Checkliste Hauskauf: Was ihr prüfen müsst, bevor ihr eine Immobilie kauft

Der Kauf eines Hauses wird vermutlich die größte Investition eures Lebens. Keine Entscheidung, die man nur aus dem Bauch heraus treffen sollte. In unserer Checkliste "Hauskauf" findet ihr die wichtigsten To-dos und relevantesten Fragen, die ihr euch (und anderen) stellen solltet, bevor ihr beim Notar die Unterschrift unter den Kaufvertrag setzt.

Tipp: Damit ihr unsere Checkliste Hauskauf auch bei der Hausbesichtigung parat habt, könnt ihr diese Seite einfach mit der Tastenkombination Steuerung+P ausdrucken.

Checkliste für die Wahl der passenden Immobilie

In Deutschland planen Hauskäufer eher langfristig. Wer ein eigenes Haus kauft, möchte in der Regel auch lange darin leben, oft sogar für den Rest seines Lebens. Mit dem Kauf einer Immobilie entscheidet ihr euch auch für einen Lebensstil. 

Vor jeder Kaufentscheidung steht also die Frage: Wo und wie möchte ich in Zukunft leben?

Im Einzelnen solltet ihr euch vor der konkreten Immobiliensuche gemeinsam die folgenden Fragen beantworten:

• Wollen wir in der Stadt oder auf dem Land leben?
• Wie viele Personen (plus Haustiere) sollen einziehen – und wie sieht es in zehn oder 20 Jahren aus?
• Muss es unser bisheriger Wohnort sein oder sprechen auch Gründe dafür, eine andere Region/Stadt in Erwägung zu ziehen (Wohnort von Eltern, Schwiegereltern oder Freunden, günstigere Immobilienpreise, bessere Infrastruktur, Nähe zum Job, attraktive Region und so weiter)?
• Gefallen uns eher Alt- oder Neubauten?
• Brauchen wir ein Einzelhaus oder reicht auch eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus?
• Wie wichtig ist uns die Nähe von Kitas, Schulen, Spielplätzen und Sportanlagen?
• Wie wichtig ist die Anbindung an den ÖPNV?
• Brauchen wir in der Nähe eine Ladestation für Elektroautos?
• Sind gute Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe ausschlaggebend?
• Wie sieht unser finanzieller Rahmen aus? Wie teuer darf das Haus inklusive aller Kaufnebenkosten sein? Lest hier: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Checkliste Haussuche

Wenn ihr ein Gefühl dafür bekommen habt, wo ihr wohnen wollt und welcher Baustil und Haustyp euch am besten gefällt, könnt ihr euch konkret auf die Suche nach eurer Traumimmobilie machen.

Am besten ist es, wenn ihr euch dazu nicht zu sehr unter Druck setzt. Versucht, den Markt längerfristig zu beobachten. So könnt ihr besser einschätzen, ob ein Objekt sich im lokalen Preisgefüge bewegt, überteuert oder verdächtig günstig ist. 

Lest auch, wo es in Deutschland am günstigsten und am teuersten ist, ein Haus zu kaufen.

Die folgende Checkliste zeigt euch die besten Wege für die Immobiliensuche:

• Gängige Immobilienportale nutzen und dort Suchagenten einrichten, die euch regelmäßig per Mail über neue Objekte informieren. Auch Wohnglück.de hat ein großes Immobilien-Sortiment zu bieten. Klickt doch mal in unsere Immobiliensuche.
• Anzeigen in der lokalen Presse (Tageszeitungen und kostenlose Anzeigenblätter)
• Einen Makler beauftragen
• Regelmäßig in der bevorzugten Wohngegend spazieren gehen und nach Verkaufsschildern Ausschau halten
• Handzettel kleben (Bushaltestellen, Supermarkt und so weiter)
• Den Freundes-, Bekannten- und Kollegenkreis wissen lassen, dass ihr an einem Hauskauf interessiert seid

Checkliste für die Hausbesichtigung

Ihr habt ein oder mehrere Objekte gefunden. Die Beschreibung liest sich fantastisch, die Bilder sehen klasse aus? Versucht dennoch, bei der Besichtigung nicht zu euphorisch zu sein. Behaltet die Fakten im Blick. 

Am besten schaut ihr euch das Haus bei Tageslicht und in Begleitung eines Immobiliengutachters an. Den findet ihr beispielsweise bei der Wohnglück-Kaufbegleitung. Das ist besonders dann zu empfehlen, wenn euch nur ein Besichtigungstermin angeboten wird.

Packt was zu schreiben, euer Smartphone oder einen Fotoapparat, einen Zollstock (oder ladet eine Vermessungs-App runter) und einen Kompass ein. So könnt ihr selbst checken, ob die Südterrasse tatsächlich im Süden liegt und ob die Decken auch in der Realität drei Meter hoch sind. Außerdem helfen euch Fotos von eventuellen Mängeln, den Renovierungsbedarf später besser einschätzen zu können.

Wenn ihr in Erwägung zieht, ein altes Haus zu kaufen, dann informiert euch vorher über typische Baumängel der jeweiligen Bauepoche. Auch wenn ein Haus unter Denkmalschutz steht, gilt es einiges zu beachten.

Mit dieser Checkliste für den Hauskauf, die wir in Bausubstanz außen, innen, Garten / Nachbarschaft, Makler und Notar unterteilt haben, behaltet ihr bei der Hausbesichtigung den Überblick.

Checkliste Immobilie außen

• Wann wurde das Haus gebaut?
• Aus welchen Baumaterialien wurde es errichtet? (Massivhaus – verputzt oder unverputzt, Fertighaus, Holzhaus etc.)
• Wurden seitdem Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt?
• Macht das Haus einen gepflegten Eindruck?
• Sind auf den ersten Blick Mängel zu sehen?
• In welchem Zustand ist die Bausubstanz? Gibt oder gab es Probleme mit Schimmel, Nässe oder Hausschwamm?
• Hat das Haus eine Außendämmung (schon im Originalbau oder nachgerüstet)?
• Wann wurde das Dach zuletzt gedeckt? Und wie ist es gedämmt?

Checkliste Haus innen

• Ist die Aufteilung des Wohnraums für eure Bedürfnisse angemessen? Und falls nicht: Könntet ihr durch Umbaumaßnahmen nachbessern?
• Ist der Keller als Wohnraum nutzbar, beziehungsweise trocken? Sieht man Ausblühungen oder Feuchtigkeitsflecken an den Wänden oder riecht es muffig? Am besten, ihr checkt die Wände mit einem Feuchtigkeitsmessgerät auf Feuchtigkeit.
• Wie alt sind die Fenster? Aus welchem Material sind die Rahmen und um welche Art der Verglasung handelt es sich?
• Wie sehen die Fußböden aus?
• Wie hoch sind die Decken?
• In welchem Zustand befinden sich die elektrischen Leitungen? Gibt es genug Steckdosen an den richtigen Orten oder müsstet ihr hier nachbessern?
• Im welchem Zustand sind die Wasserleitungen (alte Bleirohre, genug Wasserdruck im ganzen Haus)? Wie erfolgt die Warmwasseraufbereitung und ist der vorhandene Speicher ausreichend für die Größe eurer Familie?
• Gibt es genug Platz und entsprechende Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner?
• In welchem Zustand sind die Bäder? Könntet ihr sie so nutzen oder müssten sie modernisiert oder komplett neugestaltet werden?
• Ist die Küche für euch nutzbar oder müsste eine neue eingebaut werden?
• Ist der Dachboden als Wohnraum nutzbar, beziehungsweise könnte er entsprechend umgebaut werden? Oder ist er nur als Stauraum gedacht?

Lest auch: "Dachbodenausbau: Fenster, Gauben, Oberlichter".

Checkliste Garten und Nachbarschaft

• Wie groß ist der Garten?
• Entspricht er euren Vorstellungen oder müsste er umgestaltet werden?
• Gibt es draußen Strom- und Wasseranschlüsse?
• Gibt es zusätzliche Unterstellmöglichkeiten (Garage, Schuppen, Gartenhaus etc.)
• In welchem Zustand sind Wege, Auffahrten, Carports, Terrassen und Balkone?
• Gibt es Verkehrslärm?
• Macht nach der Besichtigung einen Spaziergang in der näheren Umgebung. So bekommt ihr ein Gefühl für die Nachbarschaft und die Atmosphäre der Wohngegend.

Diese Fakten solltet ihr beim Makler oder Verkäufer direkt erfragen:

• Wie groß sind Wohn- und Nutzfläche?
• Wie sieht der Grundriss aus?
• Was steht im Grundbuchauszug und im Energieausweis?
• Wie hoch waren bisher die monatlichen Hausnebenkosten?
• Wurden schadstoffhaltige Materialien beim Bau verwendet (zum Beispiel Asbest)?
• Wie hoch ist die aktuelle Grundsteuer des Objekts?
• Welche An- und Umbauten lässt der geltende Bebauungsplan zu?
• Existieren die ursprünglichen Baupläne und Unterlagen zu vergangenen Modernisierungsmaßnahmen?
• Welche Einbauten sollen mitverkauft werden?
• Wer wohnt in den Häusern in der direkten Nachbarschaft?

Diese Fragen könnt ihr ans Bauamt richten und euch durch einen Blick ins Grundbuch beantworten:

• Welche Lasten liegen auf dem Grundstück (Wegerechte, Abstandsflächen zugunsten des Nachbargrundstücks und so weiter)?
• Sind in der Nachbarschaft Neubauten oder Straßensanierungen geplant, die eure Pläne oder Vorstellungen beeinträchtigen oder sogar Kosten verursachen können?
• Steht das Gebäude (einzeln oder als Ensemble) unter Denkmalschutz?

Checkliste für Energie und Zukunft

Wenn ihr heute ein Haus kauft, wollt ihr sicher auch mittel- und langfristig noch gerne darin wohnen. Daher solltet ihr ein Kaufobjekt auch darauf checken, ob es mittel- und langfristig energieeffizient und flexibel in Hinblick auf eure künftigen Wohnansprüche ist.

• Was für eine Heizungsanlage hat das Haus heute?
• Ist eine Umrüstung auf eine energieeffizientere Heizungsanlage technisch und finanziell machbar?
• Welche Energiewerte hat das Haus aktuell (Energieausweis)? Und kann die Energiebilanz des Hauses noch verbessert werden (zum Beispiel durch eine Außen- oder Zwischendeckendämmung)?
• Ist mittelfristig ein neues Dach notwendig?
• Können Dach und Keller zu Wohnraum ausgebaut werden?
• Kann das Haus durch An- oder Umbaumaßnahmen barrierefrei genutzt werden, wenn es künftig notwendig wird (Bebauungsplan)?
• Besteht die Möglichkeit, den vorhandenen Wohnraum in zwei Einheiten zu teilen, wenn zum Beispiel ein Kind oder eine Pflegekraft in eine Einliegerwohnung zieht?

Checkliste zur Finanzierung des Hauskaufs

Ihr habt euer Traumhaus gefunden und seid euch mit dem Verkäufer über den Kaufpreis einig geworden? Klasse! Nun müsst ihr euch um die Finanzierung kümmern.

Zum einen ist jetzt euer privater Kassensturz angesagt, zum anderen müsst ihr ausrechnen, was das konkrete Objekt kosten wird. Dabei dürft ihr neben den Kaufnebenkosten die künftigen monatlichen Kosten nicht vernachlässigen. 

Denn wenn man Rücklagen für Reparaturen und künftige Modernisierungen mitrechnet, kostet ein Haus im Unterhalt oft mehr als ein vergleichbares Mietobjekt.

Kassensturz beim Käufer:

• Wie viel Eigenkapital ist vorhanden (liquide Mittel, Riesterverträge, Bausparverträge)? Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises wären gut. Es ist aber auch möglich, ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen.
• Gibt es Fördermöglichkeiten von Modernisierungsmaßnahmen (zum Beispiel über die KfW)?
• Führt mit eurer Hausbank oder einem Immobilienfinanzierer ein Finanzierungsgespräch über eure Optionen.
• Wie hoch soll die Tilgungsrate sein? Findet einen Mittelweg zwischen anfangs hoher Tilgungsrate und machbaren Monatsraten.
• Gibt es Sondertilgungsoptionen?
• Welche Kreditlaufzeit passt zum aktuellem Zinsniveau?
• Vergleicht mehrere Angebote über den Effektivzins.
• Seid ihr mit der anvisierten Finanzierung zu Rentenbeginn schuldenfrei?

Was kostet das Haus?

• Kaufpreis
• Grunderwerbsteuer
• Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen
• Notarkosten
• Maklerkosten
• Kosten für den Grundbucheintrag
• Umzugskosten
• etwaige Mehrfachbelastung Miete und Darlehensrate
• Wie hoch werden die Hausnebenkosten monatlich sein (Heizung, Wasser, Strom, Grundsteuer, Müllabfuhr, Versicherungen, Gehwegreinigung, GEZ-Gebühr, Rücklagen und so weiter)?

Hauskauf-Checkliste zum Vertrag

Ihr rechnet fest mit der Zusage eurer Bank und habt dem Verkäufer zugesagt? Dann wird es jetzt ernst. Wenn ihr euch auf einen Notar geeinigt habt, wird dieser nun den Vertrag für euren Hauskauf aufsetzen. Habt ihr an alles gedacht? Auch dafür haben wir eine Checkliste:

• Habt ihr den Vertrag nochmal in Ruhe geprüft? Er muss euch zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen.
• Ist der Notartermin so gelegt, dass die Zusage der Bank bis dahin voraussichtlich vorliegen wird?
• Bitte den Kaufvertrag erst unterschreiben, wenn die Finanzierungsbestätigung vorliegt!

Und wichtig ist außerdem, dass ihr den Kaufpreis erst dann überweist, wenn die Auflassungsvormerkung vorliegt.

Fazit Hauskauf

Der Kauf eines Hauses will sehr gut überlegt sein. Die derzeitige Lage auf dem Immobilienmarkt führt aber immer häufiger dazu, dass seitens der Verkäufer ein enormer Zeitdruck aufgebaut wird. Um später zügig eine Finanzierung auf die Beine stellen zu können, ist es sinnvoll, schon vor der konkreten Suche mit eurer Bank zu sprechen. So könnt ihr besser abschätzen, wie hoch die mögliche Darlehenssumme ist und welche Papiere ihr schon vorbereiten könnt.

Wir wünschen euch viel Erfolg auf dem Weg zu eurem Eigenheim!

Solltet ihr auch überlegen, eine Wohnung zu kaufen, dann haben wir auch eine Checkliste für den Wohnungskauf für euch. 

Ihr seid auf der Suche nach einem Grundstück und wollt selbst bauen? Dann lest unseren Artikel "Grundstückskauf von Gemeinde oder privat: So ist der Ablauf".

Zum Thema Baufinanzierung und Tilgungsplan könnt ich euch gerne belesen: "Tilgungsplan: So berechnet ihr eure Baufinanzierung"

Und zum Abschluss nochmal der Hinweis auf unsere Wohnglück.de-Immobiliensuche. Viel Erfolg!