Luftaufnahme eines Wohngebiets mit modernen Häusern
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Wohnen | Ratgeber

Grundsteuer: Was tut sich in den Bundesländern?

Katharina Schneider

Katharina Schneider

Wer in Deutschland ein Grundstück hat, der muss darauf Grundsteuer zahlen. Wie viel, das hängt von zahlreichen Faktoren ab. Doch bald wird es noch komplizierter: Denn jedes Bundesland kann ab 2025 ein eigenes Grundsteuer-Modell anwenden. Wir zeigen euch hier, was sich in den einzelnen Ländern tut.

Wer ein Grundstück besitzt, ein Haus, eine Wohnung oder auch wer zur Miete lebt, muss Grundsteuer bezahlen. Aktuell gibt es für die Berechnung noch eine bundesweite Regelung auf der Basis des Grundsteuergesetzes. Doch das ändert sich nun.

Denn mit dem Beschluss der Grundsteuerreform, die ab 2025 gelten wird, kann jedes Bundesland entweder auf ein Bundesmodell setzen oder ein eigenes Grundsteuer-Modell entwickeln. Wir halten euch in unserem Newsticker auf dem Laufenden darüber, was in den Ländern passiert.

Aktuelle Hebesätze für die Grundsteuer in deutschen Großstädten

  • Stadt
  • Hebesatz Grundsteuer B
  • Berlin
  • 810 Prozent
  • Bremen
  • 695 Prozent
  • Duisburg
  • 695 Prozent
  • Essen
  • 670 Prozent
  • Leipzig
  • 650 Prozent
  • Dresden
  • 635 Prozent
  • Dortmund
  • 610 Prozent
  • Hannover
  • 600 Prozent
  • Nürnberg
  • 555 Prozent
  • Hamburg
  • 540 Prozent
  • München
  • 535 Prozent
  • Stuttgart
  • 520 Prozent
  • Köln
  • 515 Prozent
  • Frankfurt am Main
  • 500 Prozent
  • Düsseldorf
  • 440 Prozent

Aktuelle Hebesätze für die Grundsteuer B in deutschen Großstädten (Stand: Februar 2021)

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Neueste Entwicklung bei der Grundsteuer

Lest hier, welche neuen Entwicklungen es gibt.

Große Unterschiede bei der Grundsteuer in deutschen Städten

Mai 2021: Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln hat große Unterschiede bei der Belastung durch die Grundsteuer in Deutschland festgestellt. Danach besteht zwischen dem Sieger des Rankings Gütersloh und dem Schlusslicht Witten eine Diskrepanz von jährlich knapp 448 Euro, gemessen an einem Standard-Einfamilienhaus. Auch zwischen den Bundesländern gibt es große Unterschiede: Am wenigsten Grundsteuer zahlen die Menschen im Schnitt in Rheinland-Pfalz, am meisten in Berlin.

Kommunen planen höhere Grundsteuer-Hebesätze

Februar 2021: Wegen der Corona-Krise wollen viele Kommunen den Hebesatz bei der Grundsteuer anheben und so teilweise ihre leeren Kassen füllen. Das sagt der Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg. Demnach planen alleine im südlichen Bundesland acht der 25 größten Städte 2021 oder 2022 eine Erhöhung. Auch in Nordrhein-Westfalen plant laut einer Analyse jede vierte Kommune eine Erhöhung des Hebesatzes oder hat das bereits getan.

Hessen setzt bei Grundsteuerreform auf Sonderweg

Mai 2020: Die hessische Landesregierung setzt bei der Grundsteuer künftig statt auf das von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) vorgeschlagene Bundesmodell auf ein eigenes Modell. Dabei will man die Steuer auf der Basis der Grundstücks- und Gebäudeflächen berechnen. Hinzu kommt ein Lagefaktor: Das heißt, in guten Lagen fällt mehr Grundsteuer an als in schlechten.

Bundesrat verabschiedet Grundsteuerreform

November 2019: Nach dem Bundestag hat nun auch der Bundesrat der Reform des Grundsteuergesetzes zugestimmt. Die war nötig geworden, weil das Bundesverfassungsgericht veraltete Bewertungsgrundlagen als verfassungswidrig eingestuft hatte. Das Gericht hatte bis Ende 2019 eine Neuregelung verlangt.

Berliner Vorschlag: Mieter sollen keine Grundsteuer mehr zahlen müssen

September 2019: Der Berliner Senat will erreichen, dass die Grundsteuer nicht mehr vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden kann. Er hat eine entsprechende Bundesratsinitiative beschlossen. Von dem Umlageverbot würden laut Berliner Senat 58 Prozent aller Haushalte in Deutschland profitieren.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuern, die es in Deutschland gibt. Sie geht auf den Grundzins zurück, der von den Kirchen oder Grundherren erhoben wurde. Heute erheben die Gemeinden sie, aktuell noch auf der Grundlage des Grundsteuergesetzes von 1973. Im Jahr 2020 nahmen sie durch die Grundsteuer insgesamt 14,27 Milliarden Euro ein. Die Einnahmen durch die Steuer steigen seit Jahren. Denn die Kommunen können mit dem Hebesatz selber an der Steuer-Schraube drehen und tun das auch, um leere Kassen zu füllen. Danach liegt im Schnitt die Pro-Kopf-Belastung durch die Grundsteuer in Deutschland laut einer Analyse des Beratungsunternehmens Ernst & Young bei 151 Euro im Jahr.

In Deutschland wird derzeit zwischen der Grundsteuer A für landwirtschaftliche Flächen und der Grundsteuer B für alle weiteren Grundstücke unterschieden. Wir beziehen uns in diesem Artikel nur auf die Grundsteuer B.

So wird die Grundsteuer berechnet

Fürs Berechnen der Grundsteuer sind drei Faktoren ausschlaggebend:

  • der Einheitswert des Grundstückes
  • die Grundsteuermesszahl
  • der Hebesatz der Gemeinde

Einheitswert

Der Einheitswert bildet die Grundlage für die Berechnung der Steuer. In den alten Bundesländern beruhen die Einheitswerte auf den Werteverhältnissen von 1964, in den neuen auf denen von 1935. Daher weichen die Werte in der Praxis erheblich von den Einheitswerten ab. Dabei wird der Einheitswert für ein Grundstück aufgrund der Werteverhältnisse vom Finanzamt auf der Basis verschiedener Faktoren berechnet.

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Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl richtet sich nach der Grundstücksart. Dabei gilt: Die Zahl wird euch vom Finanzamt mitgeteilt. In den alten Bundesländern liegt sie zwischen 2,6 und 3,5 Promille, in den neuen Bundesländern zwischen fünf und zehn Promille. Wenn ihr den Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert, erhaltet ihr den Grundsteuermessbetrag.

Hebesatz

Dann müsst ihr noch den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multiplizieren. Den legt jede Kommune selber fest. Er liegt zwischen 0 und 1.050 Prozent. Lest hier mehr zum Grundsteuer-Hebesatz.

Genauere Informationen zur Berechnung der Steuer findet ihr in unserem Artikel "Grundsteuer berechnen".

Ist die Grundsteuer umlagefähig und absetzbar?

Die Grundsteuer ist laut der Betriebskostenverordnung eine umlagefähige Nebenkostenart. Das heißt, der Vermieter kann sie komplett auf die Mieter umlegen. Außerdem können Vermieter die Steuer auch steuerlich geltend machen. Allerdings nur dann, wenn das Gebäude vermietet ist.

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Was gilt durch die Grundsteuerreform?

Aktuell noch ist die Grundlage für die Grundsteuer das Grundsteuergesetz von 1973. 2018 hat jedoch das Bundesverfassungsgericht die jetzige Regelung für verfassungswidrig erklärt, weil die Einheitswerte von 1964 in den alten und 1935 in den neuen Bundesländern vollkommen überholt sind und keine Gleichbehandlung zulassen. Demzufolge musste der Gesetzgeber bis Ende 2019 nachbessern. Daher verabschiedete der Bundestag ein von Finanzminister Olaf Scholz (SPD) entwickeltes Gesetz zur Grundsteuerreform.

Demnach sollen ab 2022 alle Grundstücke neu berechnet werden – orientiert am Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche, der Immobilienart, der Nettokaltmiete, der Gebäudefläche und dem Gebäuderichtwert. Danach müssen die Bewertungen alle sieben Jahre neu vorgenommen werden.

Um die höheren Werte auszugleichen, wird die Steuermesszahl einheitlich auf 0,34 Promille abgesenkt. Außerdem wurde mit der Reform die neue Grundsteuer C eingeführt. Damit will man der Bodenspekulation entgegenwirken. Sie wird nur auf baureife Grundstücke erhoben und progressiv erhöht, wenn das Grundstück nicht bebaut wurde.

Doch das sogenannte Bundesmodell wird nicht in allen Bundesländern Anwendung finden. Denn Bayern hatte eine sogenannte Öffnungsklausel durchgesetzt. Das heißt, dass nun jedes Bundesland sein eigenes Modell entwickeln konnte – was sieben Länder auch getan haben. Die restlichen neun werden die Grundsteuer ab 2025 auf der Basis des Bundesmodells berechnen. Die Grundsteuer C gilt für das Bundesmodell. Auch einzelne Länder habe sich trotz eines eigenen Modells zur Berechnung dazu entschieden, die Grundsteuer C künftig einzuführen.

Grundsteuer in Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg gilt ab 2025 ein modifiziertes Bodenwertmodell. Demnach sind die Faktoren Grundstücksfläche und Bodenrichtwert künftig für den Grundsteuerwert maßgeblich, der den Einheitswert ersetzt. Der wird dann mit der Steuermesszahl von 1,3 multipliziert, die Gemeinden erheben dann wie jetzt auch den Hebesatz darauf.

Durch das Senken der Steuermesszahl will man Mehrbelastungen durch gestiegene Werte kompensieren. Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke reduziert Baden-Württemberg die Steuermesszahl um 30 Prozent und will so das "Grundbedürfnis Wohnen" angemessen berücksichtigen.

Mehr Informationen findet ihr auf der Website des Finanzamts Baden-Württemberg.

Grundsteuer in Bayern

In Bayern wird das sogenannte Flächenmodell gelten. Die Berechnung basiert auf Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie wertunabhängigen Äquivalenzzahlen. Die beiden Beträge werden multipliziert, dann wird die Grundsteuermesszahl angewandt. Für Wohnflächen erfolgt bei der Grundsteuermesszahl eine Reduzierung in Höhe von 30 Prozent. Die Bemessungsgrundlage wird einmalig zum Stichtag 1. Januar 2022 festgestellt und muss nur angepasst werden, wenn sich die Flächengrößen oder die Gebäudenutzung ändert.

Mehr Informationen findet ihr auf der Website des Bayerischen Staatsministeriums für Finanzen und für Heimat.

Grundsteuer in Berlin

Das Land Berlin setzt auf das Bundesmodell.

Grundsteuer in Brandenburg

Auch in Brandenburg wird ab 2025 das Bundesmodell zur Anwendung kommen.

Grundsteuer in Bremen

Auch der Bremer Senat hat sich dazu entschieden, künftig das Bundesmodell anzuwenden.

Grundsteuer in Hamburg

Hamburg verwendet künftig das Wohnlagemodell. Demnach erfolgt die Ermittlung der Grundsteuerwerte anhand von Äquivalenzzahlen multipliziert mit der Grundstücks- beziehungsweise Gebäudefläche. Künftig sollen unabhängig von ihrer Nutzung Grundstücksflächen mit 0,04 Euro pro Quadratmeter multipliziert werden und Gebäudeflächen mit 0,50 Euro pro Quadratmeter.

Die unterschiedlichen Äquivalenzzahlen bilden die nicht durch Gebühren und Beiträge gedeckten Nutzungsmöglichkeiten der kommunalen Infrastruktur ab, so kommt bei der Berechnung auch die Wohnlage ins Spiel.

Hinzu kommen Ermäßigungen für bestimmte Gebäudetypen, wie denkmalgeschützte Gebäude oder Sozialbauten. Der künftige Hebesatz in der Hansestadt wird erst nach der Hauptfeststellung 2024 feststehen. In Hamburg wird auch die Grundsteuer C zum Einsatz kommen.

Mehr Informationen zur Hamburger Regelung findet ihr hier.

Grundsteuer in Hessen

In Hessen wird das sogenannte "Hessen-Modell" die Grundlage für die Berechnung der Steuer bilden. Das basiert auf dem Flächen-Faktor-Verfahren. Die Fläche stellt den Ausgangspunkt der Berechnung dar, die Lage ist ein weiterer Faktor. Einfache Lagen werden gegenüber dem Flächenmodell niedriger, gute Lagen höher besteuert. Für den Faktor bilden Bodenrichtwerte die Grundlage. Die Hebesätze werden entsprechend angepasst.

Weitere Informationen zum Hessen-Modell findet ihr hier.

Grundsteuer in Mecklenburg-Vorpommern

In Mecklenburg-Vorpommern wird das Bundesmodell ab 2025 zum Einsatz kommen.

Grundsteuer in Niedersachsen

Der niedersächsische Landtag hat sich für das Flächen-Lage-Modell entschieden. Das basiert auf dem Modell aus Bayern, allerdings erweitert um die Komponente der Lage. Je nachdem wo sich das Grundstück innerhalb einer Stadt oder Gemeinde befindet, wird aus dem Verhältnis des Bodenrichtwertes zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt oder Gemeinde ein Lagefaktor abgeleitet. Der wird dann mit den Äquivalenzbeträgen der Fläche des Grund und Bodens und der Gebäudefläche multipliziert.

Weitere Informationen findet ihr auf der Website des Landes Niedersachsen.

Grundsteuer in Nordrhein-Westfalen

Auch Nordrhein-Westfalen hat sich dazu entschieden, die Steuer künftig auf der Basis des Bundesmodells zu berechnen.

Grundsteuer in Rheinland-Pfalz

Der Landtag in Rheinland-Pfalz setzt ebenfalls auf das Bundesmodell für die Berechnung.

Grundsteuer in Saarland

Das Saarland hat eine eigene Regelung entwickelt, die sich aber weitgehend am Bundesmodell orientiert. Allerdings soll im Bereich der Steuermesszahlen eine Differenzierung nach Grundstücksarten vorgenommen werden. So will man die Belastung zwischen wohnlich und gewerblich genutztem Grundbesitz ausgleichen.

Weitere Informationen über das saarländische Modell findet ihr auf der Website des Landes.

Grundsteuer in Sachsen

Das Modell in Sachsen entspricht dem des Saarlands und ist abgesehen von den Steuermesszahlen an dem des Bundes orientiert. Künftig wird zwischen den Nutzungsarten der Grundstücke bei der Bemessung der Steuermesszahl unterschieden. Für Wohngrundstücke und unbebaute Grundstücke werden 0,36 Promille, für Geschäftsgrundstücke 0,72 Promille angesetzt.

Mehr zur Grundsteuer in Sachsen findet ihr hier.

Grundsteuer in Sachsen-Anhalt

Sachsen-Anhalt hat sich für das Bundesmodell entschieden.

Grundsteuer in Schleswig-Holstein

Auch in Schleswig-Holstein wird ab 2025 das Bundesmodell angewendet.

Grundsteuer in Thüringen

Der thüringische Landtag hat ebenfalls für das Bundesmodell gestimmt.

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