Was Hauskäufer über die neuen Klimaschutz-Auflagen wissen müssen

Rund 30 Prozent der Treibhausgas-Emissionen in Deutschland entfallen auf Wohngebäude. Mit Klimaschutz-Auflagen wie dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit November in Kraft ist, oder der neuen CO2-Steuer sollen sie verringert werden. Die neu begründeten Pflichten treffen auch Hauskäufer – wenn zum Beispiel umfangreiche Sanierungsmaßnahmen nach dem Hauskauf umgesetzt werden müssen. Für Hauskäufer ändert sich jetzt also einiges. Was ihr beachten müsst, zeigen wir euch hier.

Klimaschutz-Auflagen: Was gilt für den Energieausweis?

Seit dem 1. Mai gelten im GEG festgeschriebene neue Regeln für Energieausweise von bestehenden Wohngebäuden, die verkauft oder neu vermietet werden. Der Energieausweis muss nun nicht mehr nur Aufschluss über den energetischen Zustand des Gebäudes, sondern auch über die Höhe der CO2-Emissionen geben.

Jedes Gebäude, dessen Energiepass vor 2011 ausgestellt worden ist, braucht einen neuen. Denn die Ausweise sind nur für zehn Jahre gültig. Wenn ihr ein Haus kauft, dann muss euch der Verkäufer einen neuen Ausweis vorlegen. Auch Makler haben die Pflicht, euch diesen Ausweis zu zeigen. Diese Pflicht entfällt nur dann, wenn die Nutzfläche kleiner als 50 Quadratmeter ist.

Es gibt zwei unterschiedliche Typen von Energieausweisen: den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis. Je nach Gebäude ist ein anderer Typ Energieausweis erforderlich. Grundsätzlich hat der Verkäufer die Wahl, welchen Ausweistyp er beantragt. Für Neubauten ist seit 2007 allerdings der aufwendigere und teurere Bedarfsausweis vorgeschrieben, bei den meisten Bestandsbauten bleibt dem Hausverkäufer die Wahl.

Verpflichtend für Bestandsgebäude ist laut Klimaschutz-Auflagen der Bedarfsausweis, wenn es sich um ein Gebäude mit bis zu vier Wohnungen handelt, bei dem der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Wurde das Gebäude allerdings vor 1977 errichtet, dann reicht wiederum der Verbrauchsausweis aus. Auch bei Altbauten, bei denen mehr als zehn Prozent der Fläche saniert oder erweitert wurden, wird der Bestandsausweis zur Pflicht.

Welche Angaben müssen enthalten sein?

In neuen Energieausweisen müssen zusätzliche Angaben zur energetischen Bewertung von Immobilien wie die Höhe der CO2-Emissionen enthalten sein. Der CO2-Fußabdruck stand bislang nicht im Energieausweis. Die Emissionen werden aus dem Primärenergiebedarf oder -verbrauch eines Gebäudes berechnet. Darunter fallen auch inspektionspflichtige Klimaanlagen.

Energetische Nachrüstungen sind für Immobilienkäufer Pflicht

Wer ein älteres Haus kauft, auf den können aufgrund der Klimaschutz-Auflagen Nachrüstpflichten zukommen und er muss bestimmte Dinge in seiner neuen Immobilie innerhalb von zwei Jahren energetisch sanieren.

Eine neue Klimaschutz-Auflage im GEG ist die Pflicht zur Energieberatung für Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses. Der Grund: Hauskäufer wissen oft gar nicht, dass sie ihre neue Immobilie sanieren müssen. Mehrfamilienhäuser fallen nicht unter die Beratungspflicht. Auch Handwerker, die ihr mit einer Sanierung beauftragt, müssen euch auf die Pflicht des Gesprächs jetzt schriftlich hinweisen.

Das Gespräch muss von einem qualifizierten Energieberater geführt werden, der auch die Berechtigung hat, Energieausweise auszustellen. Ihr seid aber von der Pflicht entbunden, wenn ihr niemanden findet, der das Gespräch kostenlos anbietet.

Um einen Energieberater in eurer Nähe zu finden, könnt euch an die Verbraucherzentrale wenden. Auf der Website findet ihr Beratungsstellen sowie eine Beratungshotline. Auch der Verband der Gebäudeenergieberater Ingenieure Handwerker (GIH) hat eine Datenbank mit Energieberatern, die kostenlose Gespräche anbieten. Auf der Website des Verbands könnt ihr mit einer Postleitzahlensuche nach Beratern nach dem GEG suchen.

Wer muss energetisch sanieren und was muss saniert werden?

Wer seit 2002 selbst in einem Ein- oder Zweifamilienhaus lebt, der ist von der Sanierungspflicht im GEG ausgenommen. Ansonsten gilt im Falle eines Eigentümerwechsels eine Sanierungspflicht innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie. Sie umfasst folgende Punkte:

• Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind und eine Heizleistung von 4 bis 400 Kilowattstunden haben, müssen ausgetauscht werden. Brennwert- und Niedertemperatur-Kessel sind von der Austauschpflicht ausgenommen.
• Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.
• Eine Dämmpflicht für das Dach oder die oberste Geschossdecke, wenn das Dach unbeheizt ist, gibt es bereits seit 2002. Die Dämmung muss den Klimaschutz-Auflagen der Wärmeschutz-Norm DIN 4108-2 entsprechen. Die orientiert sich am Wärmedurchgangskoeffizienten, dem sogenannten U-Wert, der in Watt pro Quadratmeter und Kelvin angegeben wird. Der Wert gibt an, wie viel Wärme pro Quadratmeter verloren geht. Je niedriger er ist, desto besser ist ein Gebäude gedämmt. Für das Dach sowie die obere Geschossdecke gilt ein maximaler U-Wert von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin.

Lest hier mehr zu den Nachrüstpflichten.

Was kostet die Sanierung und gibt es eine Förderung?

Die Kosten für die Sanierungsmaßnahmen sind ganz unterschiedlich und richten sich nach Art des Hauses, der Heizung und dem Standort. Allerdings gibt es verschiedene staatliche Förderprogramme für die energetische Sanierung. Für den Heizungstausch ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zuständig. Lest hier, wie ihr an die Förderung des BAFA für eine neue Heizung kommt.

Für Dämmungsmaßnahmen gibt es Kredite mit Tilgungszuschüssen oder Zuschüsse von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Allerdings sind die Anforderungen für diese Förderung höher als im GEG vorgeschrieben. Das heißt, der U-Wert darf zum Beispiel bei einem Steildach höchstens 0,14 Watt pro Quadratmeter und Kelvin betragen.

Klimaschutz-Auflagen: Welche Auswirkungen hat der CO2-Preis?

Seit dem 1. Januar 2021 gilt die neue CO2-Steuer. Jetzt müsst ihr pro Tonne CO2, die ihr verbraucht, 25 Euro bezahlen. Bis zum Jahr 2025 soll die Tonne CO2 50 Euro kosten. Allerdings könnte der Preis schon davor um einiges teurer werden, weil das Bundesverfassungsgericht den Gesetzgeber zu Nachbesserungen bei den Klimaschutz-Auflagen verpflichtet hat.

Der Grund für die CO2-Steuer: Hausbesitzer sollen angehalten werden, auf umweltfreundlichere Heizungen umzusteigen. Für euch als Hauskäufer heißt das: Es lohnt sich doppelt, eine alte Heizung auszutauschen. Mit der aktuellen Bepreisung kostet Heizöl bei einem Jahresbedarf von 2.000 Litern laut der Verbraucherzentrale nun 159 Euro mehr, 2025 sind es schon rund 350 Euro mehr. Bei einer Gasheizung mit einem Verbrauch von 20.000 Kilowattstunden geht die Verbraucherzentrale in diesem Jahr von Mehrkosten von 120 Euro aus, in vier Jahren solle es 264 Euro sein.

Wenn ihr selbst in eurem neuen Haus wohnen bleibt, dann müsst ihr den CO2-Preis selbst bezahlen. Wenn ihr die Immobilie vermietet, dann sieht eine aktuelle Vereinbarung innerhalb der großen Koalition vor, dass ihr euch den Preis mit den Mietern je zur Hälfte teilt. Ob die allerdings Bestand haben wird, bleibt abzuwarten.

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