Verbrauchsausweis: Wer ihn braucht und was er kostet

Der Energieausweis zeigt auf einen Blick, wie gut oder schlecht die Energieeffizienz eines Gebäudes ist. Das heißt, er lässt Rückschlüsse auf die zu erwartenden Heizkosten zu. Man unterscheidet zwei Arten des Energiepasses: den verbrauchs- und den bedarfsorientierten Pass. In den meisten Fällen genügt der preiswerte Verbrauchsausweis. Wir klären in diesem Ratgeber die wichtigsten Fragen.

Ein FAQ zum Thema Energieausweis findet ihr außerdem hier: Energiepass: Für wen er Pflicht ist und was er kostet

Wozu brauche ich einen Energieausweis?

Ein Energieausweis ist Pflicht, wenn ihr eine Immobilie verkaufen oder neu vermieten wollt. So schreibt es das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) vor. Das Dokument liefert durch verschiedene Angaben Hinweise auf die Energieeffizienz eines Hauses oder einer Wohnung. Zudem sind kurze Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung enthalten.

Käufer oder Mieter können auf Basis des Energiepasses ihre Nebenkosten leichter einschätzen beziehungsweise sich ein Bild vom Sanierungsbedarf machen. Auch Verkäufer und Eigentümer profitieren davon, einen aktuellen Energiepass erstellen zu lassen. Wer eine verbesserte Energieeffizienz bescheinigen kann, hat ein gutes Argument bei Preisverhandlungen. Laut einer Studie erzielen energieeffiziente Häuser höhere Verkaufspreise.

Übrigens ist nicht nur der Energiepass in vielen Fällen Pflicht. Das müsst ihr als Eigentümer noch wissen: Neue Klimaschutz-Auflagen: Das ändert sich für Hausbesitzer

Für Kaufinteressenten haben wir alle Klimaschutz-Informationen hier gesammelt: Was Hauskäufer über die neuen Klimaschutz-Auflagen wissen müssen

Was bedeutet Verbrauchsausweis?

Der Verbrauchsausweis oder Verbrauchspass ist die preiswertere und einfachere Form des Energieausweises. Das Dokument gibt Auskunft über den tatsächlichen Energieverbrauch eines Gebäudes. Eigentümer sowie Miet- und Kaufinteressenten können sich damit ein Bild davon machen, welche Energiemenge für Heizung und Warmwasser die Immobilie voraussichtlich benötigt.

Die Ausstellung des Verbrauchsausweises erfolgt anhand der Heizenergieverbräuche von drei aufeinanderfolgenden Jahren. Die Werte könnt ihr ganz einfach in den Heizkostenabrechnungen ablesen. Oder ihr rechnet selbst nach: Heizkosten berechnen: So ermittelt ihr eure Kosten fürs Heizen

Anschließend werden die gemessenen Verbrauchszahlen über so genannte Klimafaktoren auf einen bundesweiten Mittelwert umgerechnet. So soll verhindert werden, dass ein besonders harter Winter zu einer schlechteren Gebäudebewertung führt.

Wichtig zu wissen: Die Angaben im Verbrauchsausweis sind stark vom individuellen Wohn- und Heizverhalten der Bewohner abhängig. Wer viel heizt, hat höhere Werte als jemand, der kaum zu Hause ist und die Heizung auf Sparflamme laufen lässt. Ihr könnt vom Verbrauchsausweis also nur bedingt auf die zu erwartenden Heizkosten schließen.

Seit 2020 gelten gemäß GEG folgende Regeln für den Verbrauchsausweis:

• Für die Empfehlung von Modernisierungsmaßnahmen müssen Fotos der Immobilie vorliegen oder eine Vor-Ort-Besichtigung stattfinden.
• Eigentümer sind für die Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte verantwortlich. Energieausweis-Aussteller müssen diese aber genauestens prüfen und Zweifel melden, sonst drohen Bußgelder.
• Eigentümer müssen den Stand der Sanierung und gegebenenfalls Angaben zu Wartungsterminen technischer Anlagen korrekt dokumentieren.
• Die Angabe der CO2-Emissionen, also die Menge der freigesetzten Treibhausgase durch Beheizung, Kühlung, Lüftung und Warmwasseraufbereitung, ist verpflichtend.

Was ist der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?

Die angegebenen Werte vom Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis sind nicht miteinander vergleichbar. Einmal geht es um den tatsächlichen Energieverbrauch, einmal um den theoretischen Energiebedarf. Wenn euch ein Energiepass vorgelegt wird, achtet also unbedingt auf die Art des Dokuments.

Beim Bedarfsausweis erfolgt die Datenerhebung anhand von technischen Gebäude- und Heizwerten sowie von standardisierten Rahmenbedingungen. Eine aufwändige Analyse der gesamten Energiebereitstellungskette ist hierfür notwendig, unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch.

Der Verbrauchsausweis wiederum gibt Auskunft über den Energieverbrauch der letzten drei Jahre für Heizung und Warmwasser. Die Datenerhebung ist deutlich einfacher, weshalb der Verbrauchsausweis auch weniger kostet.

Dafür sind die Angaben nicht so aussagekräftig, weil sie vom Wohn- und Heizverhalten der Gebäudenutzer abhängen. Bei euch könnte der Energieverbrauch ganz anders ausfallen. Verlasst euch also nicht auf die Werte im Verbrauchspass, wenn er euch bei einer Immobilienbesichtigung vorgelegt wird.

Lest hier, worauf ihr bei einer Hausbesichtigung noch achten müsst.

Was sind die Vorteile und Nachteile beim Verbrauchsausweis?

Ein Verbrauchsausweis ist deutlich schneller erstellt als ein Bedarfsausweis und deshalb um einiges preiswerter. Die Datenerhebung ist auch weniger fehleranfällig. Das Gutachten für den bedarfsorientierten Energiepass ist sehr viel komplexer, was dazu führt, dass Energieausweise oft fehlerhaft sind, wie eine Studie belegt.

Der größte Nachteil beim Verbrauchsenergieausweis: Die Werte sind nur eine Momentaufnahme und hängen vom individuellen Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner ab. Häufig werden Leerstände, besonders bei Mietwohnungen, nicht richtig erfasst, was die Ergebnisse verfälschen kann. Der Verbrauchsausweis kann also nur als grobe Orientierung dienen.

Wann reicht ein Verbrauchsausweis für Wohngebäude?

Der deutlich günstigere Verbrauchsausweis reicht in der Regel vollkommen aus. Bis auf folgende Ausnahmefälle – ein Bedarfsausweis ist nämlich Pflicht bei:

• unsanierten Bestandsgebäuden mit maximal fünf Wohnungen und einem Bauantrag, der vor dem 1. November 1977 gestellt wurde.
• Neubauten oder umfangreich sanierten Gebäuden, für die Heizungs- und Verbrauchsdaten von drei aufeinanderfolgenden Jahren fehlen.

Gut zu wissen: Wenn es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude oder eine Nutzfläche
unter 50 Quadratmetern handelt, braucht ihr keinen Energieausweis.

Was steht im Verbrauchsausweis?

Beim Energieverbrauchsausweis ist für Eigentümer Seite 3 "Erfasster Energieverbrauch des Gebäudes" relevant. Sie enthält folgende Pflichtangaben:

• Treibhausemissionen: Der Wert gibt an, wie viel Treibhausgase (in Kilogramm pro Quadratmeter Nutzfläche) jährlich durch die Beheizung, Lüftung und Kühlung des Gebäudes sowie durch die Warmwasserbereitung freigesetzt werden.
• Energieverbrauch: Die Farbskala (grün bis rot) und die Energieeffizienzklasse (A+ bis H) zeigen, wie energieeffizient das Gebäude ist. Über der Skala steht der Endenergieverbrauch, darunter der Primärenergieverbrauch.
• Endenergieverbrauch dieses Gebäudes: Hier findet ihr die Pflichtangabe für Immobilienanzeigen.
• Verbrauchserfassung – Heizung und Warmwasser: An dieser Stelle werden die einzelnen Verbrauchswerte tabellarisch aufgelistet.
• Vergleichswerte Endenergie: Mithilfe der Farbskala könnt ihr eure Immobilie mit anderen Gebäudetypen vergleichen.

Achtung: Bei älteren Verbrauchsausweisen ist der Warmwasserverbrauch häufig nicht mit eingerechnet. Hier müsst ihr den Endenergiekennwert pauschal um 20 kWh/m2a erhöhen.

Auf Seite vier des Verbrauchsausweises könnt ihr kurze Empfehlungen für kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen finden. Sie sind jedoch nur als Anhaltspunkte zu verstehen und ersetzen keine Modernisierungsberatung, etwa durch einen Energieberater.

Lest auch: Energetische Sanierung: Welche Maßnahmen lohnen sich?

Was ist der Endenergieverbrauch?

Der Endenergieverbrauch ist die wichtigste Kennzahl im Verbrauchsausweis, die auch in Immobilienanzeigen stehen muss. Sie gibt an, wie viel Energie jährlich pro Quadratmeter für Heizung und Warmwasser gebraucht wird. Je kleiner der Wert ist, desto besser. Die Kennzahl lässt allerdings keine Schlüsse auf künftige Heizkosten zu, weil sie auf dem bisherigen, individuellen Verbrauch basiert.

Was ist der Primärenergieverbrauch?

Der Primärenergieverbrauch oder Primärenergiebedarf berücksichtigt die gesamte Energiebereitstellungskette. In den Wert fließt also auch jene Energie ein, die bei der Gewinnung, Umwandlung und beim Transport des jeweiligen Energieträgers entsteht. Erfahrt hier mehr: Primärenergiebedarf: Energieverbrauch eines Haushalts richtig berechnen

Wo kann ich einen Verbrauchsausweis erstellen lassen?

Energiepässe dürfen grundsätzlich nur Dienstleister mit einer entsprechenden Qualifikation ausstellen. Das sind beispielsweise Energieberater, Architekten, Bauingenieure und Schornsteinfeger sowie Handwerker und Techniker.

Ebenso könnt ihr euren Verbrauchsausweis online erstellen. Im Internet findet ihr zahlreiche Angebote zur Ausstellung eines Verbrauchspasses. Die Bewertung läuft anhand der mitgeteilten Daten über die Immobilie und beigefügte Fotos. Achtet hier unbedingt auf die Seriosität des Anbieters. Die Verbraucherzentrale rät dazu, sich schriftlich versichern zu lassen, dass der Aussteller auch dazu berechtigt ist, Ausweise zu erstellen.

Was kostet ein Verbrauchsausweis für Immobilien?

Der Verbrauchsausweis ist die günstigere Form des Energieausweises. Hierfür ist keine Vor-Ort-Analyse notwendig. Ihr müsst nur eure Daten mitteilen und Fotos übermitteln. Die Kosten für einen Verbrauchsausweis belaufen sich üblicherweise auf 70 bis 100 Euro.

Tipp: Viele Makler bieten die Ausstellung eines Energiepasses kostenlos an, wenn ihr eure Immobilie über sie verkauft. Hier findet ihr Tipps für die erfolgreiche Maklersuche.