Welchen Energieausweis brauche ich für den Hausverkauf?

Der Energieausweis gehört zu den wichtigsten Unterlagen beim Hausverkauf und ist sogar gesetzlich vorgeschrieben. Die künftigen Besitzer sollen anhand dieses Zertifikats erkennen, welche Verbräuche und Energiekosten sie erwarten. 

Alle Details zum Energiepass beim Hausverkauf regelt das Gebäudeenergiegesetz (§ 79 bis 88). In vielen Fällen ist ein Energieausweis Pflicht, so auch beim Hausverkauf. Wir klären hier, worauf Verkäufer in Sachen Energieausweis unbedingt achten sollten.

Welche Art Energieausweis brauche ich beim Hausverkauf?

Die meisten Eigentümer von Ein- und Mehrfamilienhäusern haben die Wahl, ob sie für ihren Hausverkauf einen bedarfsorientierten oder einen verbrauchsorientierten Energieausweis ausstellen lassen. Einzige Ausnahme sind alte, unsanierte Gebäude mit bis zu vier Wohnungen. 

Wenn der Bauantrag für euer Haus vor dem 1. November 1977 gestellt und die Immobilie bislang nicht saniert wurde, ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Das Jahr 1977 ist deshalb wichtig, weil seither die Wärmeschutzverordnung gilt. Alle Häuser, die danach gebaut oder saniert wurden, müssen zumindest den Standard dieser Verordnung erfüllen.

Worin unterscheiden sich der Energiebedarfsausweis und der Energieverbrauchsausweis?

Für den Energiebedarfsausweis wird berechnet, wieviel Energie für das Beheizen, die Warmwasserbereitung und das Lüften des Hauses benötigt wird. In diese Berechnung fließen ausschließlich bauliche Aspekte wie die Wandstärke, die Heizanlage oder die Dämmung ein. 

Ein Energieverbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der aktuellen Bewohner. Da deren Verhalten stark variiert, kann ein Verbrauchsausweis für ein und dasselbe Gebäude bei unterschiedlichen Bewohnern sehr unterschiedlich ausfallen.

Welcher Ausweis ist für den anstehenden Hausverkauf besser?

Für einen Verbrauchsausweis müssen in der Regel weniger Daten erhoben werden. Er ist deshalb meist günstiger als ein Bedarfsausweis. Weniger Aufwand und weniger Kosten sind für viele Eigentümer entscheidende Argumente. 

Voraussetzung ist allerdings, dass die Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen aus drei aufeinander folgenden Jahren lückenlos vorliegen. Das Ende des Abrechnungszeitraums darf nicht länger als 18 Monate zurück liegen. Sind diese Unterlagen nicht vorhanden, dann bleibt nur der bedarfsorientierte Energiepass.

Was spricht für einen Bedarfsausweis beim Hausverkauf?

Der Verbrauchsausweis spiegelt immer das energetische Verhalten der Bewohner. Wenn ihr viel Wert auf Energieeffizienz legt, fällt euer Verbrauchsausweis vermutlich günstiger aus als ein Bedarfsausweis. 

Wenn ihr es jedoch nicht so genau nehmt mit dem Energiesparen, dann ist die Effizienzstufe in einem Verbrauchsausweis wahrscheinlich schlechter als die in einem Bedarfsausweis. Diese Unterscheidung kann euch egal sein, wenn in eurer Region Häuser rar sind. Aber in Märkten, wo Käufer die Auswahl haben, kann die im Energieausweis dargestellte Energieeffizienz den Ausschlag geben.

Hinzu kommt: Käufer interessiert der Energiepass nicht nur, um künftige Betriebskosten einschätzen zu können. Er ist auch ein wichtiges Dokument, um Immobilien zu vergleichen. Dafür ist der Bedarfsausweis weit besser geeignet als der Verbrauchsausweis.

Welche Häuser darf man ohne Energieausweis verkaufen?

Das Gebäudeenergiegesetz sieht für die Vorlage eines Energieausweises beim Hausverkauf mehrere Ausnahmen vor:

• Ihr müsst keinen Energiepass vorlegen, wenn euer Haus unter Denkmalschutz oder unter Ensembleschutz steht. Das müsst ihr dann natürlich beim Verkauf belegen.
• Sehr kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern – also beispielsweise Tiny Houses – sind ebenfalls von der Energiepass-Pflicht befreit.
• Für Gebäude, die nicht unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden können, gilt die Energieausweis-Pflicht auch nicht. Dazu gehören beispielsweise Wohngebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden.

Muss ich den Energieausweis für den Hausverkauf neu anfertigen lassen?

Energieausweise sind zehn Jahre lang gültig. Wenn ihr einen Ausweis habt, der nicht älter ist, reicht das völlig aus. Allerdings ist es in eurem Interesse, dass der Energiepass den aktuellen Standard des Gebäudes dokumentiert. 

Wenn ihr also erst kürzlich eine energetische Sanierung durchgeführt habt, bei der keine energetische Gesamtbilanzierung durchgeführt und deshalb kein neuer Ausweis ausgestellt wurde, solltet ihr genau hinschauen.

Eine Fassadendämmung beispielsweise hat den energetischen Standard der Immobilie auf jeden Fall verbessert. Dann solltet ihr überlegen, den Energieausweis jetzt aktualisieren zu lassen. Das erhöht die Vermarktungschancen und kann sich auf den Kaufpreis auswirken.

Wer darf Energieausweise ausstellen?

Im Gebäudeenergiegesetz (§ 88) ist festgelegt, dass unter anderem Architekten, Handwerker, Bauingenieure und Physiker mit besonderen Aus- oder Weiterbildungen und Berufspraxis Energieausweise ausstellen dürfen. Ein amtliches Zulassungszertifikat gibt es jedoch genauso wenig wie eine vollständige Liste.

Viele in der Energieeffizienz-Experten-Liste des Bundes aufgeführten Energieberater sind ausstellungsberechtigt. Eine empfehlenswerte Alternative ist die Postleitzahlen-Suche in der Datenbank der Deutschen Energie-Agentur (dena). 

Online-Anbieter werben mit einer besonders schnellen, unbürokratischen Abwicklung. Hier solltet ihr euch bescheinigen lassen, dass der Anbieter berechtigt ist, Energiepässe auszustellen.

Zu welchem Zeitpunkt muss ich den Ausweis vorlegen?

Ihr müsst Kaufinteressenten den Energieausweis beim Hausverkauf spätestens bei der Besichtigung in Kopie übergeben. Wenn es zeitlich eng wird, könnt ihr also den Verkauf schon vorbereiten, einen Makler beauftragen oder eine Anzeige schalten, bevor ihr das Dokument in den Händen haltet. 

In der Anzeige solltet ihr vorsorglich darauf hinweisen, dass der Ausweis in Arbeit ist. Besser ist es natürlich, wenn ihr den Ausweis schon habt und damit auch nutzen könnt, um euer Haus zu bewerben.

Was kostet ein Energieausweis?

Die Kosten muss immer der Verkäufer des Hauses tragen. Ihre Höhe richtet sich nach dem Gebäude und nach der Art des Ausweises. Für einen Verbrauchsausweis solltet ihr mit bis zu 100 Euro rechnen. Ein Bedarfsausweis ist mit bis zu 500 Euro deutlich teurer.

Was passiert, wenn Verkäufer die Energieausweis-Pflicht nicht beachten?

Es kann durchaus sein, dass euer Käufer bereit ist, auf den Energieausweis beim Hausverkauf zu verzichten. Doch ihr seid gut beraten, das Dokument trotzdem vorzulegen. 

Tut ihr das nicht, begeht ihr eine Ordnungswidrigkeit. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 Euro betragen. Und das Risiko, dass ein anderer Kaufinteressent, der nicht zum Zuge kommt, euch anzeigt, besteht auf jeden Fall.