Checkliste Hauskauf: Schritt für Schritt zum Immobilienkauf

Das kannst du tun

• Berechne dein Budget und vergleiche die Konditionen mehrerer Finanzierungsanbieter, um eine faire und angemessene Finanzierung für den Hauskauf zu erhalten.
• Nutze online Bewertungstools oder die Hilfe professioneller Gutachter, um herauszufinden, ob der Verkaufspreis der Immobilie gerechtfertigt ist.
• Prüfe, ob und welche Modernisierungen nötig sind.
• Plane rechtzeitig den Notartermin, um den Kaufprozess rechtssicher abzuschließen.

1. Budgetplanung und Finanzierung für den Kauf klären

Bevor du mit der Immobiliensuche startest, solltest du wissen, wie viel Haus du dir leisten kannst. Eine solide Finanzierungsplanung spart dir Zeit und schützt dich vor unangenehmen Überraschungen.

Budget planen

Verschaffe dir zunächst einen Überblick über deine finanziellen Möglichkeiten und setze dir ein realistisches Budget. Hierzu musst du erst einmal dein Eigenkapital berechnen. Die Faustregel besagt, dass dein Eigenkapital am besten ca. 20 Prozent deines Budgets für den Hauskauf bilden sollte. Berücksichtige dabei nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Kaufnebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und mögliche Renovierungen. Ein praktisches Tool zur Kalkulation ist unser Budgetplaner.

Baufinanzierung finden

Nachdem du dein Eigenkapital und dein maximales Budget ermittelt hast, kannst du mit der Planung deiner Baufinanzierung beginnen. Hierbei ist es wichtig, Angebote von mehreren Anbietern miteinander zu vergleichen, um die für dich besten Konditionen zu finden. Achte insbesondere auf den Zinssatz, den Tilgungsplan und die Möglichkeiten für Sondertilgungen. Tipp: informiere dich über das aktuelle Zinsniveau in unserem Artikel zum Thema Bauzinsen.

Über unseren kostenlosen und unverbindlichen Baufinanzierungsvergleich kannst du die Angebote von über 400 Anbietern vergleichen und attraktive Konditionen für deine Baufinanzierung finden.

Informiere dich hier über den genauen Ablauf der Baufinanzierung.

Finanzierungsbestätigung einholen

Hast du eine Finanzierung in Aussicht, solltest du dir eine Finanzierungsbestätigung ausstellen lassen. Damit zeigst du Maklern und Verkäufern, dass du zahlungsfähig bist – ein großer Vorteil im Bieterverfahren. Hole dir dein Käuferzertifikat online, um als ernsthafter Interessent wahrgenommen zu werden.

2. Die richtige Immobilie finden

Immobilienangebote checken

Ob Stadtwohnung, Reihenhaus oder freistehendes Eigenheim – die Auswahl ist riesig. Überlege dir vorab, welche Lage, Größe und Ausstattung für dich infrage kommen. Nutze Online-Portale, Zeitungsanzeigen oder unsere Immobiliensuche, um passende Angebote zu finden.

Vor- und Nachteile verschiedener Haustypen abwägen

Jede Immobilie hat ihre Stärken und Schwächen. Überlege dir gut, welcher Haustyp am besten zu deinen Bedürfnissen und deinem Budget passt. Hier ein Überblick:

• Neubau: Energiesparend, modern und individuell planbar, aber oft teurer und mit längerer Bauzeit.
• Bestandsimmobilie: Schneller beziehbar, oft günstiger als ein Neubau, aber möglicherweise versteckte Mängel.
• Altbau: Charmant mit historischem Flair, dafür oft mit Sanierungsbedarf und höheren Instandhaltungskosten.
• Fertighaus: Schnell gebaut, meist kostengünstiger, aber oft weniger individuelle Gestaltungsmöglichkeiten.
• Reihenhaus: Günstiger als ein freistehendes Haus, aber weniger Privatsphäre und oft kleinere Gärten.
• Doppelhaushälfte: Weniger teuer als ein freistehendes Haus, aber direkte Nachbarn und eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten.
• Bungalow: Barrierefrei und praktisch für jedes Alter, benötigt aber eine größere Grundstücksfläche.
• Mehrfamilienhaus: Möglichkeit zur Vermietung, zusätzliche Einnahmen, aber höherer Verwaltungsaufwand.

Tipp: Erstelle eine Liste mit deinen persönlichen "Must-haves" und "No-Gos", um deine Suche nach passenden Objekten zu verfeinern.

Immobilienangebote vorab bewerten

Schaue dir die Inserate aufmerksam an und achte hierbei auf folgende Informationen:

• Energieausweis: Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet Eigentümer von Wohngebäuden, ihre Immobilien bis 2030 mindestens auf Energieeffizienzklasse F und bis 2033 mindestens auf Energieeffizienzklasse E saniert zu haben. Hat das Haus deiner Wahl eine schlechtere Energieeffizienz, solltest du hohe Sanierungskosten extra zu deinem Budget kalkulieren - oder dich für ein anderes Angebot entscheiden.
• Renovierungen: Oft sind notwendige Renovierungen bzw. der Sanierungsbedarf im Inserat explizit angegeben. Dies kann sich in einen günstigeren Kaufpreis übersetzen, dennoch solltest du auch hier vorsichtig und zukunftsorientiert kalkulieren, zum Beispiel mit unserem Sanierungsrechner.
• Anzahl Interessenten: einige Online-Portale weisen die Anzahl der Anfragen von Kaufinteressenten direkt im Inserat aus. Diese Angabe hilft dir bei der Einschätzung ob und inwiefern der Kaufpreis verhandelbar ist.

Tipp: Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von Wohnglück.de kannst du die Eckdaten des Hauses schnell und einfach eingeben und sofort erfahren, ob der Immobilienpreis gerechtfertigt ist.

3. Besichtigungstermine vereinbaren

Hast du ein interessantes Angebot gefunden? Dann vereinbare direkt einen Termin zur Besichtigung. Lass dir genug Zeit, um dich auf den Besichtigungstermin vorzubereiten, denn nur so kannst du die richtige Entscheidung treffen.

Du solltest das Haus bei Tageslicht besichtigen und dir für den Termin mindestens 1 Stunde Zeit nehmen. Es gibt zahlreiche Details rund um das Haus, die du vor Ort genau unter die Lupe nehmen sollst. In unserer Checkliste für die Hausbesichtigung (inkl. kostenlosem PDF-Download) haben wir alle relevanten Punkte für die optimale Vorbereitung und erfolgreiche Durchführung aufgezählt.

4. Unterlagen und rechtliche Aspekte klären

Bevor du dich für den Kauf entscheidest, solltest du alle relevanten Unterlagen für den Hauskauf prüfen. So stellst du sicher, dass es keine rechtlichen oder finanziellen Überraschungen gibt.

Diese Unterlagen sind wichtig beim Hauskauf

Bei jedem Haus sollten dir die folgenden Dokumente vorliegen:

• Exposé mit allen relevanten Daten zur Immobilie
• Grundbuchauszug zur Prüfung von Eigentumsverhältnissen und Belastungen
• Baupläne und Genehmigungen
• Energieausweis mit Informationen zum Energieverbrauch
• Nebenkostenabrechnungen und Nachweise über anstehende Sanierungen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei Eigentumswohnungen)

Fehlende oder unvollständige Unterlagen können auf Probleme hinweisen. Bestehe darauf, alle wichtigen Dokumente einzusehen.

Grundbuchauszug einsehen – Gibt es Lasten oder Rechte?

Der Grundbuchauszug gibt dir Auskunft darüber, wer der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist und ob Belastungen wie Hypotheken, Wegerechte oder Erbbaurechte bestehen. Stelle sicher, dass keine unerwarteten Einträge deinen Kauf beeinflussen.

Ein Grundbuchauszug kann beim zuständigen Grundbuchamt oder über einen Notar angefordert werden.

Energieausweis und Baujahr prüfen

Der Energieausweis gibt dir Aufschluss über die Energieeffizienz des Hauses. Ein hoher Energieverbrauch kann langfristig hohe Kosten verursachen. Prüfe außerdem das Baujahr und ob in den letzten Jahren energetische Sanierungen durchgeführt wurden.

Falls Modernisierungen nötig sind, kannst du mit unserem Sanierungsrechner eine erste Einschätzung der Kosten erhalten: Sanierungskosten hier berechnen.

5. Kaufvertrag fürs Haus vorbereiten und Notartermin vereinbaren

Sobald du dich für eine Immobilie entschieden hast, geht es an die Vertragsvorbereitung. Der Kaufvertrag sollte sorgfältig geprüft werden, bevor du ihn beim Notartermin unterzeichnest.

Notarwahl und Terminabsprache

Der Kaufvertrag für eine Immobilie muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Du kannst den Notar frei wählen oder dich vom Verkäufer beraten lassen. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und sorgt dafür, dass beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten informiert sind.

Sobald der Vertrag fertiggestellt ist, wird ein Notartermin vereinbart, bei dem du und der Verkäufer den Vertrag gemeinsam durchgehen und unterzeichnen.

Vertragsprüfung: Das steht im Kaufvertrag

Der Kaufvertrag enthält alle wichtigen Details zum Kauf der Immobilie. Dazu gehören:

• Namen von Käufer und Verkäufer
• Genaue Beschreibung der Immobilie
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Regelung zu Nebenkosten und Instandhaltungsrücklagen (bei Eigentumswohnungen)
• Übergabetermin und besondere Vereinbarungen (z. B. Inventar, Renovierungsverpflichtungen)

Nimm dir Zeit, den Vertrag genau zu lesen. Falls du unsicher bist, kann ein unabhängiger Experte oder Anwalt helfen, kritische Klauseln zu prüfen.

Wichtige Klauseln und Bedingungen beachten

Achte besonders auf folgende Punkte im Vertrag:

• Lastenfreistellung: Falls noch Hypotheken oder Grundschulden eingetragen sind, sollte im Vertrag festgelegt sein, dass diese vor Übergabe gelöscht werden.
• Gewährleistungsausschluss: Beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist der Verkäufer oft von der Haftung für Mängel ausgeschlossen. Prüfe daher die Immobilie genau vor Vertragsabschluss.
• Rücktrittsrecht und Vertragsstrafen: Falls du vom Kauf zurücktreten möchtest, solltest du wissen, welche Bedingungen dafür gelten.

Nach der notariellen Beurkundung wird der Kaufvertrag rechtskräftig, und der Kaufprozess geht in die finale Phase.

6. Finanzierung abschließen und Kaufpreis überweisen

Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist, musst du die Finanzierung finalisieren und den Kaufpreis fristgerecht überweisen.

Kreditvertrag mit der Bank finalisieren

Falls du eine Baufinanzierung nutzt, wird deine Bank nach der notariellen Beurkundung die Darlehenssumme freigeben. Dazu benötigst du oft folgende Unterlagen:

• Notariell beglaubigten Kaufvertrag
• Grundbuchauszug mit der Vormerkung für dich als Käufer
• Zahlungsaufforderung des Notars oder Verkäufers

Die Bank überweist den Kaufpreis in der Regel direkt an den Verkäufer oder Notar. Stelle sicher, dass alle Fristen eingehalten werden, um Verzugszinsen oder Vertragsstrafen zu vermeiden.

Notarkosten, Steuern und Nebenkosten berücksichtigen

Neben dem Kaufpreis fallen zusätzliche Kosten an, die du einplanen solltest:

• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• Notarkosten und Grundbucheintrag: Etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
• Maklerprovision: Falls ein Makler involviert war, beträgt die Provision je nach Region zwischen 3 und 7,14 Prozent.

Diese Nebenkosten müssen meist aus eigenen Mitteln bezahlt werden und können nicht über die Baufinanzierung finanziert werden.

Kaufpreis fristgerecht überweisen

Der Notar überwacht den Zahlungsprozess. Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. Grundbuchvoraussetzungen, Lastenfreistellung), stellt er eine Zahlungsaufforderung an dich aus. Die Frist zur Kaufpreiszahlung beträgt meist zwei bis vier Wochen.

Nach der Überweisung bist du offiziell Eigentümer – allerdings muss noch die Eintragung ins Grundbuch erfolgen, bevor du die Schlüssel bekommst.

7. Eintragung ins Grundbuch und Schlüsselübergabe

Sobald der Kaufpreis bezahlt ist, erfolgt die finale Phase des Immobilienkaufs: die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Übergabe der Immobilie.

Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Nach Eingang des Kaufpreises veranlasst der Notar die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Dieser Schritt kann einige Wochen dauern. Erst mit der Eintragung bist du offiziell der neue Eigentümer der Immobilie.

Die Bank erhält dabei eine Grundschuld als Sicherheit für dein Darlehen. Der Notar informiert dich, sobald die Eintragung abgeschlossen ist.

Letzte Kontrolle der Immobilie vor Übergabe

Vor der Schlüsselübergabe solltest du eine finale Begehung der Immobilie machen, um sicherzustellen, dass:

• Das Haus in dem vereinbarten Zustand übergeben wird.
• Keine versteckten Mängel aufgetreten sind.
• Eventuell übernommene Möbel oder Geräte vorhanden sind.

Lasse dir außerdem alle relevanten Dokumente wie Bedienungsanleitungen, Wartungsnachweise für Heizung und Energieversorgung sowie Schlüssel aushändigen.

Schlüsselübergabe und Umzug planen

Ist alles geprüft, erfolgt die Schlüsselübergabe – dein neues Zuhause gehört nun offiziell dir. Vereinbare mit dem Verkäufer einen Termin und halte die Übergabe schriftlich fest. Alle Infos zum Übergabeprotokoll beim Hauskauf findest du hier. Notiere unter anderem:

• Zählerstände für Strom, Wasser und Gas
• Anzahl der übergebenen Schlüssel
• Eventuelle letzte Vereinbarungen

Nun kannst du deinen Umzug planen und dein neues Eigenheim genießen.

Fazit: Was ist wichtig beim Hauskauf?

Der Weg zum eigenen Haus erfordert eine sorgfältige Planung und viele einzelne Schritte – von der Budgetplanung über die Immobiliensuche bis hin zur Schlüsselübergabe. Mit dieser Checkliste behältst du den Überblick und kannst sicherstellen, dass du keine wichtigen Punkte vergisst.

Besonders entscheidend sind eine realistische Finanzplanung, die sorgfältige Prüfung der Immobilie und ein gut vorbereiteter Notartermin. Wer sich Zeit nimmt, alle Unterlagen zu prüfen und mögliche Sanierungskosten einzukalkulieren, vermeidet unangenehme Überraschungen.

Mit einer strukturierten Vorgehensweise und den richtigen Experten an deiner Seite wird der Traum vom Eigenheim Realität. Jetzt bist du bestens vorbereitet – viel Erfolg bei deinem Hauskauf!

Häufige Fragen zum Hauskauf