bei einer späteren Erschließung als Bauland)
Aufführung noch ausstehender Genehmigungen (zum Beispiel bei einem möglichen Vorkaufsrecht)
Regelungen zu eventuell noch ausstehenden Erschließungskosten
Bei Wohnungen: Aufteilung der Neben- und Unterhaltskosten
Bevollmächtigung des Notars, um den Kaufvertrag im Auftrag von Käufer und Verkäufer umsetzen zu können
Regelung der Aufteilung der Notar- und Grundbuchkosten (trägt in der Regel der Käufer)

Tipp: Einrichtungsgegenstände, die man theoretisch herausnehmen kann, sollten im Vertrag gesondert aufgeführt werden. Dadurch entfällt auf ihren Anteil am Kaufpreis die Grunderwerbssteuer. Die Ersparnis können Käufer und Verkäufer sich teilen.

Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag – (wann) ist das möglich?

Ein Immobilienkauf ist rechtlich bindend – und genau das ist auch der Sinn des notariellen Kaufvertrags. Trotzdem gibt es Situationen, in denen ein Rücktritt möglich oder sogar notwendig ist. Allerdings gilt: Einfach aussteigen, weil man es sich anders überlegt hat, funktioniert nicht.

Wichtig zu wissen: Für private Immobilienkäufe gibt es kein Widerrufsrecht, wie man es etwa bei Onlinekäufen kennt. Die notarielle Beurkundung ersetzt diese Schutzfunktion. Ein Rückzieher aus reiner Unsicherheit ist nach der Unterschrift also ausgeschlossen.

Rücktritt vor der notariellen Beurkundung

Vor der Unterschrift beim Notar ist alles noch offen. Solange kein Vertrag beurkundet wurde, kann jede Seite jederzeit zurücktreten – auch ohne Begründung. Das gilt auch, wenn bereits eine Reservierungsvereinbarung vorliegt. Diese ist rechtlich kaum bindend und enthält meist keine echte Verpflichtung zum Kauf.

Rücktritt nach der notariellen Beurkundung

Sobald der Kaufvertrag unterschrieben und notariell beurkundet ist, wird es deutlich schwieriger:

Rücktritt wegen Pflichtverletzung: Hat eine Partei ihre vertraglichen Pflichten verletzt – etwa der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht oder der Verkäufer verschweigt erhebliche Mängel –, kann die andere Seite unter bestimmten Bedingungen vom Vertrag zurücktreten. In der Regel ist dafür eine Fristsetzung mit erfolglosem Ablauf nötig.
Vertraglich vereinbarte Rücktrittsrechte: Manche Kaufverträge enthalten ausdrücklich Rücktrittsklauseln – z. B. für den Fall, dass eine Finanzierung platzt oder bestimmte Genehmigungen nicht erteilt werden. Solche Sonderregelungen müssen im Vertrag stehen, sonst gelten sie nicht.
Anfechtung wegen Täuschung oder Irrtum: Wurde der Vertrag unter falschen Angaben geschlossen (z. B. arglistig verschwiegene Baumängel), kann eine Anfechtung in Betracht kommen. Das ist juristisch komplex und meist nur mit anwaltlicher Hilfe durchsetzbar.

Fazit: Was ist wichtig beim Immobilienkauf?

Ein Immobilienkauf ist mehr als ein einfacher Vertrag – er ist eine weitreichende Entscheidung mit rechtlichen, finanziellen und oft auch emotionalen Konsequenzen. Umso wichtiger ist es, gut vorbereitet zu sein.

Ob Käufer oder Verkäufer: Wer weiß, was im Kaufvertrag stehen muss, welche Unterlagen notwendig sind und worauf es rechtlich ankommt, kann sicher und souverän durch den Prozess gehen. Besonders entscheidend ist die Rolle des Notars – er sorgt dafür, dass der Vertrag rechtsgültig ist und niemand übervorteilt wird.

Tipp: Lass dir Zeit bei der Prüfung des Vertragsentwurfs, hole dir bei Unsicherheiten fachliche Unterstützung – und nutze Tools wie unsere kostenlose Immobilienbewertung, um Preis und Angebot realistisch einschätzen zu können.

Mit Klarheit, guter Vorbereitung und einem rechtssicheren Vertrag steht einem erfolgreichen Immobilienkauf nichts im Weg.

Häufige Fragen zum Immobilienkaufvertrag

Muss ich einen Kaufvertrag immer notariell beglaubigen lassen?

Ja. Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden. Ohne Notar ist der Vertrag rechtlich unwirksam – ganz gleich, ob es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück handelt. Das ist gesetzlich in § 311b BGB geregelt und schützt beide Seiten vor übereilten Entscheidungen und rechtlichen Risiken.

Ist ein Immobilienkaufvertrag auch ohne Notar möglich?

Nein, ein rechtsgültiger Immobilienkaufvertrag ist ohne Notar nicht möglich. Mündliche Absprachen, ein Handschlag oder private Schriftstücke reichen nicht aus. Der Notar ist gesetzlich vorgeschrieben, um die rechtliche Gültigkeit und die korrekte Abwicklung des Kaufs sicherzustellen.

Wer erstellt den Kaufvertrag für das Haus?

Der Notar erstellt den Vertragsentwurf auf Basis der Angaben von Käufer und Verkäufer. Dabei berücksichtigt er rechtliche Vorgaben, individuelle Vereinbarungen und prüft die Unterlagen (z. B. Grundbuchauszug). Beide Parteien können den Entwurf prüfen und Änderungswünsche einbringen, bevor es zur Beurkundung kommt.

Was ist ein Vorvertrag beim Hauskauf?

Ein Vorvertrag ist eine rechtlich bindende Vereinbarung, die wichtige Eckdaten des geplanten Kaufs festhält – etwa Kaufpreis, Fristen oder Bedingungen. Er wird meist geschlossen, wenn der eigentliche Kauf verzögert stattfinden soll, z. B. wegen noch fehlender Genehmigungen oder Finanzierungszusagen. Auch ein Vorvertrag muss notariell beurkundet werden.

Ab wann ist der Immobilienkaufvertrag bindend?

Der Vertrag ist bindend, sobald er notariell beurkundet und von beiden Parteien unterschrieben wurde. Ab diesem Moment gelten alle Vereinbarungen – ein Rücktritt ist dann nur noch unter bestimmten Voraussetzungen oder bei vertraglich geregelten Rücktrittsrechten möglich.

Was passiert, wenn ich den Hauskaufvertrag unterschreibe, aber keine Finanzierung erhalte?

Fehlt eine vertraglich vereinbarte Finanzierungsklausel, bleibst du als Käufer grundsätzlich zur Zahlung verpflichtet – auch ohne Finanzierung. Es ist daher wichtig, vor Vertragsunterzeichnung eine gesicherte Finanzierungsbestätigung vorliegen zu haben oder sich im Vertrag ein Rücktrittsrecht für diesen Fall sichern zu lassen.

Was passiert, wenn eine Partei den Immobilienkaufvertrag nicht einhält?

Verletzt eine Partei ihre vertraglichen Pflichten – etwa durch Nichtzahlung oder Übergabeverzug –, kann die andere Seite nach angemessener Fristsetzung vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz verlangen. Die genauen rechtlichen Schritte hängen vom Einzelfall und den konkreten Vertragsregelungen ab.

Wie kann ich mich vor versteckten Mängeln im Kaufvertrag schützen?

Verkäufer haften in der Regel nicht für versteckte Mängel, wenn sie nicht arglistig verschwiegen wurden. Käufer sollten die Immobilie daher gründlich besichtigen, ggf. einen Bausachverständigen einschalten und alle bekannten Mängel im Vertrag dokumentieren lassen. Wer auf Nummer sicher gehen will, kann auch eine Gewährleistungsklausel aushandeln.

Wer bekommt das Original des Kaufvertrages?

Das Original des Kaufvertrags bleibt beim Notar. Käufer und Verkäufer erhalten jeweils eine beglaubigte Abschrift. Der Notar übernimmt auch die Weiterleitung an das Grundbuchamt und ggf. das Finanzamt – z. B. für die Grunderwerbsteuer.

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