Alles Wichtige rund um den Aufteilungsplan

Das kannst du tun

• Wenn es noch keinen Aufteilungsplan gibt, bist du verpflichtet, diesen von einem Architekten oder Bauingenieur anfertigen zu lassen.
• Ein Kostenvoranschlag hilft dir dabei, die Kosten besser einschätzen zu können.
• Sobald du absehen kannst, dass du den Aufteilungsplan benötigst, solltest du ihn frühzeitig bei der Baubehörde beantragen beziehungsweise von einem Experten anfertigen lassen.

Was ist ein Aufteilungsplan? 

Ein Aufteilungsplan ist eine Bauskizze, aus der genau hervorgeht, wie ein Gebäude aufgeteilt ist. Dort ist auch geregelt, welche Sondereigentumseinheiten gebildet werden, wie groß sie sind und wo sie sich befinden. Zum Sondereigentum gehört das Wohneigentum, also die einzelnen Wohnungen, aber auch Eigentum außerhalb von Wohnungen wie Kellerräume oder Garagen.

Der Aufteilungsplan regelt auch, welche Teile eines Gebäudes oder einer Wohnanlage zum Gemeinschaftseigentum gehören. Das Gemeinschaftseigentum gehört im Gegensatz zum Sondereigentum, das einem bestimmten Eigentümer gehört, der gesamten Eigentümergemeinschaft.

Der Plan, der auch Teilungsplan genannt wird, ist eine wesentliche Voraussetzung und ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung – und nur mit der gibt es ein einzelnes Grundbuchblatt für jede Wohnung. Möchtest du also ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung verkaufen, benötigst du einen Aufteilungsplan.

Ein Aufteilungsplan oder Teilungsplan ist in § 7 Absatz IV Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Demnach handelt es sich um eine „von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich“ ist.

‍Warum wird ein Aufteilungsplan benötigt? 

Der Aufteilungsplan ist die Voraussetzung dafür, dass dein Wohneigentum ins Grundbuch eingetragen werden kann. Das Dokument ist ein wichtiger Teil der Teilungserklärung, zu der noch die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie die Gemeinschaftsordnung gehören. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung wird dann vom Grundbuchamt geprüft. Erst danach ist ein Verkauf der einzelnen Wohnungen möglich.

Alles rund um die Abgeschlossenheitsbescheinigung erfährst du hier.

Der Teilungsplan regelt dabei die Zuordnung der einzelnen Einheiten. Eine verbindliche Zweckbestimmung von Räumen aus dem Aufteilungsplan ergibt sich laut Bundesgerichtshof aber nicht (Urteil v. 16.11.2012, V ZR 246/11). Werden gewerbliche Räume zum Beispiel im Plan als Laden oder Café gekennzeichnet, heißt das nicht, dass man diesen Raum auch genauso nutzen muss. Der Aufteilungsplan ist zwar rechtlich bindend, aber nur was die Einteilung, Größe und Lage von Sonder- und Gemeinschaftseigentum betrifft. Er regelt nur die räumliche Abgrenzung, nicht aber die Nutzung der Räumlichkeiten.

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Was umfasst ein Aufteilungsplan genau?

Der Aufteilungsplan für deine Immobilie visualisiert alle Informationen, die für die Gebäudeaufteilung entscheidend sind. Dazu gehören Grundriss-, Schnitt- und Ansichtszeichnungen. Laut WEG müssen alle Einheiten desselben Wohneigentums mit derselben Nummer gekennzeichnet sein.

Der Aufteilungsplan beinhaltet in der Regel folgende Angaben zum Gebäude:

• Namen und Anschriften der jeweiligen Eigentümer
• Koordinaten und Abmessungen des Grundstücks und des Gebäudes
• Lage und Größe der einzelnen Bereiche (Wohnungen, Garagen und Gemeinschaftsräume)
• Zuordnung der einzelnen Bereiche zu den jeweiligen Eigentümern
• Verteilung der Eigentumsanteile am Gesamtgebäude in Prozent
• Kennzeichnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Trennung von Sondereigentum, Wohnungseigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum

Wichtig ist, dass der Aufteilungsplan möglichst genau und aussagekräftig sein sollte. Dafür muss die Trennung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum innerhalb der WEG klar gekennzeichnet werden.

Unterschiede der verschiedenen Eigentumsformen:

• Wohnungseigentum: Als Eigentümer gehört dir eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Zudem besitzt du einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum der gesamten Immobilie.
• Sondereigentum: Dieser Begriff beschreibt dein persönliches Eigentum an Räumlichkeiten in der entsprechenden Immobilie. Dazu gehörten neben der eigentlichen Wohnung beispielsweise auch ein Balkon, eine Terrasse sowie Garagen und Lagerräume im Keller oder auf dem Dachboden.
• Teileigentum: Laut Gesetz handelt es sich dabei um Sondereigentum an „nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen“ in einem Gebäude. Grundsätzlich wird das Teileigentum rechtlich wie Wohnungseigentum behandelt, wobei es eben nicht zu Wohnzwecken verwendet werden darf. Unter diesen Begriff fallen etwa Ladengeschäfte, Büros oder Garagen.
• Gemeinschaftseigentum: Dabei handelt es sich um die Bereiche einer Immobilie, die allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich gehören. Dazu gehören zum Beispiel Außenwände, Dach, Geschossdecken und das Fundament sowie Fenster, Eingangstüren, Treppenhaus und Flure oder auch Innenhöfe, Gartenanlagen, Keller, Garagen und die Briefkastenanlage. Existiert eine Hausmeisterwohnung, dann wird auch diese zum Gemeinschaftseigentum gerechnet.

Wer erstellt einen Teilungsplan? 

Ein Aufteilungsplan wird meist von einem Architekten oder Bauingenieur angefertigt. Im Anschluss muss die Zeichnung von der zuständigen Baubehörde geprüft und mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt werden. Das kann je nach Bundesland jedoch auch ein öffentlich bestellter und anerkannter Sachverständiger für das Bauwesen übernehmen.

Der Teilungsplan ist erst dann bestätigt, wenn er Unterschrift und Siegel der zuständigen Baubehörde aufweist. Anschließend wird das Dokument zum Bestandteil der Teilungserklärung, die du dem Grundbuchamt vorlegen musst. Nach der entsprechenden Prüfung und erteilten Bestätigung können die einzelnen Einheiten in einzelne Grundbuchblätter eingetragen und verkauft werden.

Wie wird ein Aufteilungsplan für eine Wohnung erstellt? 

Damit der Architekt oder Bauingenieur den Teilungsplan anfertigen kann, benötigt er folgende Unterlagen:

• Grundrisse und Baupläne mit Informationen über die genaue Anordnung der Wohnungen und der gemeinschaftlichen Bereiche 
• Lagepläne, die die genaue Position des Gebäudes auf dem Grundstück aufzeigen
• Flächenberechnungen, um die genaue Größe der einzelnen Wohnungen zu bestimmen

Wo erhalte ich den Aufteilungsplan für meine Wohnung?

Da der Aufteilungsplan zur Teilungserklärung gehört, kann das Dokument beim Grundbuchamt der jeweiligen Stadt beziehungsweise Gemeinde eingesehen und angefordert werden. In manchen Fällen ist der Aufteilungsplan bereits im Grundbuch eingetragen. Der Aufteilungsplan gehört zur sogenannten Grundakte, in der alle Urkunden und Dokumente zum jeweiligen Grundstück enthalten sind.

Neben dem Aufteilungsplan existiert für jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt, der sogenannte Grundbuchauszug. Darin stehen alle wichtigen Informationen, die zu einem Grundstück im Grundbuch eingetragen worden sind. Dazu gehören unter anderem die Eigentums- und Wohnverhältnisse, Hypotheken, Grundschuld und Grundpfandrechte.

Eine Sonderform ist das Wohnungsgrundbuch, das auch beim Grundbuchamt hinterlegt ist. Hier geht es ausschließlich um die betroffene Eigentumswohnung, also die jeweilige Wohneinheit, und nicht um das gesamte Grundstück.

Was kostet ein Aufteilungsplan für eine Eigentumswohnung? 

Die Kosten für die Anfertigung eines Aufteilungsplans hängen von der Größe des Gebäudes, der Komplexität der Aufteilung und regionalen Faktoren ab. Vor der Beauftragung solltest du dir unbedingt Kostenvoranschläge von Architekten oder Bauträgern einholen, um die Kosten besser einschätzen zu können.

Das Honorar für das Erstellen eines Aufteilungsplans durch einen Architekten ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt. Je nach Aufwand und Wert einer Immobilie liegen die Kosten bei mehreren tausend Euro. Für einzelne Sondereigentumsanteile kannst du mit zusätzlichen Kosten von etwa 50 bis 150 Euro rechnen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kostet je nach Behörde zwischen 30 und 160 Euro pro Sondereigentumseinheit. Dazu kommen die Kosten für die notarielle Beglaubigung der gesamten Teilungserklärung. Diese ergeben sich aus dem Verkehrswert der Immobilie.

Die Kosten für die Beantragung des Aufteilungsplans beim Grundbuchamt variieren je nach Region, Bundesland und örtlichen Gebührenordnungen. Die Kosten für einen Aufteilungsplan können sich daher von Land zu Land unterscheiden. Die Notarkosten, die für die Beglaubigung anfallen, orientieren sich am Immobilienwert.

Rechtliche Bedeutung des Teilungsplans 

Als Eigentümer bist du gesetzlich dazu verpflichtet, einen Aufteilungsplan für deine Eigentumswohnung erstellen zu lassen. Denn dieses Dokument ist ein essenzieller Bestandteil der Teilungserklärung und definiert exakt, welche Teile der Immobilie zu deiner Einheit gehören.

Das spielt vor allem beim Verkauf oder im Falle einer Erbschaften eine wichtige Rolle: Mithilfe des Aufteilungsplans kann genau belegt werden, welches Eigentum du tatsächlich verkaufst beziehungsweise vererbst. Ohne Aufteilungsplan darfst du deine Immobilie nicht verkaufen. Deshalb sollte der Aufteilungsplan im notariellen Kaufvertrag mit aufgenommen werden.

Bei allen rechtlichen Auseinandersetzungen in Eigentumsangelegenheiten ist der Teilungsplan somit die Grundlage. Des Weiteren ist der Aufteilungsplan auch für die Verwaltung der WEG relevant, da er dank der Angaben zu den einzelnen Eigentümern als Kontaktliste dienen kann. 

Welche Bedeutung haben Teilungserklärung und Aufteilungsplan?

Die Teilungserklärung ist ein rechtliches Dokument, das notariell beglaubigt werden muss und die Grundlage für das Wohnungseigentum bildet. Der Aufteilungsplan ist ein wesentlicher Bestandteil der Teilungserklärung. Die Bauzeichnung veranschaulicht die exakte Aufteilung der Immobilie, während in der Teilungserklärung alle rechtlichen und organisatorischen Aspekte des gemeinsamen Eigentums geregelt sind. Beide Dokumente sind sehr wichtig für die rechtlich abgesicherte Nutzung und Verwaltung der gemeinschaftlich genutzten Immobilie.

Aufteilungsplan: 
Bauzeichnung, die exakt die verschiedenen Bereiche der Immobilie kennzeichnet und den Eigentümern zuweist

Teilungserklärung:
Gesamtdokument, das neben dem Teilungsplan noch die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Gemeinschaftsordnung enthält

Fazit: Am Aufteilungsplan führt kein Weg vorbei

Als Eigentümer bist du dazu verpflichtet, einen Aufteilungsplan zu haben. Möchtest du deine Immobilie verkaufen, dann benötigst du das Dokument ohnehin. Denn der Teilungsplan hat für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine wichtige Bedeutung. Er legt die Grenzen des jeweiligen Eigentums genau fest. Als Eigentümer solltest du den Aufteilungsplan kennen, um zu wissen, welche Bereiche des Gebäudes dir gehören und welche nicht.

Wenn du absehen kannst, dass du den Aufteilungsplan für deine Eigentumswohnung benötigst, solltest du ihn frühzeitig anfordern. Denn je nach Bundesland und Region können die Anforderungsverfahren variieren. Deshalb solltest du dich zunächst beim örtlichen Grundbuchamt oder der Verwaltung deiner WEG informieren.

Häufig gestellte Fragen zum Aufteilungsplan