Frau mit Paar bei Hausübergabe
© Getty Images/iStockphotos/FluxFactory

Kaufen | Ratgeber

Übergabeprotokoll: Was muss beim Hausverkauf im Protokoll stehen?

Lisa Gutknecht

Lisa Gutknecht

Ein Immobilienverkauf wird erst durch die Hausübergabe besiegelt. Dazu gehört auch, ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Warum das Hausübergabeprotokoll so wichtig ist, was darin stehen muss und wie ihr am besten vorgeht.

Das Übergabeprotokoll ist ein zentrales Dokument beim Hausverkauf. Je sorgfältiger es ausgefüllt wird, desto geringer ist das Risiko für spätere Streitigkeiten. Erfahrt hier alles, was ihr wissen müsst, damit das Hausabnahmeprotokoll euch auch wirklich absichert.

Was ist ein Übergabeprotokoll?

In einem Übergabeprotokoll oder Abnahmeprotokoll dokumentiert man den Zustand einer Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe. Das heißt, ihr haltet darin sämtliche Baumängel oder Schäden fest. Ebenso notiert ihr Zählerstände und Informationen zum Inventar, das mit übergeben wird. Sowohl der Verkäufer oder Vermieter als auch der Käufer beziehungsweise Mieter unterzeichnen das Protokoll.

Lest auch: Haus verkaufen ohne Makler: Diese Fehler solltet ihr vermeiden

Wofür braucht man ein Hausübergabeprotokoll?

Mit dem unterzeichneten Kaufvertrag verpflichten sich Eigentümer und Käufer dazu, das Objekt zu übergeben beziehungsweise zu übernehmen. Abgeschlossen ist der Hausverkauf somit erst mit der Übergabe. Diese findet meist einige Wochen nach Vertragsunterzeichnung statt. Im Rahmen der Hausabnahme macht ihr eine Bestandsaufnahme der Immobilie: Ihr dokumentiert sämtliche offensichtliche Mängel, Zählerstände und Inventar, das an den neuen Besitzer übergeht. Das Übergabeprotokoll ist deshalb so wichtig, weil es Transparenz schafft und späteren Streitigkeiten oder gar Gerichtsverfahren vorbeugen kann.

Sollte man vor dem Kaufvertrag einen Vorvertrag schließen? Lest hier mehr dazu: Vorvertrag beim Hauskauf: Vorteile, Nachteile, Kosten

Was gehört ins Übergabeprotokoll?

Ein Hausübergabeprotokoll enthält üblicherweise folgende Informationen:

  • Name, Anschrift und Geburtsdatum des Verkäufers und Käufers
  • Anschrift der Immobilie
  • Angaben zum Zustand aller Räume unter Nennung offensichtlicher Schäden
  • Bestandsaufnahme der Außenanlage unter Angabe erkennbarer Mängel
  • Angaben zum Inventar, das vom Käufer übernommen wird
  • Anzahl der vorhandenen Schlüssel, zum Beispiel für Haustür, Keller, Zimmer, Garagen
  • Zählerstände für Strom, Wasser und Gas oder Angabe zum aktuellen Heizölstand
  • Individuelle Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer, zum Beispiel über Altlasten auf dem Grundstück
  • Liste aller Dokumente, die der Käufer zusätzlich erhält

Wann und von wem wird das Übergabeprotokoll erstellt?

Das Übergabeprotokoll erstellt ihr nach Unterzeichnung des Kaufvertrags im Rahmen der Hausabnahme. Zu diesem Zeitpunkt sollte der Kaufpreis, wenn vertraglich nicht anders geregelt, bereits beim Verkäufer sein. Erst mit Unterzeichnung des Protokolls ist der Hausverkauf komplett abgeschlossen.

Üblicherweise ist der Verkäufer dafür zuständig, das Abnahmeprotokoll zu erstellen. Um Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen, sollte ein unabhängiger Zeuge zur Schlüsselübergabe mit vor Ort sein. Eigentümer, die einen Immobilienmakler beauftragt haben, müssen sich in der Regel um nichts weiter kümmern.

Familie bei einer Hausbesichtigung
Bei einer Hausübergabe dokumentiert ihr oder ein Makler im Protokoll sämtliche Mängel und weitere Vereinbarungen. © iStock/Getty Images/Rawpixel

Wie geht man bei der Hausübergabe mit Mängeln um?

Der erste Schritt beim Hausverkauf ist immer eine gründliche Besichtigung der Immobilie. Sie dient dazu, erste Mängel zu erkennen. Als Käufer könnt ihr euch dafür Unterstützung von einem Immobilienkauf-Experten holen. Lest auch: Checkliste Hausbesichtigung: Worauf ihr vorm Hauskauf unbedingt achten müsst

Umgang mit offensichtlichen Mängeln

Im Kaufvertrag wird meist festgehalten, welche Schäden noch bis zum Zeitpunkt der Abnahme beseitigt werden müssen. Für alle anderen Sachmängel übernimmt der Verkäufer in der Regel keine Haftung. Typischerweise steht im Vertrag die Klausel "Gekauft wie gesehen". Sie schließt die Gewährleistung für die meisten offensichtliche Mängel aus. Dazu zählen zum Beispiel abgeblätterter Putz, Schimmel oder nicht korrekt schließende Fenster und Türen.

Mehr zum Thema: Baumängel nach Baujahr: Das müsst ihr wissen, wenn ihr ein altes Haus kauft

Umgang mit neuen oder versteckten Schäden

Es kann auch vorkommen, dass im Rahmen der Hausübergabe neue Mängel auffallen. Bei gravierenden Schäden wie einem undichten Dach muss sich der Verkäufer in der Regel um eine fachgerechte Reparatur kümmern. Im Extremfall können Käufer sogar Schadensersatz fordern oder vom Kaufvertrag zurücktreten. Voraussetzung ist, dass vertraglich kein genereller Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde.

Bei arglistig verschwiegenen oder versteckten Baumängeln haftet der Verkäufer grundsätzlich bis zu fünf Jahre nach Hausabnahme. Beispiele für nicht offensichtliche Mängel sind Altlasten auf dem Grundstück, Asbest im Objekt und undichte Gasleitungen. Erfahrt mehr dazu in unserem Ratgeber rund ums Thema Gewährleistung.

Hausübergabe: Ablauf und Formalien

Wenn ihr mehr über den detaillierten Ablauf beim Immobilienverkauf wissen wollt, findet ihr bei uns sowohl eine Checkliste für Käufer als auch eine Checkliste für Verkäufer. Im Folgenden klären wir die wichtigsten Fragen zur Hausübergabe:

Wie läuft eine Hausübergabe ab?

Eine Hausübergabe verläuft üblicherweise in folgenden Schritten:

  1. Übergabetermin festlegen: Käufer und Verkäufer oder Makler vereinbaren einen Termin für die gemeinsame Hausübergabe. Es ist immer sinnvoll, dass neben den Vertragsparteien eine dritte, unabhängige Person anwesend ist.
  2. Übergabeprotokoll erstellen: Ihr begutachtet das Objekt sowie die Außenanlage und haltet den Zustand im Protokoll schriftlich fest.
  3. Mängelbeseitigung klären: Im Abnahmeprotokoll werden alle offensichtlichen Mängel aufgeführt und die Vertragsparteien dokumentieren optional, wie damit umgegangen wird.
  4. Zählerstände ablesen: Lest die Zählerstände ab und notiert auch diese im Protokoll. Macht unter Umständen Fotos von den Zählern.
  5. Dokumente übergeben: Der Käufer erhält alle wichtigen Hausunterlagen.
  6. Schlüsselübergabe: Ihr notiert die Anzahl sämtlicher Schlüssel, die an den Käufer gehen. Optional erstellt ihr ein separates Schlüsselübergabeprotokoll.
  7. Protokoll unterschreiben: Alle anwesenden Personen unterschreiben das Abnahme- und Schlüsselübergabeprotokoll.

In wie vielen Ausführungen wird das Hausübergabeprotokoll erstellt?

Im Optimalfall haben Verkäufer bei der Abnahme drei Ausfertigungen des Übergabeprotokolls dabei, die alle unterzeichnet werden. Ein Exemplar bekommt der Käufer, eine Ausführung bleibt beim Verkäufer. Die dritte kann als Informationsschreiben dienen, etwa für Versorgungsbetriebe.

Welche Dokumente bekommt der Hauskäufer noch ausgehändigt?

Neben dem Übergabeprotokoll sollten zur Abnahme folgende Dokumente vorliegen:

  • Bauplan, Lageplan, Grundriss und statische Berechnungen
  • Bedienungsanleitungen, zum Beispiel für die Heizungsanlage und Elektrogeräte
  • Rechnungen und Belege über frühere Reparaturen
  • Kopie des Energieausweises
  • Grundsteuerbescheide
  • Kopien aller Versicherungspolicen
  • Belege über Wartungen und Prüfungen, zum Beispiel durch den Schornsteinfeger
  • Bei Vermietung: Aktueller Mietvertrag, Mieterakte und Nebenkostenabrechnungen

Lest auch: Welche Unterlagen benötigt man beim Wohnungsverkauf?

Übergabeprotokoll: Kostenlose Mustervorlage als PDF-Download

Im Internet gibt es zahlreiche Übergabeprotokolle als Muster zum kostenfreien Download. Diese könnt ihr für euren eigenen Immobilienverkauf problemlos nutzen. Lasst als Absicherung ruhig einen Immobilien-Experten einen Blick darauf werfen. Wer einen Makler beauftragt hat, muss sich in der Regel um nichts weiter kümmern.

Das wird dich auch interessieren

Immer informiert

Für unseren kostenlosen Newsletter anmelden