Foto von Energieausweis
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Energieausweis: Für wen er Pflicht ist und was er kostet

Anita Stall

Anita Stall

Vermietet oder verkauft ihr ein Haus, ist ein Energieausweis Pflicht. Doch Vorsicht: Da die Aussteller von Energieausweisen kein Zertifikat vorlegen müssen, sind viele schwarze Schafe unterwegs. Um auf der sicheren Seite zu sein, solltet ihr euch gut informieren.

Die Pflicht für Eigentümer, bei Neuvermietung oder Verkauf einer Immobilie einen Energieausweis vorzulegen, ist im Gebäudeenergiegesetzes (GEG) geregelt. Darin ist auch festgelegt, welche Art des Energieausweises ihr braucht und wer ihn ausstellen darf. Nur die Kosten sind dort nicht festgehalten. Sie werden individuell ermittelt und hängen von verschiedenen Faktoren ab. Ein Überblick.

Was ist ein Energieausweis?

Ein Energieausweis ist ein Steckbrief für Immobilien. Er macht über mehrere Seiten Angaben zur Energieeffizienz eines Gebäudes. Wie gut oder schlecht diese ist, lässt sich auf dem ersten Blick anhand der Farbskala erkennen. Darüber hinaus gibt der Energieausweis den Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr an. Die Skala reicht von 0 (dunkelgrün) bis 250 (rot). Er teilt Häuser in insgesamt neun unterschiedliche Kategorien von A+ bis H ein.

Muster-Energieausweis
Das ist das offizielle Muster für einen Energieausweis. © Bundesanzeiger.de

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – wo liegt der Unterschied?

Man unterschiedet grundsätzlich zwischen zwei Arten von Energieausweisen: dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis.

Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf anhand der Bausubstanz und der Anlagentechnik, zum Beispiel für Heizung und Wasser. Er ist also unabhängig vom Nutzungsverhalten der Bewohner. Er zeigt an, wie hoch der Energiebedarf entsprechend der Bauweise üblicherweise sein sollte. Es handelt sich also um eine Hochrechnung. Weil dieses Verfahren aufwendig ist, kostet ein Bedarfsausweis mehr Geld als ein Verbrauchsausweis.

Ein Verbrauchsausweis wird anhand des tatsächlichen Energieverbrauchs erstellt. Die Grundlage dafür sind unter anderem Daten aus den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Das macht die Berechnung einfacher und die Ausstellung des Ausweises günstiger.

Da die Daten jedoch abhängig vom Verhalten des Bewohners sind, gilt ein Verbrauchsausweis als weniger aussagekräftig. Heizt ein Bewohner weniger, senkt das natürlich die Kosten. Heizt er extrem viel, dann ist der Wert im Energieausweis entsprechend höher. Lest hier Tipps zum Heizkosten sparen.

Als Eigentümer habt ihr grundsätzlich die Wahl, ob ihr einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis erstellen lasst. Einzige Ausnahme: Ein Bedarfsausweis ist verpflichtend für Bestandsgebäude mit bis zu vier Wohnungen und einem Bauantrag, der vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, wenn sie bislang nicht energetisch saniert worden sind.

Auch für Neubauten wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt, denn hier liegen ja noch keine Verbrauchsdaten vor.

Energieausweis: Diese Angaben stehen drin

Einen ersten Überblick gibt die Farbskala auf der ersten Seite. Steht der Pfeil auf grün, ist die Energieeffizienz gut. Zeigt er rot an, ist die Immobilie wenig energieeffizient.

Verlasst euch jedoch nicht zu sehr auf diese Einordnung. Sie dient eher der Orientierung und kann unter Umständen ungenau sein: Eine Studie hat gezeigt, dass Energieausweise oft fehlerhaft sind.

Ansonsten wird gleich zu Beginn festgehalten, ob es sich um einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsauweis handelt. Es folgen allgemeine Angaben, wie die Adresse, das Baujahr, die Anzahl der Wohnungen und die Art der Heizung. Mieter und Hauskäufer können hier auch nachlesen, ob erneuerbare Energien zum Einsatz kommen und welche das sind. Des Weiteren stehen auf der vierten Seite Empfehlungen für Modernisierungsmaßnahmen, die die Energieeffizienz verbessern.

Wofür ist der Energieausweis gut?

Ein Energieausweis ist beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben. Er soll den Käufern oder Mietern ermöglichen, die Nebenkosten leichter einzuschätzen. Außerdem können sie anhand des Energieausweises mehrere Objekte hinsichtlich ihrer Energieeffizienz miteinander vergleichen.

Was ist ein guter Wert im Energieausweis?

Abhängig von der Gebäudegröße und dem Baujahr benötigt ein neueres Haus etwa 50 Kilowattstunden Energie pro Quadratmeter und Jahr und wird damit in die Energieeffizienzklasse A oder B eingestuft. Im Schnitt liegt der Verbrauch in Deutschland bei einem Wohngebäude bei 160 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Dies entspricht der Energieeffizienzklasse E. Ein älteres unsaniertes Einfamilienhaus verbraucht in der Regel um die 200 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter und liegt in der Skala in der Effizienzklasse F oder G.

Heizkosten mit Hilfe des Verbrauchsausweises ermitteln

Liegt ein Verbrauchsausweis vor, dann könnt ihr die zu erwartenden Heizkosten näherungsweise einfach ermitteln. Dabei müsst ihr zunächst die Wohnfläche mit dem Faktor 1,2 multiplizieren. Dieser Faktor dient dazu, pauschal unbeheizte Verkehrsflächen wie das Treppenhaus und Kellerräume zu berücksichtigen. Der Wert, der herauskommt, wird im nächsten Schritt mit dem angegebenen Energieverbrauchskennwert multipliziert.

Ein Beispiel: Angenommen, eine Wohnung hat eine Größe von 100 Quadratmetern und der Energieverbrauchskennwert liegt laut Energiepass bei 160 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Dann ergibt sich ein geschätzter Heizbedarf von 19.200 Kilowattstunden. Wird die Wohnung per Gastherme beheizt, ergeben sich daraus bei einem Gaspreis von 12,21 Cent/kWh (Stand Januar 2022) Heizkosten von 2.344 Euro im Jahr.

Wer kann einen Energieausweis ausstellen?

Einen Energieausweis bekommt ihr nur bei Fachleuten, die bestimmte Qualifikationen nachweisen können. Darunter fallen unter anderem folgende Berufsgruppen:

  • Architekten
  • Handwerker
  • Bauingenieure
  • Physiker

Den Energieausweis dürfen sie jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen ausstellen. Die genauen Regelungen dazu findet ihr in § 88 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Ein amtliches Zertifikat für Fachleute gibt es nicht.

Online findet ihr unzählige Angebote zur Ausstellung eines Energieausweises. Die Bewertung läuft anhand der mitgeteilten Daten über die Immobilie und beigefügter Fotos. Doch Vorsicht: Nicht alle Anbieter sind seriös! Die Verbraucherzentrale empfiehlt, sich schriftlich geben zu lassen, dass der Austeller auch dazu berechtigt ist, Energieausweise auszustellen.

Übrigens: Wer vorsätzlich oder fahrlässig Energieausweise oder Modernisierungsempfehlungen ausstellt, ohne dazu berechtigt zu sein, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Diese kann mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld bestraft werden.

Kosten für einen Energieausweis

Die Kosten für einen Energieausweis sind abhängig von der Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) und den Eckdaten des Gebäudes (Größe, Baujahr, energetischer Zustand). Der Preis wird demnach immer individuell berechnet. Allgemein lässt sich jedoch sagen, dass er zwischen 70 und 100 Euro beim Energieverbrauchsausweis und 400 bis 500 Euro beim Energiebedarfsausweis liegen.

In der Regel zahlt das der Hauseigentümer. Gehört euch jedoch nur eine Wohnung, zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus, werden die Kosten unter allen Eigentümern aufgeteilt. Die Kosten für den Energieausweis dürft ihr jedoch nicht auf die Mieter umlegen.

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Der Energieausweis verliert erst nach zehn Jahren seine Gültigkeit. Finden jedoch in der Zwischenzeit größere Umbauten oder Sanierungen statt, müsst ihr euch einen neuen Energieausweis ausstellen lassen. Bei kleineren Modernisierungen, wie dem Austausch einer Heizung, behält der Ausweis seine Gültigkeit.

Wann ist ein Energieausweis Plicht?

Die gesetzlichen Vorschriften sind seit November 2020 im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Früher waren die Informationen noch in der Energieeinsparverordnung (EnEV), den Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und den Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zu finden. Das GEG löst diese Regelungen ab und bündelt die Vorschriften.

Ein Energieausweis ist verpflichtend, wenn:

  • ihr ein Haus/eine Wohnung verkauft oder vermietet
  • euer Haus ein Neubau ist
  • große Umbaumaßnahmen oder Sanierungen stattfinden

Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorlegt werden – das gilt nicht nur für den Eigentümer, sondern auch für einen Makler, wenn er die Immobilie vermarktet. Erste Kenndaten sind bereits in der Immobilienanzeige verpflichtend. Darunter fällt eine Angabe zum Energiebedarf- oder verbrauch, der Energieträger und die Art der Beheizung.

Eine Vorlage des Energieausweis ist nicht verpflichtend, wenn:

  • ihr euer Wohneigentum selbst nutzt,
  • Mieter bereits in der Immobilie wohnen,
  • es sich um ein Baudenkmal handelt,
  • die Nutzfläche unter 50 Quadratmetern liegt, also beispielsweise bei einem Tiny House,
  • es um Wohngebäude geht, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt sind.

Was droht bei Nichtbeachtung der Energieausweis-Pflicht?

Der Energieausweis muss bei Neuvermietung oder Verkauf vorgelegt werden. Der Käufer oder Mieter kann zwar erklären, dass er auf die Vorlage verzichtet, aber das ist irrelevant. Der Verkäufer beziehungsweise Vermieter muss den Ausweis dennoch vorlegen.

Tut er das nicht, dann ist das eine Ordnungswidrigkeit. Sie kann mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Kauf- oder Mietinteressenten können den Verstoß bei der zuständigen Behörde anzeigen. Welche das ist, ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Sie ist verpflichtet, der Angelegenheit nachzugehen.

Zukunft des Energieausweises

"Die aktuell vorhandenen Energieausweise liefern kaum belastbare Aussagen über den tatsächlichen energetischen Zustand eines Gebäudes", sagt Juliane Petrich, Referentin für Politik und Nachhaltigkeit beim TÜV-Verband. Zudem gebe es weder flächendeckende Kontrollen der Ausweise noch verpflichtende Vorgaben für die energetische Sanierung der Gebäude. Petrich: "Der Energieausweis ist ein Papiertiger mit marginaler Lenkungswirkung für den Klimaschutz."

Die Bundesregierung will den Energieausweis deshalb überarbeiten und durch das Siegel "Nachhaltige Gebäude" ersetzen. Die Qualitätsstandards für dieses Siegel sollen sich dabei nicht allein nach der Effizienz, sondern nach der tatsächlichen CO2-Ersparnis, bezogen auf einen Quadratmeter Wohnfläche, richten. Es soll dabei nicht nur um die aktuelle Energieeffizienz gehen, sondern auch um die Nachhaltigkeit des verwendeten Baumaterials. Das neue Nachhaltigkeits-Zertifikat würde den bisherigen Energieausweis ersetzen.

Wann ist ein Energieausweis sinnvoll?

Auch wenn die neue Ausstellung eines Energieausweises nicht immer zwingend erforderlich ist, kann sie durchaus sinnvoll sein, vor allem vor einem Verkauf. Denn auch mit kleineren Modernisierungsarbeiten könnt ihr die Energieeffizienz eurer Immobilie verbessern. Dieser kostenlose Modernisierungs-Check hilft euch dabei. Die verbesserte Energieeffizienz wird euch in einem neuen Energieausweis bescheinigt. Und das ist bei Preisverhandlungen ein gutes Argument. Laut einer Studie erzielen energieeffiziente Häuser höhere Verkaufspreise.

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