Gemeinschaftsordnung: Alle Fragen einfach erklärt

Das Zusammenleben mehrerer Menschen könnte eigentlich so einfach sein – doch ohne Regeln geht es meistens nicht. Für Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es daher die Gemeinschaftsordnung. In ihr sind Rechte und Pflichten der einzelnen Mitglieder festgelegt – und das rechtlich bindend. Daher solltet ihr euch vor dem Kauf einer Eigentumswohnung diese Ordnung auch immer ganz genau anschauen. Was ihr sonst noch über die Gemeinschaftsordnung wissen müsst, erklären wir euch hier.

Was ist eine Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung regelt in einer Eigentümergemeinschaft die Rechte und Pflichten der einzelnen Mitglieder sowie das Zusammenleben und Verhältnis. Sie ist in der Regel Bestandteil der notariell beglaubigten Teilungserklärung. Also solche findet sie auch Eingang ins Grundbuch. Somit ist sie Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Absatz 4 Satz 1 in Verbindung mit 3 10 Absatz 2 Satz 2 und Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)) – und damit fest mit dem Wohneigentum verbunden. Sie gilt auch für alle Rechtsnachfolger, also für alle späteren Wohnungseigentümer.

Die Gemeinschaftsordnung kann man mit einer Verfassung für die Eigentümergemeinschaft vergleichen. In der Regel wird sie bei Begründung des Wohneigentums festgesetzt. Auch wenn der Begriff der Gemeinschaftsordnung nicht im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorkommt – in der juristischen Praxis ist er sehr gebräuchlich.

Die Ordnung ermöglicht der Eigentümergemeinschaft außerdem, zumindest teilweise von den strengen Regeln des WEG abzuweichen und sich selber bestimmte Regeln zu geben. Dabei handelt es sich um die Abschnitte 2 (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) und 3 (Verwaltung) des WEG. Die Gemeinschaftsordnung ist streng nach Wortlaut auszulegen.

Zwingend vorgeschrieben und notwendig für die rechtswirksame Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Gemeinschaftsordnung nicht. Wenn es die Gemeinschaftsordnung nicht gibt, dann sind das WEG und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ausschlaggebend für die Regeln zum Zusammenleben der Gemeinschaft.

Was ist der Unterschied zur Teilungserklärung?

Die Gemeinschaftsordnung ist in der Regel Teil der gesetzlich vorgeschriebenen Teilungserklärung. Eine Teilungserklärung wird immer dann gebraucht, wenn ein Mehrfamilienhaus oder eine Reihenhausanlage in mehre Eigentumswohnungen beziehungsweise einzelne Reihenhäuser geteilt werden soll. Die Einheiten können nur nach der vom Grundbuchsamt geprüften Teilungserklärung verkauft werden – denn nur mit ihr bekommen sie einzelne Blätter im Grundbuch.

Zur Teilungserklärung gehören auch noch der Aufteilungsplan, der festlegt, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Außerdem wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt, welche von der örtlichen Baubehörde oder einem Sachverständigen ausgestellt wird. Diese bescheinigen, dass jede Wohneinheit deutlich von den anderen abgrenzbar ist. Der letzte Teil ist in der Regel die Gemeinschaftsordnung. Teilweise werden die Begriffe aber auch synonym genutzt. Denn viele der in der Teilungserklärung festgesetzten Regelungen stehen eigentlich in der Gemeinschaftsordnung.

Was steht in einer Gemeinschaftsordnung?

Was genau in der Gemeinschaftsordnung steht, bestimmen natürlich die Wohnungseigentümer beziehungsweise der Verfasser der Ordnung selber. Sie kann enthalten:

• Art und Weise des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums: Unter Gemeinschaftseigentum versteht man das Eigentum, das der kompletten Gemeinschaft gehört, wie Hausflure oder Aufzüge.
• Gebrauch des Sondereigentums: Das Sondereigentum gehört immer nur einem Eigentümer. Wohneigentum, also das zum Wohnen bestimmte Eigentum, ist Teil des Sondereigentums.
• Festlegung von Sondernutzungsrechten: Einzelnen Eigentümern können Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum zugeteilt werden, zum Beispiel für den Garten. Diese Rechteinhaber sind in der Regel so gestellt, als handelte es sich um Sondereigentum.
• Bauliche Veränderungen an der Anlage: Was passiert, wenn bauliche Veränderungen anstehen? In der Regel wird die Zustimmung der kompletten Eigentümergemeinschaft oder einer Mehrheit notwendig.
• Reparaturen und Instandhaltung der Anlage: Die Frage, wie mit Reparaturen und Instandhaltung verfahren wird und wie sie bezahlt werden, ist ebenfalls Teil der Gemeinschaftsordnung.
• Hausordnung: Die Hausordnung regelt Details des Zusammenlebens wie Ruhezeiten, Grillverbote und ähnliches. Die Hausordnung ist häufig Teil der Gemeinschaftsordnung, muss es aber nicht zwingend sein.
• Eigentümer-Versammlungen: Detaillierte Regelungen zu regelmäßigen Eigentümer-Versammlungen finden sich ebenfalls in der Gemeinschaftsordnung.
• Verwaltungsbeirat: Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. In ihm sitzen Eigentümer aus der Gemeinschaft.
• Verwalterbestellung und Verwalterersatz: Häufig ist der zuerst bestellte Verwalter nur befristet tätig, weil er vom Bauträger bestellt worden ist und nicht von der Eigentümergemeinschaft. Auch wer den Verwalter ersetzt, wenn dieser ausfällt, sollte geklärt sein.
• Regeln zur Haustierhaltung oder Bepflanzung einer Anlage kommen auch häufig vor.

Was hat es mit Öffnungsklauseln auf sich?

Die Eigentümergemeinschaft hat mit der Gemeinschaftsordnung teilweise die Möglichkeit, von den strengen Vorschriften im WEG abzuweichen. Das gilt allerdings nur für den Teil der Bestimmungen, die nachgiebig und abdingbar sind. Das zwingende Recht kann nicht durch eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung umgangen werden.

Eine Möglichkeit, von den Regeln des WEG abzuweichen, ist zum Beispiel eine Änderung des sogenannten Kopfstimmenprinzips aus § 25 Absatz 2 WEG. Das besagt, dass jeder Eigentümer eine Stimme hat. Besitzt aber ein Eigentümer mehrere Wohnungen, würde er so nur eine Stimme erhalten. Diese Regelung wird häufig in ein Objektstimmprinzip geändert. Demnach steht in der Versammlung jedem Mitglied eine Stimme pro Wohnung zu.

Wer erstellt die Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung wird bei neugebauten Wohnanlagen in der Regel vom Bauträger festgesetzt. Anschließend lässt der die Teilungserklärung inklusive Gemeinschaftsordnung beim Notar beglaubigen. Steht sie schon, wenn die späteren Eigentümer ihre Wohnungen kaufen, dann sollten diese sie auf jeden Fall gründlich lesen und prüfen. Denn häufig finden sich für die Eigentümer nachteilige Formulierungen in der Gemeinschaftsordnung. Der Aufsetzer hat in der Regel später nicht mehr viel mit den späteren Eigentümern zu tun, deshalb nimmt er auf ihre Wünsche auch wenig Rücksicht.

Nachteilige Regelungen, auf die ihr achten solltet, können sein:

• Regeln, welche die Rolle des Verwalters stärken: Häufig setzen Bauträger oder eine Wohnbaugesellschaft die Gemeinschaftsordnung auf und bestellen auch den ersten Verwalter – welcher ihnen oft wohlgesonnen ist. Denn mit einem ihm gegenüber wohlgesonnenen Verwalter muss der Bauträger weniger Regress aus seinen Verkaufsverträgen fürchten. So bekommt der Verwalter oft Befugnisse, welche der Eigentümergemeinschaft nicht passen.
• Satzungen, die unwirksame oder intransparente Regelungen enthalten: Trotz notarieller Beglaubigung enthalten Gemeinschaftsordnungen immer wieder rechtlich unwirksame Klauseln. Teilweise liegt das auch daran, dass die Regelungen alt und schlicht überholt sind.
• Ausschluss von bestimmten Bepflanzungen oder der Haltung von bestimmten Tieren: Teilweise findet sich in Gemeinschaftsordnungen das Verbot, bestimmte Tiere oder Haustiere generell zu halten. Auch die Bepflanzung von Bäumen nur bis zu einer bestimmten Höhe ist häufig festgelegt.
• Eine Verpflichtung zur Übernahme von Wohngeldrückständen des Voreigentümers oder Vormieters: Das Hausgeld oder Wohngeld enthält Vorauszahlung auf die Betriebskosten und üblicherweise auch eine Zahlung auf die Instandhaltungsrücklage. Diese Regelung kann in der Teilungserklärung auftauchen und ist auch rechtens. Die Schulden können teilweise eine beträchtliche Höhe haben.

Die Gemeinschaftsordnung kann auch nachträglich von der Gemeinschaft aufgesetzt werden. Dann müssen aber alle Eigentümer ihre notariell beglaubigte Zustimmung geben.

Wie lässt sich die Gemeinschaftsordnung ändern?

Die nachträgliche Änderung einer Gemeinschaftsordnung ist grundsätzlich möglich, allerdings mit einigem Aufwand verbunden. Sie lässt sich durch Beschluss ändern. Dieser Beschluss muss aber klar und eindeutig formuliert sein. Ist er das nicht, ist er nichtig.

Für eine Änderung der Gemeinschaftsordnung ist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Und das ist umso schwieriger, umso umfänglicher die Änderungen sind. Außerdem muss die Zustimmung eines jeden Eigentümers notariell beglaubigt sein und mit einem entsprechenden Antrag und dessen Bewilligung dem Grundbuchamt vorliegen, damit das die Änderung eintragen kann.

Doch nicht nur die Eigentümer, auch die "dinglich Berechtigten", also die geldgebenden Institute, müssen Änderungen ebenfalls in notariell beglaubigter Form zustimmen.