Aufteilungsplan: Wir klären alle Fragen

Wer ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen und diese verkaufen will, der braucht einen Aufteilungsplan. Nur damit ist die Teilungserklärung vollständig – und nur mit der gibt es ein einzelnes Grundbuchblatt für jede Wohnung. Wir erklären euch, was im Teilungsplan festgelegt werden muss, was in ihm rechtlich bindend ist, wer ihn erstellt und was er kostet.

Was ist ein Aufteilungsplan?

Ein Aufteilungsplan oder Teilungsplan ist eine wesentliche Voraussetzung und ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung. Er ist in § 7 Absatz IV Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Demnach handelt es sich um eine "von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich" ist.

Im Plan, der aus einer Bauskizze besteht, ist genau beschrieben, wie ein Gebäude aufgeteilt wird. Dort ist auch geregelt, welche Sondereigentumseinheiten gebildet werden, wie groß sie sind und wo sie sich befinden. Zum Sondereigentum gehört das Wohneigentum, also die einzelnen Wohnungen, aber auch Eigentum außerhalb von Wohnungen, wie zum Beispiel Kellerräume oder Garagen.

Der Aufteilungsplan regelt auch, welche Teile eines Gebäudes oder einer Wohnanlage zum Gemeinschaftseigentum gehören. Das Gemeinschaftseigentum gehört im Gegensatz zum Sondereigentum, das einem bestimmten Eigentümer gehört, der gesamten Eigentümergemeinschaft.

Was beinhaltet ein Aufteilungsplan?

Der Teilungsplan beinhaltet alle Zeichnungen, die für die Aufteilung des Gebäudes notwendig sind im Maßstab 1:100. Dazu gehören Grundriss-, Schnitt- und Ansichtszeichnungen. Gemäß WEG müssen alle Einheiten, die demselben Wohneigentum zugerechnet werden, im Plan mit derselben Nummer gekennzeichnet werden.

Die Einheiten müssen in aufsteigender Folge nummeriert werden. Häufig werden die Räume auch mit der selben Farbe gekennzeichnet, um sie besser abzuheben. Jede der Einheiten, die in ein separates Grundbuchblatt bekommen soll, ist darin mit einer Ziffer gekennzeichnet. Auch Sondereigentumseinheiten wie Keller oder Garagen werden entsprechend mit Nummer und Farbe gekennzeichnet.

Die Abgrenzungslinien müssen dabei hervorgehoben werden. Die Teile, die nicht zum Wohneigentum gehören, können schraffiert werden. Außerdem muss pro Etage ein Plan aufgestellt werden.

Zum Aufteilungsplan gehört die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§7 Abs.4 Nr.2 WEG). In dieser wird bestätigt, dass die einzelnen Einheiten bautechnisch voneinander abgetrennt sind und dass diese unabhängig voneinander genutzt werden können. Die Bescheinigung wird von der örtlichen Baubehörde ausgestellt.

Welchen Zweck hat ein Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan ist die Voraussetzung dafür, dass das Wohneigentum ins Grundbuch eingetragen werden kann. Der Aufteilungsplan ist ein wichtiger Teil der Teilungserklärung, zu der daneben noch die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Bestandteil des Plans sowie die Gemeinschaftsordnung gehören. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung wird dann vom Grundbuchamt geprüft. Erst danach ist ein Verkauf der einzelnen Wohnungen möglich.

Dem Teilungsplan kommt dabei die Rolle der Zuordnung der einzelnen Einheiten zu. Eine verbindliche Zweckbestimmung von Räumen aus dem Aufteilungsplan ergibt sich laut Bundesgerichtshof aber nicht (Urteil v. 16.11.2012, V ZR 246/11). Werden gewerbliche Räume zum Beispiel im Plan als Laden oder Café gekennzeichnet, heißt das nicht, dass man diesen Raum auch genauso nutzen muss. Der Aufteilungsplan ist zwar rechtlich bindend, aber nur was die Einteilung, Größe und Lage von Sonder- und Gemeinschaftseigentum betrifft. Er regelt nur die räumliche Abgrenzung, nicht aber die Nutzung der Räumlichkeiten.

Wer erstellt und genehmigt einen Aufteilungsplan?

In der Regel fertigt ein Architekt, meistens in Zusammenarbeit mit einem Bauzeichner, den Aufteilungsplan an. Anschließend prüft ihn die zuständige Baubehörde und bestätigt ihn mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Das kann aber in vielen Bundesländern auch ein öffentlich bestellter und anerkannter Sachverständiger für das Bauwesen machen.

Genehmigt ist der Plan dann, wenn er eine Unterschrift sowie die Siegel oder Stempel der zuständigen Baubehörde aufweist. Anschließend wird der Aufteilungsplan zum Bestandteil der Teilungserklärung, welche dem Grundbuchamt vorgelegt werden muss. Diese wird dann auch geprüft und wenn sie bestätigt ist, können die einzelnen Einheiten in einzelne Grundbuchblätter eingetragen und verkauft werden.

Was kostet ein Aufteilungsplan?

Das Honorar für das Erstellen eines Aufteilungsplans durch einen Architekten ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt. Je nach Aufwand und Wert einer Immobilie liegen die Kosten bei mehreren tausend Euro.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kostet je nach Behörde zwischen 30 und 160 Euro pro Sondereigentumseinheit. Dazu kommen die Kosten für die notarielle Beglaubigung der gesamten Teilungserklärung. Diese ergeben sich aus dem Verkehrswert der Immobilie ergeben.