Bundesregierung beschließt neue Förderungen

Am 1. Januar 2024 tritt die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG 2024) in Kraft. Es beinhaltet nun die konkreten Anforderungen für den Einbau von neuen Heizungsanlagen. Alle Details dazu, welche Technologien künftig zulässig sind, welche Fristen und Ausnahmen gelten, findet ihr in unserem Ratgeber Gebäudeenergiegesetz: Was sich für Bauherren ab 1. Januar 2024 ändert.

Sanierungsrate muss sich verdoppeln

Der energetische Zustand der Häuser in Deutschland ist ein echtes Problem. Mehr als drei Millionen Wohngebäude befinden sich in der schlechtesten Energieeffizienzklasse H. Als Teil ihrer Energieeffizienzziele hat die Bundesregierung beschlossen, den Wärmebedarf von Gebäuden bis 2050 um 80 Prozent zu reduzieren. Der Gebäudebestand soll dann nahezu klimaneutral sein. 

Doch dafür ist es unabdingbar, dass mehr saniert wird. Die Sanierungsrate muss sich von derzeit etwa einem auf mindestens zwei Prozent verdoppeln. 

Für Bestandsgebäude gibt es aktuell nur wenige Sanierungspflichten. Und von diesen sind Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern ausgenommen, wenn sie das Gebäude seit mindestens 1. Februar 2002 selbst bewohnen. Beim Verkauf ist dann der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren zur Nachrüstung verpflichtet. 

Das gilt zumindest für die bislang im Gesetz verankerten Sanierungspflichten. Nach den Plänen der Bundesregierung soll jedoch ab 1. Januar 2024 eine Sanierungspflicht hinzukommen, die alle Eigentümer – auch langjährige Selbstnutzer – betrifft: Wenn die alte Heizungsanlage nicht mehr repariert werden kann, gibt es Vorgaben, wie sie ersetzt werden muss. Mehr zur Regelung von sogenannten Havariefällen lest ihr weiter unten. 

Für wen besteht aktuell eine Sanierungspflicht?

Wer in Deutschland zu einer energetischen Sanierung verpflichtet ist und welche Maßnahmen erforderlich sind, steht im Gebäudeenergiegesetz (GEG), das 2020 in Kraft getreten ist und seither bereits mehrfach überarbeitet wurde. Eigentümer von Wohngebäuden betrifft vor allem die Pflicht, die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachraum zu dämmen. Außerdem sind in bestimmten Fällen eine Heizungserneuerung, die Dämmung von Heiz- und Warmwasserleitungen oder sogar Wärmeschutzmaßnahmen an der Gebäudehülle vorgeschrieben.

Wie oben erwähnt, gilt für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern eine Ausnahme, wenn sie das Haus schon seit Jahrzehnten selbst zu Wohnzwecken nutzen. Beim Eigentümerwechsel greift dann jedoch die Sanierungspflicht. Sie betrifft sowohl Käufer als auch Erben und Beschenkte. Diese haben zwei Jahre Zeit für die Nachrüstung.

Welche Sanierungspflichten gibt es aktuell beim Altbau?

Das Gebäudeenergiegesetz schreibt für Bestandsimmobilien bei einem Eigentümerwechsel drei Sanierungspflichten vor. Folgende Maßnahmen müsst ihr gegebenenfalls nachholen:

  1. Oberste Geschossdecken oder Dach dämmen (§ 47 GEG): Ist der Dachraum unbewohnt und nicht beheizt, ist eine Dämmung der obersten Geschossdecke nachzurüsten – zumindest dann, wenn diese nicht die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllt. Der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) darf nicht über 0,24 W/m²K liegen. Lest in unserem Ratgeber Dachboden dämmen: So geht's richtig, so viel kostet es, was ihr dabei beachten müsst. 
  2. Übrigens: Die Sanierungspflicht gilt auch als erfüllt, wenn ihr die Dachflächen dämmt. Das ist zum Beispiel sinnvoll, wenn ihr einen späteren Dachausbau plant. Hier erfahrt ihr mehr: Dach dämmen: Methoden, Dämmstoffe & Kosten einer Dachdämmung.
  3. Heizkessel erneuern (§ 72 GEG): Alte Öl- und Gasheizungen müssen nach 30 Jahren Laufzeit ausgetauscht werden. Die Sanierungspflicht gilt für sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind davon noch ausgenommen. Welche neue Heizung ihr einbauen dürft, wird im Gebäudeenergiegesetz vorgeschrieben und im Zuge der Gesetzesüberarbeitungen immer wieder geändert. Nach den Plänen der Bundesregierung dürfen ab 01. Januar 2024 ausschließlich Heizungsanlagen eingebaut werden, die mindestens mit 65 Prozent erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben werden. Lest hier mehr: Neue Heizung: Was kosten neue Heizungsanlagen und wie viel sparen sie?
  4. Warmwasserführende Rohre dämmen (§ 71 GEG): Sind Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen nicht gedämmt, muss dies in unbeheizten Räumen wie im Keller nachgeholt werden.

Lest in diesem Ratgeber, welche Sanierungsmaßnahmen noch sinnvoll sein können: Energetische Sanierung: Welche Maßnahmen lohnen sich?

Tipp: Im Rahmen eines Modernisierungs-Checks erfahrt ihr, welche Maßnahmen bei eurem Objekt sinnvoll oder verpflichtend sind.

Welche weiteren Sanierungspflichten plant die Bundesregierung ab 2024? 

Das Gebäudeenergiegesetz wird aktuell überarbeitet, der Gesetzentwurf liegt jetzt vor. Die Neufassung soll am 1. Januar 2024 in Kraft treten. 

Dem vorliegenden Entwurf (Stand: April 2023) zufolge dürft ihr künftig eine defekte Heizungsanlage, die nicht mehr repariert werden kann (Havariefall), nur durch eine Heizung ersetzen, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben wird. Dafür kommt beispielsweise eine elektrisch betriebene Wärmepumpe, eine Solarthermieanlage oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung in Frage.  

Für den Fall, dass die gewünschte neue Heizung nicht sofort lieferbar ist, die Planung für die Umstellung auf erneuerbare Energien mehr Zeit in Anspruch nimmt oder Veränderungen am Gebäude erfordert, sieht der Gesetzentwurf eine Übergangslösung vor: Im sogenannten Havariefall dürft ihr einmalig und für bis zu drei Jahre eine Heizungsanlage einbauen, die nicht den gesetzlichen Anforderungen an neue Heizungen entspricht. Ihr könnt also die alte Gasheizung zur Überbrückung durch eine neue Gasheizung ersetzen.

Übrigens: Von dieser Pflicht, im Falle der Heizungshavarie die 65-EE-Vorgabe erfüllen zu müssen, sollen Eigentümer, die älter als 80 Jahre sind, ausgenommen sein. Sie dürfen beispielsweise das alte Gas-Brennwertgerät durch ein neues ersetzen. 

Darüber hinaus sind für 2024 noch folgende, verpflichtende Maßnahmen geplant:

  • eine rechtzeitige Überprüfung der Heizungsanlage (§ 60b GEG)
  • eine Betriebsprüfung der Wärmepumpe (§ 60a GEG)
  • eine rechtzeitige Durchführung von Optimierungsmaßnahmen (§ 60a GEG)
  • ein verpflichtender hydraulischer Abgleich bei Häusern mit mehr als sechs Wohnungen (§ 60c GEG)

Bei einem Verstoß gegen diese Vorschriften droht ein Bußgeld in Höhe von 5.000 Euro.

Zwangssanierung: Wann muss ein Altbau saniert werden?

Die bislang gültigen Sanierungspflichten betreffen Käufer und Erben von Immobilien, die nicht die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen. Ein Neueigentümer muss ein solches Gebäude innerhalb von zwei Jahren so sanieren, dass es den gesetzlichen Anforderungen entspricht. 

Was passiert bei Missachtung?

Achtung: Wenn ihr die Sanierungspflicht nicht erfüllt, drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro. 

Das könnte euch auch interessieren: Was muss ich vor der Altbausanierung beachten?

Zwangssanierung: Bin ich verpflichtet, mein Haus zu sanieren?

Um keine bösen Überraschungen zu erleben, solltet ihr euch vor dem Hauskauf umfassend über mögliche Sanierungspflichten informieren. Erste Hinweise findet ihr im Energieausweis. Das Dokument ist nach dem Gebäudeenergiegesetz beim Hausverkauf verpflichtend zu übergeben. Es enthält die wichtigsten Kennzahlen zum Energieverbrauch, darunter die Energieeffizienzklasse. 

Außerdem schreibt das Gesetz für den Eigentümerwechsel ein informatorisches Gespräch mit einem Energieberater vor; dieser kann Auskunft zu den gesetzlichen Sanierungspflichten geben. 

Gibt es auch eine gesetzliche Pflicht zur Fassadendämmung?

Wenn ihr die Außenwände nicht saniert, gibt es auch keine Pflicht, sie zu dämmen. Aber es gibt eine indirekte Form der Zwangssanierung: Sobald im Rahmen einer Instandhaltung mehr als 10 Prozent der Fläche eines Gebäudeteils erneuert werden, muss der Gebäudeteil nach der Sanierung den gesetzlichen Dämmstandard erfüllen (§ 48 GEG). 

Konkret bedeutet das: 

  • Wenn ihr die Fassade neu verputzen und anschließend streichen wollt, müsst ihr sie auch dämmen!
  • Bagatell-Regel: Wer seine Fassade nur neu streicht oder ein paar Risse in der Fassade ausbessert, für den gilt die Pflicht zur Fassadendämmung nicht.

Für Diskussionen und widersprüchliche Angaben sorgt dabei die Frage, was als Bauteil zu verstehen ist. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) erläutert auf der Internetseite "Gebäudeforum Klimaneutral": Wenn beispielsweise an der Südfassade und der Westfassade der Putz auf mehr als 10 Prozent der Fläche erneuert wird, müssen dabei die GEG-Anforderungen an den Wärmeschutz erfüllt werden. Die Nordfassade muss jedoch nicht saniert werden, wenn dort keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wird.

ACHTUNG: Diese Nachrüstpflicht gilt völlig unabhängig vom Eigentümerwechsel.  

Alles Wissenswerte rund um die Dämmung der Außenwände findet ihr in unserem Text Fassadendämmung: Kosten und Methoden der Außendämmung

Was kostet die Sanierung?

Den Sanierungspflichten nachzukommen, kann eine teure Überraschung werden. Deshalb solltet ihr euch unbedingt vor dem Hauskauf informieren, was auf euch zukommt. Wie viel die Sanierung schließlich kostet, hängt von vielen Faktoren ab, wie dem Alter und Zustand des Gebäudes sowie den aktuellen Handwerker- und Materialkosten. 

In unserem Ratgeber "Kosten für Kernsanierung: Was kostet es, ein Haus zu sanieren?" erklären wir ausführlich, wie viel Budget ihr einplanen müsst.

Sanierungspflicht: Das plant die EU

Die Sanierungspflichten in Deutschland sind auch Teil eines europäischen Gesamtkonzepts. In der Union wird seit Monaten die Überarbeitung der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) verhandelt. Nach den Vorschlägen der EU-Kommission und des Ministerrates liegen nun auch die des EU-Parlaments vor. 

Sie sehen vor, dass Bestandswohngebäude bis 2030 mindestens Effizienzklasse E und bis 2033 mindestens Effizienzklasse D erreichen müssen. Außerdem wird eine umfassende Solarpflicht vorgeschlagen. Ab 2033 sollen alle Bestandsgebäude, die einer größeren Renovierung unterzogen werden, mit einer Solaranlage ausgestattet werden. 

Ob sich das Parlament mit diesen sehr ambitionierten Plänen durchsetzen wird, ist noch nicht absehbar. Klar ist jedoch: Es ist eine Frage der Zeit, wann die EU weitere, schärfere Sanierungspflichten oder gar eine Zwangssanierung einführt. Und dann muss Deutschland nachziehen. 

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