Sanierungspflicht 2024: Das müssen Eigentümer wissen

Das kannst du tun

• Überprüfe, ob du gesetzlich verpflichtet bist, dein Gebäude energetisch zu sanieren. Hole dir dafür Unterstützung durch einen Modernisierungsberater oder Energieeffizienz-Experten.
• Ermittle alle sinnvollen Sanierungsmaßnahmen sowie die damit verbundenen Kosten, Förderungen und finanziellen Vorteile für deine Immobilie.
• Hole dir Angebote von verschiedenen Anbietern für die energetische Sanierung ein.
• Stelle rechtzeitig vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen Anträge für Modernisierungskredite oder andere Förderungen.

Was bedeutet energetische Sanierungspflicht?

Die energetische Sanierungspflicht oder GEG-Sanierungspflicht bezieht sich auf die Modernisierung von Gebäuden, um deren Energieeffizienz zu verbessern und den Energieverbrauch zu reduzieren. Sie betrifft vor allem ältere Gebäude, die vor 1979 gebaut wurden. Verankert ist diese Pflicht im Gebäudeenergiegesetz (GEG), das 2020 in Kraft getreten ist und seither bereits mehrfach überarbeitet wurde. 

Das EU-Parlament hat sich im März 2024 auf die allgemeine Vorgabe geeinigt, durch eine Sanierungspflicht den durchschnittlichen Energieverbrauch im Gebäudesektor

• bis 2030 um mindestens 16 Prozent und
• bis 2035 um mindestens 22 Prozent zu senken.

Die Umsetzung dieser Ziele liegt größtenteils in der Verantwortung der einzelnen Mitgliedsstaaten. Das heißt, in Deutschland musst du dich an die Bestimmungen des Gebäudeenergiegesetzes halten, die wir dir in diesem Artikel genauer vorstellen. 

Für wen besteht eine gesetzliche Sanierungspflicht?

Wer in Deutschland zu einer energetischen Sanierung verpflichtet ist und welche Maßnahmen erforderlich sind, steht im Gebäudeenergiegesetz. Die Sanierungspflicht greift grundsätzlich, wenn:

• du ein Haus kaufst, erbst oder per Schenkung übertragen bekommst und die Immobilie nicht den energetischen Standards entspricht, die im GEG stehen.
• du umfangreiche Bauarbeiten an deiner Immobilie vornimmst, die mehr als 10 Prozent des Gebäudes betreffen.

Ausgenommen von der Sanierungspflicht sind Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, wenn sie das Gebäude seit mindestens 1. Februar 2002 selbst bewohnen. Beim Eigentümerwechsel greift dann jedoch die GEG-Sanierungspflicht. Sie betrifft sowohl Käufer als auch Erben und Beschenkte, sobald diese im Grundbuch stehen und der energetische Standard der Immobilie nicht die Vorgaben des GEG erfüllt. Für die Nachrüstung haben die neuen Hauseigentümer zwei Jahre Zeit.

Die energetische Sanierungspflicht gilt auch, wenn Eigentümer im Zuge von Renovierungs-, Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen mehr als 10 Prozent ihres Gebäudes erneuern. Dies betrifft insbesondere umfangreiche Projekte wie den Ausbau des Dachgeschosses, die Erneuerung der Fassade oder eine vollständige Kernsanierung. Kleinere Arbeiten, etwa Streichen oder das Ausbessern einiger Risse in der Fassade, fallen hingegen nicht unter die 10-Prozent-Regelung.

Welche Ausnahmen von der GEG-Sanierungspflicht gibt es?

Der Gesetzgeber hat einige Ausnahmen von der Sanierungspflicht festgelegt:

• Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern sind von der Sanierungspflicht befreit, wenn sie bereits zum 1. Februar 2002 selbst in der Immobilie gewohnt haben.
• Wenn energetische Sanierungsmaßnahmen den Zielen des Denkmalschutzes entgegenstehen, sind diese Gebäude von der Pflicht ausgenommen. Hierbei müssen auch regionale Vorschriften beachtet werden.
• Bestimmte Gebäude sind von der Sanierungspflicht ausgenommen, wenn der Eigentümer nachweisen kann, dass die vorgeschriebenen energetischen Sanierungsmaßnahmen unwirtschaftlich sind.

Sanierungspflichten beim Altbau

Das Gebäudeenergiegesetz schreibt für Bestandsimmobilien bei einem Eigentümerwechsel drei Sanierungspflichten vor. Folgende Maßnahmen musst du gegebenenfalls nachholen:

Oberste Geschossdecken oder Dach dämmen (§ 47 GEG)

Ist der Dachraum unbewohnt und nicht beheizt, ist eine Dämmung der obersten Geschossdecke nachzurüsten – zumindest dann, wenn diese nicht die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllt. Der Wärmedurchgangskoeffizient, auch U-Wert genannt, darf nicht über 0,24 W/m2K liegen. Lies in unserem Ratgeber Dachboden dämmen: So geht's richtig, so viel kostet es, was du dabei beachten musst.

Die Sanierungspflicht gilt auch als erfüllt, wenn du die Dachflächen dämmen lässt. Das ist zum Beispiel sinnvoll, wenn du einen späteren Dachausbau planst. Hier erfährst du mehr: Dach dämmen: Methoden, Dämmstoffe & Kosten einer Dachdämmung.

Heizkessel erneuern (§ 72 GEG)

Alte Öl- und Gasheizungen müssen nach 30 Jahren Laufzeit ausgetauscht werden. Die Sanierungspflicht gilt für sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind davon noch ausgenommen. Ebenso Anlagen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt sowie alte Öl- oder Gasheizungen, die als Einzelraumheizung oder nur zur Warmwassererzeugung dienen.

Welche neue Heizung du einbauen darfst, wird im Gebäudeenergiegesetz vorgeschrieben und im Zuge der Gesetzesüberarbeitungen immer wieder geändert. Seit dem 01. Januar 2024 sollten neu eingebaute Heizungen nach Möglichkeit mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Verpflichtend ist diese Regel jedoch nur für Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten. Für Bestandsimmobilien gelten andere Bestimmungen:

• Bestehende Heizungen, auch solche, die fossile Brennstoffe nutzen, können weiterhin betrieben und defekte Anlagen repariert werden.
• Bei irreparablen Heizungen gibt es mehrjährige Übergangsfristen.

Wichtig: Die Umstellung auf klimafreundlichere Heizungen ist in der GEG-Novelle 2024 an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Wenn deine Kommune ein klimaneutrales Gasnetz plant, darfst du als Eigentümer weiterhin eine Gasheizung installieren, die sich auf Wasserstoff umrüsten lässt. Andernfalls musst du innerhalb der Übergangsfristen auf eine Heizung umstellen, die mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzt. Dazu zählen beispielsweise Biomasseheizungen und Solarthermie-Anlagen. 

Warmwasserführende Rohre dämmen (§ 71 GEG)

Sind Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen nicht gedämmt, muss dies in unbeheizten Räumen wie im Keller nachgeholt werden.

Sanierungspflicht bei umfangreichen Baumaßnahmen

Unabhängig von einem Eigentümerwechsel müssen Hausbesitzer die GEG-Vorgaben erfüllen, wenn sie im Rahmen einer Baumaßnahme mehr als zehn Prozent eines Bauteils verändern (§ 48 GEG). Dazu zwei Beispiele:

1. Kleinere Putzschäden an der Fassade kannst du problemlos ausbessern oder die Außenwände streichen. Wenn du jedoch mehr als zehn Prozent der Fassade neu verputzt, ist eine Dämmung erforderlich.
2. Der Austausch einiger kaputter Dachziegel zieht keine Sanierungspflicht nach sich. Wer jedoch das Dach neu eindeckt und die Geschossdecke bislang nicht gedämmt hat, muss nun für ausreichenden Wärmeschutz sorgen.

Aktuell herrscht teilweise Uneinigkeit darüber, in welchem Umfang die Sanierungspflicht greift. Beispielsweise ist unklar, ob bei der Erneuerung des Putzes an zwei Hauswänden nur diese beiden oder alle vier Außenwände gedämmt werden müssen. Um auf Nummer sicher zu gehen, lass dich durch einen Energieeffizienz-Experten beraten. Bei einer umfassenden Sanierung ist eine Energieberatung, noch vor der Beauftragung von Handwerkern, sogar verpflichtend. 

Sanieren nach dem Hauskauf: Kosten 

Den Sanierungspflichten nachzukommen, kann eine teure Überraschung werden. Deshalb solltest du dich unbedingt vor dem Kauf eines älteren Hauses informieren, was auf dich zukommt. Wie viel die Sanierung schließlich kostet, hängt von vielen Faktoren ab, wie dem Alter und Zustand des Gebäudes sowie den aktuellen Handwerker- und Materialkosten. 

In unserem Ratgeber Kosten für Kernsanierung: Was kostet es, ein Haus zu sanieren? erklären wir ausführlich, wie viel Budget du ungefähr einplanen musst. Oder nutze direkt unseren Sanierungsrechner für einen Kostenüberblick. 

Staatliche Förderungen für energetische Sanierungen 

Einen bedeutenden finanziellen Anteil deiner energetischen Sanierung kannst du durch staatliche Förderungen decken. Dazu zählen:

• Steuerliche Förderung für energetische Maßnahmen: Eigentümer können 20 Prozent der Kosten für energetische Sanierungen über drei Jahre von der Steuer abzusetzen, wobei maximal 40.000 Euro pro Objekt gefördert werden. Dies gilt für selbst genutzte Wohnimmobilien und umfasst Maßnahmen wie Dämmung, Heizungserneuerung und Fensteraustausch.
• Komplettsanierung: Wenn du deine Immobilie zum KfW-Effizienzhaus sanierst, erhältst du ein Darlehen inklusive Tilgungszuschuss von bis zu 150.000 Euro von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). 
• Einzelmaßnahmen: Maßnahmen wie der Austausch von Fenstern und Türen, die Dämmung der Gebäudehülle, die Optimierung der Heizung sowie die Be- und Entlüftung werden mit einem Investitionszuschuss von bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten unterstützt. Hierfür ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zuständig. 

• Heizungstausch: Seit dem 01. Januar 2024 gibt der Staat bis zu 70 Prozent der Kosten für den Austausch der Heizung dazu. Das Förderverfahren wird nun von der KfW verwaltet. 

   

Weitere Infos findest du in unserem Ratgeber Förderung energetische Sanierung: Aktuelle Zuschüsse (wohnglueck.de).

Wichtig: Die Förderanträge musst du im Regelfall stellen, noch bevor du mit den entsprechenden Sanierungsmaßnahmen beginnst. 

Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Wie gehe ich richtig vor?

Eine Sanierung erfordert eine sorgfältige Planung und einen strukturierten Ansatz. Hier sind die wichtigsten Schritte, die du beachten solltest:

1. Energieausweis einsehen: Wenn du ein älteres Haus kaufen willst, lass dir im Rahmen der Besichtigung zunächst den Energieausweis zeigen. Dieser ersetzt zwar keine ausführliche Beratung, enthält jedoch kurze Empfehlungen zur Sanierung, so dass du ungefähr weißt, was auf dich zukommt. Nach dem Kauf ist ein kostenloses Beratungsgespräch mit einem Energieberater Pflicht (§ 80 GEG).
2. Sanierungsrechner nutzen: Der Sanierungsrechner von Wohnglück ist ein hilfreiches Tool, um die Kosten und den Nutzen verschiedener Sanierungsmaßnahmen zu kalkulieren. Du gibst die spezifischen Daten deines Hauses ein und der Rechner liefert dir eine detaillierte Kostenübersicht sowie die zu erwartenden Energieeinsparungen.
3. Kostenlosen Modernisierungscheck durchführen: Wohnglück bietet einen kostenlosen Modernisierungscheck an. Dieser hilft dir, den Zustand deines Hauses einzuschätzen und erste Maßnahmen zu identifizieren. Der Online-Check gibt dir schnell einen Überblick über mögliche Sanierungsarbeiten und deren Dringlichkeit.
4. Modernisierungsberatung in Anspruch nehmen: Eine ausführliche Modernisierungsberatung, zum Beispiel durch unsere Wohnglück-Expert:innen, ist essenziell, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Nach einer Vor-Ort-Analyse bekommst du ein individuelles Sanierungskonzept. Dies kann auch dabei helfen, Fördermöglichkeiten zu identifizieren und zu nutzen.
5. Finanzierungsmöglichkeiten prüfen: Informiere dich rechtzeitig über mögliche Finanzierungsoptionen, wie die Kredite und Zuschüsse von KfW und BAFA. Berücksichtige auch regionale Förderprogramme und steuerliche Vorteile.
6. Sanierungsfahrplan erstellen: Lass einen detaillierten Sanierungsfahrplan erstellen, der die Reihenfolge der Maßnahmen, die voraussichtlichen Kosten und den Zeitplan umfasst. Dies hilft, die Arbeiten strukturiert und effizient durchzuführen – und ist Voraussetzung für viele Fördermittel.
7. Angebote einholen und vergleichen: Hol dir mehrere Angebote von Fachbetrieben ein und vergleiche diese sorgfältig. Achte auf Preis-Leistungs-Verhältnisse und die Erfahrung der Anbieter.
8. Förderanträge rechtzeitig stellen: Stelle sicher, dass du alle notwendigen Förderanträge rechtzeitig vor Beginn der Maßnahmen einreichst, um von finanziellen Unterstützungsmöglichkeiten zu profitieren.
9. Sanierungsarbeiten durchführen: Nach sorgfältiger Planung und Vorbereitung können die Sanierungsarbeiten beginnen. Überwache den Fortschritt regelmäßig und halte engen Kontakt zu den ausführenden Handwerkern.

Fazit: Sanierungspflicht im Blick behalten

Kauf, Erbschaft, Schenkung? Sobald du eine Immobilie erwirbst, solltest du dich trotz der Komplexität des Themas unbedingt mit der Sanierungspflicht auseinandersetzen, die das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorsieht. Innerhalb von zwei Jahren besteht möglicherweise Handlungsbedarf, sofern dein Haus energetisch nicht auf dem neuesten Stand ist. Bei Nichterfüllung droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. 

Unser Tipp: Wenn du dir den Traum vom Eigenheim erfüllen möchtest, solltest du die Sanierungspflicht in deine Kostenkalkulation einbeziehen und dich rechtzeitig über die verschiedenen Fördermöglichkeiten informieren.

Häufig gestellte Fragen zur Sanierungspflicht