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Erbpacht: Alles über Nachteile & Vorteile vom Erbbaurecht

Eva Dorothée Schmid

Eva Dorothée Schmid

Ein Haus bauen, ohne das Grundstück zu kaufen? Das ist möglich - dank Erbbaurecht, umgangssprachlich auch Erbpacht genannt. Wir erklären euch, was es damit auf sich hat und wo die Vorteile und Risiken liegen.

Wer auf der Suche nach einem Grundstück ist für sein Eigenheim oder auch Tiny House, der stößt im Exposé manchmal auf "Erbbaurecht vorhanden" oder "Erbpacht: ja". Was hat es mit dem Erbaurecht auf sich, welche Vorteile und welche Nachteile bietet es für Bauherren und wie teuer ist die Erbpacht am Ende? Diese Fragen beantworten wir in diesem Artikel.

Was bedeutet Erbpacht?

Wenn ein Grundstückseigentümer sein Grundstück für eine begrenzte Laufzeit zur Nutzung beziehungsweise Bebauung zur Verfügung stellt und dafür monatlich oder jährlich einen bestimmten Betrag als Erbbauzins bekommt, spricht man von Erbpacht oder Erbbaurecht.

Schätzungen zu Folge sind in Deutschland etwa fünf Prozent der genutzten Flächen als Erbbaurecht vergeben.

Zur Begründung des Erbbaurechts bedarf es nicht nur einer notariellen Beurkundung des Erbbaurechtsvertrags. Auch eine Eintragung im Grundbuch ist notwendig, um die vertraglichen Vereinbarungen abzusichern.

Wer verpachtet Grundstücke mit Erbpacht?

In der Regel verpachten Gemeinden, Kirchen und Stiftungen Erbpachtgrundstücke. Es gibt aber auch Privatpersonen, die ihr Grundstück so anbieten, weil sie es nicht verkaufen wollen. Außerdem gibt es private Investoren, die Erbpachtgrundstücke kaufen, um deren Ertrag als Altersvorsorge zu nutzen.

Ist der Verpächter die Kirche, erfolgt die Vergabe oft nach sozialen Kriterien. Dann profitieren vor allem Großfamilien von deutlich günstigeren Konditionen.

Wie lange läuft der Erbpachtvertrag für das Grundstück?

Die Laufzeit der Erbpacht ist frei verhandelbar. In der Regel beträgt sie zwischen 30 und 99 Jahren. Bei der Neuvergabe von Erbbaurechten liegt die mittlere Laufzeit derzeit bei 85 Jahren. Auch die Höhe des Erbbauzinses können Grundstückseigentümer und Erbbaurechtsnehmer frei miteinander vereinbaren.

Im Erbbaurechts-Vertrag kann auch die Rede von einer Ankaufspflicht sein. Das heißt, ihr müsst das Grundstück kaufen, wenn der Eigentümer es verkaufen möchte.

Was passiert am Ende der Erbpacht-Laufzeit?

Endet das Erbbaurecht und wird nicht verlängert, dann erlischt es. Damit gehen alle Bauwerke, die sich auf dem Grundstück befinden, in den Besitz des Grundstückseigentümers über. Der Erbbaurechtsnehmer erhält eine Entschädigung für das Bauwerk in vorher vereinbarter Höhe.

Diese Entschädigung orientiert sich üblicherweise am Verkehrswert, der nach der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt wird. Sie beträgt mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes.

Verletzt der Erbpachtnehmer seine vertraglichen Pflichten, dann kann das Erbpachtrecht auch schon vorher enden. Das nennt man dann Heimfall.

Was darf der Pächter mit einem Erbpacht-Grundstück machen?

Obwohl die Pächter nicht Eigentümer des Grundstücks sind, dürfen sie während der gesamten Dauer des Pachtvertrags nahezu uneingeschränkt über das Grundstück verfügen.

Allerdings kann der Erbpachtvertrag Regelungen umfassen, die euch als Pächter einige Freiheiten nehmen. Es kann zum Beispiel festgelegt sein, wann und in welchen Abständen ihr euer Haus renovieren solltet.

Wenn ihr euer Haus umbauen möchtet, kann der Grundstückseigentümer ebenfalls ein Mitspracherecht haben. Zusätzlich verpflichtet ihr euch, die Immobilie gegen Schäden und Unvorhergesehenes zu versichern. Lest hier, welche Versicherungen Hauseigentümer haben sollten.

Wollt ihr eure Immobilie vermieten, verkaufen oder vererben, geht das in der Regel uneingeschränkt. Laut Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) kann aber für den Verkauf die Zustimmung des Grundstückseigentümers vereinbart werden.

Dieser kann euch die Zustimmung aber nicht verweigern, wenn durch den Verkauf der mit der Erbpacht verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und der Erwerber eine gute Bonität hat und die Pflichten aus dem Erbbaurecht bedienen kann. Lasst euch dazu gegebenenfalls von einem Anwalt für Erbbaurecht beraten.

Während der Laufzeit eines Erbbau-Vertrages können Erbbaurecht-Nehmer und Erbbaurecht-Geber ihre vertraglichen Rechte verkaufen, beleihen sowie als Schenkung oder Erbschaft auf andere übertragen.

Wie hoch ist der Erbpachtzins?

Der Erbpachtzins ist grundsätzlich frei verhandelbar. In der Praxis liegt er aber zwischen zwei und sechs Prozent des Grundstückswerts, je nach Nutzungsart.

Bei Wohngrundstücken und gewerblich genutzten Grundstücken in prominenten Lagen kann die Spanne auf zwei bis vier Prozent des Grundstückswerts reduziert werden. Der Grundstückswert bemisst sich nach dem Bodenrichtwert.

Durchschnittlich liegt der aktuell vereinbarte Erbbauzins in allen Fällen laut einer Studie bei circa 3,7 Prozent.

Gerade Kirchen und Stiftungen lassen mit sich auch oft über einen niedrigeren Prozentsatz verhandeln. Je nach Grundstückswert ergeben sich daraus bereits große Unterschiede.

Erbpachtzinsen im Vergleich

  • Verkehrswert in Euro
  • Monatliche Belastung bei 3 Prozent
  • Monatliche Belastung bei 4 Prozent
  • Monatliche Belastung bei 5 Prozent
  • Monatliche Belastung bei 6 Prozent
  • 150.000
  • 375
  • 500
  • 625
  • 750
  • 200.000
  • 500
  • 667
  • 834
  • 1000
  • 250.000
  • 625
  • 834
  • 1042
  • 1250

Erbpachtgeber und Erbpachtnehmer können sowohl Anpassungs- als auch Neuverhandlungsklauseln vereinbaren. Steigt der Wert des Grundstückes, kann sich auch der Erbpachtzins erhöhen. Häufig enthalten die Verträge indexbezogene Wertsicherungsklauseln, wonach der Erbbauzins in bestimmten Jahresabständen an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex angepasst wird.

Die Erhöhung des Erbpachtzins ist bei Wohnerbbaurechten allerdings gesetzlich begrenzt. Der Erbpachtzins darf nur alle drei Jahre angehoben werden.

Welche Vorteile hat Erbpacht?

Das Erbbaurecht wurde einst ins Leben gerufen, um Menschen mit geringerem Einkommen zu ermöglichen, dass sie sich ein eigenes Haus leisten können. Es hat für den Pächter folgende Vorteile:

  1. Der größte Vorteil beim Bau oder Kauf eines Hauses auf einem Erbbaugrundstück ist, dass die Finanzierung des Grundstückpreises entfällt. Die kann sonst leicht ein Viertel und mehr der Gesamtkosten ausmachen.
  2. Als Bauherr könnt ihr somit mehr Eigenkapital einbringen und euer Finanzierungsbedarf sinkt. Dadurch verbilligt sich in der Regel das Darlehen. Dennoch solltet ihr genau prüfen, ob der Erbpachtzins tatsächlich erheblich niedriger liegt als die jährlichen Aufwendungen für ein Hypothekendarlehen.
  3. Erbpacht lohnt sich vor allem dann, wenn die Zinsen für Baugeld hoch und die Grundstückskosten teuer sind. Nun ist es derzeit allerdings so, dass die Zinsen sehr niedrig sind.
  4. Manche Grundstückseigentümer wie beispielsweise Kirchen gewähren Familien mit Kindern oft besondere Vergünstigungen bei Erbbaugrundstücken.
  5. Durch das Erbbaurecht können Bauherren oftmals Zugang zu attraktiven Bauplätzen in Ballungszentren erhalten, die der jeweilige Eigentümer nicht verkaufen würde.

Auch Grundstücksbesitzern bietet das Erbbaurecht Vorteile. Als Erbbaurechtsgeber bleibt ihr Eigentümer des Grundstücks. Ihr könnt langfristig Rendite mit eurem Grund und Boden erwirtschaften, statt ihn zu verkaufen.

Welche Nachteile hat Erbpacht?

Erbpacht hat für den Erbpachtnehmer auch einige Nachteile, über die ihr euch bewusst sein solltet:

  1. Mit einem Erbpacht-Vertrag begebt ihr euch in ein Dauerschuldverhältnis. Das heißt: Die Zahlungen fallen so lange an, wie der Vertrag läuft – bis zu 99 Jahre. Und wenn sich der Verkehrswert des Grundstücks ändert, steigt auch der Erbpachtzins.
  2. Wer ein Grundstück kauft, hat den in der Regel nach rund dreißig Jahren getilgt und ist Eigentümer von Immobilie und Grundstück – als Erbbaurechtsnehmer besitzt ihr lediglich das Haus.
  3. Ihr seid ziemlich darin eingeschränkt, was ihr mit eurem Haus machen könnt. Nur in wenigen Fällen gibt es in Erbpachtverträgen keine Verfügungsbeschränkungen. Wollt ihr das Haus beispielsweise verkaufen, ist das oft nur in Absprache mit dem Grundstücksbesitzer möglich. Auch beim Umbau oder bei einer Erweiterung kann der Erbbaugeber mitreden – wenn auch in vertraglich geregelten Grenzen. Ebenso sind Neueintragungen im Grundbuch von der Zustimmung des Erbbaupachtgebers abhängig.
  4. Als Grundstücksnutzer habt ihr kein generelles Recht auf Verlängerung des Erbbaurechts. Allerdings hat der Erbpächter ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss, wenn das Grundstück weiter als Erbbaugrundstück genutzt werden soll. Ein neuer Vertrag ist dann allerdings oft mit einer höheren jährlichen Zinsvereinbarung verbunden.

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Für wen lohnt sich Bauen mit Erbpacht?

Der Bau auf einem Erbpachtgrundstück kann dann sinnvoll sein, wenn ihr nicht genügend Eigenkapital habt, um ein Grundstück zu erwerben, oder wenn die begehrte Lage nicht anders zu bekommen ist. Es ist allerdings auch möglich, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren, mehr dazu in unserem Artikel zum Thema Vollfinanzierung.

Auch wenn ihr ohnehin plant, euer Haus in 15 oder 20 Jahren wieder zu verkaufen, kann das Erbbaurecht eine sinnvolle Alternative sein.

In allen anderen Fällen ist der Bau auf einem Erbbaugrundstück derzeit wenig lohnend, da die Zinsen so niedrig sind. Wie niedrig genau, das könnt ihr mit unserem Baufinanzierungsrechner herausfinden.

Ein Erbbauvertrag lohnt sich vor allem dann, wenn entweder die Zinsen für Baugeld hoch oder die Preise für Grundstücke teuer sind.

Besonders in Ballungszentren wie Hamburg, Stuttgart oder München liegen die Preise für Bauland zum Teil sogar höher als die Immobilienpreise an sich. In solchen Gegenden könntet ihr vom Erbbaurecht profitieren. Vor allem, wenn ihr eine kinderreiche Familie seid. Häufig sind Kirchen oder Gemeinden Erbbaugeber. Sie räumen Familien mit vielen Kindern teilweise besonders günstige Konditionen ein.

Wie kann ich das Bauen mit Erbpacht finanzieren?

Prinzipiell könnt ihr eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück mit einer Baufinanzierung finanzieren. Allerdings sind viele Banken von diesem Konstrukt nicht begeistert. Das liegt daran, dass der durch die Erbpacht geringere Verkehrswert der Immobilie sowie die Ansprüche des Erbbaurechtgebers an die Immobilie für die Banken ein Finanzierungsrisiko darstellen, das sie durch einen höheren Zinssatz für die Finanzierung ausgleichen. Das macht die Finanzierung einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück mitunter deutlich teurer als die einer Immobilie auf eigenem Grund.

Wer eine Erbbau-Immobilie finanzieren will, der muss folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Der Erbbauvertrag muss eine Restlaufzeit von mindestens 40 Jahren oder mehr aufweisen.
  • Der Erbbaugeber ist keine Privatperson. Banken finanzieren heutzutage fast ausschließlich Erbbau-Immobilien, die auf von Gemeinden oder Kirchen verpachteten Grundstücken errichtet werden.
  • Die durchschnittliche Beleihung liegt bei 60 bis 80 Prozent. Das heißt, ihr benötigt mindestens 20 bis 40 Prozent Eigenkapital, um überhaupt eine Finanzierung zu bekommen.

Was muss ich beachten, wenn ich eine Erbpacht-Immobilie kaufen will?

Wer eine Erbbaurecht-Immobilie kaufen möchte, sollte wissen, dass die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages nicht jedes Mal neu vergeben, sondern in der Regel die Restlaufzeit des Vorbesitzers übernommen wird. Das ist wichtig für die Finanzierung: Viele Banken fordern, dass das Darlehen bei Finanzierung einer Immobilie mit Erbbaurecht mindestens 15 Jahre vor Ende des Erbbaurechtsvertrages abbezahlt ist.

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