Eigenbedarfskündigung: Das musst du über Eigenbedarf wissen

Laut der letzten Hochrechnung des Deutschen Mieterbundes (DMB) aus dem Jahr 2019 gab es jährlich rund 80.000 Eigenbedarfskündigungen in Deutschland. Betrachtet man die aktuelle Marktsituation, kann man davon ausgehen, dass sich diese Zahl stetig erhöht. 2022 landete die Eigenbedarfskündigung "mit rund acht Prozent aller Fälle auf Platz fünf der häufigsten bundesweiten Mietrechtsprozesse"(Quelle: DMB). Doch wann liegt Eigenbedarf eigentlich vor? Damit eine solche Kündigung rechtens ist, muss sie gut vorbereitet sein. In diesem Artikel erfährst du mehr zu den Kündigungsfristen bei Eigenbedarf und Formalien.

Was ist Eigenbedarf – und wann ist er wirksam?

Wenn der Vermieter oder die Vermieterin die Wohnung für sich selbst, Angehörige oder eine zum Hausstand gehörende Person benötigt, kann er oder sie eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Das ist im BGB unter § 573 geregelt. Es muss „berechtigtes Interesse (...) an der Beendigung des Mietverhältnisses“ bestehen. Dazu zählt eben genannter Eigenbedarf. Liegt dieser nicht vor, ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam. Zur Wirksamkeit erfährst du nachfolgend mehr.

Eigenbedarfskündigung: Wann ist eine Kündigung auf Eigenbedarf wirksam?

Diese Voraussetzung gilt bei Eigenbedarf: Der Vermieter muss eine vermietete Wohnung für sich selbst, einen Angehörigen oder ein nahes Familienmitglied beanspruchen. Zulässig sind Eigenbedarfskündigungen grundsätzlich für folgende Personengruppen:

• Eigentümer der Wohnung
• Kinder, Stief­kinder, Enkel
• Eltern, Schwiegereltern, Großeltern
• Geschwister, Nichten, Neffen
• Lebenspartner, Ehegatten
• Haushaltshilfen, Pflegepersonal

Für eine Kündigung bei Eigenbedarf muss es vernünftige, nachvollziehbare Gründe geben. Hegt jemand schlicht den Wunsch, künftig in den eigenen vier Wänden zu leben, reicht das als Begründung nicht aus.

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegen in diesen Fällen gültige Eigenbedarfsgründe vor:

• Der Vermieter oder die Vermieterin will näher am Arbeitsplatz wohnen.
• Neue Lebensumstände rechtfertigen einen Umzug ins Eigenheim – zum Beispiel Heirat, Scheidung oder Trennung, Arbeitsplatzwechsel, Ruhestand, Pflegefall.
• Der Vermieter benötigt eine kleinere oder größere Wohnung – zum Beispiel wegen eines Todesfalls oder einer Trennung, dem Einzug einer Pflegekraft oder einem Kinderwunsch.
• Der aktuelle Wohnsitz des Vermieters wird umgebaut und er oder sie benötigt für mindestens anderthalb bis zwei Jahre eine Ersatzwohnung.
• Nahe Verwandte brauchen eigenen Wohnraum.

Möchte der Vermieter oder die Vermieterin die Immobilie weiterverkaufen, ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich.

Hier erfährst du mehr, wenn du eine vermietete Wohnung kaufen möchtest.

Wann ist eine Kündigung bei Eigenbedarf unwirksam?

Eigenbedarfskündigungen sind gesetzlich streng geregelt, um Mieter und Mieterinnen vor Missbrauch zu schützen. Es gibt eine Reihe von Fällen, in denen die Kündigung bei Eigenbedarf rechtsmissbräuchlich ist. Die da wären:

• Vorgeschobener Eigenbedarf: Der Vermieter will die Wohnung nicht ernsthaft nutzen und schiebt die Begründung vor. Zum Beispiel, um eigentlich einen lästigen Mieter loszuwerden oder eine Mieterhöhung durchzusetzen.
• Treuwidriger Eigenbedarf: Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist bereits bei Vertragsschluss geplant, wird dem Mieter oder der Mieterin aber verschwiegen.
• Überhöhter Wohnbedarf: Der Eigentümer will sich vergrößern, die Wohnfläche der Mietwohnung übersteigt den Eigenbedarf aber bei Weitem.
• Befristeter Eigenbedarf: Der Vermieter will die Wohnung nur zeitweise, zum Beispiel für gelegentliche Übernachtungen, oder für ein paar Monate nutzen.
• Zweckverfehlung: Die Wohnung kann gar nicht so genutzt werden, wie es gemäß Kündigung auf Eigenbedarf angemeldet ist. Zum Beispiel wenn das Vermieterpaar ein Kind erwartet, die Wohnung aber deutlich zu klein für eine Familie ist.
• Gewerbliche Nutzung: Der Eigentümer oder die Eigentümerin beabsichtigt, die Immobilie gewerblich zu nutzen. Dieser Fall ist meist nur zulässig, wenn andernfalls gewichtige, geschäftliche Nachteile entstehen.
• Alternative Wohnung: Im Besitz des Vermieters ist eine andere, vergleichbare Wohnung, die leer steht.
• Kündigung auf Vorrat: Der Immobilienbesitzer kündigt vorsorglich wegen Eigenbedarf, weil er die Wohnung eventuell in Zukunft nutzen will.

Hier erfährst du, welche Versicherungen für Vermieter sinnvoll sind – und was der Kündigungsschutz für Mieter bedeutet.

Eigenbedarfskündigung: Rechte und Pflichten des Mieters

Wie und ob ein Mieter oder eine Mieterin bei einer Kündigung auf Eigenbedarf handeln kann, kommt auf die Art des Eigenbedarfs an. Wir unterscheiden zwischen wirksamen und unwirksamen Eigenbedarf. 

Wirksamer Eigenbedarf

Bei wirksamen Eigenbedarf kann der Mieter oder die Mieterin im Grunde nicht viel machen. Benötigt der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für Angehörige, hat er oder sie das Recht, der mietenden Person das Mietverhältnis zu kündigen. Der Mieter muss aus der Wohnung ausziehen. Der Vermieter kann jedoch nicht einfach willkürlich ein Datum für den Auszug festlegen. Er oder sie muss sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Welchen Zeitraum die Kündigungsfristen umfassen, erläutern wir nachfolgend. 

Geht die Eigenbedarfskündigung ohne Rechtsstreit von Statten, sollte sich der Mieter nicht scheuen, den Vermieter um Hilfe bei der Wohnungssuche zu bitten. Manche Vermieter und Vermieterinnen zeigen sich besonders kulant und bieten eine Ausgleichszahlung als Entschädigung an. Das ist aber nicht verpflichtend. 

Unwirksamer Eigenbedarf

Bei einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung haben Mieter und Mieterinnen das Recht, Widerspruch einzulegen. Es gibt jedoch oft ein Problem: Ob unwirksamer Eigenbedarf vorliegt (siehe Gründe oben), lässt sich für Mieter und Mieterinnen nicht immer im Vorfeld sagen. Außerdem müssen sie die Unwirksamkeit beweisen. 

Ein Beispiel: Der Vermieter sagt, sein Sohn möchte in die Wohnung einziehen. Der Mieter kennt den Sohn nicht persönlich und kann erst nach dem eigenen Auszug feststellen, ob der Sohn die Wohnung nutzt. Ist das nicht der Fall, kann der Vermieter immer behaupten, die Pläne hätten sich kurzfristig geändert. Eine Klage beziehungsweise Schadensersatzforderung könnte sich dennoch lohnen. Denn der Vermieter muss nun nachweisen, dass es sich nicht um vorgetäuschten Eigenbedarf handelt. 

Eine Eigenbedarfskündigung wird auch dann unwirksam, wenn die Umstände des Mieters einen Auszug verhindern (beispielsweise aufgrund hohen Alters). Der Mieter oder die Mieterin kann sich auf die Sozialklausel beziehungsweise Härteklausel berufen. Dieses Thema beleuchten wir weiter unten noch näher. 

Ein gerichtliches Vorgehen kann sich zeitlich ziehen – so auch eine Räumungsklage. Weigert sich der Mieter konsequent gegen einen Auszug, kann der Vermieter diese einreichen. Hat die Räumungsklage des Vermieters Erfolg, kann der Mieter in Einzelfällen einen Vollstreckungsschutz beantragen. Dadurch verlängert sich der Prozess erneut. Insgesamt ist der Weg nur bedingt empfehlenswert. Denn es können hohe Kosten entstehen. Ausnahme: Der Mieter oder die Mieterin weiß zu 100 Prozent, dass er oder sie sich im Recht befindet. Mehr zur Räumungsklage gibt es in einem eigenen Kapitel. 

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Übersicht Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Quelle: Capital (Stand: Juli, 2024)

Die Kündigung des Mietvertrags muss jeweils bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingehen. Bei einer Kündigung des Mietvertrags beispielsweise zum 2. September, endet das Mietverhältnis zum 31. November oder Ende Februar beziehungsweise 31. Mai des Folgejahres.

Eigenbedarfskündigung nach Eigentümerwechsel

Ein Eigentümerwechsel bedeutet, dass der eigentliche Eigentümer eine (vermietete) Immobilie an eine andere Person verkauft. Laut Arag Versicherungen müssen Mieter und Mieterinnen darüber informiert werden, wenn ein neuer Grundbucheintrag erfolgt. Das ist relevant, falls noch Forderungen gegenüber dem Alteigentümer oder der Alteigentümerin ausstehen. Innerhalb eines halben Jahres können Mieter diese noch geltend machen. Zudem benötigen sie die neuen Kontodaten für die Miete. 

Mit dem Verkauf der Immobilie geht der gesamte Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer oder die neue Eigentümerin über. Eine anschließende Mieterhöhung kann vorkommen. Dafür gibt es jedoch Voraussetzungen: 

• Es handelt sich um einen Indexmietvertrag.
• Die ortsübliche Vergleichsmiete ist höher.
• Der Eigentümer oder die Eigentümerin lässt eine Modernisierung durchführen.

Nach einem Eigentümerwechsel hat der neue Vermieter kein außerordentliches Kündigungsrecht. "Einfach so" darf er oder sie den Mietvertrag nicht kündigen. Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich – allerdings erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren. Das legt der § 577a des BGBs für bestehende Mietverträge fest.

Wichtig: Zieht eine Person erst nach dem Eigentümerwechsel in die Wohnung ein, greift die Sperrfrist nicht. 

Checkliste: Wie geht man bei einer Eigenbedarfskündigung vor?

Eine Eigenbedarfskündigung hat in der Regel immer dann Erfolg, wenn die Fristen eingehalten werden, die Gründe zulässig sind und das Kündigungsschreiben ordentlich aufgesetzt ist. Um unnötige Streitigkeiten oder gar einen Prozess vor Gericht zu vermeiden, gehen Vermieterinnen und Vermieter am besten wie folgt vor:

1. Gespräch mit dem Mieter

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kommt für Mieter und Mieterinnen in der Regel unerwartet. Die Situation kann das gesamte Leben auf den Kopf stellen. Es empfiehlt sich daher, im ersten Schritt mit möglichst viel Vorlaufzeit das persönliche Gespräch zu suchen. Vermieter und Vermieterinnen sollten ihre Beweggründe transparent und einfühlsam schildern.

2. Ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf

Damit das Kündigungsschreiben rechtmäßig ist, muss es folgende Punkte beinhalten:

• Angabe der Person, die den Wohnraum benötigt
• Darlegung des Verhältnisses zu dieser Person
• Nachweis über zulässige Gründe für die Kündigung wegen Eigenbedarf
• Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters beziehungsweise der Mieterin nach § 574 BGB
• Gegebenenfalls Hinweis auf eine Alternativwohnung, die dem Mieter angeboten werden kann sowie eine Erklärung, warum diese nicht für den Eigenbedarf passt

3. Kündigung per Einschreiben

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf sollte – unter Beachtung der Kündigungsfrist – immer persönlich in Anwesenheit von Zeugen oder per Einschreiben übergeben werden. So haben Vermieter und Vermieterinnen einen Nachweis. Das kann spätestens bei Streitigkeiten vor Gericht von hoher Relevanz sein.

4. Besichtigung

Vermieter haben das Recht auf eine Besichtigung der Wohnung noch vor Ende des Mietverhältnisses. So können sie beispielsweise Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen besser planen. Konflikte lassen sich durch einen fairen Umgang mit den mietenden Personen vermeiden. Am besten sucht man ein persönliches Gespräch und vereinbart einen Termin, der für beide Parteien passt.

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Sozialklausel und Härtefall bei Kündigung wegen Eigenbedarf

Mieter und Mieterinnen haben das Recht, spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich Widerspruch einzulegen. Eine Möglichkeit ist, sich auf die sogenannte Sozialklausel zu beziehen, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 574 BGB) verankert ist. Sie besagt, dass der Mieter dem Eigenbedarf widersprechen kann, wenn der Auszug eine besondere Härte darstellt.

Wann ein Härtefall beim Mieter vorliegt

Soziale Härte kann zum Beispiel vorliegen, wenn

• der Mieter oder die Mieterin bereits ein hohes Alter erreicht hat,
• krank ist
• oder die Beschaffung von neuem Wohnraum aus anderen Gründen unzumutbar ist – etwa wegen einer Schwangerschaft, einem Schulwechsel oder aus beruflichen Gründen.

Grundsätzlich wird immer im Einzelfall entschieden. Die Rechtsprechung vor Gericht kann entsprechend sehr unterschiedlich ausfallen.

Wann die Sozialklausel nicht anwendbar ist

Grundsätzlich ist die Sozialklausel unwirksam, wenn

• der Mietvertrag befristet ist.
• das Objekt gewerblich genutzt wird.
• eine fristlose außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag vorliegt.
• das Objekt ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters ist.
• der Mieter oder die Mieterin selbst gekündigt hat.

Ein Widerspruch wegen Härtefall ist auch nur dann gültig, wenn dieser schriftlich erfolgt und ausdrücklich auf die Sozialklausel verwiesen wird.

Mieter zieht nicht aus oder findet keine Wohnung: Was tun?

Kündigt der Vermieter rechtmäßig und ordnungsgemäß wegen Eigenbedarf, muss der Mieter die Wohnung fristgerecht räumen. Der Mieter beziehungsweise die Mieterin kann Widerspruch einlegen und sich auf die Sozialklausel berufen. Ob ein Härtefall vorliegt, muss dann ein Gericht klären.

Hat der Widerspruch keinen Erfolg, kann der Mieter noch eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr beantragen. In diesem Fall muss geprüft werden, wessen Interesse überwiegt.

Grundsätzlich ist der Vermieter oder die Vermieterin nicht dazu verpflichtet, bei der Suche nach einer neuen Wohnung zu helfen. Unterstützung bei der Wohnungssuche kann allerdings einen Rechtsstreit vorbeugen und damit für beide Parteien von Vorteil sein.

Letzter Ausweg: Räumungsklage?

Weigert sich der Mieter oder die Mieterin partout auszuziehen, müssen Vermieter rasch aktiv werden.

Schritt 1: Der Vermieter muss dem Mieter innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Kündigungsfrist einen schriftlichen Widerspruch zukommen lassen. Die weitere Nutzung der Immobilie muss untersagt werden. Versäumt er oder sie dieses Schreiben, kann sich das Mietverhältnis per Gesetz auf unbestimmte Zeit verlängern.

Schritt 2: Der Mieter muss vom Vermieter ebenfalls schriftlich zur Räumung der Wohnung aufgefordert werden. Wird auch dem nicht nachgegeben, kommt als letzten Ausweg eine Räumungsklage in Betracht.

Die Bearbeitung dauert in der Regel rund sechs Wochen, kann sich in Extremfällen aber bis zu zwei Jahre ziehen. Neben der Wartezeit müssen Vermieter und Vermieterinnen mit Kosten von mehreren Tausend Euro für das Gerichtsverfahren rechnen. Dazu kommen finanzielle Ausfälle, da die mietenden Personen bis zum Urteil üblicherweise keine Miete zahlen.

Das passiert nach einer erfolgreichen Räumungsklage 

Hat die Räumungsklage Erfolg, setzt der Gerichtsvollzieher oder die Gerichtsvollzieherin einen Vollstreckungstermin fest. Im Einzelfall können Mieter einen Vollstreckungsschutz beantragen und die Räumung erneut umgehen. Insgesamt bringt eine Räumungsklage einen hohen zeitlichen Aufwand mit sich.

Räumungsklage: Lohnt sich das? 

Unterm Strich lohnt es sich meist vor allem finanziell nicht, die Eigenbedarfskündigung durch eine Räumungsklage zu erzwingen. Sinnvoller ist es, frühzeitig das Gespräch zu suchen und im Zweifelsfall einen Mediator einzusetzen, um sich gütlich zu einigen. Eine Alternative zur Eigenbedarfskündigung stellt der Aufhebungsvertrag dar. Damit beschäftigen wir uns im nächsten Absatz. 

Hier erfährst du, wie Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen. 

Alternative zur Eigenbedarfskündigung

Möchte der Vermieter oder die Vermieterin keine Eigenbedarfskündigung aussprechen (oder ist sich nicht sicher, ob diese gültig wäre), kann ein Mietaufhebungsvertrag eine Lösung sein. Ein solcher Aufhebungsvertrag muss einvernehmlich geschlossen werden – der Mieter muss also zustimmen. Die Zustimmung kann mündlich oder schriftlich erfolgen. Schriftlich bietet für beide Parteien mehr Sicherheit.

Bei einem Aufhebungsvertrag wird ein bestimmtes Datum festgelegt, an dem der Mietvertrag endet. Zu diesem Datum muss der Mieter oder die Mieterin ausziehen. Stimmt er oder sie dem Vertrag zu, ist ein Widerspruch (fast) nicht mehr möglich. Ausnahmen: Es handelt sich um einen Irrtum, eine Täuschung oder eine Drohung. 

Ein Aufhebungsvertrag kann Vorteile mit sich bringen. Dazu gehören:

• Kein Rechtsstreit: Einigen sich alle Beteiligten im Guten, kommt es zu keinem Rechtsstreit. Das spart Zeit, Nerven und Geld. 
• Zeitliche Flexibilität: Bei einer Eigenbedarfskündigung gibt es – wie du bereits weißt – gesetzliche Fristen. Wird der Mietvertrag einvernehmlich aufgehoben, können die Parteien ein eigenes Datum vereinbaren. 
• Ausgleichszahlungen: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter eine Ausgleichszahlung anzubieten. Dennoch kann sie die Wogen glätten. Alternativ kann der Vermieter Unterstützung bei der Wohnungssuche anbieten. 

Fazit: Das musst du über eine Eigenbedarfskündigung wissen

Eigenbedarfskündigungen kommen immer wieder vor. Willkürlich dürfen sie jedoch nicht ausgesprochen werden. Der Vermieter oder die Vermieterin muss eine triftige Begründung für den Eigenbedarf haben. Dafür gibt es gesetzliche Fristen. 

Wechselt der Eigentümer oder die Eigentümerin, ist eine Eigenbedarfskündigung nicht ausgeschlossen. § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs legt dafür eine Sperrfrist von drei Jahren fest. So lange ist es für neue Eigentümer nach dem Kauf nicht möglich, Eigenbedarf anzumelden. 

Mieter und Mieterinnen können sich gegen die Eigenbedarfskündigung wehren und Widerspruch einlegen. Dafür müssen sie sich auf die Sozialklausel berufen. Der Eigenbedarf ist unwirksam, wenn ein Auszug für die wohnhafte Person soziale Härte darstellt. Über den Härtefall entscheidet ein Gericht.

Verweigert der Mieter nach einem gescheiterten Widerspruch den Auszug, muss der Vermieter zügig handeln. Im Ernstfall muss eine Räumungsklage erfolgen. Diese lohnt sich finanziell jedoch oft nicht. Besser ist es, auf eine Alternative auszuweichen und einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag anzubieten.

Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung