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Eigentumswohnung kaufen: Wie finde ich eine günstige ETW?

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Die perfekte Eigentumswohnung zu finden und dann auch noch zu kaufen, ist nicht so einfach. Wir geben euch Tipps für die effektive Suche und sagen euch, wie ihr beim Kauf sparen könnt.

Die Mieten steigen, die Zinsen sind immer noch im Keller. Viele entscheiden sich daher, eine eigene Wohnung zu kaufen oder nutzen eine Eigentumswohnung als Investment. Die Suche nach der Traumwohnung ist allerdings nicht ganz so einfach. Immobilienportale sind zwar eine gute Rechercheoption, aber längst nicht die einzige. Unsere Tipps helfen euch, den Blick zu weiten und die Suche nach einer günstigen Eigentumswohnung besser zu planen.

Tipp 1: Die Nutzung und Ausstattung klar definieren

Wozu eine Eigentumswohnung kaufen? Na, um darin zu wohnen, mögt ihr kopfschüttelnd antworten. Wenn ihr das für euch so klar beantworten könnt, prima! Denn die Antwort ist gar nicht so selbstverständlich. Wer gerade nach einer guten Möglichkeit sucht, sein Geld gewinnbringend anzulegen, sucht dieselbe Wohnung vielleicht nicht als künftiges Domizil, sondern als Investment. Und das kann wiederum für die eigene Altersvorsorge gedacht sein. Auch eine Kombination ist denkbar. Denn schließlich ist Wohneigentum ja per se ein Beitrag zur Alterssicherung.

Wichtig: Macht euch im ersten Schritt klar, was ihr sucht. Denn davon hängen einige künftige Entscheidungen ab. Wollt ihr die Wohnung selbst bewohnen, stehen eure persönlichen Bedürfnisse klar im Vordergrund. Ihr entscheidet, in welcher Stadt und in welcher Gegend ihr sucht. Ihr wisst selbst genau, wie viele Zimmer und welche Ausstattung ein Muss sind. An dieser Stelle sind dann allerdings auch Abstriche notwendig, wenn es eine günstige Wohnung sein soll. Denn wenn eure Präferenz die Münchener Innenstadt ist, wird es schwierig ein Schnäppchen zu finden.

Anders sieht es bei einer Eigentumswohnung aus, die eine gute Rendite erwirtschaften soll. Hier muss euch die Lage nicht persönlich gefallen. Wichtiger ist, dass sie einer großen Zahl solventer Mieter gefällt. Außerdem sollte sich das Objekt in einem aufstrebenden Stadtteil befinden, um keinen Leerstand oder einen Wertverlust zu riskieren, wenn ihr einen späteren Wiederverkauf einkalkuliert.

Wollt ihr den Kaufpreis über Fremdkapital finanzieren, ist es wichtig, dass die erwartete Miete höher als die künftige Darlehensrate ist. Die Preise in Großstädten sind derzeit leider oft so hoch, dass die Rendite mager ausfällt und sich ein Investment nur mit einem großen Eigenkapitalanteil lohnt.

Schaut euch die Preise in kleineren Städten mit guter Verkehrsanbindung an. Die sind dann zwar nicht so angesagt, aber wenn die Infrastruktur stimmt, könnt ihr dort noch günstige Wohnungen finden.

Egal, ob zum selbst bewohnen oder als Renditeobjekt: Schreibt euch genau auf, welche Art von Eigentumswohnung ihr eigentlich sucht. Das grenzt die Suche ein und spart viel Zeit.

Und: Wagt schon mal einen Blick in die Zukunft! Wollt ihr dort auch als Familie wohnen bleiben? Ist die Wohnung dafür groß genug? Sind Kitas und Schulen in der Nähe? Oder ist sie eine Zwischenlösung, die erstmal nur für euch zwei passen soll?

Tipp 2: Den Markt beobachten

Eine Eigentumswohnung kaufen – das passiert nicht von heute auf morgen. Um ein Gefühl für den Markt zu bekommen, auf dem ihr eine Wohnung sucht, ist es sinnvoll, sich etwas Zeit zu lassen und die Augen offen zu halten. Die meisten Immobilienportale bieten Suchassistenten an, die euch regelmäßig passende Angebote per Mail zuschicken.

Bei einigen kann man auch nach den Durchschnittpreisen für Immobilien in einem bestimmten Postleitzahlenbereich oder einer Straße suchen. So bekommt ihr ein Gefühl dafür, was eine Wohnung in eurer Wunschlage und in vergleichbarer Größe kosten darf. Mit diesem Wissen fällt es euch leichter, ein Schnäppchen zu identifizieren und Wohnungen, die zu Wucherpreisen angeboten werden, von der Liste zu streichen.

Habt ihr eine konkrete Wohnung im Blick, könnt ihr auch die kostenlose Immobilienbewertung von Wohnglück nutzen. In nur fünf Minuten wisst ihr, ob der aufgerufene Preis des Anbieters günstig ist.

Tipp 3: Mit der Hausbank sprechen

Eure Bank ist nicht nur der Ansprechpartner, wenn es um eine konkrete Finanzierung geht. Auch in der Phase der Suche nach einer günstigen Eigentumswohnung kann sie euch helfen. Die Immobilienexperten kennen Projekte, die sich aktuell im Bau befinden oder sogar noch in der Planungsphase sind. So bekommt ihr frühzeitig Informationen über Neubauten und könnt euch überlegen, ob es sich vielleicht lohnt, auf die Fertigstellung des Objekts zu warten. Auch Reservierungen sind auf diesem Weg häufig schon möglich.

Aber natürlich muss die Wohnung auch bezahlt werden. Die wenigsten werden den Preis für eine Eigentumswohnung direkt auf den Tisch legen. Eure Bank kann euch schon vor der konkreteren Suche einen Finanzrahmen aufzeigen. Vielleicht ist das nicht immer die Summe, die ihr euch vorgestellt hattet. Aber ein seriöser Berater wird euch keine falschen Hoffnungen machen und dafür sorgen, dass ihr die monatliche Belastung für den Kauf auch gut stemmen könnt. Wenn ihr bei einem Neubauprojekt noch die Wahl habt, könnt ihr euch auch für die etwas kleinere Wohnung entscheiden, um nicht zu tief in die Tasche greifen zu müssen.

Tipp 4: Sich Hilfe von Experten holen

Die wenigsten von uns sind ausgewiesene Immobilienexperten. Woher soll man wissen, ob der Bauträger einen guten Ruf hat? Wer sagt einem, ob der Preis der Eigentumswohnung hinsichtlich Lage, Bausubstanz und Ausstattung gerechtfertigt ist? Und wer gibt einem das Gefühl, dass man die richtige Entscheidung trifft und sich nicht irgendwo noch eine Kostenfalle verbirgt?

Eine Eigentumswohnung kaufen, das ist meistens die größte Investition im Leben. Kein Wunder, dass ihr euch etwas unsicher seid und ihr viele Fragen habt. Die meisten kann ein Bausachverständiger beantworten. Wenn ihr schon eine konkrete Wohnung im Blick habt, ist es sinnvoll, ihn zur Besichtigung gleich mitzunehmen.

In Sachen Expertenrat solltet ihr auf der Suche nach einer günstigen Eigentumswohnung nicht sparen. Die Investition in das Honorar eines Bausachverständigen holt dieser durch seine wertvollen Tipps in den meisten Fällen problemlos wieder herein.

Tipp 5: Sich die Kosten genau ansehen

Wollt ihr euch eine Eigentumswohnung kaufen, dann ist der Kaufpreis nicht der einzige Posten, den ihr einkalkulieren müsst. Abseits der monatlichen Nebenkosten für Wasser, Strom und Heizung fällt auch ein Hausgeld an. Das sind die Kosten, die für das Gemeinschaftseigentum als Ganzes aufgebracht werden müssen. Dazu gehören zum Beispiel Stromkosten für die Treppenhausbeleuchtung, Reparaturen des Dachs und die Kosten für die Hausverwaltung. Das Hausgeld wird auf die Wohnungsbesitzer umgelegt.

Hinzu kommen die Kosten für Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen in eurer eigenen Wohnung. Wie hoch die in den ersten Jahren nach dem Kauf ausfallen, hängt natürlich vom Zustand ab, in dem ihr eure Eigentumswohnung gekauft habt. Habt ihr euch für eine Wohnung in einem Neubau entschieden, seid ihr da erstmal auf der sicheren Seite und könnt vielleicht sogar Geld zurücklegen. Habt ihr eine Wohnung in einem Altbau gekauft, ist es besonders wichtig, sich einen guten Überblick über den Zustand des Objekts zu verschaffen.

Welche Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen gerade durchgeführt wurden oder in Zukunft geplant sind, könnt ihr in den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen nachlesen. In der zuständigen Baubehörde könnt ihr erfragen, ob in der Nachbarschaft größere Bauprojekte (Straße, Kita, Einkaufszentrum) geplant sind, die den Wert eurer Wohnung eventuell mindern oder steigern könnten.

Tipp 6: Nicht nur online schauen

Vermutlich macht ihr das schon ganz automatisch, wenn ihr eine Eigentumswohnung kaufen wollt. Haltet auch jenseits von Suchmaschinen und Immobilienportalen die Augen offen. Achtet auf Baustellen in eurer Nachbarschaft. Entsteht da vielleicht gerade eine Wohnanlage? Schmeißt die Gratiszeitung ausnahmsweise mal nicht gleich ins Altpapier. Es gibt immer noch Verkäufer, die ganz klassisch eine Annonce aufgeben. Erzählt Freunden, Kollegen und Bekannten von euren Plänen. Ihr kennt das doch: Ein Schwager von dem Freund meiner Schwester arbeitet bei … Auch so kann eure Traumwohnung den Weg zu euch finden. Und das sogar häufig ohne zusätzliche Maklercourtage.

Immobilienpreise: Baustelle eines Mehrfamilienhauses mit Neubauwohnungen.
In Deutschland steigen die Immobilienpreise seit Jahren – auch, weil an Orten, an denen die Nachfrage sehr hoch ist, kaum mehr gebaut werden kann. © iStock/Getty Images/querbeet

Tipp 7: Es muss kein Neubau sein

Eine nagelneue Eigentumswohnung hat viele Vorteile. Das heißt aber umgekehrt nicht, dass sie keine Nachteile hat. Die Lage größerer Wohnanlagen mit neuen Eigentumswohnungen ist meistens eher am Rand der City. Ist das Objekt schon fast fertig, habt ihr nicht mehr die Chance, noch Wünsche in Sachen Ausstattung zu äußern.

Eine Wohnung in einem älteren Haus muss zwar vermutlich renoviert werden. Aber dafür bestimmt ihr selbst, wie das neue Bad, die Küche und der Fußboden aussehen soll. Um Geld zu sparen, könnt ihr auch erstmal eine günstigere Ausstattung wählen und euch das teure Designerbad für später aufheben. Auch mit der Lage könnt ihr Glück haben. Eine Altbauwohnung mitten im Zentrum ist mitten im Leben. Leider müsst ihr dafür aber natürlich auch tiefer ins Portemonnaie greifen. Tja, man kann selten alles haben.

Tipp 8: Immobilienportale sinnvoll nutzen

Immobilienportale sind heute die wichtigste Option auf der Suche nach einer günstigen Eigentumswohnung. Wichtig ist, nicht zu breit zu suchen. Nutzt die zahlreichen Filterfunktionen, die euch alle großen Portale bieten. Wenn ihr zum Beispiel schon mit eurer Bank gesprochen habt und euch über euer Budget im Klaren seid, ist es sinnvoll, dies als ein grobes Suchkriterium zu verwenden. So kommt ihr erst gar nicht in Versuchung, euch durch Luxusobjekte zu klicken, die dann doch jenseits von Gut und Böse liegen.

Auch andere Filter sind sinnvoll. Ihr habt einen Hund? Dann könnt ihr nur nach Objekten suchen, in denen Haustiere erlaubt sind. Ihr legt aus Kosten- und Umweltschutzgründen großen Wert auf die Qualität der Heizungsanlage? Dann könnt ihr eure Suche auf einigen Portalen sogar nach der im Energieausweis hinterlegten Energieeffizienzklasse filtern. Ja, alle anderen Objekte fallen dadurch hinten rüber. Aber dafür stehlen sie euch nicht eure Zeit. Denn die ist ja am Ende auch Geld!

Fazit: Günstige Eigentumswohnung kaufen durch gute Vorbereitung

Bei der Suche nach einer günstigen Eigentumswohnung ist es wichtig, dass man sich gut auf die Suche vorbereitet. Klärt gemeinsam, was ihr wirklich wollt. Schreibt euch auf, was ein absolutes Muss ist und was gar nicht geht. Schaut euch auch in Gegenden um, die ihr erstmal nicht auf dem Zettel hattet. Besonders, wenn es um eine ETW als Investment geht.

Eure Kriterien helfen euch dann auch bei einer intelligenten Einstellung der Filterfunktionen auf den großen Immobilienportalen. So spart ihr Zeit und Nerven, müsst aber vielleicht einen etwas längeren Atem haben, weil das Angebot dadurch natürlich kleiner ausfällt. Aber das Netz ist nicht alles: Wenn ihr Augen und Ohren auch im richtigen Leben offenhaltet, entdeckt ihr eure Traumwohnung vielleicht schon bei der nächsten Radtour durch euer Viertel.

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