Immobilien kaufen von privat: So geht der Hauskauf ohne Makler

Eine Immobilie von privat zu kaufen – also ohne Makler – spart oft einen fünfstelligen Betrag. Das klingt für viele verlockend. Zumal es für private Käufer und Verkäufer noch nie so einfach war, über Onlineportale zusammenzufinden. Wir haben die Vor- und Nachteile von privaten Immobilienkäufen recherchiert. Hier kommt der Überblick zum Hauskauf ohne Makler.

Hauskauf ohne Makler: Wo finde ich Immobilien von privat?

Käufer, die nach einem Haus suchen, das sie ohne Makler erwerben wollen, haben heute zahlreiche Möglichkeiten. Die größte Reichweite erzielen sie über das Netz. Dabei können sie ihr Kaufgesuch sowohl bei den Immobilien-Portalen als auch auf den Websites lokaler Tageszeitungen und Anzeigenblätter schalten. Auch Wohnglück hat eine eigene Immobiliensuche, die euch mit eurem zukünftigen Zuhause ohne Maklercourtage matcht. 

Wer es ganz altmodisch mag und hofft, auf folgendem Wege ältere Verkäufer zu erreichen, kann noch parallel eine klassische Zeitungsannonce aufgeben. Hinzu kommen Online-Marktplätze wie ebay-Kleinanzeigen.

Aber warum nur in die Ferne schweifen? Mit etwas Glück gelingt eure private Immobiliensuche, indem ihr euer Traumhaus übers Hörensagen von Freunden oder Kollegen oder über ein handgeschriebenes Gesuch an einer Laterne in der Nachbarschaft findet.

Diese einfachen Abreißzettel mit Telefonnummern wirken nicht nur sympathisch auf potenzielle Verkäufer, sondern haben auch den Vorteil, dass man ganz gezielt in seinem Lieblings-Wohngebiet suchen kann. Ganz ohne Algorithmen, die auch mal Häuser in Bremen ausspucken, obwohl man in Hamburg gesucht hat.

Immobiliensuche privat: Filter für provisionsfreie Angebote nutzen

Nutzt bei eurer Suche im Netz die Filterfunktionen. So könnt ihr zum Beispiel bei Immonet.de nach provisionsfreien Angeboten suchen, indem ihr unter "Auswahl verfeinern" als Suchbegriff "provisionsfrei" eingebt. Oft bekommt man dann aber nicht nur Angebote von privaten Verkäufern, sondern auch welche von Wohnungsbaufirmen, die damit werben, ihre Wohnungen provisionsfrei zu verkaufen.

Denkt daran: Ihr könnt euch auch finden lassen anstatt zu suchen. Gebt doch selbst eine Anzeige auf. Einige private Verkäufer haben keine Lust auf einen großen Ansturm von Interessenten und wählen sich lieber einige wenige unter den Such-Inseraten aus.

Immobilien kaufen von privat: Welche Vorteile hat das?

Es hat drei Vorteile, wenn ihr Immobilien von privat kauft:

Provision sparen bei Immobilien ohne Makler

Der wichtigste Grund, eine Immobilie von privat zu kaufen, liegt auf der Hand: Ihr spart die Maklercourtage. Und dabei geht es nicht um Kleingeld. Die vom Käufer zu tragende Maklercourtage beträgt seit Ende 2020 in der Regel etwa drei Prozent des Kaufpreises.

Seitdem muss der Käufer die Provision nicht mehr alleine zahlen. Sie wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wenn (auch) der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Bei einem Haus für 350.000 Euro sind das aber immer noch rund 10.000 Euro. Kein Wunder, dass ein Kauf ohne Makler für viele Suchende verlockend ist.

Gute Rendite sichern

Käufer, die eine Wohnung oder ein Haus als Anlageobjekt erwerben wollen, schauen oft ganz gezielt nach provisionsfreien Angeboten. So schmälert die Maklercourtage nicht die erwartete Rendite der Kapitalanlage.

Private Immobilien zum Kauf sind oft verborgene Schätze 

Es gibt sie, die Verkäufer, denen es wichtig ist, von wem ihr lieb gewonnenes Heim künftig bewohnt wird. Sie kümmern sich oft selbst um den Verkauf und inserieren in Zeitungen oder online – gerne auf Plattformen, die nur provisionsfreie Objekte anbieten. Hier findet sich also das eine oder andere Schnäppchen.

Apropos: Hier sind zehn Tipps, wie ihr an ein Schnäppchenhaus kommt.

Welche Nachteile hat es, Immobilien ohne Makler zu kaufen?

Ein Haus oder eine Wohnung von privat zu kaufen, hat allerdings auch Nachteile, die wir euch nicht verschweigen wollen.

Zeitverlust beim Immobilienkauf von privat

Bei einem Immobilienkauf ohne Makler übernehmt ihr dessen Job. Und der kostet viel Zeit. Wenn ihr es nicht eilig habt mit dem Hauskauf und entspannt auf ein gutes Angebot warten könnt, prima! Oft ist es allerdings so, dass Interessenten, die auf der Suche nach ein Kaufobjekt sind, auch unter Zeitdruck stehen. Sei es, weil sie aus einer Mietwohnung zu einem bestimmten Termin ausziehen müssen, weil sie in eine andere Stadt ziehen oder die Einschulung eines Kindes naht.

Ein Makler kann euch helfen, schneller zum Ziel zu kommen. Einfach, weil er schon Angebote vorliegen hat, die zu euren Ansprüchen passen, weil er sich am Markt gut auskennt und schneller die Spreu vom Weizen trennt.

Informationsdefizit beim Hauskauf ohne Makler

Auch private Verkäufer ergänzen ihre Immobilienanzeige mithilfe der Tools der Immobilienportale um diverse Informationen. Ein professionelles Exposé ist aber in der Regel aussagekräftiger. Fehlen Daten oder sind die Bilder wenig überzeugend, kostet auch das letztlich wieder Zeit. Denn am Ende hätte man sich so manchen Besichtigungstermin vielleicht schon sparen können, wenn der Grundriss vorgelegen hätte oder der Schimmel im Keller erwähnt worden wäre.

Fehlendes Fachwissen, wenn ihr private Immobilien ohne Makler kauft

Natürlich könnt ihr selbst am besten beurteilen, ob euch die Lage, das Grundstück, das Haus oder die Wohnung gefällt oder nicht. Aber wenn der erste Eindruck positiv ist, geht es schnell an die Details. Oft kann ein Laie auf dem Immobilienmarkt bestimmte Sachverhalte nicht so gut beurteilen wie ein erfahrener Makler.

Diese Aufgaben müsst ihr bei einem Kauf von privat selbst übernehmen:

• Langfristige Beobachtung des Immobilienmarkts
• Suche nach geeigneten Objekten
• Vereinbarung von Besichtigungsterminen
• Prüfung der Immobilie auf Mängel
• Beurteilung der Grundbucheintragungen (besonders in Bezug auf eingetragene Belastungen)
• Einschätzung, ob der Angebotspreis dem Verkehrswert entspricht (Dazu könnt ihr den Immobilienmarktbericht des lokalen Gutachterausschusses einholen und vorab unsere kostenlose Immobilienbewertung nutzen).
• Alle kaufrelevanten Unterlagen einfordern (Exposé, Grundrisse, Bilder, Baupläne, Grundstückspläne, Energieausweis)
• Verhandlungen mit dem Verkäufer (über den Preis, über Termine, über Abstandszahlungen für Mobiliar und andere verbleibende Ausstattung, über Renovierungsarbeiten, die bis zur Übergabe noch erledigt werden sollen, etcetera)
• Aufsetzen des Kaufvertrags (in Kooperation mit einem Notar)
• voraussichtlichen Übernahmetermin klären
• Übergabe organisieren und durchführen (mit Protokoll und Erfassung aller Zählerstände)

Bei Immobilien, die weitervermietet werden sollen, kommen hinzu:

• Sichten der Teilungserklärung, der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft und des Wirtschaftsplans
• Kalkulation der künftigen Miethöhe
• Mietersuche oder Einschätzung eines vorhandenen Mietverhältnisses (Mieterhöhungspotenzial, Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung)
• Aufsetzen eines rechtssicheren Mietvertrags
• Bonitätsprüfung des künftigen Mieters
• Organisation der Nebenkostenabrechnung

Weniger Rechtssicherheit beim privaten Hauskauf

Ein Makler ist verpflichtet, alle ihm bekannten Mängel einer Immobilie offenzulegen. Das muss ein privater Verkäufer zwar auch, aber bei einem Verstoß muss ein Makler mit höheren Strafen rechnen als ein Laie.

So greift zum Beispiel die Makler-Haftung, wenn der professionelle Vermittler bewusst einen Schädlingsbefall verschwiegen hat. Seriöse Makler werden daher alles dafür tun, sich nicht der Gefahr auszusetzen, für Falschinformationen Schadensersatz leisten zu müssen.

Geringeres Angebot für private Immobilien ohne Makler

Ein Großteil der angebotenen Häuser und Wohnungen wird heute über einen Makler verkauft. Insofern ist ein großer Nachteil, dass das Angebot privat offerierter Immobilien viel kleiner ist. Damit werden auch die Chancen auf das Traumhaus geringer. Klickt hier, um kein Immobilienangebot zu verpassen.

Was ist beim Haus kaufen ohne Makler besonders wichtig?

Beim Immobilienkauf ohne Makler müsst ihr viel Zeit investieren. Diese Zeit braucht ihr zum einen, um euch Wissen rund um den Immobilienmarkt anzueignen und zum anderen für die Suche, für Besichtigungstermine und für den Kontakt mit potenziellen Verkäufern.

Seid ihr euch unsicher, wenn es um den Wert der Immobilie, um die Bausubstanz oder das rechtliche Prozedere rund um den Kaufvertrag geht, ist es wichtig, dass ihr euch Hilfe holt. Zum Beispiel einen freien Immobiliensachverständigen oder einen Rechtsanwalt. Das gilt nicht nur beim Kaufen einer Immobilie von privat ohne Makler, ist aber in diesem Fall besonders wichtig.

Unser Tipp: Einen Berater, der die Wunschimmobilie mit euch besichtigt und euch vor den schlimmsten Kostenfallen bewahren kann, könnt ihr auch schnell und unkompliziert bei unserer Wohnglück-Kaufberatung buchen.

Plant in jedem Fall zwei Besichtigungen ein, wenn euch ein Objekt gut gefällt und nehmt – zusätzlich zum Gutachter – noch eine weitere Person mit. Auf den zweiten Blick entdeckt ihr sicher noch Details, die euch bei der ersten Begehung entgangen sind.

Wann ist ein Hauskauf von privat ohne Makler nicht möglich?

Ein Haus wird offensichtlich von einem Makler angeboten, aber ihr würdet es lieber direkt vom Eigentümer ohne Provision kaufen? Das ist in der Praxis schwierig. Denn erstens geben die professionellen Immobilienvermittler auf ihrer Website selten die Adresse preis. Und zweitens haben sich die Verkäufer ja offenbar bewusst für eine Zusammenarbeit mit dem Makler entschieden.

Schafft ihr es dennoch, den Verkäufer persönlich anzusprechen und kommt dann ein Kaufvertrag zustande, müsst ihr auch keine Provision zahlen. Es sei denn, ihr hattet den Makler schon zuvor um einen Besichtigungstermin gebeten. Denn dann hat er de facto eine Vermittlungsleistung erbracht.

Fazit: Lohnt es sich, private Immobilien ohne Makler zu kaufen?

Auf den ersten Blick erscheint die Maklerprovision immens. Macht man sich als Käufer aber klar, wie viel Zeit und Arbeit sie einem bei der Suche nach einer Immobilie und bei der Kaufabwicklung erspart, wirkt der Preis schon realistischer.

Das gilt besonders dann, wenn man im Lauf der Suche in Bausachverständige und Rechtsanwälte investiert, um nicht am Ende in eine Kostenfalle zu tappen. Käufer, die selbst Expertise in Sachen Immobilienmarkt, Handwerk oder Vertragsrecht mitbringen, werden auch einen Haus- oder Wohnungskauf von privat gut über die Bühne bringen. Für alle anderen bietet die Beauftragung eines Maklers mehr Vor- als Nachteile.

Tipp zum Schluss: Achtet darauf, dass der Makler Mitglied in einem Maklerverbund ist und ein eigenes Büro mit gut ausgebildetem Personal unterhält. Weitere Qualitätskriterien sind: eine Ausbildung des Maklers zum Immobilienfachwirt, Berufserfahrung und gute Referenzen. Hier erfahrt ihr, wie ihr einen seriösen Makler erkennt.

Schaut euch auch gerne unsere Newsticker zu den aktuellen Immobilienpreisen und zur Bauzinsen-Prognose an.