älteres Einfamilienhaus mit Garten
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Neue Klimaschutz-Auflagen: Das ändert sich für Hausbesitzer

Katharina Schneider

Katharina Schneider

Energieausweise, Sanierungspflicht, CO2-Preis: Zahlreiche Klimaschutz-Auflagen für den Gebäudesektor sind neu. Dabei entstehen neue Pflichten für Hausbesitzer und Immobilienverkäufer. Wir zeigen euch, was ihr beachten müsst.

Der Gebäudesektor ist maßgeblich am Ausstoß von Treibhausgasen in Deutschland beteiligt – rund 30 Prozent der Emissionen entfallen auf Wohngebäude. Kein Wunder also, dass die Klimaschutz-Auflagen Immobilien besonders treffen – und damit auch Hausbesitzer. Schon seit November ist das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft, das neue Pflichten und Auflagen bereithält. Einige Übergangsfristen, wie die zum Energieausweis, sind nun verstrichen. Zudem gibt es seit 2021 die neue CO2-Bepreisung. Für Hausbesitzer ändert sich jetzt also einiges. Was ihr als Eigentümer, Vermieter oder wenn ihr euer Haus verkaufen wollt beachten müsst, zeigen wir euch hier.

Klimaschutz-Auflagen: Welche neuen Regelungen gelten für den Energieausweis?

Seit dem 1. Mai 2021 gelten neue Regeln für Energieausweise von bestehenden Wohngebäuden, die verkauft oder neu vermietet werden. Das GEG sah dafür eine Übergangsfrist bis zum 30. April vor.

Für Neubauten sind die Energieausweise schon seit 2002 Pflicht. Seit 2007 gibt es entsprechende Regelungen für Bestandsgebäude. Neu in den Klimaschutz-Auflagen ist, dass der Energieausweis nun nicht mehr nur Aufschluss über den energetischen Zustand des Gebäudes, sondern auch über die Höhe der CO2-Emissionen geben muss.

Wer braucht einen neuen Energieausweis?

Relevant wird das für Gebäude, deren Energieausweis vor 2011 ausgestellt wurde – denn die Ausweise behalten nur für zehn Jahre ihre Gültigkeit. Einen neuen Energieausweis benötigt ihr nur für Gebäude, die ihr verkaufen, vermieten oder verpachten wollt.

Bleibt ihr selbst in dem Gebäude wohnen, dann braucht ihr keinen neuen Energieausweis. Außerdem entfällt die Pflicht, wenn die Nutzfläche weniger als 50 Quadratmeter beträgt.

Um Klimaschutz-Auflagen zu erfüllen: Verbrauchs- oder Bedarfsausweis?

Grundsätzlich gibt es zwei unterschiedliche Typen von Energieausweisen:

  • Verbrauchsausweis
  • Bedarfsausweis.

Je nach Gebäude ist ein anderer Typ an Energieausweis erforderlich. Für Neubauten ist schon seit 2007 der aufwendigere und teurere Bedarfsausweis vorgeschrieben. Bei den meisten Bestandsbauten reicht der Verbrauchsausweis allerdings aus.

Verpflichtend für Bestandsgebäude ist laut Klimaschutz-Auflagen der Bedarfsausweis, wenn es sich um ein Gebäude mit bis zu vier Wohnungen handelt, bei dem der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Wurde das Gebäude allerdings vor 1977 errichtet, dann reicht wiederum der Verbrauchsausweis aus. Auch bei Altbauten, bei denen mehr als zehn Prozent der Fläche saniert oder erweitert wurde, wird der Bestandsausweis zur Pflicht.

Lohnt sich der Bedarfsausweis?

Für den Verbrauchsausweis werden lediglich der Energiebedarf der Immobilie und die entstehenden Ausgaben für Heizung und Warmwasser berechnet. Das geschieht auf der Basis der Daten der vergangenen drei Jahre. Der energetische Zustand der Bausubstanz bleibt hingegen außen vor.

Im Bedarfsausweis ist hingegen mehr enthalten. Dort steht der bauphysikalisch berechnete Energiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. "Beim Bedarfsausweis zeigt eine Skala von grün bis rot den berechneten Energiebedarf des Gebäudes anhand des baulichen Zustandes und der Heiztechnik", sagt Frank Hettler von der Initiative Zukunft Altbau.

Wenn die Ampel im Ausweis auf Grün steht, dann liegen die Energiekosten pro Quadratmeter rund 15 bis 20 Euro unter denen im roten Bereich. Bei einer Wohnung von 90 Quadratmeter sind das rund 1.500 Euro im Jahr – ein großer Unterschied, auch beim Verkauf einer Immobilie.

Was kostet ein Energieausweis?

Die Erstellung des Bedarfsausweise ist jedoch um einiges teurer. Während der Verbrauchsausweis schon für unter 50 Euro zu haben ist, kostet der Bedarfsausweis einen niedrigen dreistelligen Betrag. Zukunft Altbau rät allerdings von Billigangeboten ab, denn das könne juristisch heikel werden, da die Klimaschutz-Auflagen nun eine Veröffentlichungspflicht für Inserate in Zeitungen und auf kostenpflichtigen Internetseiten vorsehen. Verstöße werden mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet.

Zukunft Altbau empfiehlt, die Ausstellung des Energieausweises mit einer Energieberatung zu verknüpfen, aus der am Ende ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) hervorgeht. Die Beratung wird mit bis zu 80 Prozent gefördert und kostet am Ende wenige hundert Euro. Für jede Sanierungsmaßnahme, die aus dem individuellen Sanierungsfahrplan hervorgeht, gibt es einen Zusatzbonus von fünf Prozent der Kosten. So macht sich die Energieberatung schnell bezahlt. Außerdem sorgt sie für eine fachlich einwandfreie Sanierung.

Was muss laut Klimaschutz-Auflagen im Energieausweis enthalten sein?

In den neuen Ausweisen müssen nun zusätzliche Angaben zur energetischen Bewertung von Immobilien enthalten sein wie die Höhe der CO2-Emissionen. Der CO2-Fußabdruck war bislang nicht im Energieausweis enthalten. Die Emissionen werden aus dem Primärenergiebedarf oder -verbrauch eines Gebäudes berechnet.

Bislang galt nur bei Bedarfsausweisen, dass Eigentümer die energetische Qualität des Gebäudes detailliert angeben mussten. Seit dem 1. Mai gilt das auch für Verbrauchsausweise. Darunter fallen auch Klimaanlagen, die der Inspektionspflicht unterliegen.

Woher bekomme ich einen Energieausweis?

Qualifiziert sind Energieberater zum Beispiel von Verbraucherschutzzentralen oder Energieagenturen. Die Aussteller der Ausweise können das Gebäude vor Ort prüfen, es reichen aber für eine Bewertung auch geeignete Fotos aus.

Klimaschutz-Auflagen: Das gilt für Sanierungen

Auch in puncto Sanierungen ändert sich durch das GEG einiges für Hausbesitzer.

Klimaschutz-Auflagen sehen verpflichtendes Beratungsgespräch vor

Eine neue Klimaschutz-Auflage im GEG ist die Pflicht zur Energieberatung für Eigentümer im Falle einer umfangreichen Sanierung. Mehrfamilienhäuser fallen nicht unter die Beratungspflicht. Handwerker müssen die Eigentümer auf das Angebot des Gesprächs schriftlich hinweisen, wenn sie ein Sanierungsangebot machen.

Das Gespräch muss von qualifizierten Energieberatern durchgeführt werden, die auch Energieausweise ausstellen können. Allerdings entfällt die Pflicht, wenn das Gespräch nicht kostenlos angeboten wird.

Wie findet ihr die passende Beratung?

Ihr könnt euch für die Energieberatung an die Verbraucherzentrale wenden. Auf der Website findet ihr Beratungsstellen sowie den Kontakt zu einer Beratungshotline.

Außerdem bietet der Verband der Gebäudeenergieberater Ingenieure Handwerker (GIH) eine Datenbank mit Beratenden, die kostenlose Gespräche anbieten. Auf der Website des Verbands könnt ihr mit einer Postleitzahlensuche nach geeigneten Beratern suchen.

Wer muss energetisch sanieren und was muss ausgetauscht oder saniert werden?

Wer seit 2002 als Eigentümer selbst in einem Ein- oder Zweifamilienhaus lebt, der ist von der Sanierungspflicht im neuen GEG ausgenommen. Sie gilt nur, wenn es einen Eigentümerwechsel gibt.

Ist dein Zuhause reif für eine Modernisierung? Finde es heraus mit der Modernisierungsberatung vor Ort.

Klimaschutz-Auflagen: Was bewirkt der CO2-Preis?

Seit dem 1. Januar gilt die neue CO2-Steuer. Pro Tonne CO2, die verbraucht wird, werden jetzt 25 Euro fällig. Bis zum Jahr 2025 soll der Preis auf 50 Euro pro Tonne steigen. Die Bundesregierung will das Klimaschutzgesetz allerdings verschärfen. Der Grund: Das Bundesverfassungsgericht hat Ende April das 2019 beschlossene Gesetz als für nicht ausreichend befunden. Bis Ende 2022 muss es nun novelliert werden. Daher vermuten Experten neue Klimaschutz-Auflagen – eine Erhöhung auf bis zu 100 Euro pro Tonne CO2 in den nächsten Jahren ist durchaus möglich.

Das heißt: Heizen mit fossilen Brennstoffen wird um einiges teurer. Mit der aktuellen Bepreisung kostet Heizöl bei einem Jahresbedarf von 2.000 Litern laut der Verbraucherzentrale nun 159 Euro mehr, 2025 sind es schon rund 350 Euro mehr.

Bei einer Gasheizung mit einem Verbrauch von 20.000 Kilowattstunden geht die Verbraucherzentrale in diesem Jahr von Mehrkosten von 120 Euro aus, in vier Jahren sollen es 264 Euro sein.

Mit dem Heizkostenrechner der Verbraucherzentrale könnt ihr ausrechnen, wie viel Mehrkosten für euch entstehen. Kommt die geplante Verschärfung, ist im nächsten Jahr mit deutlich höheren Preisen zu rechnen.

Durch die CO2-Bepreisung sollen Immobilieneigentümer einen Anreiz bekommen, eine neue umweltfreundlichere Heizung einzubauen und die Gebäude besser zu dämmen. Wer in seiner eigenen Immobilie lebt, muss den Preis natürlich alleine tragen. Mieter und Vermieter sollen sich die CO2-Steuer je zur Hälfte teilen.

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