Siedlungshäuser mit Grundstück in der Ansicht von oben.
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Erbpachtgrundstück: Alles über Erbbaugrundstücke

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Den Preis für teures Bauland sparen und einfach mieten? Das hört sich zunächst verlockend an. Bei der Erbpacht zahlt ihr einen Zins für die Nutzung des Grunds, auf dem euer Haus steht. Das kann sich lohnen. Die Vor- und Nachteile im Überblick.

Ihr baut oder kauft ein Haus und zahlt dennoch Miete? Ja, wenn ein Erbbaurecht vorhanden ist, ist das tatsächlich der Fall. Ein Erbpachtgrundstück gehört weiterhin dem sogenannten Erbbaugeber und das Haus, das schon draufsteht oder das ihr errichtet, gehört euch. Allerdings nur so lange, wie der Vertrag läuft. Wir sagen euch, für wen das eine Alternative zum normalen Hauskauf ist und wo die Risiken liegen.

Was ist ein Erbpachtgrundstück?

Ein Erbbaugrundstück (umgangssprachlich auch Erbpachtgrundstück) wird vom Eigentümer nicht verkauft, sondern für einen festgelegten Zeitraum (meist zwischen 33 und 99 Jahre) vermietet. Ihr könnt auf einem Erbpachtgrundstück zwar euer Eigenheim errichten, aber der Grund und Boden gehört weiterhin dem Erbpachtgeber. Für die Nutzung des Grundstücks müsst ihr eine monatliche oder jährliche Miete bezahlen – den Erbbauzins. Er orientiert sich am aktuellen Bodenwert. Üblich sind vier bis sechs Prozent des Grundstückwerts.

Die konkreten Rahmenbedingungen werden in einem Erbbaurechts-Vertrag festgehalten. Er muss notariell beglaubigt werden. Das Erbbaurecht wird außerdem im Grundbuch und im Erbbaugrundbuch eingetragen. Für die Dauer der Laufzeit erhaltet ihr als Erbbaurechtnehmer damit ähnliche Rechte wie ein Grundstücksbesitzer. Ihr könnt euer Haus zum Beispiel vermieten, verkaufen oder vererben. Allerdings hat der Grundstückseigentümer meistens ein Vetorecht. Zum Beispiel, wenn er nachweist, dass ein potenzieller Käufer den Erbbauzins nicht aufbringen kann.

Schätzungen zu Folge sind in Deutschland etwa fünf Prozent der genutzten Flächen als Erbbaurecht vergeben. Das Erbbaurecht besteht seit 1919. Seitdem gibt es für Bauherren mit einem eher kleinen Budget die Möglichkeit, ein eigenes Haus auf fremden Grund zu bauen. Die gesetzliche Basis bildet heute das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Erbbaurechtgrundstücke sind häufig im Besitz von Kirchen, Kommunen oder Stiftungen. Sie werden nicht nur für Wohngebäude vergeben, sondern auch für Hotels, Gewerbeimmobilien oder Sportplätze.

Wann lohnt sich das Bauen auf einem Erbbaugrundstück?

Wer sich zum ersten Mal mit dem Thema Erbbaurecht beschäftigt, reagiert oft mit leichtem Kopfschütteln. Wieso sollte man ein Haus auf dem Grundstück eines anderen bauen? Die Vorstellung erscheint auf den ersten Blick wenig attraktiv. Doch es gibt Konstellationen, in denen es sich für euch lohnt, ein Erbbaugrundstück zu pachten oder ein bereits bestehendes Erbpacht-Haus zu kaufen. Immerhin spart ihr in einer Phase, in der ihr euer Eigenkapital für den Hausbau oder -kauf braucht, den Kaufpreis für ein Grundstück. Dadurch sinkt zunächst die monatliche Belastung durch euren Kredit.

Allerdings kommt dafür der Erbpachtzins – also die monatliche Grundstücksmiete – hinzu. Ob sich für euch das Bauen auf einem Erbpachtgrundstück lohnt, hängt daher ganz entscheidend davon ab, wie hoch dieser Zins ausfällt. Am Ende muss unterm Strich zu Beginn der Vertragslaufzeit eine deutliche Ersparnis im Verhältnis zu einem Hausbau inklusive Grundstückskauf stehen.

Denn zum einen gäbe es ohne Ersparnis weniger Gründe, diese Option zu wählen und zum anderen müsst ihr damit rechnen, dass der Erbbauzins in den kommenden Jahren immer wieder angehoben wird. Während ihr bei einem kombinierten Haus- und Grundstückskauf also über die Laufzeit eines Kredits mit festen Größen rechnen könnt, kann der Erbbauzins theoretisch zur Kostenfalle werden.

Sind die Kreditzinsen hoch und Grundstücke sehr teuer, spricht das für die Variante Erbpacht. Derzeit bekommt man zwar sehr günstige Baukredite, aber der Immobilienmarkt ist in Ballungsräumen leergefegt. Habt ihr also die Chance, in begehrten Wohnlagen ein Erbpachtgrundstück zu mieten, um dort euer Traumhaus zu bauen, ist das ein gutes Argument, um zuzugreifen.

Ob sich die Investition in ein Erbpachtgrundstück lohnt, hängt zum großen Teil auch vom Pachtzins ab. © Getty Images

Wie lange läuft ein Erbbaurechtsvertrag?

Grundstückseigentümer und Erbbaurechtnehmer können die Laufzeit des Erbpachtvertrags selbst verhandeln. In der Regel liegt sie zwischen 33 und 99 Jahren. Gesetzlich ist auch eine längere Laufzeit möglich. Bei der Neuvergabe von Erbbaurechten beträgt die mittlere Laufzeit derzeit 85 Jahre.

So geht es nach dem Vertragsablauf weiter:

  • Das Grundstück kann vom Eigentümer wieder selbst genutzt werden. Für das darauf errichtete Haus bekommt der Pächter eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Verkehrswerts. Vertraglich können aber auch höhere Entschädigungszahlungen festgelegt werden.
  • Ihr einigt euch auf eine Vertragsverlängerung mit einer neuen Laufzeit.
  • Der Erbbaurechtgeber verkauft euch das Grundstück. Eventuell habt ihr im Vertrag bereits ein Vorkaufsrecht festgehalten.

Ja nach Ausgestaltung des Vertrags, steht dem Verpächter auch zu, den Vertrag vorzeitig zu kündigen (“Heimfall“). Das ist dann möglich, wenn der Pächter das Grundstück verwahrlosen lässt, er kein Haus errichtet oder der Besitzer seinen Eigenbedarf anmeldet. Da ihm aber das Haus selbst nicht gehört, muss er die Pächter in diesem Fall für die Immobilie entschädigen.

Übrigens: Wenn ihr euer Haus verkauft, ändert sich nicht die Laufzeit des Erbpacht-Vertrags. Der neue Besitzer erwirbt das Haus mit der Restlaufzeit. Ist diese nur noch gering, kann das den Preis der Immobilie negativ beeinflussen. Außerdem hat der Grundstückseigentümer meistens ein Vorkaufsrecht.

Wie hoch ist der Erbpachtzins?

Üblich ist zu Vertragsbeginn ein Erbpachtzins zwischen vier und sechs Prozent des Verkehrswerts des betreffenden Grundstücks. Gerade Kirchen und Stiftungen lassen mit sich auch oft über einen niedrigeren Prozentsatz verhandeln. Je nach Grundstückswert ergeben sich daraus bereits große Unterschiede.

Erbpachtzinsen im Vergleich

  • Verkehrswert in Euro
  • Monatliche Belastung bei 3 Prozent
  • Monatliche Belastung bei 4 Prozent
  • Monatliche Belastung bei 5 Prozent
  • Monatliche Belastung bei 6 Prozent
  • 150.000
  • 375
  • 500
  • 625
  • 750
  • 200.000
  • 500
  • 667
  • 834
  • 1000
  • 250.000
  • 625
  • 834
  • 1042
  • 1250

Allerdings bleibt es dabei nicht. Der Besitzer des Erbpachtgrundstücks kann den Zins immer wieder anpassen. Eine Anhebung ist zwar nur alle drei Jahre möglich, dafür kann sie dann zu diesen Terminen auch üppiger ausfallen und eure monatliche Belastung in die Höhe treiben. Die Zinserhöhungen orientieren sich meist am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.

Welche Vorteile hat ein Erbbaugrundstück?

Ob das Bauen oder der Kauf eines Hauses auf einem Erbpachtgrundstück mehr Vor- oder Nachteile hat, lässt sich pauschal nicht sagen. Neben der Lage auf dem Immobilienmarkt, spielen auch eure persönlichen Voraussetzungen eine wichtige Rolle.

Diese Vorteile können relevant sein:

  • Wenn eure finanziellen Möglichkeiten den Hausbau auf einem eigenen Grundstück kaum zulassen, kann das Eigenheim auf einem Erbpachtgrundstück eine günstige Alternative sein.
  • Ihr braucht weniger Eigenkapital, da der Grundstückskauf wegfällt.
  • Sind die vertraglichen Vereinbarungen günstig, habt ihr eine gute Planungssicherheit.
  • Ihr schafft durch den Hausbau einen Wert, den ihr auch verkaufen oder vererben könnt.
  • Kirchliche Organisationen bieten Familien mit Kindern häufig günstige Erbpachtzinsen an.
  • Eine Entschädigung von zwei Dritteln des Verkehrswerts der Immobilie ist dem Pächter sicher, wenn der Vertrag ausläuft.
  • Aus Sicht des Erbpachtgebers ist die Erbpacht eine Möglichkeit, das Grundstück zu bewirtschaften, ohne es zu verkaufen.

Welche Nachteile hat ein Erbbaugrundstück?

Erbpacht hat aber auch eine Reihe von Nachteilen. Neben faktischen Argumenten kommen dabei auch psychologische Aspekte zum Tragen.

Diese Nachteile können relevant sein:

  • Als Bauherr muss man sich mit der Tatsache arrangieren, dass einem das Erbpachtgrundstück nicht gehört auf dem man baut oder auf dem das erworbene Haus steht.
  • Und auch das Haus fällt nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags gegen eine Entschädigung an den Grundstückseigentümer zurück.
  • Oft müsst ihr dem Erbpachtgeber ein Mitspracherecht einräumen, wenn es um den Hausbau oder spätere Umbauten geht. Man ist also nie sein eigener Herr.
  • Wollt ihr die Immobilie verkaufen, mindert eine geringe Restlaufzeit ihren Wert, da Interessenten sich nicht sicher sein können, wie lange sie das Haus noch bewohnen können .
  • Während Haus- und Grundstückskäufer ihren Kredit nach rund 30 Jahren getilgt haben, zahlen Erbpachtnehmer unter Umständen weiter ihren Erbpachtzins. Je nach vereinbartem Prozentsatz und aktuellem Grundstückswert zahlt ihr unterm Strich oft sogar mehr als bei einem Grundstückskauf.
  • Wollt ihr verkaufen, müsst ihr beachten, dass der Erbbaurechtgeber in der Regel ein Vorkaufsrecht hat.
  • Umgekehrt ist der Erbbaugeber nicht verpflichtet, euch ein Vorkaufsrecht auf das Grundstück einzuräumen. Es kann nicht schaden, sich darum zu bemühen, dass es vertraglich aufgenommen wird.
  • Vertraglich existiert auch die andere Variante: bei einer Ankaufspflicht müsst ihr das Grundstück nach Vertragsablauf erwerben, wenn der Eigentümer das will. Hier ist Vorsicht beim Vertragsentwurf geboten!
  • Beim Auslaufen des Vertrags müsst ihr die vereinbarte Entschädigung (meist nur zwei Drittel des Verkehrswerts) akzeptieren. Denn sonst geht ihr leer aus.
  • Auf eine Vertragsverlängerung besteht kein Recht. Sie ist Verhandlungssache.
  • Die Banken bieten euch aufgrund der Nachteile schlechtere Konditionen für einen Baukredit an. Schließlich ist das Risiko für die Banken durch die eher schlechten Weiterverkaufsmöglichkeiten deutlich höher.

Sind Erbbaugrundstücke auch verkäuflich?

Wenn ihr im Vertrag ein Vorkaufsrecht vereinbart habt, könnt ihr das Grundstück, auf dem euer Haus steht, nachträglich vom Erbpachtgeber kaufen. Die Frage ist allerdings, ob sich das nach 30 oder mehr Jahren der Erbpacht-Zinszahlung noch lohnt. Interessant ist der Kauf eher für die künftigen Erben, die sich so eine bessere Perspektive für ihr künftiges Zuhause sichern.

Seid ihr gerade erst auf der Suche nach einer Immobilie und findet ein Haus oder ein Grundstück, das an einen Erbpachtvertrag gekoppelt ist, könnt ihr aber auch euer Glück versuchen und dem Besitzer den Kauf des Grundstücks anbieten.

Die meisten Erbbaugrundstücke liegen in der Hand von Kommunen, Kirchen oder Stiftungen. Es gibt aber auch private Investoren, die Erbpachtgrundstücke kaufen, um deren Ertrag als Altersvorsorge zu nutzen. In den bekannten Immobilienportalen könnt ihr gezielt nach Erbpachtgrundstücken auf die Suche gehen. Auch die Evangelische Kirche bietet eine eigene Plattform für ihre Erbbaugrundstücke. Oder ihr erkundigt euch bei eurer Gemeinde oder Stadtverwaltung nach aktuellen Angeboten.

Fazit: Für wen lohnt sich der Kauf eines Erbpachtgrundstückes?

Wenn ihr bei den derzeitigen Immobilienpreisen keine Chance seht, Haus und Grundstück zusammen zu erwerben, kann die Erbpacht eine günstige Alternative sein. Wenn ihr ohnehin einen späteren Ortswechsel plant, können Häuser auf Erbpachtgrundstücken, deren Vertrag schon in wenigen Jahren ausläuft, echte Schnäppchen sein. In diesem Fall könnt ihr den Kauf eher als eine Art Mietobjekt betrachten, da ihr das Haus ja wieder verlieren werdet.

Rechnet es euch durch. Wie hoch ist die gedachte „Miete“, wenn ihr ein Haus kauft, das in zehn Jahren an den Erbpachtgeber zurückfällt? Vergesst aber nicht, die Kaufnebenkosten wie die Notarkosten und die Grunderwerbssteuer zu addieren. Am Ende der Rechnung könnt ihr zwei Drittel des voraussichtlichen Verkehrswerts abziehen, den ihr als Entschädigung erhalten werdet. Unter diesen Vorzeichen kann der Kauf sich bei der aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt in einigen Fällen lohnen.

Seid ihr eher die Typen, die am Ende ein Haus besitzen wollen, das sie später mit allem Drum und Dran ihren Kindern vermachen können, ist die Erbpacht eher nicht das Richtige für euch. Es sei denn, ihr vereinbart vertraglich ein Vorkaufsrecht mit dem Erbbaurechtgeber. So spart ihr aktuell den Kaufpreis für das Grundstück und habt noch Zeit, neues Eigenkapital zu bilden.

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