Grundsteuererklärung: Was Immobilieneigentümer jetzt tun müssen

2025 tritt die Grundsteuerreform in Kraft, im Zuge dessen die Grundsteuer neu berechnet wird. Dies geschieht auf Grundlage der Grundsteuererklärung (Feststellung der Grundsteuerwerte). Jeder Eigentümer musste diese Grundsteuererklärung für jede Immobilie und jedes Grundstück offiziell bis zum 31. Januar 2023 ans zuständige Finanzamt übermitteln. Nur Bayern hatte die Frist bis 30. April 2023 verlängert.

Was passiert, wenn ihr die Grundsteuer-Frist verpasst habt und wie ihr jetzt am besten vorgeht, erfahrt ihr hier.

Erfahrt in diesem Ratgeber alles, was Grundstücks-, Haus- und Wohnungseigentümer rund um die Grundsteuererklärung wissen müssen.

Warum müssen Eigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben?

Bereits 2019 wurde die Grundsteuerreform beschlossen. Das Bundesverfassungsgericht hatte eine Neuregelung gefordert, denn zuletzt berechneten die Finanzämter den Wert einer Immobilie auf Grundlage völlig veralteter Daten – in Ostdeutschland von 1935 und in Westdeutschland von 1964.

Ab 2025 soll nun die neue Grundsteuer-Berechnung gelten. Vorher müssen fast 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden, darunter 24 Millionen Wohnimmobilien – laut Bundesfinanzministerium für die Steuerbehörden eines ihrer größten Projekte in der deutschen Nachkriegsgeschichte. Für die Neuberechnung benötigen die Finanzverwaltungen neue Daten.

Muss jeder Eigentümer eine Grundsteuererklärung machen?

Zur Abgabe der Grundsteuererklärung sind folgende Personengruppen verpflichtet:

• Eigentümer eines Grundstücks
• bei Erbbaurechts-Grundstücken der Erbbauberechtigte unter Mitwirkung des Eigentümers des Grundstücks (Erbbauverpflichtete)
• bei Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden: Eigentümer des Grundes unter Mitwirkung der Eigentümer des Gebäudes
• Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
• bei Eigentumswohnungen die einzelnen Eigentümer, nicht der WEG-Verwalter

Bis wann muss ich die Grundsteuererklärung abgeben?

Die ursprüngliche Abgabefrist für die Grundsteuererklärung – für Eigentümer und Steuerberater – war der 31. Oktober 2022. Weil bis dahin nicht einmal die Hälfe der Immobilieneigentümer tätig geworden war, wurde der Zeitraum bis zum 31. Januar 2023 verlängert. Seitdem ist offiziell Schluss. Nur Bayern hatte die Frist für die Grundsteuererklärung im Alleingang bis zum 30. April 2023 verlängert.

Wenn ihr die Frist verpasst habt, ist das noch kein Grund zur Panik. Die meisten Bundesländer haben angekündigt, zunächst Erinnerungsschreiben zu versenden. Nehmt die Grundsteuer-Frist trotzdem nicht auf die leichte Schulter und reicht sie zügig nach. Im nächsten Schritt drohen nämlich Verspätungszuschläge, hohe Geldstrafen und eine Schätzung vom Finanzamt, was teuer werden kann. 

Alles zum Thema Grundsteuererklärung nachreichen, korrigieren und Einspruch einlegen, erfahrt ihr hier.

Wie müssen Eigentümer die Grundsteuererklärung abgeben?

Die Grundsteuererklärung muss elektronisch über die Steuer-Onlineplattform ELSTER übermittelt werden. Eine Abgabe in Papierform ist nur in Ausnahmen möglich, etwa bei älteren hilfsbedürftigen Menschen, die nicht über das technische Equipment verfügen, eine Steuererklärung online einzureichen.

Wer also bislang noch in Papierform mit den Finanzbehörden verkehrt hat, muss sich zunächst um die Anmeldung bei ELSTER kümmern. Das sollte man bald machen, da die Registrierung einige Zeit in Anspruch nimmt.

Welche Daten müssen Eigentümer für die Grundsteuer angeben?

Wichtig: Stichtag der Daten, die ihr in der Grundsteuererklärung angebt, ist der 1. Januar 2022. Das gilt auch dann, wenn ihr die Unterlagen erst 2023 übermittelt. 

Welche Daten Eigentümer beschaffen müssen, variiert von Bundesland zu Bundesland. Nicht alle Bundesländer erheben dieselben Werte. Lest dazu auch: Grundsteuer: Was tut sich in den Bundesländern? 

Dem sogenannten Bundesmodell haben sich die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. Saarland und Sachsen weichen nur minimal davon ab. Die übrigen Bundesländer haben komplett eigene Gesetz erlassen. Hier stellen wir euch Grundsteuer-Leitfäden bereit für Hamburg, Niedersachsen,  Hessen, Bayern und Baden-Württemberg.

Wer unsicher ist, welche Daten nötig sind, fragt am besten beim eigenen Grundsteuerfinanzamt nach. Auch im Netz haben die Finanzverwaltungen entsprechende Informationen veröffentlicht. Eine Übersicht und die Links zu den einzelnen Bundesländern findet ihr auf der Seite Grundsteuerreform.de.

Am meisten Daten verlangt das Berechnungsverfahren des Bundesmodells, das im Großteil der Bundesländer gilt. Hier benötigt ihr folgende Daten und Werte:

• Grundbuchdaten
• Art der Nutzung
• Bodenrichtwert
• Aktenzeichen des Einheitswertes
• Wohnfläche
• Art der Immobilie
• Anzahl kleiner, mittlerer und großer Wohnungen
• Anzahl Garagen und Stellplätze
• Gebäudealter
• Grundstücksfläche

Wo bekommen Eigentümer die Daten für ihre Grundsteuererklärung her?

Aufwendiger, nicht nur in zeitlicher Hinsicht, kann vor allem die Beschaffung der Grundbuchangaben, des Bodenrichtwerts und der Wohnfläche sein. Auch beim Baualter müssen Eigentümer einiges beachten.

Die Grundsteuer-Daten im Überblick:

Grundbuchangaben beschaffen

Wer kein Grundbuchblatt zur Hand hat, erhält als Eigentümer die Daten vom Grundbuchamt auf Antrag in Kopie zugesendet. Allerdings wird ein großer Andrang bei den Ämtern erwartet, was am Ende wegen ausufernder Bearbeitungszeiten dazu führen kann, dass es mit der Frist knapp wird. Zur Not, so Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren, sollte man zum Amt gehen und Einsicht nehmen, um vor Ort eine Kopie entsprechend schneller zu erhalten.

Bodenrichtwert ermitteln

Die Bodenrichtwerte sind grundsätzlich über die Internetseiten der jeweiligen Landesverwaltungen, die alle mit einem Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) arbeiten, schnell recherchierbar. Es gibt in einigen Ländern aber auch Grundstücke, die nicht in diesem System erfasst sind. In solchen Einzelfällen hilft dann nur die Nachfrage des Eigentümers direkt bei seinem zuständigen Gutachterausschuss. 

Alle wichtigen Informationen bekommt ihr hier: Bodenrichtwert ermitteln: So kommt ihr als Eigentümer an den Bodenwert für die Grundsteuer

Eine gute Nachricht: In Bayern und Hamburg benötigt ihr den Bodenrichtwert nicht. In Hessen und Niedersachsen will das Finanzamt den Bodenrichtwert ergänzen, für euch gibt es also nichts zu tun.

Ermittlung der Wohnfläche

Eine große Herausforderung kann auch die Ermittlung der Flächen sein. Eigentümer können sie zum Beispiel dem Kaufvertrag, Bauplänen oder Versicherungspolicen entnehmen. Allerdings müsst ihr sie auf Aktualität und mit Blick auf nachträgliche Um-, An- oder Ausbauten überprüfen.

Wenn euch keins der Dokumente vorliegt, dann könnt ihr im Grundbuch zum Beispiel die Grundstücksfläche und die Flurnummer, also die Registrierungsnummer eines Anwesens, herausfinden.

Bei einer unbekannten Wohnfläche oder An- und Umbauten bleibt euch oft nichts anderes übrig, als den Zollstock zu nehmen und alle Zimmer zu vermessen. Auch Vermesser oder Architekten könnten die Flächenangabe für ein paar hundert Euro ermitteln.

Maßgeblich für die Ermittlung der Wohnfläche ist zudem die Wohnflächenverordnung. Aus ihr geht hervor, welche Räume als Wohnfläche gelten – und welche nicht. Mehr dazu lest ihr in unserem Artikeln:

• Wohnfläche berechnen
• Wohnflächenberechnung Keller
• Wohnflächenberechnung Balkon

Stichtag für alle Angaben ist der 1. Januar 2022. Was danach noch verändert wurde, müsst ihr nicht berücksichtigen.

Baualtersklasse richtig einordnen

In der Regel ist hier das Baujahr gemeint. Wenn in den vergangenen Jahren allerdings die Kernsanierung stattgefunden hat, kann das eine Einordnung als neueres Gebäude zur Folge haben.

Wenn ihr wissen wollt, wie die Grundsteuer genau berechnet wird, lest hier weiter. In einem weiteren Ratgeber lernt ihr außerdem, wie ihr den Grundsteuermessbetrag, der für die Berechnung wichtig ist, richtig ermittelt: Grundsteuermessbetrag: Den Messbetrag für die Grundsteuer ermitteln

Was passiert, wenn ich die Grundsteuererklärung nicht fristgerecht abgebe?

Wer die Frist verpasst und seine Grundsteuererklärung verspätet abgibt, der muss durchaus mit Sanktionen rechnen. In der Regel werden Nachlässige zwar noch einmal erinnert, ihrer Pflicht nachzukommen. Das zuständige Finanzamt kann aber auch sofort Verspätungszuschläge festsetzen. Im schlimmsten Fall können sogar bis zu 25.000 Euro Zwangsgeld fällig werden und das Finanzamt kann die Schätzung der Daten vornehmen. Wenn es dumm läuft, fällt diese Schätzung zu Gunsten des Fiskus und zu euren Ungunsten aus. Mehr dazu im Artikel "Grundsteuer-Frist verpasst: Was jetzt bei der Grundsteuererklärung?".

Was passiert nach Abgabe der Grundsteuererklärung?

Anhand der Daten, die Eigentümer einreichen, berechnet das Finanzamt in einem ersten Schritt den Grundsteuerwert. Das ist der Wert des Grundstücks oder der Immobilie aus steuerlicher Sicht. Dann stellt es einen Grundsteuerwertbescheid und einen Grundsteuermessbescheid aus. Beides bekommt der Eigentümer schriftlich zugeschickt. Überprüft diese Schreiben ganz genau. Fällt euch etwas auf, könnt ihr innerhalb von vier Wochen schriftlich beim Finanzamt Einspruch einlegen und so die Grundsteuererklärung korrigieren.

Auf  Basis der übermittelten Daten vom Finanzamt legt die Stadt oder die Gemeinde dann die endgültige Höhe der Grundsteuer fest. Wie viel Eigentümer am Ende zahlen müssen, hängt vom jeweiligen Grundsteuer-Hebesatz der Gemeinde ab.

Anschließend werden die Grundsteuerbescheide für den 1. Januar 2025 erstellt und an die Eigentümer verschickt. Diese müssen ab 2025 die neue Grundsteuer bezahlen. Bis dahin wird die alte Berechnung der Grundsteuer weiterhin angewendet. 

Weitere Informationen und viele praktische Beispiele findet ihr im Ratgeber "Grundsteuer fürs Einfamilienhaus: So viel müsst ihr zahlen".

Kann ich die Grundsteuer umlegen und absetzen?

Die Grundsteuer ist laut der Betriebskostenverordnung eine umlagefähige Nebenkostenart. Das heißt, der Vermieter kann sie komplett auf die Mieter umlegen. Außerdem können Vermieter die Steuer auch steuerlich geltend machen. Allerdings nur dann, wenn das Gebäude vermietet ist.

Lest dazu auch: Grundsteuer auf Mieter umlegen: Voraussetzungen und Berechnung

Ist die Grundsteuer verfassungswidrig?

Das Bundesmodell und das Modell Baden-Württembergs stehen aktuell stark in der Kritik. Einige Experten halten sie sogar für verfassungswidrig. Einer von ihnen ist der Verfassungsrechtler Prof. Dr. Gregor Kirchhof, der an der Universität Augsburg den Lehrstuhl für Öffentliches Recht, Finanzrecht und Steuerrecht innehat. Er hält die Bewertung der Steuern für nicht realitätsgerecht, wie er in einem Interview mit Focus Online erklärt. Das System sei zu kompliziert und  gleichheitswidrig. Er rät allen Eigentümern deshalb, rechtzeitig Einspruch gegen ihren Grundsteuerbescheid zu erheben. 

Konkret geht es in der Kritik des Experten um den Bodenrichtwert, der zu unscharf sei. Gegenüber Focus sagt Kirchhof: "Weil die Werte ungenau sind, lässt das Steuerrecht, wenn es sie bei anderen Steuern nutzt, den Gegenbeweis eines realitätsnäheren Wertes zu. Dieser Gegenbeweis wurde aber den Steuerpflichtigen bei der Grundsteuer des Bundes und in Teilen auch bei der Steuer Baden-Württembergs verwehrt, weil das Massenverfahren mit zu vielen Gegenbeweisen zu aufwendig würde. Doch betont der Bundesfinanzhof, dass die ungenauen Werte zu einer gleichheitswidrigen Steuer führen, wenn man den Gegenbeweis nicht zulässt."

Besonders in Baden-Württemberg sei die Umsetzung der Grundsteuerreform missglückt. Hier fallen die Immobilien gar nicht ins Gewicht, sondern nur die Grundstücke. Das heißt, Eigentümer gleich großer Grundstücke müssen die gleiche Steuer zahlen – egal, ob darauf eine Villa oder ein Bungalow steht. 

Lob gibt es vom Verfassungsrechtler hingegen für die Grundsteuermodelle von Hamburg, Niedersachsen, Bayern und Hessen. "Ich halte diese vier Ländergesetze für sehr effizient und verfassungskonform. Sie sind Vorbilder, wie moderne Steuergesetze gelingen können", sagt Kirchhof im Interview.

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