Grundsteuer: Was tut sich in den Bundesländern?

Wer Eigentümer eines Grundstücks, Hauses oder einer Wohnung ist und wer zur Miete lebt, muss in Deutschland Grundsteuer bezahlen. Aktuell gibt es für die Berechnung noch eine bundesweite Regelung auf der Basis des Grundsteuergesetzes. Doch das ändert sich bald. Deshalb mussten alle Immobilieneigentümer bis Ende Januar 2023 eine Grundsteuererklärung erstellen. Nur Bayern hatte die Frist erneut verlängert bis zum 30. April 2023. 

Was passiert, wenn ihr die Grundsteuer-Frist verpasst habt und wie ihr jetzt am besten vorgeht, erfahrt ihr hier. Und hier geht es zu den FAQs zur Grundsteuererklärung – wir beantworten die wichtigsten Fragen von Eigentümern.

Mit dem Beschluss der Grundsteuerreform, die ab 2025 gelten wird, kann jedes Bundesland entweder auf ein Bundesmodell setzen oder ein eigenes Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer anwenden. Erfahrt in diesem Newsticker, welche Unterschiede es bei der Grundsteuer in den Bundesländern gibt und welche relevanten Änderungen beschlossen wurden.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuern, die es in Deutschland gibt. Sie geht auf den Grundzins zurück, der von den Kirchen oder Grundherren erhoben wurde. Heute erheben die Gemeinden sie, aktuell noch auf der Grundlage des Grundsteuergesetzes von 1973.

Im Jahr 2020 nahmen sie durch die Steuer insgesamt 14,70 Milliarden Euro ein. Die Einnahmen steigen seit Jahren. Denn die Kommunen können mit dem Hebesatz selber an der Steuer-Schraube drehen und tun das auch, um leere Kassen zu füllen. Danach liegt im Schnitt die Pro-Kopf-Belastung durch die Grundsteuer in Deutschland laut einer Analyse des Beratungsunternehmens Ernst & Young bei 151 Euro im Jahr.

In Deutschland wird derzeit zwischen der Grundsteuer A für landwirtschaftliche Flächen und der Grundsteuer B für alle weiteren Grundstücke unterschieden. Wir beziehen uns in diesem Artikel nur auf die Grundsteuer B.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Fürs Berechnen der aktuellen Grundsteuer sind drei Faktoren ausschlaggebend:

• der Einheitswert des Grundstückes
• die Grundsteuermesszahl
• der Hebesatz der Gemeinde

Einheitswert

Der Einheitswert bildet die Grundlage für die Berechnung der Steuer. In den alten Bundesländern beruhen die Einheitswerte auf den Werteverhältnissen von 1964, in den neuen auf denen von 1935. Daher weichen die Werte in der Praxis erheblich von den Einheitswerten ab. Dabei wird der Einheitswert für ein Grundstück aufgrund der Werteverhältnisse vom Finanzamt auf der Basis verschiedener Faktoren berechnet.

Wenn ihr wissen wollt, wie viel eure Immobilie tatsächlich wert ist, dann lasst sie hier kostenlos bewerten.

Achtung: Ab 2025 wird der Einheitswert abgelöst. Statt veralteter Daten wird dann in den meisten Bundesländern der Bodenrichtwert des Grundstücks mit Stichtag 1. Januar 2022 zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen. Weitere Informationen dazu bekommt ihr im Ratgeber "Bodenrichtwert ermitteln: So bekommt ihr den Bodenwert für die Grundsteuer".

Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl richtet sich nach der Grundstücksart. Dabei gilt: Die Zahl wird euch vom Finanzamt mitgeteilt. In den alten Bundesländern liegt sie zwischen 2,6 und 3,5 Promille, in den neuen Bundesländern zwischen fünf und zehn Promille. Wenn ihr den Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert, erhaltet ihr den Grundsteuermessbetrag.

Hebesatz

Dann müsst ihr noch den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multiplizieren. Den legt jede Kommune selber fest. Er liegt zwischen 0 und 1.050 Prozent. Lest hier mehr zum Grundsteuer-Hebesatz.

Folgende Tabelle zeigt die Hebesätze deutscher Großstädte:

Genauere Informationen zur aktuellen und neuen Berechnung der Steuer findet ihr in unserem Artikel "Grundsteuer berechnen".

Reform der Grundsteuer: Welche Unterschiede gibt es in den Bundesländern?

Aktuell noch ist die Grundlage für die Steuer das Grundsteuergesetz von 1973. Im Jahr 2018 hat jedoch das Bundesverfassungsgericht die jetzige Regelung für verfassungswidrig erklärt, weil die Einheitswerte von 1964 in den alten und 1935 in den neuen Bundesländern vollkommen überholt sind und keine Gleichbehandlung zulassen. Demzufolge musste der Gesetzgeber bis Ende 2019 nachbessern. Daher verabschiedete der Bundestag ein von Finanzminister Olaf Scholz (SPD) entwickeltes Gesetz zur Grundsteuerreform.

Demnach sollen ab 2022 alle Grundstücke neu bewertet werden – orientiert am Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche, der Immobilienart, der Nettokaltmiete, der Gebäudefläche und dem Gebäuderichtwert. Danach müssen die Bewertungen alle sieben Jahre neu vorgenommen werden.

Um die höheren Werte auszugleichen, wird die Steuermesszahl einheitlich auf 0,34 Promille abgesenkt. Außerdem wurde mit der Reform die neue Grundsteuer C eingeführt. Damit will man der Bodenspekulation entgegenwirken. Sie wird nur auf baureife Grundstücke erhoben und progressiv erhöht, wenn das Grundstück nicht bebaut wurde.

Grundsteuer: In welchem Bundesland gilt welches Modell?

Das Bundesmodell wird nicht in allen Bundesländern Anwendung finden. Denn Bayern hatte eine sogenannte Öffnungsklausel durchgesetzt. Das heißt, dass jedes Bundesland sein eigenes Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer B entwickeln konnte – was sieben Länder auch getan haben: Hamburg, Niedersachsen, Hessen, Baden-Württemberg, Bayern, Saarland und Sachsen. Details zu den jeweiligen Ländermodellen lest ihr weiter unten.

Die restlichen neun Bundesländer werden die Grundsteuer ab 2025 auf der Basis des Bundesmodells berechnen – hier beispielhaft am Bundesland Nordrhein-Westfalen erklärt. 

Achtung: Die Grundsteuer C gilt grundsätzlich nur im Bundesmodell. Doch einzelne Länder haben sich trotz eines eigenen Verfahrens dazu entschieden, die Grundsteuer C künftig einzuführen.

Grundsteuer-Modelle und Fristen der Bundesländer im Überblick

Die folgende Tabelle zeigt, welches Grundsteuer-Modell in welchem Bundesland ab 2025 angewendet wird und bis wann ihr eure Grundsteuererklärung abgeben müsst.

Wichtig für alle, die Immobilien oder Grundstücke in anderen Bundesländern haben: Ihr müsst die Grundsteuererklärung jeweils nach dem Modell des Bundeslandes erstellen, in dem sich die Wohnung, das Haus oder das Grundstück befindet. Der Wohnsitz des Eigentümers spielt dagegen keine Rolle.

Grundsteuer in Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg gilt ab 2025 ein modifiziertes Bodenwertmodell. Demnach sind die Faktoren Grundstücksfläche und Bodenrichtwert künftig für den Grundsteuerwert maßgeblich, der den Einheitswert ersetzt. Der wird dann mit der Steuermesszahl von 1,3 multipliziert, die Gemeinden erheben dann wie jetzt auch den Hebesatz darauf.

Durch das Senken der Steuermesszahl will man Mehrbelastungen durch gestiegene Werte kompensieren. Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke reduziert Baden-Württemberg die Steuermesszahl um 30 Prozent und will so das "Grundbedürfnis Wohnen" angemessen berücksichtigen.

Mehr Informationen findet ihr auf der Website des Finanzamts Baden-Württemberg und in unserem Artikel "Grundsteuererklärung Baden-Württemberg".

Grundsteuer in Bayern

In Bayern wird das sogenannte Flächenmodell gelten. Die Berechnung basiert auf Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie wertunabhängigen Äquivalenzzahlen. Die beiden Beträge werden multipliziert, dann wird die Grundsteuermesszahl angewandt. Für Wohnflächen erfolgt bei der Grundsteuermesszahl eine Reduzierung in Höhe von 30 Prozent. Die Bemessungsgrundlage wird einmalig zum Stichtag 1. Januar 2022 festgestellt und muss nur angepasst werden, wenn sich die Flächengrößen oder die Gebäudenutzung ändert.

Mehr Informationen findet ihr in unserem Artikel "Grundsteuererklärung Bayern".

Grundsteuer in Berlin

Das Land Berlin setzt auf das Bundesmodell. Mehr Informationen findet ihr in unserem Artikel "Grundsteuererklärung Berlin".

Grundsteuer in Brandenburg

Auch in Brandenburg wird ab 2025 das Bundesmodell zur Anwendung kommen. Mehr Details gibt es in unserem Ratgeber "Grundsteuererklärung Brandenburg".

Grundsteuer in Bremen

Der Bremer Senat hat sich ebenfalls dazu entschieden, künftig das Bundesmodell anzuwenden.

Grundsteuer in Hamburg

Hamburg verwendet künftig das Wohnlagemodell. Demnach erfolgt die Ermittlung der Grundsteuerwerte anhand von Äquivalenzzahlen multipliziert mit der Grundstücks- beziehungsweise Gebäudefläche. Künftig sollen unabhängig von ihrer Nutzung Grundstücksflächen mit 0,04 Euro pro Quadratmeter multipliziert werden und Gebäudeflächen
mit 0,50 Euro pro Quadratmeter.

Die unterschiedlichen Äquivalenzzahlen bilden die nicht durch Gebühren und Beiträge gedeckten Nutzungsmöglichkeiten der kommunalen Infrastruktur ab, so kommt bei der Berechnung auch die Wohnlage ins Spiel.

Hinzu kommen Ermäßigungen für bestimmte Gebäudetypen, wie denkmalgeschützte Gebäude oder Sozialbauten. Der künftige Hebesatz in der Hansestadt wird erst nach der Hauptfeststellung 2024 feststehen. In Hamburg wird auch die Grundsteuer C zum Einsatz kommen.

Mehr Informationen zur Hamburger Regelung findet ihr hier oder in unserem Ratgeber "Grundsteuererklärung Hamburg".

Grundsteuer in Hessen

In Hessen wird das sogenannte "Hessen-Modell" die Grundlage für die Berechnung der Steuer bilden. Das basiert auf dem Flächen-Faktor-Verfahren. Die Fläche stellt den Ausgangspunkt der Berechnung dar, die Lage ist ein weiterer Faktor. Einfache Lagen werden gegenüber dem Flächenmodell niedriger, gute Lagen höher besteuert. Für den Faktor bilden Bodenrichtwerte die Grundlage. Die Hebesätze werden entsprechend angepasst.

Weitere Informationen zum Hessen-Modell findet ihr hier. Wir haben euch die Details auch in unserem Artikel "Grundsteuererklärung Hessen" aufbereitet.

Grundsteuer in Mecklenburg-Vorpommern

In Mecklenburg-Vorpommern wird das Bundesmodell ab 2025 zum Einsatz kommen.

Grundsteuer in Niedersachsen

Der niedersächsische Landtag hat sich für das Flächen-Lage-Modell entschieden. Das basiert auf dem Modell aus Bayern, allerdings erweitert um die Komponente der Lage. Je nachdem wo sich das Grundstück innerhalb einer Stadt oder Gemeinde befindet, wird aus dem Verhältnis des Bodenrichtwertes zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt oder Gemeinde ein Lagefaktor abgeleitet. Der wird dann mit den Äquivalenzbeträgen der Fläche des Grund und Bodens und der Gebäudefläche multipliziert.

Weitere Informationen findet ihr auf der Website des Landes Niedersachsen und in unserem Artikel "Grundsteuererklärung Niedersachsen".

Grundsteuer in Nordrhein-Westfalen

Auch Nordrhein-Westfalen hat sich dazu entschieden, die Steuer künftig auf der Basis des Bundesmodells zu berechnen. Weitere Informationen findet ihr in unserem Artikel "Grundsteuererklärung NRW".

Grundsteuer in Rheinland-Pfalz

Der Landtag in Rheinland-Pfalz setzt ebenfalls auf das Bundesmodell für die Berechnung der neuen Grundsteuer ab 2025.

Grundsteuer in Saarland

Das Saarland hat wie Sachsen eine eigene Regelung entwickelt, die sich weitgehend am Bundesmodell orientiert. Allerdings soll im Bereich der Steuermesszahlen eine Differenzierung nach Grundstücksarten vorgenommen werden. So will man die Belastung zwischen wohnlich und gewerblich genutztem Grundbesitz ausgleichen.

Weitere Informationen über das saarländische Modell findet ihr auf der Website des Landes.

Grundsteuer in Sachsen

Das Modell in Sachsen entspricht dem des Saarlands und ist abgesehen von den Steuermesszahlen an dem des Bundes orientiert. Künftig wird zwischen den Nutzungsarten der Grundstücke bei der Bemessung der Steuermesszahl unterschieden. Für Wohngrundstücke und unbebaute Grundstücke werden 0,36 Promille, für Geschäftsgrundstücke 0,72 Promille angesetzt.

Mehr zur Grundsteuer in Sachsen findet ihr hier oder in unserem Artikel "Grundsteuererklärung Sachsen".

Grundsteuer in Sachsen-Anhalt

Sachsen-Anhalt hat sich für das Bundesmodell entschieden. 

Grundsteuer in Schleswig-Holstein

Auch in Schleswig-Holstein wird ab 2025 das Bundesmodell angewendet. Ihr wollt mehr dazu erfahren? Dann lest unseren Beitrag "Grundsteuererklärung Schleswig-Holstein".

Grundsteuer in Thüringen

Der thüringische Landtag hat ebenfalls für das Bundesmodell gestimmt.

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