Haus verkaufen: So holt ihr am meisten raus

Ihr habt eine Immobilie geerbt und möchtet das Haus verkaufen? Oder ihr entscheidet euch aus anderen privaten Gründen für einen Hausverkauf? Dann gilt im ersten Schritt: nichts übereilen! Im Idealfall möchtet ihr den Höchstpreis bekommen. Deshalb will der Verkauf gut durchdacht sein. Unsere Tipps helfen euch dabei, das Maximum rauszuholen.

Immobilie verkaufen: Was ist mein Haus wert?

Höchstpreis ja, aber utopisch hoch sollte er dennoch nicht sein. Mit einem realistischen Verkaufspreis könnt ihr euch am Markt am erfolgreichsten durchsetzen und letztlich das Optimum rausholen. Doch was ist eure Immobilie wert? Für eine erste Orientierung lohnt sich eine Online-Immobilienbewertung. Sie gibt euch in wenigen Klicks Auskunft zum aktuellen Marktwert oder zur generellen Preisentwicklung in eurer Region. Auf dieser Basis lässt sich ein angemessener Verkaufspreis für euer Haus festlegen.

Eine gute Immobilienbewertung bezieht auch immer die aktuellen Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt mit ein. Das gilt vor allem dann, wenn ihr nicht in einem Ballungsgebiet, sondern auch außerhalb einer Großstadt und deren Einzugsgebiet verkaufen wollt. Denn gerade in den eher ländlichen Region sind die Immobilienpreise zuletzt stark angestiegen – und davon wollt ihr als Verkäufer ja profitieren.

Alternativ könnt ihr auch einen Immobiliengutachter beauftragen. Das kann dann sinnvoll sein, wenn ihr (zum Beispiel im Falle einer Scheidung) einen verbindlichen Wert benötigt. So ein Gutachten müsst ihr allerdings auch bezahlen. Dagegen ist in der Regel eine Immobilienbewertung im Netz anonym und kostenlos.

Wichtig: Über welchen Weg ihr auch den Wert eurer Immobilien ermittelt – plant immer einen gewissen Spielraum für Verhandlungen ein. Selten wird ein Haus zum ursprünglich geforderten Preis verkauft.

Haus verkaufen mit oder ohne Makler

In puncto Verkaufsstrategie habt ihr grundsätzlich zwei Möglichkeiten: den Verkauf mit oder ohne Immobilienmakler. Der große Unterschied liegt in der Courtage, die ein Makler beim erfolgreichen Verkauf verlangt. Auf der anderen Seite könnt ihr euch jede Menge Zeit und Nerven sparen, wenn ihr euch Unterstützung holt. Die Frage ist also, was euch persönlich mehr wert ist.

Übrigens: Die Maklerprovision ist frei verhandelbar, es haben sich aber über die Jahre "ortsübliche Werte" zwischen 6 bis 8 Prozent des Verkaufspreises etabliert. Die Kosten teilen sich in den meisten Bundesländern Käufer und Verkäufer.

Beide Varianten – der Hausverkauf mit und ohne Makler – haben ihre Vorteile:

Vorteile beim Hausverkauf mit Immobilienmakler

• Zeitersparnis: Ein Makler kümmert sich für euch um alles Organisatorische rund um den Hausverkauf, vom Exposé über Besichtigungen bis hin zum Kaufvertrag. Das geht sogar bis zum Vorvertrag beim Hauskauf, wenn ihr das wollt.
• Guter Verkaufspreis: Ein guter Immobilienmakler hat Branchenkenntnisse, die ihr als Privatverkäufer vermutlich nicht habt, so dass er auf Anhieb einen angemessenen Preis ansetzt. Zudem hängt seine Courtage davon ab, ihm ist also am Höchstpreis gelegen.
• Schneller Verkauf: Mit Maklerunterstützung kommt es in der Regel in kürzerer Zeit zu einem Verkauf, als wenn ihr euch selbst um alle Belange kümmert.
• Mehr Sicherheit: Beim Hausverkauf sind auch rechtliche Fragen zu klären, mit denen sich ein guter Makler auskennt. Außerdem prüft dieser die Bonität der potenziellen Käufer frühzeitig, so dass ein reibungsloser Ablauf wahrscheinlich ist.

Vorteile beim Hausverkauf ohne Makler

• Höherer Gewinn: Beim Verkauf ohne Makler fällt dessen Provision weg, was eine stattliche Summe Geld sparen kann.
• Flexibilität: Beim privaten Hausverkauf habt ihr alle Schritte selbst in der Hand und seid nicht von einem Dritten abhängig.
• Mehr Interessenten: Wenn die Maklerkosten wegfallen, könnt ihr mit eurem Angebot häufig mehr potenzielle Kaufinteressenten anziehen.

Wie und wo kann ich mein Haus ohne Makler verkaufen?

Ihr habt euch dafür entschieden, eure Immobilie ohne Makler zu verkaufen? Dann geht es jetzt darum, überlegt vorzugehen. Wichtige Tipps und Anleitungen findet ihr im Artikel "Checkliste beim Hausverkauf: Diese Punkte solltet ihr beachten".

Wer einen Höchstpreis erzielen will, sollte dort nach Interessenten suchen, wo die meisten von ihnen nach Angeboten suchen: im Internet. Für Online-Inserate gibt es jede Menge Plattformen wie Immobilienscout, Immowelt, Verivox und Ohne-Makler.

Abgestimmt auf Faktoren wie Preis, Lage und Größe bekommen potenzielle Käufer die genau passenden Vorschläge. Davon profitieren auch Verkäufer: Das Risiko massenhafter und nicht ernst gemeinter Anfragen sinkt. Verkaufsstrategien für den privaten Hausverkauf

Beim privaten Hausverkauf haben sich zwei Verkaufsstrategien bewährt:

1. Bieterverfahren: Bei dieser Variante wird ein niedriger Angebotspreis festgesetzt und die Interessenten sollen sich gegenseitig überbieten. Bei besonders großer Nachfrage habt ihr gute Chancen auf eine maximale Ausbeute. Andernfalls besteht die Gefahr, dass ihr eure Immobilie unter Wert verkauft.
2. Gezielter Preisnachlass: Bei dieser Strategie setzt ihr den Angebotspreis fünf bis zehn Prozent höher als den Marktwert an, um Verhandlungsspielraum geben zu können. Mit dem gezielten Preisnachlass geht ihr eher auf Nummer sicher, es kann allerdings länger dauern, bis ihr geeignete Interessenten findet.

Steuern sparen beim Hausverkauf

Beim Hausverkauf solltet ihr auch bedenken, dass der Fiskus seine Hände offenhält. Verkäufer müssen in vielen Fällen Steuern zahlen. Denn grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig (§ 23 EStG). Die Höhe hängt vom Wertzuwachs der Immobilie ab beziehungsweise vom Veräußerungsgewinn sowie vom persönlichen Einkommenssteuersatz.

Es gibt allerdings ein paar Methoden, um ein Haus steuerfrei zu verkaufen und somit mehr Gewinn rauszuholen:

Die einfachste ist, den Hausverkauf erst nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist zu vollziehen. Das heißt, zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung müssen zehn Jahre liegen. In diesem Fall fällt keine sogenannte Spekulationssteuer an. Gleiches gilt, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt oder im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken, also durch die eigenen Kinder, genutzt wurde. Auch dann kommt ihr steuerfrei davon.

Außerdem fällt generell eine Grunderwerbssteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises an. Verkauft ihr ein Haus an Verwandte ersten Grades oder Ehepartner entfällt diese. Lest hier mehr zum Thema: "Grunderwerbsteuer belastet vor allem Käufer von Immobilien"

Noch eine Möglichkeit, Steuern zu sparen: Ihr könnt mit dem Käufer eine Ratenzahlung über mehrere Jahre vereinbaren und die geltenden Freigrenzen für Veräußerungsgeschäfte somit bestmöglich ausnutzen.

Mehr zum Thema Steuern: "Erbschaftssteuer auf Immobilien: Freibetrag nutzen, Steuern berechnen"

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf?

Grundsätzlich könnt ihr ein Haus jederzeit verkaufen. Nachfrage gibt es derzeit (fast) immer. Es gibt jedoch ein paar Zeitpunkte, die günstiger sind als andere und damit euren Gewinn maximieren. Häufig hört man, dass sich besonders das Frühjahr und der Sommer für den Verkauf zum Höchstpreis anbieten. Wichtiger als die Saison sind aber ein paar andere Faktoren:

Hausverkauf, wenn Zinsen niedrig sind

Ein Hausverkauf zum Höchstpreis ist vor allem dann realistisch, wenn die Zinsen niedrig und die Chancen auf begünstigte Kredite für Käufer somit groß sind. Dann nämlich wächst auch die Nachfrage nach Immobilien. Umgekehrt wird der Hausverkauf schwieriger, wenn die Bauzinsen wieder steigen.

Haus nach regionalen Kriterien verkaufen

Auch regionale Besonderheiten solltet ihr bedenken. Ist eine Wertsteigerung eures Hauses zu erwarten, zögert den Verkauf besser noch etwas hinaus. Das kann der Fall sein, wenn beispielsweise die Infrastruktur ausgebaut oder neue Arbeitsplätze geschaffen werden. Andersherum solltet ihr zeitnah verkaufen, wenn zum Beispiel abzusehen ist, dass in der Region viele Firmen ihre Standorte schließen.

Hausverkauf trotz laufendem Kredit

Außerdem solltet ihr ein Haus erst verkaufen, wenn es vollständig abbezahlt ist. Andernfalls kann die Bank aufgrund der vorzeitigen Tilgung vom Kreditnehmer eine zusätzliche Gebühr verlangen, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Alternativ übernimmt der Käufer die laufende Finanzierung, dann spart ihr euch die Kosten.

Vermietete Immobilie verkaufen

Generell ist eine vermietete Immobilie weniger wert als eine leerstehende, weil der Käufer nicht frei über sein Eigentum verfügen kann. Der Preis kann bis zu 30 Prozent niedriger ausfallen. Ein günstiger Verkaufszeitpunkt ist deshalb, wenn der Auszug von Mietern ansteht.

Haus verkaufen im Pflegefall

Sind Vater oder Mutter pflegebedürftig und ziehen in ein Heim, kann ein Verkauf des Elternhauses sinnvoll sein. Ihr könnt die Immobilie allerdings erst dann selbst veräußern, wenn eine Geschäftsunfähigkeit der Eltern oder des verbleibenden Elternteils vorliegt. Es ist daher ratsam, rechtzeitig vorzusorgen und eine entsprechende Vollmacht auszustellen.

Außerdem interessant: "Haus verkaufen oder warten: Lohnt sich jetzt ein Hausverkauf?"