Immobilie als Altersvorsorge – sinnvoll oder nicht?

Das kannst du tun

• Gehe sicher, dass deine Wohnung oder dein Haus bis zur Rente abbezahlt sind.
• Stelle deine private Altersvorsorge auf mehrere Standbeine.
• Sorge unbedingt für Instandhaltungsrücklagen.

Ist eine Immobilie als Altersvorsorge (noch) sinnvoll?

Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung spielt für viele Menschen beim Thema Altersvorsorge eine wichtige Rolle. Schließlich sinkt die gesetzliche Rente stetig und private Altersvorsorge wird immer wichtiger. Der große Vorteil an einer eigenen Immobilie ist natürlich, dass du im Alter keine Miete mehr zahlen musst. Es gibt aber auch eine Menge zu bedenken, bevor du dich für ein Eigenheim als Altersvorsorge entscheidest.

Welche Möglichkeiten bietet eine Immobilie als Altersvorsorge?

Eine Immobilie als Altersvorsorge bietet dir verschiedene Möglichkeiten. Du kannst selbst in deinem Eigenheim wohnen oder es vermieten. Wir erklären dir alles, was du dazu wissen musst.

Möglichkeit 1: Immobilie als Altersvorsorge zur Eigennutzung

Wenn du selbst in deinem Haus oder deiner Eigentumswohnung leben möchtest, solltest du schon in jungen Jahren darüber nachdenken, ob die Immobilie auch im Alter noch zu dir passt. Die wichtigste Frage dabei ist die Barrierefreiheit. Eine Eigentumswohnung ohne Aufzug oder ein Haus, in das sich in der unteren Etage kein Badezimmer einbauen lässt, ist fürs Alter nicht geeignet. Wenn du dich für eine Immobilie als Altersvorsorge zur Eigennutzung entscheidest, solltest du frühzeitig auch mögliche Maßnahmen rund um das barrierefreie Umbauen in deine Ausgaben miteinkalkulieren.

Ebenfalls ist es wichtig, vor dem Eintritt ins Rentenalter sogenannte Instandhaltungsrücklagen zu schaffen. Damit kannst du auch bei geringer Rente weitere notwendige Umbaumaßnahmen oder Reparaturen durchführen lassen.

Dieses Nutzungsmodell lohnt sich für dich, wenn du sichergehen kannst, dass du die Immobilie bis zum Rentenalter abbezahlt und Instandhaltungsrücklagen geschaffen hast.

Möglichkeit 2: Immobilie als Altersvorsorge zur Vermietung

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, deine Immobilie zu vermieten und so als Altersvorsorge zu nutzen. Bei dieser Option hast du verschiedene Möglichkeiten: Du kannst dein Eigentum als Kapitalanlage durchgängig vermieten und gar nicht selbst bewohnen. Dann ist dein Eigenheim ein reines Renditeobjekt. Das lohnt sich jedoch nur, wenn du die Mieteinnahmen deine eigenen Mietausgaben decken können. Solltest du noch im höheren Alter deine Immobilie weiter abbezahlen müssen, so sollten die Mieteinnahmen auch einen Teil der Finanzierungskosten decken können. Häufig kann beides nur dann zu treffen, wenn du mehrere Immobilien besitzt und diese vermietest.

Lies hier, wie du die Mietrendite berechnen kannst.

Möglichkeit 3: Mischnutzung der Immobilie als Altersvorsorge

Weiterhin hast du die Möglichkeit, dein Eigenheim zunächst selbst zu bewohnen und anschließend zu vermieten. Das lohnt sich beispielsweise, wenn die Kinder aus dem Haus sind und es im Alter zu groß und zu mühsam für dich wird, etwa den Garten zu pflegen. Besonders wenn auch der Mietpreis für deine eigene Immobilie deine Mietkosten übersteigt, lohnt sich das doppelt.

Du kannst auch eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen, um es zunächst zu vermieten und im Alter selbst darin zu wohnen. Dann tilgen die Mieteinnahmen während der Finanzierungsphase zumindest einen Teil des Baudarlehens, damit du dir im Rentenalter um die eigenen Mietkosten keine Sorgen machen musst. Bedenke jedoch, dass du das Objekt vor deinem Einzug vermutlich sanieren musst. Die Kosten dafür solltest du aus Eigenkapital aufbringen können, um als Rentner nicht durch einen Kredit belastet zu werden.

Nicht zuletzt solltest du dir vor der Entscheidung genau überlegen, ob die Vermieterrolle das richtige für dich ist. Schließlich geht es bei diesem Modell nicht nur um die Vorteile. Als Vermieter bist du beispielsweise auch für Bewirtschaftung, Reparaturen und Rechtliches zuständig. 

Möglichkeit 4: Immobilie als Geldanlage

Du kannst dein Eigentum nicht nur selbst bewohnten oder vermieten, sondern auch die Immobilie als Geldanlage nutzen. Dabei gehst du davon aus, dass du deine abgezahlte Immobilie bis ins hohe Alter selbst bewohnst, um sie dann zu verkaufen. Anschließend ziehst du in eine Mietwohnung und lebst sorgenfrei von dem Verkaufserlös.

Du könntest also die Vorzüge einer selbst bewohnten Immobilie nutzen und brauchst dich im Alter nicht um die Bewirtschaftungen des Hauses und Grundstücks zu kümmern. Allerdings hast du bei diesem Modell wieder Mietkosten. Zudem kannst du nicht sicher sein, was deine Immobilie in 30 Jahren wert sein wird. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren relativ stabil geblieben, doch der Veräußerungspreis zum Zeitpunkt des Verkaufs hängt auch stark davon ab, welche Maßnahmen zur Wertsteigerung du in der Zeit dir leisten und umsetzen konntest. 

Wenn du planst, dir vom Verkaufserlös eine Eigentumswohnung zu kaufen, solltest du auch einige Dinge rund um den Immobilienmarkt beachten. Zunächst sind Wohnungen in der Stadt in der Regel verhältnismäßig teurer als Häuser auf dem Land. Zudem sparst du so zwar die reinen Mietausgaben, wirst allerdings Teil einer Eigentümergemeinschaft. Das bedeutet, dass du monatlich zu den Nebenkosten für Strom und Heizung auch Hausgeld zahlen und Instandhaltungsrücklagen bilden musst. Diese Kosten werden oftmals unterschätzt. Bei diesem Modell musst du vorher genau ausrechnen, ob sich dieses Modell wirklich rechnet.

Immobilie als Altersvorsorge: Chancen und Risiken

Ob selbst bewohnen oder vermieten: Für das Alter mit einem Immobilienkauf vorzusorgen, hat bringt sowohl Chancen als auch Risiken mit:

Chancen: 

• Du musst keine Miete zahlen, daher hast du im Alter mehr finanzielle Sicherheit.
• Du bist im Alter nicht von Mieterhöhungen betroffen.
• Du hast die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen, wenn du das Geld dringend benötigst.
• Du kannst selbst entscheiden, wann Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten durchgeführt werden.

Risiken:

• Kaufnebenkosten (Maklergebühren, Notarkosten, Kosten für Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer)
• Finanzielle Verpflichtungen, etwa für Reparaturen
• Bei Vermietung: Risiken durch Leerstand oder Probleme mit den Mietern

Worauf sollte ich bei der Wahl einer Immobilie als Altersvorsorge achten?

Die Lage und die Beschaffenheit

Die Wahl des passenden Objektes ist die erste Herausforderung beim Wohnungs- bzw. Hauskauf zur Altersvorsorge. Wünschst du dir jetzt beispielsweise eine gute Anbindung an deinen Arbeitsplatz, genügend Platz für deine – wachsende – Familie und eventuell ländliche Ruhe, werden im Alter vermutlich andere Prioritäten wichtig. Daher solltest du dir die Frage stellen, ob die Lage deiner Immobilie auch im Alter noch zu dir passt. Denn dann benötigst du vermutlich eher gut erreichbare öffentliche Verkehrsmittel, nahe gelegene Einkaufsmöglichen sowie Ärzte und Krankenhäuser in der Umgebung. Daher ist ein großes, mehrstöckiges Haus mit riesigem Garten auf dem Land jetzt vielleicht genau das Richtige für dich, im Alter jedoch weniger geeignet.

Deshalb ist auch das Thema Sanierung und Barrierefreiheit enorm wichtig und sollte bereits jetzt in deine Planungen mit einbezogen werden. Kannst du später, wenn du eventuell körperlich eingeschränkt bist, auf der unteren Etage leben? Und lässt sich im Erdgeschoss ein Badezimmer einbauen? Auch die Pflege eines großen Grundstücks kann im Alter zur Belastung werden.

Auf der Suche nach einer passenden Immobilie hilft ein Blick in unsere Immobiliensuche.

Die Finanzierung

Wenn du dich für eine Wohnung oder ein Haus als Altersvorsorge entschieden hast, steht die nächste wichtige Frage an: die Finanzierung. Denn vermutlich reicht dein Eigenkapital nicht aus, um die Immobilie komplett aus eigener Tasche zu finanzieren.

Daher kommst du in den allermeisten Fällen nicht um einen Kredit herum. Die Raten, in denen du das Darlehen monatlich zurückzahlst, setzen sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammen. Eigenkapital benötigst du dafür dennoch. Dabei gilt: je mehr, desto besser. Im Idealfall bringst du rund 20 Prozent an Eigenkapital mit. Alles zum Thema Eigenkapital kannst du hier nachlesen.

Die Kaufnebenkosten sollten ebenfalls komplett vom Eigenkapital abgedeckt werden. Alles Wichtige zu den Kaufnebenkosten erfährst du hier.

Gerade bei niedrigen Zinsen ist es wichtig, eine möglichst hohe Tilgung von mindestens drei Prozent zu wählen, um das Darlehen schnell abzubezahlen. Zudem solltest du dir den niedrigen Zinssatz durch eine möglichst lange Zinsbindung sichern.

Als zusätzliche Möglichkeit zur Finanzierung kannst du einen Bausparvertrag abschließen. Ist dieser zuteilungsreif, kannst du ein Baudarlehen von der Bausparkasse erhalten und das angesparte Geld plus Zinsen verwenden.

Eine weitere Option ist das Thema Wohn-Riester. Mit dieser Form der Altersvorsorge kannst du für deinen Kapitalaufbau staatliche Zulagen erhalten.

Familien und Alleinerziehende können bei der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) die Förderung Wohneigentum für Familien beantragen. Voraussetzung ist, dass Wohneigentum gekauft oder gebaut wird.

Generell gilt beim Thema Immobilienfinanzierung die Faustregel: Das Darlehen muss bis zum Renteneintritt vollständig abgezahlt sein.

Ist das Eigenheim als Altersvorsorge ausreichend?

Im Alter keine Miete zahlen zu müssen, ist ohne Zweifel eine deutliche finanzielle Entlastung. In Hinblick auf die Prognose, dass die gesetzlichen Rentenansprüche in Zukunft dauerhaft sinken werden, solltest du deine private Altersvorsorge jedoch auf mehrere Standbeine verteilen. Das kann eine private Rentenversicherung, gut durchdachte Geldanlage oder betriebliche Altersvorsorge sein.

Denn wenn die Immobilie deine einzige Geldanlage ist, spricht man vom sogenannten Klumpenrisiko. Das bedeutet, dass du finanziell alles auf eine Karte setzt. Und das ist sehr risikoreich.

Vergleichbar ist dieses Vorgehen mit dem Aktienkauf. Um dich abzusichern und eventuelle Kursschwankungen auszugleichen, würdest du wohl kaum in ein einziges Wertpapier investieren. Stattdessen gilt der Grundsatz: das Risiko immer breit streuen. Deshalb investieren Anleger in verschiedene Wertpapiere.

Überträgst du dieses Prinzip nun auf deine Immobilie, stelle dir folgende Situation vor: Dein Haus verliert massiv an Wert, zum Beispiel, weil etwas kaputtgeht oder die Lage nicht mehr gefragt ist. Das ist weniger problematisch, wenn du weiterhin in deinem Eigenheim wohnen möchtest. Musst du deinen Besitz jedoch verkaufen, weil du beispielsweise in finanzielle Schwierigkeiten gerätst, wirst du voraussichtlich deutlich weniger Geld für deine Immobilie bekommen, als du investiert hast. Dieser finanzielle Verlust kann zum Problem werden, wenn du nicht anderweitig vorgesorgt hast.

Da Wertschwankungen bei Immobilien ganz normal sind, ist dieses Szenario keineswegs unwahrscheinlich. Und genau das ist ein entscheidender Grund, neben deiner Immobilie noch anderweitig vorzusorgen. Denn was nützen die eigenen vier Wände, wenn das Geld zum Leben zu knapp bemessen ist? Viele Menschen unterschätzen diesen Punkt. Denn selbst wenn du – wie dringend angeraten – zum Renteneintritt schuldenfrei bist, ist es wichtig, dass du deine Lebenshaltungskosten decken kannst. Und das gelingt heutzutage allein mit der gesetzlichen Rente den wenigsten. Deshalb ist es entscheidend, deine Altersvorsorge auf mehrere Standbeine zu verteilen. Statt eines großen Vorsorgeklumpens solltest du also mehrere „Klümpchen“ bilden.

Welche Kosten muss ich beim Eigenheim als Altersvorsorge bedenken?

Im selbst bewohnten Eigenheim keine Miete zu zahlen oder im Fall von vermietetem Eigentum eine gute Mietrendite zu erhalten, ist schön und gut. Dennoch darfst du keinesfalls vergessen, dass auch bei Immobilieneigentum Kosten auf dich zukommen. Dazu gehören folgende:

• Kaufnebenkosten (Maklergebühren, Notarkosten, Kosten für Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer)
• Instandhaltungsrücklagen (jährlich rund zwei Prozent des Gebäudewerts)
• Betriebskosten (schätzungsweise rund vier Euro pro Quadratmeter)

Unser Tipp: Rechne dir daher genau durch, ob eine Immobilie als Altersvorsorge die passende Option für deine individuelle finanzielle Situation ist. 

Muss die Immobilie bis zur Rente abbezahlt sein?

Ja, das wird von Experten dringend empfohlen. Denn die gesetzliche Rente wird immer geringer. Deshalb entsteht bei den meisten Menschen eine sogenannte Rentenlücke. Mit deutlich weniger Geld im Monat einen Kredit abzubezahlen, kann schwierig werden und dich im Alter in finanzielle Probleme stürzen. Deshalb solltest du die Finanzierung genau planen, um dein Haus oder deine Wohnung vor dem Ruhestand abzahlen zu können.

Fazit: Eine Immobilie als Altersvorsorge macht Sinn – unter bestimmten Umständen

Wenn du über genügend Eigenkapital verfügst, eine passende Immobilie gefunden hast und in der Lage bist, Instandhaltungsrücklagen zu bilden, ist ein Haus oder eine Wohnung als Altersvorsorge durchaus sinnvoll. Das gilt besonders dann, wenn du die Immobilie selbst bewohnst und sie altersgerecht ist. Entscheidend ist jedoch, dass du dein Haus oder deine Eigentumswohnung bis zum Renteneintritt abbezahlen kannst. Ein Eigenheim sollte jedoch nicht deine einzige Form der privaten Altersvorsorge sein. Sichere dich lieber ab und setze auf mehrere Standbeine.

Immobilie als Altersvorsorge: Die wichtigsten Fragen