Baufinanzierung: Benötige ich Eigenkapital beim Hauskauf? 

Das kannst du tun

• Die wenigsten können sich über hohe Schenkungen oder Erbschaften freuen. Versuche daher, so früh wie möglich Eigenkapital beziehungsweise Vermögen aufzubauen. Das geht am besten mit einem breiten Portfolio (Stichwort: Diversifikation). Informiere dich über Bausparverträge und ETF-Sparpläne. 
• Vermeide 100- und 110-Prozent-Finanzierungen. Es sei denn, du hast deine absolute Traumimmobilie gefunden und möchtest sie auf gar keinen Fall an eine andere Person verlieren.
• Hole dir mehrere Angebote ein und lass dich nicht zu unseriösen Verträgen mit Zusatzprodukten überreden. Je mehr die Bank finanzieren muss, desto teurer wird es für dich. Es kann vorkommen, dass sie dir schlechtere Konditionen anbieten.

Wer sich eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, der benötigt dafür in den meisten Fällen eine Baufinanzierung. Bei deren Abschluss fragt die finanzierende Bank immer auch nach dem vorhandenen Eigenkapital des Kreditnehmers. Aber wie viel Eigenkapital ist beim Hauskauf eigentlich nötig? Gibt es da pauschale Grenzen? Wie wird das Eigenkapital von der Bank bewertet? Und was zählt überhaupt zum Eigenkapital? Diese und andere Fragen beantworten wir mithilfe von Kai-Uwe Kochalski, Prokurist und Geschäftsbereichsleiter Vertrieb Kredite bei der PSD Bank Rhein-Ruhr eG.

Baufinanzierung: Warum ist Eigenkapital beim Hauskauf wichtig?

Bei der Immobilienfinanzierung spielt Eigenkapital eine ausschlaggebende Rolle. Da die Bank in der Regel nur den Kaufpreis der Immobilie abdeckt, kommt das Eigenkapital normalerweise für die Nebenkosten auf (darüber erfährst du weiter unten mehr). Dadurch hat die Bank eine gewisse Sicherheit und kann dir günstigere Konditionen zu niedrigeren Zinsen anbieten. Nachfolgend erfährst du, was zum Eigenkapital zählt und wie Banken es bewerten.

Was zählt zum Eigenkapital beim Immobilienkauf?

Beim Eigenkapital geht es meist um Geldwerte, die als Guthaben nachweisbar und verfügbar sind. Die Münzsammlung, Gemälde oder Schmuck zählen definitiv nicht dazu. Wenn das als Eigenkapital bewertet werden soll, "dann muss man das auch veräußern", rät Kochalski. Der reine Besitz reicht in der Regel nicht aus. 

Grundsätzlich müssen die Eigenkapitalmittel belegbar sein. Das geht beispielsweise mit

• dem Jahreskontoauszug,
• einem Bausparkonto,
• einem Depotauszug oder
• einer Bescheinigung über den Rückkaufwert einer Lebensversicherung.

Barmittel zählen nicht.

Nun ließe sich aus Sicht eines Kreditnehmers argumentieren, dass die Immobilie, die gekauft werden soll, einen hohen Wert darstellt. Der Bauexperte hat die Erfahrung gemacht, dass dieser Wert gern auch mal als Eigenkapital interpretiert wird – jedenfalls aus Sicht der Person, die den Kredit möchte. "Das funktioniert aber nicht", so Kochalski. "Der Kreditnehmer muss den Kredit nachhaltig, dauerhaft und ohne Wenn und Aber bedienen können. Die Immobilie selbst dient der Bank als Sicherheit. Sie ist aber keinesfalls ein Wert, den man gegenrechnen kann."

Um das Eigenkapital zu umgehen, gibt es laut Kochalski noch eine Variante: die Beleihung einer Immobilie. Die Beleihung einer anderen Immobilie funktioniert dann sehr gut, wenn die zu beleihende Immobilie lastenfrei ist. "Manche Banken", so Kochalski, "beleihen aber auch dann eine Immobilie, wenn noch eine andere Bank im Grundbuch eingetragen ist". Diese Beleihung ist aber grundsätzlich mit Risiken verbunden. Du solltest nicht leichtfertig darüber entscheiden.

Zusammenfassend lassen sich vier große Felder beim Eigenkapitalersatz festlegen.

Möglicher Eigenkapitalersatz
 

Quelle: Wohnglück.de-Recherche (Stand: September 2024)

Wie bewertet die Bank die Eigenkapitalquote bei der Baufinanzierung?

Eine hohe Eigenkapitalquote, die der Kreditnehmer vorweisen kann, wird bei der finanzierenden Bank aus mehreren Gründen gern gesehen. Zum einen ist die emotionale Bindung an die Immobilie größer. "Wenn ich mich von vornherein bei der Finanzierung selbst wirtschaftlich beteilige, dann engagiere ich mich auch für den Rest der Zinsbindung stärker", weiß Kochalski. Zudem verringert der Einsatz von Eigenkapital in der Regel auch den Zinssatz, was zu einer günstigeren monatlichen Rate führt.

"Außerdem", so Kochalski, "ist gar nicht gesagt, dass die Bank auch den kompletten Kaufpreis, also den derzeitigen Marktwert der Immobilie voll finanziert." Oft halten sich die Banken nämlich an den sogenannten Beleihungswert – und der liegt in der Regel unterhalb des Kaufpreises. In diesen Fällen geht es fast gar nicht ohne Eigenkapital.

Allerdings weiß der Bankexperte, dass es Institute gibt, die eine Finanzierung ohne Eigenkapital ermöglichen. Aber klar ist auch: "Umso mehr jemand finanzieren muss, desto kleiner wird die Auswahl an Banken und desto teurer der Kredit."

Immobilie finanzieren: Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Auf die Frage nach dem idealen Anteil an Eigenkapital beim Hauskauf hat Kai-Uwe Kochalski eine einfache Antwort: "Je mehr, desto besser". Tatsächlich gilt immer noch, dass ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus Bankensicht am attraktivsten ist. Umgekehrt hat ein Kreditnehmer mit einer solchen Eigenkapitalquote eine sehr breite Angebotspalette. 

In diesem Kapitel gehen wir näher auf die Begrifflichkeiten ein und zeigen dir, wie sich Eigenkapital auf die Immobilienfinanzierung auswirkt.

Kaufkosten und Kaufnebenkosten im Überblick

Eigentlich sollte man denken, dass die Berechnung des Eigenkapitals eine simple Sache ist. Kostet ein Haus 400.000 Euro und der Käufer hat 80.000 Euro angespart, dann verfügt er über 20 Prozent Eigenkapital. "Ganz so einfach ist es aber nicht", weiß Kai-Uwe Kochalski. "Denn man darf nicht vergessen: Zum eigentlichen Kaufpreis muss man auch immer noch die Kaufnebenkosten dazurechnen." Sie machen meist 10 Prozent bis 15 Prozent des Immobilienpreises aus.

Notar, Grunderwerbsteuer, in vielen Fällen auch ein Makler – da kommt schnell einiges zusammen. Auf den Kaufpreis kommen im obigen Beispiel rund 40.000 Euro an Kaufnebenkosten dazu. Und auch da ist noch nicht Schluss, denn es stehen auch noch der Umzug und die Einrichtung an."

Veranschlagt man dafür noch einmal 15.000 Euro, kostet die Investition in die Immobilie insgesamt nicht 400.000 Euro, sondern 455.000 Euro. Diese 10 Prozent an Nebenkosten sollte man idealerweise als Eigenkapitalanteil mindestens mitbringen. Denn dann, so der Experte, umfasse die eigentliche Baufinanzierung noch immer 100 Prozent – "und da ist bei vielen Banken die Obergrenze".

Mit unserem Nebenkostenrechner kannst du deine Nebenkosten ganz einfach online berechnen. 

So wirkt sich Eigenkapital auf deine Baufinanzierung aus

Eigenkapital sorgt dafür, dass du nicht so viel Geld fremdfinanzieren musst. Dadurch reduziert sich deine Tilgung. Dabei handelt es sich um die regelmäßige Rückzahlung deines Darlehens.

Die nachfolgende Beispielrechnung dient zur Übersicht. So unterschiedlich können Kredite mit Eigenkapital vs. mit Vollfinanzierung ausfallen.

Unser Ausgangspunkt: Du möchtest ein Haus finanzieren, das 300.000 Euro kostet. Dein Tilgungssatz liegt bei 3 Prozent und die Sollzinsbindung bei 15 Jahren. Der Einfachheit halber ignorieren wir in der Rechnung die Nebenkosten beziehungsweise gehen davon aus, dass du sie selbst stemmen kannst.

Eigenkapital vs. Vollfinanzierung

Quelle: Dr. Klein Bauzinsrechner (Stand: September 2024). 

Wie du siehst, fallen bei einer Finanzierung mit Eigenkapital sowohl der Zinssatz als auch die monatliche Rate niedriger aus. Natürlich kannst du mit der Bank auch sprechen und die Rate beispielsweise reduzieren. Dadurch verlängert sich dann aber automatisch die Laufzeit. Es kommt darauf an, wie viel du monatlich zur Verfügung hast.

Eine Faustregel besagt, dass maximal 35 bis 40 Prozent deines monatlichen Nettoeinkommens für die Tilgungsrate aufkommen sollen. Wenn du nun eine Rate von 1.404 Euro pro Monat hast, müsstest du bei einem Anteil von 35 Prozent mindestens 4.000 Euro netto verdienen. Bei 40 Prozent sind es 3.500 Euro. Als Einzelperson ist das gar nicht so einfach umsetzbar.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Vermutlich stellst du dir nun die Frage, wie viel Haus du dir eigentlich leisten kannst. Das ist tatsächlich manchmal gar nicht so einfach herauszufinden. Zwar gibt es online verschiedene Rechner (darunter auch unseren Budgetrechner), jedoch können am Schluss unterschiedliche Ergebnisse rauskommen. Schließlich kommt es auf viele verschiedene Faktoren und deine individuelle Situation an.

Diese drei Schritte bieten dir zumindest die Möglichkeit, einen Überblick zu erlangen:

Schritt 1: Ermittle deine maximale Monatsrate

Wenn du derzeit zur Miete wohnst, nimm diesen Betrag heran und zähle das hinzu, was dir monatlich übrig bleibt. Davon ziehst du danach folgendes ab: 

• Monatliche Notfallreserve: 200 Euro
• Nebenkosten der neuen Immobilie: 4 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
• Rücklage für Instandhaltung: 1 Euro pro Quadratmeter

Beispiel: Du zahlst 1.500 Euro Miete und hast im Monat 500 Euro übrig. Deine zu finanzierende Immobilie hat 120 Quadratmeter Wohnfläche.

Also 1.500 Euro + 500 Euro = 2.000 Euro

2.000 Euro - 200 Euro - 480 Euro - 120 Euro = 1.200 Euro

Du könntest eine monatliche Rate von 1.200 Euro zurückzahlen.

Schritt 2: Ermittle die maximale Kreditsumme

Die Kreditsumme lässt sich leider selten zu 100 Prozent korrekt ermitteln. Es gibt verschiedene Faustformeln mit unterschiedlichen Ergebnissen. Wir werfen einen Blick auf zwei Varianten: 

Variante 1: (Monatlicher Überschuss + Kaltmiete) x 12 x 20 = maximaler Kreditbetrag

Das wären in unserem Beispiel: (500 Euro + 1.100 Euro) x 12 x 20 = 384.000 Euro

Der maximale Kreditbetrag läge also bei 384.000 Euro – eine Summe, mit der man im aktuell hochpreisigen Immobilienumfeld etwas anfangen könnte. 

Variante 2: Monatliches Nettoeinkommen x 110 = maximaler Kreditbetrag

In unserem Beispiel gehen wir von 3.000 Euro monatlichen Nettoeinkommen aus. Das setzt sich beispielhaft aus 1.500 Euro Miete + 400 Euro Lebensmittel + 300 Euro Auto + 300 Euro Sonstiges zusammen. 

Berechnung: 3.000 Euro x 110 = 330.000 Euro 

In Variante 2 wäre die Kreditsumme mit 330.000 Euro etwas niedriger. Das spiegelt auch der Markt wider: Banken bieten dir unterschiedliche Konditionen und unterschiedliche Kreditsummen an. Daher ist es so wichtig, möglichst viele Angebote zu vergleichen. Zuletzt kommt es auf dein Eigenkapital an. Wenn du selbst viel stemmen kannst, reduziert sich deine Kreditsumme. Dadurch kannst du dir am Ende "mehr Haus" leisten.

Schritt 3: Ermittle den maximalen Kaufpreis

Für den maximalen Kaufpreis rechnest du nun bei der Kreditsumme dein Eigenkapital dazu und ziehst einen Sicherheitsabschlag von fünf Prozent des Kaufpreises ab. Das stellt deinen Finanzpuffer dar. Vergiss außerdem nicht die Kaufnebenkosten. Sie machen meist 10 Prozent bis 15 Prozent des Kaufpreises aus.

Eigenkapital sparen: Geht das heute noch?

Gehen wir auf das eingangs erwähnte Beispiel mit den 55.000 Euro an Nebenkosten zurück. Kochalski hält es für unrealistisch, für ein kurzfristiges Immobiliendarlehen schnell etwas Eigenkapital zu bilden – vor allem bei einem geringen Einkommen. Angesichts der Immobilienknappheit und steigender Immobilienpreise sollte der Eigenkapitalaufbau daher so früh wie möglich starten. "Zumal man auch noch gegen die Wertsteigerung ansparen muss", so der Experte.

Der wichtigste Tipp: Starte so früh wie möglich und lege dein Geld clever an – beispielsweise in einen ETF-Sparplan. Wenn du 500 Euro im Monat anlegst, erreichst du 55.000 Euro nach etwas mehr als 7 Jahren (vor Steuern). Kochalski erklärt, das Wollen und Können sollte bei der Baufinanzierung zusammengehen". Um die Entwicklung deines Sparplans zu verfolgen, kannst du – wie im Beispiel – den iShares-Rechner nutzen.

Andere Tipps sind außerdem: 

• Tracke deine Einnahmen und Ausgaben: Je niedriger deine Ausgaben, desto mehr kannst du investieren. 
• Reduziere unnötige Kosten: Kleine Summen können sich schnell summieren. 
• Nutze Verkaufsplattformen: Verkaufe Dinge, die du nicht mehr benötigst. 
• Generiere ein Nebeneinkommen: Vielleicht kannst du einen Nebenjob für ein zusätzliches Einkommen annehmen.
• Baue Schulden ab: Vor dem Vermögensaufbau solltest du finanzielle Verbindlichkeiten abbauen. Dazu gehören oft Konsumschulden. 

Das gesparte Geld solltest du nicht auf deinem Girokonto liegen lassen – durch die Inflation verliert es an Wert. Nutze kurz- und langfristige Geldanlagen, um dir ein Finanzpolster aufzubauen. Wenn du dich für Aktien und ETFs noch nicht sicher genug fühlst, ist vielleicht Tagesgeld und Festgeld ein erster Schritt. 

Immobilienkauf mit wenig Eigenkapital

Was tun, wenn nur wenig Eigenkapital vorhanden ist? Wie du bereits durch unseren Experten weißt, lässt sich in die Rechnung der sogenannte Eigenkapitalersatz einbringen.

"Bei fest gebundenem Geld kommt es auf die Form an", so Kochalski. "Bei Wertpapierdepots werden aufgrund der Kursschwankungen oft auch Risikoabschläge eingerechnet. Guthaben bei Banken und Bausparkassen sowie meist auch Rückkaufswerte von Lebensversicherungen dagegen werden in der Regel auch zu 100 Prozent anerkannt." Eigenleistungen beziffert Kochalski mit "30.000 bis 50.000 Euro als seriös machbar. Wenn die Person Handwerker ist oder qualifizierte Handwerker in der Bekanntschaft hat".

Der Baufinanzierungsexperte nennt noch eine Möglichkeit: die Beschaffung eines Nachrangdarlehens. "Es gibt Spezialbanken, die bei fehlendem oder zu geringem Eigenkapital auch ohne Grundschuldeintragung ein Darlehen als Eigenkapitalersatz finanzieren", weiß Kochalski. Allerdings gibt er zu bedenken, dass in diesem Fall andere Konditionen (in der Regel deutlich höhere Zinssätze) üblich sind.

Du bist auf der Suche nach deiner Traumimmobilie? Nutze unsere Immobiliensuche und profitiere von einer großen Auswahl exklusiver Inserate. Hast du schon anderswo eine Immobilie ausfindig gemacht? Mit unserer Immobilienbewertung kannst du online schnell und präzise den Marktpreis deines Hauses oder einer Wohnung ermitteln. Wir stellen sicher, dass du nicht zu viel bezahlst. 

Unser kostenloser Baufinanzierungsvergleich hilft dir, Zinsen und Angebote direkt zu vergleichen.

Ist ein Haus- oder Wohnungskauf ohne Eigenkapital möglich?

Ja. Wie bereits im Artikel erwähnt, kannst du ein Haus oder eine Wohnung auch ganz ohne Eigenkapital kaufen. Der größte Unterschied zum Kauf mit Eigenkapital:

• Die Zinsen sind meist höher und
• dadurch auch die Tilgung. Das erhöht die Gesamtkosten für das Darlehen. 

Bei der Immobilienfinanzierung zu 100 Prozent (Vollfinanzierung) oder 110 Prozent solltest du darauf achten, keine schlechten Vertragskonditionen einzugehen. Manche Banken möchten den Kreditnehmern unnötige Zusatzprodukte andrehen. Darauf solltest du dich nicht einlassen. Versuche für deinen Haus- oder Wohnungskauf Alternativen zu rein finanziellem Eigenkapital zu finden – beispielsweise durch die oben erklärte Muskelhypothek oder Sachwerte.

In unserem Artikel "Haus kaufen ohne Eigenkapital - wie funktioniert die Vollfinanzierung?" haben wir uns näher mit der Thematik auseinandergesetzt. 

Fazit: Welcher Eigenkapital-Typ bin ich?

Finanziere ich lieber mit einem hohen Eigenkapital-Anteil? Oder suche ich mir eine Bank, die möglichst zu 100 Prozent finanziert? "Jeder muss letztendlich für sich selbst schauen, bei welcher Finanzierungsvariante er sich am wohlsten fühlt", zieht Kai-Uwe Kochalski Bilanz. Für den einen sind 200.000 Euro viel Geld, der andere fängt erst bei einer halben Million an nachzudenken. Auch die monatliche Belastung wird unterschiedlich wahrgenommen. Die einen kommen gut damit klar, die anderen eher weniger.

Für gute Chancen bei der Kreditbewilligung gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Aber nicht um jeden Preis. Ein hoher Eigenkapitalanteil senkt zwar deine Finanzierungskosten und sichert dir bessere Konditionen, allerdings solltest du dich keinem finanziellen Risiko aussetzen. Ein finanzielles Risiko entsteht allein durch die Tatsache, keine Rücklagen für Notfälle mehr zu besitzen. Kommen unerwartete Ausgaben auf dich zu, bist du nicht liquide. Langfristig rechnet sich das nicht.

Was Baufinanzierer aus Kochalskis Sicht auch nicht vergessen dürfen, ist der Investitionsgedanke. "In der Vergangenheit", analysiert Kochalski, "haben Immobilienbesitzer langfristig eigentlich immer gewonnen".

Häufige Fragen zum Eigenkapital beim Hauskauf