Älteres Paar mit Unterlagen auf dem Sofa
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Wohnen | Ratgeber

Grundsteuererklärung: Was Immobilienbesitzer jetzt tun müssen

Die Grundsteuerreform tritt 2025 in Kraft. Eigentümer müssen aber schon 2022 tätig werden und einige Daten sammeln sowie eine Grundsteuererklärung abgeben. Sonst könnten empfindliche Strafen drohen.

Die Grundsteuerreform tritt zwar erst 2025 in Kraft, aber schon ab Juli 2022 werden alle Grundstücksbesitzer vom Finanzamt aufgefordert, eine Feststellung der Grundsteuerwerte — die Grundsteuererklärung — abzugeben. Das bedeutet: Jeder Eigentümer muss diese Grundsteuererklärung für jede Immobilie und jedes Grundstück erstellen. Die Zeit dafür ist relativ knapp bemessen. Alles, was Grundstücksbesitzer, Hausbesitzer und Wohnungseigentümer jetzt wissen und tun müssen.

Warum müssen Immobilienbesitzer eine Grundsteuererklärung abgeben?

Bereits vor mehr als zwei Jahren wurde die Grundsteuerreform beschlossen. Das Bundesverfassungsgericht hatte eine Neuregelung gefordert, denn zuletzt berechneten die Finanzämter den Wert einer Immobilie auf Grundlage völlig veralteter Daten – in Ostdeutschland von 1935 und in Westdeutschland von 1964.

Ab 2025 soll nun die neue Grundsteuer-Berechnung gelten. Vorher müssen fast 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden, darunter 24 Millionen Wohnimmobilien. Laut Bundesfinanzministerium stehen die Steuerbehörden vor einem ihrer größten Projekte in der deutschen Nachkriegsgeschichte.

Für die Neuberechnung benötigt die Finanzverwaltung neue Daten. Und diese müssen Eigentümer in diesem Jahr ans Finanzamt liefern.

Wer ist zur Abgabe der Grundsteuer-Erklärung verpflichtet?

Zur Abgabe der Grundsteuererklärung sind folgende Personengruppen verpflichtet:

  • Eigentümer eines Grundstücks
  • bei Erbbaurechts-Grundstücken der Erbbauberechtigte unter Mitwirkung des Eigentümers des Grundstücks (Erbbauverpflichtete)
  • bei Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden: Eigentümer des Grundes unter Mitwirkung der Eigentümer des Gebäudes
  • Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
  • bei Eigentumswohnungen die einzelnen Eigentümer, nicht der WEG-Verwalter

Bis wann muss ich die Grundsteuererklärung abgeben?

Eigentümer bekommen eventuell einen Brief von ihrer Kommune, der sie auf die Pflicht zur Abgabe der Feststellungserklärung zur Grundsteuer hinweist. Eine persönliche Aufforderung zur Abgabe der Steuererklärung ist allerdings nicht vorgeschrieben, so dass es auch sein kann, dass es in einigen Bundesländern lediglich öffentliche Bekanntmachungen gibt.

Egal ob ihr einen Brief bekommt oder nicht, als Eigentümer eines Grundstücks, Hauses oder einer Wohnung müsst ihr die Grundsteuererklärung zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 abgeben. Die Frist gilt für alle, egal ob ihr die Erklärung selbst abgebt oder über einen Steuerberater.

Wie muss man die Daten für die neue Grundsteuer angeben?

Die Grundsteuererklärung muss elektronisch über die Steuer-Onlineplattform Elster abgegeben werden. Eine Abgabe in Papierform ist nur in Ausnahmen möglich, etwa bei älteren hilfsbedürftigen Menschen, die nicht über das technische Equipment verfügen, eine Steuererklärung online einzureichen.

Wer also bislang noch in Papierform mit den Finanzbehörden verkehrt hat, muss sich zunächst um die Anmeldung bei Elster kümmern. Das sollte man bald machen, da die Registrierung einige Zeit in Anspruch nimmt.

Wohnglück bietet in Kooperation mit Vermieterwelt.de einen Service, der euch dabei hilft, eure Grundsteuererklärung zu erstellen.

Welche Daten müssen Hausbesitzer angeben?

Auch wenn man die Grundsteuererklärung erst ab Juli 2022 abgeben kann, ist der Stichtag der Werte der 1. Januar 2022.

Welche Daten Eigentümer beschaffen müssen, variiert von Bundesland zu Bundesland. Nach der Reform der Grundsteuer wird nämlich nicht überall in Deutschland dasselbe Gesetz gelten. Der Bundesgesetzgeber hat zwar ein Bundesgesetz erlassen, dem haben sich aber nur die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. Die übrigen Bundesländer haben abweichende eigene Gesetz erlassen.

Grafik, die zeigt welches Bundesland welches Grundsteuermodell hat
© wohnglück.de/Antonia Eigel

Deshalb am besten beim eigenen Grundsteuerfinanzamt nachfragen. Auch im Netz haben die Finanzverwaltungen entsprechende Informationen veröffentlicht. Eine Übersicht und die Links zu den einzelnen Bundesländern findet ihr auf der Seite Grundsteuerreform.de.

Am meisten Daten verlangt das Berechnungsverfahren des Bundesmodells, das in den meisten Bundesländern gilt. Hier benötigt ihr folgende Daten und Werte:

  • Grundbuchdaten
  • Art der Nutzung
  • Bodenrichtwert
  • Aktenzeichen des Einheitswertes
  • Wohnfläche
  • Art der Immobilie
  • Anzahl kleiner, mittlerer und großer Wohnungen
  • Anzahl Garagen und Stellplätze
  • Gebäudealter
  • Grundstücksfläche

Wo bekomme ich die Daten für die Grundsteuererklärung her?

Aufwendiger, nicht nur in zeitlicher Hinsicht, kann vor allem die Beschaffung der Grundbuchangaben, des Bodenrichtwerts und der Wohnfläche sein. Auch beim Baualter müssen Eigentümer einiges beachten.

Grundbuchangaben beschaffen

Wer kein Grundbuchblatt zur Hand hat, erhält als Eigentümer die Daten vom Grundbuchamt auf Antrag in Kopie zugesendet. Allerdings wird ein großer Andrang bei den Ämtern erwartet, was am Ende wegen ausufernder Bearbeitungszeiten dazu führen kann, dass es mit der Frist knapp wird. Zur Not, so Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren, sollte man zum Amt gehen und Einsicht nehmen, um vor Ort eine Kopie entsprechend schneller zu erhalten.

Bodenrichtwert ermitteln

Die Bodenrichtwerte sind zwar über die Internetseiten der jeweiligen Landesverwaltungen, die alle ein Bodenrichtwertinformationssystem (Boris) vorhalten, schnell recherchierbar. Sie liegen aber überwiegend noch nicht vor und werden erst bis zum 30. Juni 2022 bereitgestellt. Zudem gibt es auch Grundstücke in einigen Ländern, die nicht in diesem System erfasst sind. Hier hilft dann nur die Nachfrage des Eigentümers direkt bei seinem zuständigen Gutachterausschuss. Aber auch dort müsst ihr wegen des zu erwartenden Andrangs mit längeren Bearbeitungszeiten rechnen.

In Bayern und Hamburg benötigt ihr den Bodenrichtwert nicht. In Hessen und Niedersachsen will das Finanzamt den Bodenrichtwert ergänzen.

Ermittlung der Wohnfläche

Eine große Herausforderung kann auch die Ermittlung der Flächen sein. Eigentümer können sie zum Beispiel dem Kaufvertrag, Bauplänen oder Versicherungspolicen entnehmen. Allerdings müsst ihr sie auf Aktualität und mit Blick auf nachträgliche Um-, An- oder Ausbauten überprüfen.

Wenn euch keins der Dokumente vorliegt, dann könnt ihr im Grundbuch zum Beispiel die Grundstücksfläche und die Flurnummer, also die Registrierungsnummer eines Anwesens, herausfinden.

Bei einer unbekannten Wohnfläche oder An- und Umbauten bleibt euch oft nichts anderes übrig, als den Zollstock zu nehmen und alle Zimmer zu vermessen. Auch Vermesser oder Architekten könnten die Flächenangabe für ein paar hundert Euro ermitteln.

Maßgeblich für die Ermittlung der Wohnfläche ist zudem die Wohnflächenverordnung. Aus ihr geht hervor, welche Räume als Wohnfläche gelten – und welche nicht. Mehr dazu lest ihr in unserem Artikeln:

Stichtag für alle Angaben ist der 1. Januar 2022. Was danach noch verändert wurde, müsst ihr nicht berücksichtigen.

Baualtersklasse richtig einordnen

In der Regel ist hier das Baujahr gemeint. Wenn in den vergangenen Jahren allerdings die Kernsanierung stattgefunden hat, kann das eine Einordnung als neueres Gebäude zur Folge haben.

  • Welche Daten braucht man?
  • Wo bekommt man die Daten her?
  • Eigentumsverhältnisse
  • Grundbuchamt, Katasteramt, bisheriger Einheitswertbescheid
  • Steuernummer des Grundstücks
  • bisheriger Einheitswertbescheid
  • Lage des Grundstücks mit Flur und Flurstücksnummer
  • bisheriger Einheitswertbescheid
  • Grundstücksfläche
  • Grundbuchamt, Katasteramt, Kaufvertrag
  • Wohn- und Nutzflächen
  • Kaufvertrag, Bauplan, selbst berechnen
  • Nutzungsart und Art des Grundstücks
  • Eigentümer
  • Alter des Gebäudes
  • Katasteramt, Hausunterlagen
  • Wohnlage
  • wird vom Finanzamt ermittelt
  • Flächen Garagen und Stellplätze
  • selbst berechnen
  • Bodenrichtwert
  • Verkehrswert ermitteln

Abgefragte Daten für die Grundsteuererklärung nach dem Bundesmodell

Was passiert, wenn ich die Grundsteuererklärung nicht fristgerecht abgebe?

Wer die Frist verpasst und seine Grundsteuererklärung nicht bis zum 31.10.2022 abgibt, der muss durchaus mit Sanktionen rechnen. In der Regel werden Nachlässige zwar noch einmal erinnert, ihrer Pflicht nachzukommen. Das zuständige Finanzamt kann aber auch sofort Verspätungszuschläge festsetzen. Im schlimmsten Fall können sogar bis zu 25.000 Euro Zwangsgeld fällig werden und das Finanzamt kann die Schätzung der Daten vornehmen. Wenn es dumm läuft, fällt diese Schätzung zu Gunsten des Fiskus und zu euren Ungunsten aus.

Hartmut Schwab, Präsident der Bundessteuerberaterkammer, sagte zu Beginn des Jahres der "Welt am Sonntag", es sei ihm schleierhaft, wie innerhalb weniger Monate 36 Millionen Immobilieneinheiten neu bewertet werden sollten. Die Kapazitäten der Steuerberater seien durch Zusatzaufgaben wegen der Corona-Hilfsprogramme ohnehin am Limit. Er forderte eine Fristverlängerung.

Auch wenn die Abgabefrist gegebenenfalls noch verschoben oder verlängert wird: Die Daten müssen absehbar elektronisch mitgeteilt werden. Je früher ihr alles zusammenstellt, desto stressfreier läuft es.

Wie geht es nach Abgabe der Grundsteuererklärung weiter?

Anhand der Daten, die Eigentümer einreichen, berechnet das Finanzamt in einem ersten Schritt den Grundsteuerwert. Das ist der Wert des Grundstücks oder der Immobilie aus steuerlicher Sicht. Dann stellt es einen Grundsteuerwertbescheid aus, der den Eigentümern zugeschickt wird. Gegen den kann man gegebenenfalls Einspruch erheben.

Auf der Basis der übermittelten Daten vom Finanzamt legt die Stadt oder die Gemeinde dann die endgültige Höhe der Grundsteuer fest. Wie viel Eigentümer am Ende zahlen müssen, hängt vom jeweiligen Grundsteuer-Hebesatz der Gemeinde ab.

Anschließend werden die Grundsteuerbescheide für den 1.1.2025 erstellt und an die Eigentümer verschickt. Diese müssen ab 2025 die neue Grundsteuer bezahlen. Bis dahin wird die alte Berechnung weiterhin angewendet.

Unsere Beiträge dienen ausschließlich der Information, stellen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Sie können und sollen eine persönliche Beratung durch Rechtsanwalt, Steuer- oder Finanzberater, bei der die Besonderheiten des Einzelfalles berücksichtigt werden können, nicht ersetzen. Alle Angaben erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen, aber ohne Haftung. Die Beiträge verstehen sich nicht als persönliche Empfehlung, sondern als allgemeine Empfehlung für alle Leser.

Leitfäden für verschiedene Bundesländer könnt ihr hier einsehen:

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