Paar nimmt Schlüssel für neue Immobilie entgegen
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Immobilien kaufen von privat: So geht's ohne Makler

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Beim Hauskauf die teure Maklerprovision zu sparen, ist verlockend. Doch kostenlos ist der Verzicht nicht. Denn nun muss der Käufer Zeit, Mühe und Geld investieren, um am Ende sein Traumhaus zu beziehen. Rechnet sich das für euch?

Bei fünf bis sechs Prozent Provision stellen sich viele Käufer die Frage, ob das nicht auch ohne Makler geht. Eine Immobilien von privat zu kaufen spart oft einen fünfstelligen Betrag, das klingt für viele verlockend. Zumal es für private Käufer und Verkäufer noch nie so einfach war, über Onlineportale zusammenzufinden. Wir haben die Vor- und Nachteile von privaten Immobilienkäufen recherchiert. Hier kommt der Überblick.

Wo finde ich Immobilien von privat?

Käufer, die nach einem Haus suchen, das sie ohne Makler erwerben wollen, haben heute zahlreiche Möglichkeiten. Die größte Reichweite erzielen sie über das Netz. Dabei können sie ihr Kaufgesuch sowohl bei den großen Immobilien-Portalen (Immonet.de, Immowelt.de, Immobilienscout24.de) als auch auf den Websites lokaler Tageszeitungen und Anzeigenblätter schalten.

Wer es ganz altmodisch mag und hofft, so ältere Verkäufer zu erreichen, kann auch noch parallel eine klassische Zeitungsannonce aufgeben. Hinzu kommen Online-Marktplätze wie ebay-Kleinanzeigen, die ihren Service sogar kostenlos anbieten, oder Seiten wie ohne-makler.net, die ausschließlich provisionsfreie Objekte im Angebot haben.

Aber warum nur in die Ferne schweifen? Mit etwas Glück findet ihr euer Traumhaus vielleicht übers Hörensagen von Freunden oder Kollegen oder über ein handgeschriebenes Gesuch an einer Laterne in der Nachbarschaft. Diese einfachen Abreißzettel mit Telefonnummern wirken nicht nur sympathisch auf potenzielle Verkäufer, sondern haben auch den Vorteil, dass man ganz gezielt in seinem Lieblings-Wohngebiet suchen kann. Ganz ohne Algorithmen, die auch mal Häuser in Bremen ausspucken, obwohl man in Hamburg gesucht hat.

Filter für provisionsfreie Angebote nutzen

Nutzt bei eurer Suche im Netz die Filterfunktionen. So könnt ihr zum Beispiel bei Immonet.de nach provisionsfreien Angeboten suchen, indem ihr unter "Auswahl verfeinern" als Suchbegriff "provisionsfrei" eingebt. Oft bekommt man dann aber nicht nur Angebote von privaten Verkäufern, sondern auch welche von Wohnungsbaufirmen, die damit werben, ihre Wohnungen provisionsfrei zu verkaufen.

Übrigens: Ihr könnt euch auch finden lassen statt zu suchen. Gebt doch selbst eine Anzeige auf. Einige private Verkäufer haben keine Lust auf einen großen Ansturm von Interessenten und wählen sich lieber einige wenige unter den Such-Inseraten aus.

Welche Vorteile hat ein Hauskauf von privat?

Es hat drei Vorteile, wenn ihr Immobilien von privat kauft:

Maklerprovision sparen

Der wichtigste Grund, eine Immobilie von privat zu kaufen, liegt auf der Hand: Ihr spart die Maklercourtage. Und dabei geht es nicht um Kleingeld. Die Maklercourtage beträgt in der Regel zwischen fünf und sechs Prozent des Kaufpreises. Bei einem Haus für 350.000 Euro sind das zwischen 17.500 und 21.000 Euro. Kein Wunder, dass ein Kauf ohne Makler für viele Suchende verlockend ist.

Gute Rendite sichern

Käufer, die eine Wohnung oder ein Haus als Anlageobjekt erwerben wollen, schauen oft ganz gezielt nach provisionsfreien Angeboten. So schmälert die Maklercourtage nicht die erwartete Rendite der Kapitalanlage.

Verborgene Schätze heben

Es gibt sie, die Verkäufer, denen es wichtig ist, von wem ihr lieb gewonnenes Heim künftig bewohnt wird. Sie kümmern sich oft selbst um den Verkauf und inserieren gerne auf Plattformen, die nur provisionsfreie Objekte anbieten (zum Beispiel null-provision.de). Hier findet sich also das eine oder andere Schnäppchen.

Welche Nachteile hat es, Immobilien von privat zu kaufen?

Ein Haus oder eine Wohnung von privat zu kaufen, hat allerdings auch Nachteile, die wir euch nicht verschweigen wollen.

Zeitverlust

Bei einem Immobilienkauf ohne Makler übernehmt ihr dessen Job. Und der kostet viel Zeit. Wenn ihr es nicht eilig habt mit dem Hauskauf und entspannt auf ein gutes Angebot warten könnt, prima! Oft ist es allerdings so, dass Interessenten, die auf der Suche nach ein Kaufobjekt sind, auch unter Zeitdruck stehen. Sei es, weil sie aus einer Mietwohnung zu einem bestimmten Termin ausziehen müssen, weil sie in eine andere Stadt ziehen oder die Einschulung eines Kindes naht. Ein Makler kann euch helfen, schneller zum Ziel zu kommen. Einfach, weil er schon Angebote vorliegen hat, die zu euren Ansprüchen passen, er sich am Markt gut auskennt und schneller die Spreu vom Weizen trennt.

Informationsdefizit

Auch private Verkäufer ergänzen ihre Immobilienanzeige mithilfe der Tools der Immobilienportale um diverse Informationen. Ein professionelles Exposé ist aber in der Regel aussagekräftiger. Fehlen Daten oder sind die Bilder wenig überzeugend, kostet auch das letztlich wieder Zeit. Denn am Ende hätte man sich so manchen Besichtigungstermin vielleicht schon sparen können, wenn der Grundriss vorgelegen hätte oder der Schimmel im Keller erwähnt worden wäre.

Fehlendes Fachwissen

Natürlich könnt ihr selbst am besten beurteilen, ob euch die Lage, das Grundstück, das Haus oder die Wohnung gefällt oder nicht. Aber wenn der erste Eindruck positiv ist, geht es schnell an die Details. Oft kann ein Laie auf dem Immobilienmarkt bestimmte Sachverhalte nicht so gut beurteilen wie ein erfahrener Makler.

Diese Aufgaben müsst ihr bei einem Kauf von privat selbst übernehmen:

  • Langfristige Beobachtung des Immobilienmarkts
  • Suche nach geeigneten Objekten
  • Vereinbarung von Besichtigungsterminen
  • Prüfung der Immobilie auf Mängel
  • Beurteilung der Grundbucheintragungen (besonders in Bezug auf eingetragene Belastungen)
  • Einschätzung, ob der Angebotspreis dem Verkehrswert entspricht (Dazu könnt ihr den Immobilienmarktbericht des lokalen Gutachterausschusses einholen und vorab unsere kostenlose Immobilienbewertung nutzen).
  • Alle kaufrelevanten Unterlagen einfordern (Exposé, Grundrisse, Bilder, Baupläne, Grundstückspläne, Energieausweis)
  • Verhandlungen mit dem Verkäufer (über den Preis, über Termine, über Abstandszahlungen für Mobiliar und andere verbleibende Ausstattung, über Renovierungsarbeiten, die bis zur Übergabe noch erledigt werden sollen, etcetera)
  • Aufsetzen des Kaufvertrags (in Kooperation mit einem Notar)
  • voraussichtlichen Übernahmetermin klären
  • Übergabe organisieren und durchführen (mit Protokoll und Erfassung aller Zählerstände)

Bei Immobilien, die weitervermietet werden sollen, kommen hinzu:

  • Sichten der Teilungserklärung, der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft und des Wirtschaftsplans
  • Kalkulation der künftigen Miethöhe
  • Mietersuche oder Einschätzung eines vorhandenen Mietverhältnisses (Mieterhöhungspotenzial, Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung)
  • Aufsetzen eines rechtssicheren Mietvertrags
  • Bonitätsprüfung des künftigen Mieters
  • Organisation der Nebenkostenabrechnung

Weniger Rechtssicherheit

Ein Makler ist verpflichtet, alle ihm bekannten Mängel einer Immobilie offenzulegen. Das muss ein privater Verkäufer zwar auch, aber bei einem Verstoß muss ein Makler mit höheren Strafen rechnen als ein Laie. So greift zum Beispiel die Makler-Haftung, wenn der professionelle Vermittler bewusst einen Schädlingsbefall verschwiegen hat. Seriöse Makler werden daher alles dafür tun, sich nicht der Gefahr auszusetzen, für Falschinformationen Schadensersatz leisten zu müssen.

Geringeres Angebot

Der Großteil der angebotenen Häuser und Wohnungen wird heute über einen Makler verkauft. Insofern ist ein großer Nachteil, dass das Angebot privat offerierter Immobilien viel kleiner ist. Damit werden auch die Chancen auf das Traumhaus geringer.

Was ist beim Haus kaufen ohne Makler besonders wichtig?

Beim Immobilienkauf ohne Makler müsst ihr viel Zeit investieren. Die braucht ihr zum einen, um euch Wissen rund um den Immobilienmarkt anzueignen und zum anderen für die Suche, für Besichtigungstermine und für den Kontakt mit potenziellen Verkäufern.

Seid ihr euch unsicher, wenn es um den Wert der Immobilie, die Bausubstanz oder das rechtliche Prozedere rund um den Kaufvertrag geht, ist es wichtig, dass ihr euch Hilfe holt. Zum Beispiel einen freien Immobiliensachverständigen oder einen Rechtsanwalt.

Unser Tipp: Einen Berater, der die Wunschimmobilie mit euch besichtigt und euch vor den schlimmsten Kostenfallen bewahren kann, könnt ihr auch schnell und unkompliziert bei unserer Wohnglück-Kaufberatung buchen.

Plant in jedem Fall zwei Besichtigungen ein, wenn euch ein Objekt gut gefällt und nehmt – zusätzlich zum Gutachter – noch eine weitere Person mit. Auf den zweiten Blick entdeckt ihr sicher noch Details, die euch bei der ersten Begehung entgangen sind.

Wann ist ein Kauf von privat nicht möglich?

Ein Haus wird offensichtlich von einem Makler angeboten, aber ihr würdet es lieber direkt vom Eigentümer kaufen? Das ist in der Praxis schwierig. Denn erstens geben die professionellen Immobilienvermittler auf ihrer Website selten die Adresse preis. Und zweites haben sich die Verkäufer ja offenbar bewusst für eine Zusammenarbeit mit dem Makler entschieden.

Schafft ihr es dennoch, den Verkäufer persönlich anzusprechen und kommt dann ein Kaufvertrag zustande, müsst ihr auch keine Provision zahlen. Es sei denn, ihr hattet den Makler schon zuvor um einen Besichtigungstermin gebeten. Denn dann hat er de facto eine Vermittlungsleistung erbracht.

Fazit: Lohnt es sich, Immobilien von privat kaufen?

Auf den ersten Blick erscheint die Maklerprovision immens. Macht man sich als Käufer aber klar, wie viel Zeit und Arbeit sie einem bei der Suche nach einer Immobilie und bei der Kaufabwicklung erspart, wirkt der Preis schon realistischer.

Das gilt besonders dann, wenn man im Lauf der Suche in Bausachverständige und Rechtsanwälte investiert, um nicht am Ende in eine Kostenfalle zu tappen. Käufer, die selbst Expertise in Sachen Immobilienmarkt, Handwerk oder Vertragsrecht mitbringen, werden auch einen Haus- oder Wohnungskauf von privat gut über die Bühne bringen. Für alle anderen bietet die Beauftragung eines Maklers mehr Vor- als Nachteile. Ein großes Plus kommt seit Ende 2020 hinzu. Denn neuerdings muss der Käufer die Provision nicht mehr alleine zahlen. Sie wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wenn (auch) der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Tipp zum Schluss: Achtet darauf, dass der Makler Mitglied in einem Maklerverbund ist und ein eigenes Büro mit gut ausgebildetem Personal unterhält. Weitere Qualitätskriterien sind: eine Ausbildung des Maklers zum Immobilienfachwirt, Berufserfahrung und gute Referenzen.

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