Gebäudeenergiegesetz: Was sich für Bauherren ab 2024 ändert

Am 1. Januar 2024 tritt die heftig diskutierte Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG 2024) in Kraft. Das Ziel: Künftig soll jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Hier erfahrt ihr, welche Anforderungen Eigentümer erfüllen müssen, welche Fristen gelten und was ihr beachten müsst.

Energetische Standards für Neubauten

Die gute Nachricht ist: Zu Beginn des Jahres 2024 sind keine Veränderungen bei den energetischen Standards für Neubauten vorgesehen. Die wurden nämlich gerade erst erhöht. Seit 1. Januar 2023 gilt: Der zulässige Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung in Neubauten beträgt 55 Prozent des Referenzgebäudes (zuvor: 75 Prozent).

Wie Bauherren diesen Standard erfüllen, ist ihnen überlassen. Dabei darf nun auch Strom aus erneuerbaren Energien angerechnet werden, wenn er vollständig ins öffentliche Netz eingespeist wird.

Die Anforderungen an den Wärmeschutz wurden zum Jahresbeginn 2023 nicht verändert. Für die Gebäudehülle sind also weiter die bis dato gültigen Werte relevant.

Allerdings sind Neubauten in Neubaugebieten als erste von der 65-Prozent-EE-Pflicht betroffen, alle weiteren dann in den folgenden Jahren. Mehr dazu erfahrt ihr weiter unten.

Energetische Standards in der Sanierung

Auch künftig gilt: Nach einer Sanierung muss ein Gebäude die Vorgaben des GEG nur dann erfüllen, wenn mehr als zehn Prozent der Bauteilfläche (zum Beispiel Dach, Fassade, Fenster) erneuert werden. In diesem Fall dürfen Bauherren bestimmte Höchstwerte für den so genannten U-Wert nicht überschreiten. Der U-Wert gibt an, wie gut der Wärmeschutz ist.

Außerdem gelten heute schon - unabhängig von einer Sanierung – diverse Austausch- und Nachrüstpflichten. Lest hier mehr zur Sanierungspflicht.

Pflicht zur Nutzung Erneuerbarer Energien ab 2024

Ab 1. Januar 2024 soll möglichst jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Pflicht gilt mit dem Inkrafttreten des Gesetzes jedoch zunächst nur für Neubauten in Neubaugebieten. Entscheidend ist dabei der Termin des Bauantrags.

Eigentümer von allen anderen Neubauten und von Bestandsimmobilien haben mehr Zeit. Für sie wird die Umstellung auf eine klimafreundliche Heizung an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Die wird in einem eigenen Wärmeplanungsgesetz (WPG) geregelt, das ebenfalls am 1. Januar 2024 in Kraft treten soll.

Danach müssen Großstädte ab 100.000 Einwohnern bis 30. Juni 2026 und alle anderen Kommunen bis 30. Juni 2028 eine kommunale Wärmeplanung vorlegen. Spätestens zu diesem Termin greift dann die 65-EE-Pflicht beim Einbau einer neuen Heizung. Wenn eine Kommune früher einen Wärmeplan beschließt, beginnt die Pflicht für die Eigentümer auch früher.

Welche Heizung darf ich ab 2024 einbauen?

Das GEG regelt im Detail, welche neue Heizung im Neubau und im Bestand in Frage kommt und wann fossile Wärmeerzeuger erneuert werden müssen. Auch Übergangsfristen und Ausnahmen sind gesetzlich verankert.

Wie oben erläutert, muss zunächst ab 1. Januar 2024 jede Heizungsanlage in einem Neubau, der in einem Neubaugebiet errichtet wird, mindestens 65 Prozent der bereit gestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen.

Welche Heizungen diese Anforderungen erfüllen, listet das Gesetz auf:

elektrisch angetriebene Wärmepumpe
Stromdirektheizung – bei allen Gebäuden, mit Ausnahme von Hallen und selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, sind hier zusätzliche Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz zu erfüllen.
Wärmepumpen-Hybridheizung mit einem Brennwert-Spitzenlastkessel (Gas oder Flüssigbrennstoff). Der Heizlastanteil der Wärmepumpe muss mindestens 30 Prozent betragen.
Solarthermie in Kombination mit einem anderen EE-Wärmeerzeuger
Gas- oder Ölheizung, die mindestens 65 Prozent Biomethan oder biogenes Flüssiggas verwendet.
H2-ready-Gasheizung (Gasheizung, die auf 100 Volumenprozent Wasserstoff umrüstbar ist) unter bestimmten Umständen - mehr dazu weiter unten
Wasserstoffheizung mit grünem oder blauem Wasserstoff
Anschluss an ein Wärmenetz. Wenn im bestehenden Wärmenetz der EE-Anteil unter 65 Prozent liegt, muss der Netzbetreiber einen Transformationsplan vorlegen.
Anlage zur Nutzung fester Biomasse (z. B. Pelletheizung)

Welche Gasheizungen sind künftig zulässig?

Das richtet sich einerseits nach dem Zeitpunkt des Einbaus und andererseits nach den Gegebenheiten vor Ort.

Solange es noch keinen Wärmeplan gibt, dürft ihr auch nach dem Inkrafttreten der GEG-Novelle bis zur Veröffentlichung der kommunalen Wärmeplanung weiterhin eine Gas- oder Ölheizung einbauen.

Die Sache hat jedoch einen Haken: Wenn nach Abschluss der Wärmeplanung feststeht, dass das Gebäude nicht an ein Wärme- oder Wasserstoffnetz angeschlossen werden kann, müsst Ihr sicherstellen, dass die Anlage wachsende Anteile an Erneuerbaren Energien wie Biomasse, grünen oder blauen Wasserstoff nutzt. Für die geforderten Anteile gibt es einen gestaffelten Zeitplan:

ab 2029: mindestens 15 Prozent
ab 2035: mindestens 30 Prozent
ab 2040: mindestens 60 Prozent
ab 2045: 100 Prozent

Dadurch und durch steigende CO2-Preise ist der Einbau einer fossilen Heizung für Eigentümer mit wirtschaftlichen Risiken verbunden. Deshalb führt das GEG eine neue Beratungspflicht ein: Eigentümer, die ab 1. Januar 2024 eine Öl- oder Gasheizung installieren lassen möchten, müssen sich im Vorfeld von einer fachkundigen Person - zum Beispiel von einer qualifizierten Energieberater oder einem Installateur – beraten lassen. Dieser muss die möglichen Auswirkungen der örtlichen Wärmeplanung und eine potenzielle Unwirtschaftlichkeit erläutern und alternative Heizungstechnologien vorstellen.

Wenn der Wärmeplan der Kommune vorliegt, dürfen grundsätzlich auch weiterhin Gaskessel installiert werden, die mit 65 Prozent grünen Gasen (Biomethan, oder grünem oder blauem Wasserstoff) betrieben werden. Die 65-EE-Pflicht lässt sich auch mit einer Hybridheizung erfüllen, beispielsweise einer Gasheizung in Kombination mit einer Wärmepumpe.

Ein Sonderfall ist, wenn es in der Kommune einen verbindlichen und von der Bundesnetzagentur genehmigten Fahrplan für den Ausbau oder die Umstellung eines bestehenden Gasnetzes auf Wasserstoff gibt. In diesem Fall ist auch der Einbau einer Gasheizung erlaubt, die auf 100 Prozent Wasserstoff umgerüstet werden kann – also echte H2-ready-Heizungen.

Diese Anlage darf bis zur Umstellung des Gasnetzes auf Wasserstoff mit bis zu 100 Prozent fossilem Gas betrieben werden. Sobald das Wasserstoffnetz verfügbar ist, muss sie angeschlossen und auf den Betrieb mit Wasserstoff umgestellt werden.

Lest dazu auch unseren Ratgeber Gasheizung mit Wasserstoff: Lohnt sich das?

Allerdings: Auch beim Ausbau der Netze kann jedoch etwas dazwischen kommen. Wird das Gebäude entgegen den ursprünglichen Planungen nicht an ein Wasserstoffnetz angeschlossen, muss die Heizung innerhalb von drei Jahren so umgerüstet werden, die mindestens zu 65 Prozent mit Erneuerbaren Energien betrieben wird.

In der Regel wird das dann den Einbau einer neuen Heizung erfordern. In diesem Fall, so das Bundeswirtschaftsministerium, hat der Eigentümer „einen verschuldensabhängigen Anspruch auf Erstattung der daraus entstehenden Mehrkosten gegen den Betreiber des Gas- oder Wärmenetzes“.

Sind Ölheizungen künftig verboten?

Bereits im bislang gültigen Gebäudeenergiegesetz war geregelt, dass der Einbau von Ölheizungen in Bestandsgebäude ab 2026 nur noch erlaubt ist, wenn sie anteilig mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Künftig gilt: Sobald ein Wärmeplan vorliegt – also spätestens ab 2026 bzw. 2028 – dürfen nur noch Ölheizungen eingebaut werden, die von Anfang an 65 Prozent grünes Heizöl nutzen. Genau wie bei Gasheizungen gilt auch bei Ölheizungen die oben erwähnte neu eingeführte Beratungspflicht.

Welche Heizungen sind ab 2024 verboten?

Ab 2024 dürfen die allermeisten Heizungen, die Wärme ausschließlich aus Heizöl oder Gas erzeugen, nicht mehr in Neubauten in Neubaugebieten eingebaut werden. Für alle anderen Neubauten und Bestandsgebäude ist das zunächst noch möglich, unter den oben geschilderten Vorbehalten.

Gas- oder Öl-Brennwertkessel sind in Hybridsystemen mit einer Wärmepumpe weiterhin erlaubt, wenn sie die geforderten Anteile einhalten. Und in der Sanierung dürfen Eigentümer außerdem eine neue Gasheizung installieren, wenn sie auf den vollständigen Betrieb mit Wasserstoff umrüstbar ist.

Heizkessel — Tschüss, Ölheizung: Ab 2024 muss fast jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Es gibt allerdings auch Ausnahmen.

Was müssen Eigentümer von Öl- und Gasheizungen ab 2024 beachten?

Eine grundsätzliche Austauschpflicht für ineffiziente alte Gasheizungen ist bereits im aktuell gültigen Gebäudeenergiegesetz verankert. Demnach müssen Standardkessel, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff betrieben werden, in der Regel 30 Jahre nach Einbau und Aufstellung außer Betrieb genommen werden (§ 72 GEG).

Von dieser Austauschpflicht gibt es – auch künftig - zwei Ausnahmen:

Niedertemperatur- und Brennwertkessel dürfen weiter betrieben werden.
Eigentümer, die ihr Haus seit 1. Februar 2002 selbst bewohnen, sind nicht zum Tausch verpflichtet. Wenn sie die Immobilie vererben, verkaufen oder verschenken, hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit für den Heizungstausch.

Auch die Novelle des Gesetzes bringt kein sofortiges Verbot für Wärmeerzeuger mit fossilen Brennstoffen. Alle Öl- und Gasheizungen, die in Betrieb sind, dürfen bis zum 31. Dezember 2044 betrieben und auch repariert werden.

Geht die Gasheizung nach Inkrafttreten des neuen GEG komplett kaputt und ist sie nicht mehr funktionstüchtig, müsst ihr früher handeln. Im sogenannten Havariefall ist die fossile Heizung dann baldmöglichst durch eine neue Heizung zu ersetzen, die zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben wird.

Welche Übergangsregeln gelten für die Heizungserneuerung?

Für den Fall, dass die alte Erdgas- oder Ölheizung irreparabel kaputt ist (Havariefall) sieht das GEG 2024 diverse Übergangsregeln vor. Schließlich kann es durchaus vorkommen, dass keine für euer Haus in Frage kommende neue Heizung verfügbar ist, ihr nicht sofort einen Installateur findet, Veränderungen am Gebäude notwendig sind oder der Anschluss an das Wärmenetz nicht unmittelbar umgesetzt werden kann.

Zum einen dürft ihr dann erstmal eine gebrauchte Gasheizung oder Miet-Gasheizung einbauen. Zum anderen gilt eine Übergangsfrist von fünf Jahren (bei Gasetagenheizungen: bis zu 13 Jahren), in der ihr den Umstieg auf eine Heizung mit 65 Prozent erneuerbaren Energien vorbereiten könnt.

Wenn ein Wärmenetzbetreiber den Netzanschluss vertraglich zugesagt hat, dürft ihr noch bis zu zehn Jahre eine neue Heizung ohne weitere Anforderungen betreiben.

Welche Ausnahmen gibt es von der 65-EE-Pflicht bei der Heizungserneuerung?

Mit dem GEG 2024 wird eine allgemeine Härtefallklausel eingeführt. Sie sieht eine Einzelfallprüfung im Rahmen eines behördlichen Verfahrens vor.

Eigentümer können also eine Befreiung von der 65-EE-Pflicht beantragen, beispielsweise aufgrund wirtschaftlicher Überforderung oder wenn die Umrüstung durch besondere persönliche, bauliche oder sonstige Umstände unzumutbar ist. Eine Ausnahme wegen unbilliger Härte können gerade ab einem hohen Alter Schwierigkeiten bei der Finanzierung oder aber auch Pflegebedürftigkeit begründen.

Welche Neuerungen kommen mit dem GEG 2024 noch auf Heizungseigentümer zu?

Betreiber von Heizungsanlagen müssen differenzierte gesetzliche Vorgaben zur Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung erfüllen. Beispielsweise müssen neu eingebaute Wärmepumpen einer Betriebsprüfung unterzogen werden. Durch sie soll der effiziente Betrieb von Heizungsanlagen sichergestellt werden.

Außerdem beinhaltet das GEG Regelungen zum Schutz von Mietern:

Ein Eigentümer kann die Kosten für die Heizungserneuerung nach den Anforderungen des GEG auf seinen Mieter umlegen. Für die sogenannte Modernisierungsumlage macht das GEG 2024 mehrere Vorgaben:
- Sie ist auf 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat gedeckelt.
- Die Modernisierungsumlage darf bis zu zehn Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten betragen, wenn der Eigentümer für die Maßnahme eine staatliche Förderung genutzt hat. Er muss dann die Förderung von den Kosten der Modernisierungsmaßnahme abziehen. Hat er keine Förderung in Anspruch genommen, darf eine Modernisierungsumlage nur acht Prozent betragen
Vermieter dürfen die Kosten für biogene Brennstoffe sowie blauen oder grünen Wasserstoff im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nur bis zu der Höhe auf die Mieter umlegen, die für die Erzeugung der gleichen Menge an Heizwärme über eine hinreichend effiziente Wärmepumpe anfiele.
Vermieter dürfen die Investitionskosten für eine Wärmepumpe nur dann im Rahmen der Modernisierungsumlage vollständig umlegen, wenn die Anlage eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 erreicht. Für ineffizientere Wärmepumpen sind nur 50 Prozent der Kosten umlagefähig.

Ihr wollt mehr über die Effizienz von Wärmepumpen erfahren? Dann lest unseren Ratgeber "Jahresarbeitszahl Wärmepumpe: JAZ verstehen und optimieren".

Welche Förderung gibt es für die Heizungserneuerung?

Mit dem Inkrafttreten des GEG 2024 wird auch die Förderung der Heizungserneuerung neu strukturiert. Für alle Erfüllungsoptionen der 65-EE-Pflicht soll es eine Grundförderung in Höhe von 30 Prozent gegen. Darüber hinaus sind Boni für einkommensschwache Haushalte und für Eigentümer, die vor der Austauschpflicht handeln, vorgesehen.

Wo kann ich mich über Details zum GEG 2024 informieren?

Das Bundeswirtschaftsministerium hat auf der Seite www.energiewechsel.de umfangreiche Informationen zusammengestellt.

Für individuelle Anliegen hilft euch ein Energieberater am besten weiter. Er kann euch auch sagen, welche Heizung für euer Haus langfristig am besten geeignet ist.

In unserem Ratgeber Energieberater: Lohnen sich die Kosten einer Energieberatung? erfahrt ihr alles, was ihr dazu wissen müsst.

Gebäudeenergiegesetz: Was sich für Bauherren ab 1. Januar 2024 ändert