Vermietete Wohnung kaufen: Die wichtigsten Tipps für Kapitalanleger

Eine vermietete Wohnung zu kaufen ist eine beliebte Möglichkeit der Kapitalanlage. Der Kaufpreis fällt meist deutlich niedriger aus als beim Kauf einer leerstehenden Eigentumswohnung. Monatliche Mieteinnahmen tilgen den laufenden Kredit und werfen im besten Fall eine passable Rendite ab.

Aber der Kauf einer vermieteten Immobilie birgt auch Risiken und Herausforderungen. Käufer sollten deshalb ihre Entscheidung, ein Renditeobjekt zu kaufen, vorher gut abwägen. Alle wichtigen Informationen zum Kauf einer vermieteten Wohnung im Überblick.

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Vermietete Wohnung kaufen: Für wen eignet sie sich als Kapitalanlage?

Der Kauf einer Immobilie ist mit hohen Geldsummen verbunden. Einen Wohnungskauf solltet ihr daher nur dann in Betracht ziehen, wenn ihr das nötige Eigenkapital mitbringt und ihr das Geld in den nächsten zehn Jahren nicht benötigt. Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten solltet ihr aus eigenen Mitteln investieren können. 

Seid euch bewusst, dass ihr als neuer Eigentümer auch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft werdet und künftig als Vermieter in Erscheinung tretet. Mehr zu den Rechten und Pflichten als Eigentümer und Vermieter lest ihr weiter unten.

Vermietete Wohnung kaufen: Selbst einziehen oder vermieten?

Vermietete Wohnungen sind meist günstiger zu erwerben als leerstehende Immobilien, weshalb sie für Kapitalanleger von besonderem Interesse sind. Wer aber eine vermietete Wohnung kaufen will, um dann selbst darin zu wohnen, sollte wissen, dass ein Wohnungskauf nicht den laufenden Mietvertrag der Bewohner bricht (§ 566 BGB). Bei einem Eigentümerwechsel haben die derzeitigen Mieter also zunächst ein Recht darauf, weiterhin in dieser Wohnung zu wohnen.

Vermietete Wohnung kaufen und wegen Eigenbedarf kündigen?

Als neuer Vermieter einer Eigentumswohnung dürft ihr den aktuellen Mietern aber wegen Eigenbedarf kündigen. Zum Beispiel, wenn ihr selbst in die Wohnung ziehen wollt oder ein Familienmitglied aus dem engsten Kreis (§ 573 Abs. 2 Nr. 2). Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann aber erst dann ausgesprochen werden, wenn der Eintrag ins Grundbuch vollzogen wurde.

Doch Vorsicht: Wurde die Wohnung während der Mietzeit des Mieters von einer Mietwohnung in Wohneigentum umgewandelt und dann verkauft, kann es Sperrfristen geben. Diese betragen mindestens drei Jahre.

In manchen Städten kann die Kündigungssperrfrist sogar auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Nämlich dann, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist. Das ist zum Beispiel in den Metropolen Hamburg, Berlin und München der Fall. In anderen Großstädten wie Köln, Hannover oder Stuttgart beträgt die Kündigungssperrfrist derzeit fünf Jahre. In dieser Zeit könnt ihr nicht wegen Eigenbedarf kündigen.

Das ist erst möglich, wenn die Sperrfrist abgelaufen ist. Dann haben Mieter aber nochmal drei Monate Zeit, um aus der Wohnung auszuziehen. Wohnt der Mieter schon über fünf Jahre in der Wohnung, verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate. Ab acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist neun Monate.

Außerdem kann der Mieter per Anwalt überprüfen lassen, ob die genannten Gründe für den Eigenbedarf wirklich rechtskräftig sind. Wird der Eigenbedarf vorgetäuscht, müssen eventuelle Schadensersatzleistungen gezahlt werden. Dazu kann der Mieter euch wegen Betrug verklagen.

Vor dem Mietwohnungskauf: Das solltet ihr als neue Eigentümer wissen

Selbst die schönste Immobilie kann am Ende zum finanziellen Grab werden, wenn sie grundlegende Kriterien nicht erfüllt.

Zwar steigen momentan fast überall die Immobilienpreise, doch wie sieht es in Zukunft aus? Könnt ihr bei eurer zukünftigen Immobilie eine Wertsteigerung erwarten? Das lässt sich nur schwer prognostizieren. Mit Sicherheit lässt sich aber sagen, dass vor allem die Lage der vermieteten Eigentumswohnung ein wichtiges Kriterium ist. Diese Faktoren sollet ihr überprüfen:

1. Standort der Immobilie
2. Zustand der Immobilie
3. Wie ist das Mietverhältnis?
4. Fairer Kaufpreis

1. Standort der Immobilie

Als allererstes überprüft ihr den Standort der Immobilie. Je größer die Stadt und je gefragter die Lage, desto niedriger ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Wohnung künftig zeitweise oder langfristig leer steht und es zu Mietausfällen kommt. Die Lage der vermieteten Wohnung hat dazu einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der Rendite.

• Liegt die Wohnung in einer Metropolregion, in einem Ballungsraum oder im Speckgürtel?
• Befindet sie sich an einem Standort, wo sich die Einwohnerzahl stetig nach oben entwickelt?
• Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?
• Gibt es ausreichend Einkaufsmöglichkeiten, Kitas und Schulen in der Nähe?

Hat es eine Immobilie in die engere Auswahl geschafft, kann es hilfreich sein,  in die Region zu fahren und sich dort umzuschauen, sofern ihr euch dort nicht schon auskennt.

Seid ihr sogar schon einen Schritt weiter und geht es bereits um den Kauf einer vermieteten Wohnung, kommt die konkrete Immobilie unter die Lupe. Jetzt sind folgende Punkte wichtig:

2. Zustand der Immobilie

Befindet sich die Immobilie in einem guten Zustand? Umso besser! Denn Sanierungen müsst ihr als neue Eigentümer künftig selbst finanzieren, und das kann sich negativ auf eure Rendite auswirken. Kommt ihr notwendigen Sanierungen nicht nach, kann es außerdem passieren, dass die Mieter unter Umständen die Miete mindern.

Eine (energetische) Sanierung beziehungsweise Modernisierungsmaßnahmen können es euch aber auch ermöglichen, die Miete zu erhöhen. Hierbei müsst ihr euch jedoch an die Vorgaben im BGB §559 halten. Mehr Infos dazu findet ihr auch weiter unten im Text.

Dazu kann es hilfreich sein, sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlung anzuschauen sowie die Teilungserklärung:

• Protokolle der letzten Eigentümerversammlung: Welche Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen sind in der Vergangenheit schon durchgeführt worden? Welche zukünftigen Maßnahmen hat die Eigentümergemeinschaft schon beschlossen? Inwiefern wurden sie einstimmig getroffen? Oder gibt es viele Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft?
• Teilungserklärung: Welche Bestandteile der Wohnung zählen zum Sondereigentum (der einzelne Eigentümer ist dann selbst für die Sanierung zuständig), welche zum Gemeinschaftseigentum (hier ist dann die Eigentümergemeinschaft zuständig)?
  In der Teilungserklärung findet ihr dazu auch die Zuordnung der Kellerabteile zu den einzelnen Wohnungen oder (wenn vorhanden) Zuordnung von Pkw-Stellplätzen. So wisst ihr, welcher Keller und Stellplatz zur Wohnung gehört, die ihr kaufen wollt.

Achtung: Nehmt besonders die Heizungsanlage in den Blick! Ist sie bereits auf dem neuesten Stand? Wird sie (zum Teil) mit erneuerbaren Energien betrieben? In den nächsten Jahren werden für die meisten Eigentümer große Investitionen gefordert werden. Sprecht mit den anderen Eigentümern, welche Modernisierungsoptionen es gibt und welche Kosten auf euch zukommen. 

3. Mietverhältnis

Was außerdem sehr hilfreich sein kann: Stellt dem Voreigentümer ein paar grundlegende Fragen zum Mietverhältnis und lernt auch den aktuellen Mieter kennen. Das liefert euch Informationen über den Zustand der Immobilie sowie über das Mietverhältnis.

Fragen, die ihr an den Voreigentümer richten könnt:

• Hat der Mieter die Miete pünktlich und stetig bezahlt?
• Gab es Mietminderungen seitens der Mieter, waren sie berechtigt oder nicht? Falls ja, warum waren sie berechtigt?
• Hatte die Wohnung schon mal Mängel wie Schimmel oder gab es Wasserschäden?

Fragen, die ihr dem aktuellen Mieter stellen könnt:

• Fühlt er sich in der Wohnung wohl?
• Ist ein Auszug geplant?
• Ist nach seiner Einschätzung der Zustand der Wohnung in Ordnung?
• Wie ist die Nachbarschaft?

4. Kaufpreis der Immobilie

Ob der angegebene Kaufpreis für die Immobilie gerechtfertigt ist, lässt sich oft nur schwer einschätzen. Einen ersten Anhaltspunkt bietet eine kostenlose Immobilienbewertung im Netz. Um herauszufinden, ob die Mietwohnung als renditebringende Kapitalanlage taugt, könnt ihr folgende Werte ermitteln und auswerten:

• Nettomietrendite
• Kaufpreis-Miete-Index

Infos zur Berechnung findet ihr weiter unten im Text.

Hilfreich kann es auch sein, mehrere Objekte in gleicher Lage, Größe und Ausstattung miteinander zu vergleichen. So bekommt ihr ein Gefühl dafür, ob der angegebene Kaufpreis deutlich über dem Durchschnitt liegt oder nicht.

Unser Lesetipp: Das sind die teuersten und die günstigsten Wohnlagen in Deutschland

Vermietete Wohnung kaufen: Stimmt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis?

Schon während der Suche, spätestens aber bevor ihr euch für den Kauf einer Wohnung entscheidet und sowohl Kaufvertrag als auch Darlehensvertrag unterschreibt, solltet ihr durchrechnen, ob sich der Immobilienkauf überhaupt lohnen kann.

Um das herauszufinden, könnt ihr das Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen. Es gibt an, ob der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahreskaltmiete noch moderat ist. Ein Wert ab 25 gilt dabei als teuer. Werte um die 35 sind jedoch keine Seltenheit auf dem Immobilienmarkt.

Mit dieser Formel berechnet ihr das Kaufpreis-Miete-Verhältnis:

Kaufpreis (in Euro) / Nettokaltmiete pro Jahr (in Euro) = Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Eine Beispielrechnung:

In Hamburg-Wandsbek wird eine 2-Zimmer-Mietwohnung mit 60 Quadratmetern Wohnfläche verkauft. Der Kaufpreis beträgt 244.000 Euro, die jetzigen Mieter zahlen 550 Euro Kaltmiete.

244.000/ (550 Euro x 12 Nettomonatsmieten) = 36,97

In diesem Fall solltet ihr euch den Kauf der vermieteten Wohnung gut überlegen, denn der Wert ist mit fast 37,0 überdurchschnittlich hoch.

Wichtig: Ein hoher Wert muss nicht gleich ein Ausschlusskriterium sein. Er vermittelt zwar einen ersten Eindruck, gibt aber keinen konkreten Aufschluss über den Zustand der Immobilie.

Wurde die Wohnung vor Kurzem erst kernsaniert und befindet sich in einem erstklassigen Zustand, kann der Kaufpreis durchaus gerechtfertigt sein. Könnt ihr den Fotos entnehmen, dass sich die Wohnung in einem sanierungsbedürftigen Zustand befindet, habt ihr gute Argumente, den Kaufpreis zu verhandeln. Schließlich bleiben die Modernisierungskosten an euch hängen.

Rendite beim Wohnungskauf richtig berechnen

Das Wort "Rendite" bedeutet so viel wie Ertrag oder Gewinn. In Verbindung mit Immobilien geht es dabei in der Regel um den Kapitalertrag, der sich mit einer Immobilie als Geldanlage erzielen lässt. Dabei unterscheidet man beim Immobilienkauf zwei Renditearten: Die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite.

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite gibt an, wie sich eine Anlage über einen bestimmten Zeitraum (meistens ein Jahr) entwickelt hat. Sie wird wie folgt berechnet:

(Nettokaltmiete (in Euro) / Kaufpreis (in Euro)/ x 100 = Bruttorendite (in Prozent)

Die Bruttorendite gibt also an, mit welcher Verzinsung ihr rechnen könnt.

Nettomietrendite

Viel wichtiger und aussagekräftiger als die Bruttomietrendite ist für Käufer von vermieteten Wohnungen aber die Nettomietrendite, denn sie berücksichtigt zusätzlich alle anfallenden Kosten, die mit dem Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage verbunden sind. Sie kann als Entscheidungshilfe herangezogen werden, wenn mehrere Wohnungen ähnlicher Größe, Lage und Ausstattung zur Auswahl stehen.

Zu den anfallenden Kosten gehören Investitionskosten wie:

• Kaufnebenkosten (Maklerkosten, Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Eintragung ins Grundbuch)
• Renovierungs- und Sanierungskosten

Um die Nettomietrendite berechnen zu können, müsst ihr weitere Kostenpunkte berücksichtigen:

• Mietausfallrisiko (kann pauschal mit zwei Prozent der Nettojahreskaltmiete berechnet werden)
• Verwaltungskosten für Haus- und Mietverwaltung (pro Jahr)
• Instandhaltungskosten (12 bis 13 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr)
• Jahresreinertrag (Jahresnettokaltmiete inklusive aller umlagefähigen Betriebskosten)

Nach Angaben der Stiftung Warentest sind Nettomietrenditen samt Nebenkosten von drei und mehr Prozent im grünen Bereich. Bei weniger als zwei Prozent müssen Käufer zukünftig auf hohe Wert- und Mietsteigerungen hoffen. Mehr als ein bis zwei Prozent Mietsteigerung pro Jahr – Inflationsrate berücksichtigt – solltet ihr in der Prognose aber nicht vorsehen.

Um herauszufinden, ob sich der Mietwohnungskauf auch langfristig rechnet, solltet ihr am besten einen Investitionsplan über 15 bis 20 Jahre aufstellen, in dem ihr alle voraussichtlichen Ausgaben und Einnahmen tabellarisch erfasst. So könnt ihr auf einen Blick sehen, ab wann ihr mit Überschüssen rechnen könnt.

Welche Kosten ihr als Wohnungseigentümer in eurer Berechnung außerdem berücksichtigen solltet: Hausgeld: Das kostet euch eine Eigentumswohnung im Monat

Welche anderen Arten von Immobilienrendite es gibt und sie sich diese berechnen lassen, lest ihr hier: Immobilienrendite berechnen: Wie hoch ist die Rendite?

Vermietete Wohnung kaufen: 6 Kauftipps zu Renditeobjekten

Um das richtige Renditeobjekt zum Kauf zu finden, solltet ihr euch zunächst einen guten Überblick über den Markt verschaffen. Außerdem helfen euch dabei diese sechs Tipps:

1. Objekte in zweiter Reihe suchen

Natürlich möchte jeder eine Immobilie im beliebtesten Viertel besitzen, denn ist hier vermutlich die größte Rendite zu erwarten. Makler und Eigentümer wissen das aber auch und verlangen für die angebotenen Renditeobjekte meist auch hohe Preise. Haltet deshalb auch Ausschau nach Immobilien in zweiter Reihe beziehungsweise in angrenzenden Stadtteilen.

2. Altbau oder Neubau?

Schmucke Altbauwohnen sind beliebt und meist in guter Lage zu finden. Häufig sind sie aber auch stark sanierungsbedürftig, was wiederum mit hohen Nebenkosten für die Instandhaltung einhergeht. Ein Neubau ist zwar in der Anschaffung teurer, dafür könnt ihr mit einer solideren Grundsubstanz rechnen.

3. Verhandelt die Maklerprovision

Im Mietrecht gilt das Bestellerprinzip für Makler. Wer den Makler bestellt, muss ihn auch bezahlen. Anders ist das seit Dezember 2020 bei Immobilienverkäufen: Verkäufer dürfen die Maklerprovision jetzt nicht mehr komplett auf den Käufer abwälzen. Beide Seiten übernehmen jeweils die Hälfte der Kosten. Fordert euch der Verkäufer dazu auf, mehr zu bezahlen, könnt ihr ihn meistens problemlos herunterhandeln. Mehr Informationen findet in unserem Ratgeber "Maklerprovision neu geregelt: Sparen Immobilienkäufer jetzt wirklich?"

4. Prüft den Kaufpreis

Ist der Preis angemessen oder viel zu hoch? Eine erste Orientierung kann euch das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (siehe oben) geben. Tatsächlich überschätzen viele Eigentümer den Wert ihrer Immobilie und setzten ihn viel zu hoch an. Prüft den aufgerufenen Kaufpreis auch mit Hilfe einer Online-Immobilienbewertung.

5. Wohnung besichtigen

Ihr habt eine vermietete Wohnung zum Kauf gefunden? Dann solltet ihr sie mindestens einmal, besser sogar mehrmals und auch zu unterschiedlichen Tageszeiten besichtigen. Es kann hilfreich sein, zu dem Termin auch einen Sachverständigen mitzunehmen, der euch auf potentielle Mängel der vermieteten Immobilie aufmerksam macht, die ihr vielleicht überseht.

6. Alle Unterlagen sichten

Habt ihr euch für ein Renditeobjekt entschieden, solltet ihr euch durch alle Unterlagen durcharbeiten und offene Fragen klären. Dazu gehören neben der Teilungserklärung und den Protokollen der Eigentümerversammlung (siehe oben), auch die letzte Jahresabrechnung und der Mietvertrag. Bei Neubauten könnten Grundrisspläne sowie die Bauleistungsbeschreibung von Interesse sein.

Vermietete Wohnung kaufen und Miete erhöhen, geht das?

Je höher die Mieteinnahmen, desto höher fällt die Rendite aus. Das bedeutet jedoch nicht, dass ihr als neuer Vermieter sofort die Miete erhöhen dürft.

Besteht beim Erwerb der vermieteten Wohnung bereits ein Mietverhältnis, übernehmt ihr es als Käufer mit allen Rechten Pflichten gemäß § 566 BGB.

Nach dem Grundsatz im Mieterecht darf die Miethöhe zwischen Vermieter und Mieter einvernehmlich vereinbart werden. Mieterhöhungen, die ihr als Vermieter verlangen könnt, sind in § 558/559 BGB geregelt.

Demnach dürft ihr als Vermieter nur Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die letzte Mieterhöhung mindestens zwölf Monate zurückliegt. Seid ihr gerade neue Eigentümer geworden, dürft ihr die Mieterhöhung frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung fordern.

Dabei muss auch die Kappungsgrenze eingehalten werden: Die Summe aller Mieterhöhungen in den letzten drei Jahren darf 20 Prozent nicht übersteigen. In manchen Regionen, meistens in Ballungsräumen, darf die Miete sogar nur um 15 Prozent in drei Jahren steigen, so regelt es die Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung.

Mieterhöhungen nach Sanierungsmaßnahmen sind zulässig. Dabei dürft ihr als neuer Eigentümer und Vermieter jährlich acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen.

Versicherungen, die Vermieter brauchen

Es besteht in Deutschland keine Pflicht für Vermieter, bestimmte Versicherungen abzuschließen. Um größere finanzielle Risiken abzudecken, sind einige davon aber empfehlenswert.

Diese Versicherungen solltet ihr als Vermieter in Betracht ziehen:

• Wohngebäudeversicherung
• Wohnungshaftpflichtversicherung
• Rechtsschutzversicherung
• Mietausfallversicherung
• Glasbruchversicherung

Info: Wenn ihr eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus mit einer Eigentümergemeinschaft vermietet, dann schließt der Verwalter eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung ab und legt die Kosten auf alle Eigentümer um. Der Versicherungsschutz greift aber nur im Bereich des Gemeinschaftseigentums.

Einige Versicherungskosten könnt ihr auf die Mieter umlegen (BetrKV). Ihr müsst sie aber nachvollziehbar in den Nebenkosten auflisten. Welche umlegbar sind und welche nicht, könnt ihr in "Welche Versicherungen für Vermieter sinnvoll sind" nachlesen.

Fazit: Vermietete Wohnung kaufen

Wer den Kauf einer vermieteten Wohnung als Kapitalanlage in Erwägung zieht, sollte sich vorab gut informieren.

Wichtige Faktoren bei der Auswahl der Immobilie sind in erster Linie der Standort der Immobilie, denn er bestimmt den Mietpreis und hat großen Einfluss auf die Höhe der zu erwartenden Rendite. Wohnungen in Ballungsräumen und in gefragten Vierteln sind zwar teurer, werfen langfristig aber eine bessere Rendite ab als Wohnungen in ländlicheren Regionen mit höherem Leerstandsrisiko.

Außerdem solltet ihr euch ein gutes Bild über den Zustand der Immobilie verschaffen und auch das Mietverhältnis überprüfen.

Vergleicht am besten mehrere Objekte in gleicher Lage, Größe und Ausstattung miteinander, um herauszufinden, ob der Kaufpreis der Immobilie gerechtfertigt ist. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis liefert euch dazu einen guten Vergleichswert.

Seid euch auch über eure neuen Rechte und Pflichten bewusst. Denn nach dem Kauf seid ihr nicht nur neuer Eigentümer der vermieteten Wohnung, sondern in den meisten Fällen auch Teil einer Eigentümergemeinschaft und Vermieter.

Lest mehr zum Thema Mieten in unserem Artikel "Ablösevereinbarung – in welchen Fällen ist sie okay, wann ungültig?".

Quellen: Stiftung Warentest