Gemeinschaftseigentum - diese Fakten solltet ihr kennen

Das Gemeinschaftseigentum ist all das, was nicht zum Sondereigentum zählt – oder? Nicht ganz: Wie immer gibt es einige Ausnahmen und Sonderregelungen. Lest hier, welche Gebäudeanteile zwingend zum Gemeinschaftseigentum zählen, welche Sonderfälle es gibt und warum Balkone und Fenster zum Gemeinschaftseigentum zählen, obwohl nicht alle Eigentümer Zugang haben.

Was ist Gemeinschaftseigentum?

Jedes Mehrfamilienhaus, das aus mehreren Wohneinheiten besteht, verfügt über Gemeinschaftseigentum. Die Definition nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist einfach: § 1 Abs. 5 WEG besagt, dass alle Teile eines Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum zählen, die nicht Sondereigentum oder das Eigentum eines Dritten sind.

Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern und kann – sofern nicht anders vereinbart – von allen Eigentümern gleichwertig genutzt werden. Gleichzeitig müssen alle Eigentümer die Kosten für Pflege, Instandhaltung und Modernisierung gemeinschaftlich tragen.

Bestandteile eines Gebäudes, die für dessen Fortbestand zwingend notwendig sind, Teile des Hauses, die der Sicherheit dienen und Anlagen, die von allen Eigentümern genutzt werden müssen, gehören generell zum Gemeinschaftseigentum.

Doch es zählen auch einige Dinge zum Gemeinschaftseigentum, die nicht offensichtlich sind. Die Fenster zum Beispiel, alle tragenden Wände – auch wenn sich die Innenseiten innerhalb einer Eigentumswohnung befinden - und Teile des Balkons.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Ihr seht: Es ist nicht immer offensichtlich, was zum Gemeinschaftseigentum zählt und was zum Sondereigentum gehört. Eigentumswohnungen zählen zum Sondereigentum. Stellplätze, Garagen und Kellerabteile können ebenfalls zum Sondereigentum zählen – sie dürfen aber auch Gemeinschaftseigentum sein. 

Mehr zum Sondereigentum lest ihr hier.

Darüber hinaus könnten einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht über bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums zugesprochen werden. Der Eigentümer mit Sondernutzungsrecht darf diesen Anteil dann allein nutzen. Beispielsweise kann ein Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht über den Garten besitzen.

Die folgenden Teile eines Gebäudes zählen zwingend zum Gemeinschaftseigentum:

• Briefkästen
• Dach
• Eingangstüren
• Fenster
• Fundament
• Fahrstühle
• Geschossdecken
• Garten
• Heizungsräume und Anlagen
• Innenhöfe
• Kellergänge
• Konstruktive Teile des Balkons
• Rohre für Wasser, Abwasser, Heizungen und Entlüften
• Sprechanlage
• Treppenhaus
• Tragende Außenwände

Zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören immer Teile eines Gebäudes, welche die Statik betreffen und Anlagen inklusive Rohre, welche die Ver- und Entsorgung der Wohneinheiten sicherstellen.

Darüber hinaus gibt es Teile, die nicht grundsätzlich zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gezählt werden. Hier gibt die Teilungserklärung den Ton an. Alle Details rund um die Teilungserklärung lest ihr hier.

Teile eines Gebäudes, die zum Gemeinschaftseigentum gehören können: 

• Kellerräume
• Pkw-Stellplätze
• Garagen

Diese Flächen eines Gebäudes können – abgesehen von tragenden Wänden und Decken – sowohl Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum sein. Das erlaubt das WEG § 5 Abs. 3. Zählen sie zum Gemeinschaftseigentum, kann einzelnen Wohneinheiten ein Sondernutzungsrecht zugesprochen werden.

Was ist Gemeinschaftseigentum – und was ist Sondereigentum?

Gemeinschaftseigentum gehört der Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG, gemeinschaftlich. Das heißt, jede Wohnungseigentümerin und jeder Teileigentümer darf das Gemeinschaftseigentum gleichermaßen nutzen.

Es gibt jedoch Ausnahmen: Dazu zählen die Fenster, tragende Wände, Versorgungsleitungen, die durch Eigentumswohnungen führen, und konstruktive Teile von Balkonen. Diese Teile sind nicht uneingeschränkt für die gesamte WEG zugänglich, sie gehören dennoch zum Gemeinschaftseigentum.

Zum Sondereigentum können Pkw- und Garagenstellplätze, Kellerräume und Wohnungen zählen. Innerhalb dieser Räume können sich Sondereigentümer gestalterisch austoben. Aufschluss über die Besitzverhältnisse eures Eigentums geben der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Gemeinsam mit der Gemeinschaftsordnung sind sie feste Komponente der Teilungserklärung.

Wer darf das Gemeinschaftseigentum nutzen?

Das Gemeinschaftseigentum darf von allen Wohnungs- und Miteigentümern gleichwertig genutzt werden. Teile, die für die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, müssen zwingend zum Gemeinschaftseigentum zählen – wie beispielsweise das Treppenhaus, Flure und Ausgänge.

Der Garten eines Mehrfamilienhauses darf ebenfalls gleichwertig und gemeinschaftlich genutzt werden. Doch es gibt Ausnahmen: Besteht ein Sondernutzungsrecht auf den Garten, darf der Eigentümer, dem das Sondernutzungsrecht zugesprochen wurde, den Garten allein nutzen – allerdings nicht ohne Einschränkungen. Das Sondernutzungsrecht kann auch an die Mieter übertragen werden.

Mehr dazu im Artikel „Sondernutzungsrecht Garten: Welche Rechten und Pflichten bringt es?“.

Es gibt außerdem einige Sonderfälle: Nicht alle Teile des Gemeinschaftseigentums sind für alle Eigentümer zugänglich. Dazu zählen beispielsweise tragende Wände, Fenster, Balkone und Rohre, die durch Eigentumswohnungen führen. Über diese vier Sonderfälle lest ihr im Folgenden.

Sonderfall 1: Tragende Innenwände – gehören sie zum Gemeinschaftseigentum?

Alle tragenden Wände gehören zum Gemeinschaftseigentum. Die innen liegenden Wandbeläge gehören jedoch zum Sondereigentum. Ihr könnt also alle Innenwände frei gestalten, auch wenn die tragenden Wände zum Gemeinschaftseigentum zählen.

Dieser Punkt ist von Bedeutung, wenn sich beispielsweise ein Setzriss in einer tragenden Innenwand bildet. In diesem Fall habt nicht nur ihr als Wohnungseigentümer das Nachsehen – der Schaden betrifft die gesamte WEG. Die Kosten für die Reparatur werden gemeinschaftlich getragen.

In diesem Artikel erfahrt ihr mehr über Risse in der Wand – und ab wann sie gefährlich werden.

Sonderfall 2: Ist der Balkon Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Der Balkon nimmt im Gemeinschaftseigentum eine Sonderposition ein: Nur eine Wohnpartei hat Zugang zum Balkon. Dennoch zählen konstruktive Teile zum Gemeinschaftseigentum, da diese von allen Eigentümern von außen sichtbar sind.

Beim Balkon gehören . . .

• . . . Balkongeländer,
• . . . Bodenfläche,
• . . . Balkontür,
• . . . Balkondecke,
• . . . und Trennwände zum Nachbar

zum Gemeinschaftseigentum.

Der innere Balkonraum, der Bodenbelag und alle Gegenstände auf dem Balkon gehören dem Wohnungseigentümer.

Das bedeutet auch: Möchtet ihr eine Markise an eurem Balkon anbringen, müsst ihr euch mit der Eigentümergemeinschaft absprechen. Es handelt sich bei der Markise an eurem Balkon nämlich um eine bauliche Veränderung, die das Aussehen des Gemeinschaftseigentums verändert.

Sonderfall 3: Warum gehören Fenster zum Gemeinschaftseigentum?

Die Fenster in eurer Wohnung sind nur für euch zugänglich. Sie zählen dennoch zum Gemeinschaftseigentum – und das sogar zwingend. Das setzt das WEG § 5 Abs. 2 fest. Denn Fenster sind wie tragende Wände für die Sicherheit und den Bestand des Gebäudes erforderlich.

Die Eigentümergemeinschaft kann jedoch entscheiden, dass jeder Wohnungseigentümer die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten für die Fenster in der Wohnung selbst trägt. 

Aber Achtung: Möchtet ihr eure Fenster austauschen, solltet ihr vorher einen Blick in die Teilungserklärung werfen. Hier wird häufig vorgegeben, welches Material und welche Farbe die Fensterrahmen haben dürfen.

Außerdem: Prüft vor dem Austausch, ob ihr selbst oder die Wohneigentümergemeinschaft für die Kosten neuer Fenster aufkommen muss. Tauscht ihr Fenster aus, obwohl dafür eigentlich die Eigentümergemeinschaft zuständig ist, dürft ihr im Nachhinein keine Kosten geltend machen. Das bestätigte auch ein BGH-Urteil von 2019. Hier lest ihr mehr über das Urteil.

Tipps, Kosten und Aktuelles über Fenster – in unseren Ratgebern lest ihr mehr.

Sonderfall 4: Welche Rohre sind Gemeinschaftseigentum?

Diese Arten von Rohren gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum:

• Zu- und Abwasserleitungen
• Heizungsrohre
• Entlüftungsrohre

Die Heizkörper selbst können zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum zählen. Das regelt die Teilungserklärung.

Übrigens: Müssen Leitungen erneuert werden oder ein Schaden ausfindig gemacht werden, müsst ihr Handwerkern und Gutachtern Zutritt zu eurer Wohnung gewähren und Eingriffe zur Schadensbeseitigung dulden. Für Schäden wie einen Wasserrohrbruch kommt die Wohngebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft auf.

Was ist im Gemeinschaftseigentum erlaubt?

Das Gemeinschaftseigentum darf – mit Ausnahme der Sonderfälle – von allen Eigentümern gleichermaßen genutzt werden. Kein Eigentümer hat einen Sonderanspruch auf bestimmte Flächen innerhalb des Gemeinschaftseigentums – es sei denn, es besteht ein Sondernutzungsrecht.

Die Eigentümergemeinschaft kann es Wohnungseigentümern beispielsweise untersagen, ein Schuhregal vor der Wohnungstüre aufzustellen. Wie das Gemeinschaftseigentum außerdem genutzt werden soll, regelt die Gemeinschaftsordnung. Lest hier alles Wichtige über die Gemeinschaftsordnung.

Wie wird das Gemeinschaftseigentum berechnet?

Während ihr allein für Reparaturen und Modernisierungsarbeiten in eurem Sondereigentum verantwortlich seid, werden anfallende Kosten für das Gemeinschaftseigentum geteilt – allerdings nicht gleichwertig. Die Kosten werden nach den Miteigentumsanteilen umgelegt. Wie der Miteigentumsanteil geregelt wird, könnt ihr der Teilungserklärung entnehmen.

Die Höhe des Hausgeldes für Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten orientiert sich in der Regel nach der Wohnfläche der Wohnungen. Wohnt ihr also in einem Mehrfamilienhaus mit vier Wohnparteien, die alle gleich groß sind, bezahlt ihr ein Viertel des gesamten Hausgeldes. 

Habt ihr überdies ein Sondernutzungsrecht für einen Gartenanteil – und andere Eigentümer nicht – könnte euer Hausgeldanteil anteilig höher ausfallen. Mehr über die Höhe des Hausgeldes und wie es berechnet wird, lest ihr in diesem Artikel.