Benötige ich Eigenkapital beim Hauskauf? – Ein Experte gibt Tipps

Wer sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, der benötigt dafür in den meisten Fällen auch eine Baufinanzierung. Bei deren Abschluss fragt die finanzierende Bank immer auch nach dem vorhandenen Eigenkapital des Kreditnehmers. Aber wie viel Eigenkapital ist beim Hauskauf eigentlich nötig? Gibt es da pauschale Grenzen? Wie wird das Eigenkapital von der Bank bewertet? Und was zählt überhaupt zum Eigenkapital? Diese und andere Fragen beantworten wir mit Hilfe eines Experten.

Eigenkapital berechnen: die Kaufnebenkosten nicht vergessen

Eigentlich sollte man denken, dass die Berechnung des Eigenkapitals eine simple Sache ist. Kostet ein Haus 400.000 Euro und der Käufer hat 80.000 Euro angespart, dann verfügt er über 20 Prozent Eigenkapital. "Ganz so einfach ist es aber nicht", weiß Kai-Uwe Kochalski, Prokurist und Geschäftsbereichsleiter Vertrieb Kredite bei der PSD Bank Rhein-Ruhr eG. "Denn man darf nicht vergessen: Zum eigentlichen Kaufpreis muss man auch immer noch die Kaufnebenkosten dazurechnen."

Notar, Grunderwerbsteuer, in vielen Fällen auch ein Makler – da kommt schnell einiges zusammen. Kochalski: "Auf den Kaufpreis kommen in diesem Beispiel rund 45.000 Euro an Kaufnebenkosten oben drauf. Und auch da ist noch nicht Schluss, denn es stehen auch noch der Umzug und die Einrichtung an."

Veranschlagt man dafür noch einmal 15.000 Euro, kostet die Investition in die Immobilie insgesamt nicht 400.000 Euro, sondern 460.000 Euro. "Diese 15 Prozent an Nebenkosten sollte man idealerweise als Eigenkapitalanteil mindestens mitbringen." Denn dann, so der Experte, umfasse die eigentliche Baufinanzierung noch immer 100 Prozent – "und da ist bei vielen Banken die Obergrenze".

Wie bewertet die Bank die Eigenkapitalquote?

Eine hohe Eigenkapitalquote, die der Kreditnehmer vorweisen kann, wird bei der finanzierenden Bank aus mehreren Gründen gern gesehen. Zum einen ist die emotionale Bindung an die Immobilie größer. "Wenn ich mich von vornherein bei der Finanzierung auch selbst wirtschaftlich beteilige, dann engagiere ich mich auch für den Rest der Zinsbindung stärker", weiß Kochalski. Zudem verringert der Einsatz von Eigenkapital in der Regel auch den Zinssatz, was zu einer niedrigeren Rate führt.

"Außerdem", so Kochalski, "ist gar nicht gesagt, dass die Bank auch den kompletten Kaufpreis, also den derzeitigen Marktwert der Immobilie voll finanziert." Oft halten sich die Banken nämlich an den sogenannten Beleihungswert – und der liegt in der Regel unterhalb des Kaufpreises. In diesen Fällen geht es fast gar nicht ohne Eigenkapital.

Allerdings weiß der Bankexperte, dass es Institute gibt, die eine Finanzierung ohne Eigenkapital ermöglichen. Aber klar ist auch: "Je mehr jemand finanzieren muss, desto kleiner wird die Auswahl an Banken und desto teurer der Kredit."

Kai-Uwe Kochalski ist Prokurist und Geschäftsbereichsleiter Vertrieb Kredite bei der PSD Bank Rhein-Ruhr eG. Kochalski war auch viele Jahre als Dozent und Trainer für Baufinanzierungen, Kredite, Verkauf und Vertrieb an der Akademie Rheinischer Genossenschaften tätig. Foto: privat

Eigenkapitalquote berechnen: Was gehört alles dazu?

"Wir reden bei Eigenkapital nur über Geldwerte, die als Guthaben nachweisbar und verfügbar sind", stellt Kai-Uwe Kochalski klar. Die Münzsammlung, Gemälde oder Schmuck zählen definitiv nicht dazu. Wenn das als Eigenkapital bewertet werden soll, "dann muss man das auch veräußern", rät Kochalski.

Grundsätzlich müssen die Eigenkapitalmittel belegbar sein. Das geht beispielsweise mit dem Jahreskontoauszug, einem Bausparkonto, einem Depotauszug oder einer Bescheinigung über den Rückkaufwert einer Lebensversicherung. Barmittel zählen nicht.

Zählt die Immobilie, die ich kaufen will, auch als Eigenkapital?

Nun ließe sich aus Sicht eines Kreditnehmers argumentieren, dass die Immobilie, die gekauft werden soll, einen hohen Wert darstellt. Der Bauexperte hat die Erfahrung gemacht, dass dieser Wert gern auch mal als Eigenkapital interpretiert wird – jedenfalls aus Sicht des Kreditnehmers.

"Das funktioniert aber nicht", so Kochalski. "Der Kreditnehmer muss den Kredit nachhaltig, dauerhaft und ohne Wenn und Aber bedienen können. Die Immobilie selbst dient der Bank als Sicherheit. Sie ist aber keinesfalls ein Wert, den man gegenrechnen kann."

Simple Eigenkapitalrechnung: Je mehr, desto besser.

Kai-Uwe Kochalski ist Prokurist und Geschäftsbereichsleiter Vertrieb Kredite bei der PSD Bank Rhein-Ruhr eG

Eigenkapital ansparen: Tipps vom Experten

Schaffe, schaffe, Häusle baue – die schwäbische Weisheit war lange Jahre das Mantra aller Baufinanzierer. "Das ist aber nicht mehr der Zeitgeist heute", weiß Kai-Uwe Kochalski – und führt dafür das eingangs erwähnte Beispiel mit den 60.000 Euro an Nebenkosten an. "Wenn man dafür 500 Euro im Monat sparen würde, dann würde das rund zehn Jahre dauern, bis man diese Summe zusammen hat."

Trotz seines Plädoyers für ein gesundes Maß an Eigenkapital bei der Baufinanzierung weiß der Baufi-Experte, dass die Praxis oft auch anders aussieht. Kochalski: "Idealerweise hat man schon Eigenkapital gebildet, bevor man an die Baufinanzierung geht. 'Ich will' und 'Ich kann' sollten da zusammengehen."

Doch angesichts der Immobilienknappheit und weiter steigender Immobilienpreise jetzt damit zu starten, für ein kurzfristiges Immobiliendarlehen etwas Eigenkapital zu bilden, das hält Kochalski für unrealistisch – "zumal man auch noch gegen die Wertsteigerung ansparen muss".

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – welche Alternativen gibt es?

Was tun, wenn nur wenig oder kein Eigenkapital vorhanden ist? "Dann", so Kochalski, "lässt sich in die Rechnung der sogenannte Eigenkapitalersatz einbringen." Zu diesem Eigenkapitalersatz gehören drei große Felder:

1. fest gebundenes Geld (in Form von Rückkaufswerten einer Lebensversicherung, einem angesparten Bausparvertrag oder einem Wertpapierdepot)
2. Eigenleistung, auch Muskelhypothek genannt (handwerkliche Arbeiten beim Neubau oder der Sanierung, entweder selbst oder von Bekannten)
3. Zweitimmobilie oder Schenkung (Eintrag einer Grundschuld bei einer anderen Immobilie, zum Beispiel beim lastenfreien Haus der Eltern, vorgezogenes Erbe).

"Bei fest gebundenem Geld kommt es auf die Form an", so Kochalski. "Bei Wertpapierdepots werden aufgrund der Kursschwankungen oft auch Risikoabschläge eingerechnet. Guthaben bei Banken und Bausparkassen sowie meist auch Rückkaufswerte von Lebensversicherungen dagegen werden in der Regel auch zu 100 Prozent anerkannt."

Eigenleistungen beziffert Kochalski mit "30.000 bis 50.000 Euro als seriös machbar – wenn der Kreditnehmer Handwerker ist oder qualifizierte Handwerker in der Bekanntschaft hat". Um aus der "Eigenkapitalfalle" herauszukommen und trotzdem bei den Banken gute Konditionen zu bekommen, bewertet Kochalski die Variante, eine andere Immobilien zu beleihen, am besten: "Häufig bringen Eltern auch Eigenkapital in Form einer vorgezogenen Erbschaft oder Schenkung ein."

Die Beleihung einer anderen Immobilie funktioniert dann sehr gut, wenn die zu beleihende Immobilie lastenfrei ist. "Manche Banken", so Kochalski, "beleihen aber auch dann eine Immobilie, wenn noch eine andere Bank im Grundbuch eingetragen ist".

Der Baufinanzierungexperte nennt noch eine vierte Möglichkeit: die Beschaffung eines Nachrangdarlehens. "Es gibt Spezialbanken, die bei fehlendem oder zu geringem Eigenkapital auch ohne Grundschuldeintragung ein Darlehen als Eigenkapitalersatz finanzieren", weiß Kochalski. Allerdings gibt er zu bedenken, dass in diesem Fall andere Konditionen (in der Regel deutlich höhere Zinssätze) üblich sind.

Mehr zum Thema: "110-Prozent-Finanzierung: Ohne Eigenkapital ins Eigenheim"

Wie viel Eigenkapital benötige ich beim Hauskauf?

Auf die Frage nach dem idealen Anteil an Eigenkapital beim Hauskauf hat Kai-Uwe Kochalski eine einfache Antwort: "Je mehr, desto besser". Tatsächlich gilt immer noch, dass ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent (bezogen auf den Kaufpreis, also rund 35 Prozent in Bezug auf die Gesamtkosten) aus Bankensicht am attraktivsten ist. Umgekehrt hat ein Kreditnehmer mit einem solchen Eigenkapitalanteil eine sehr breite Angebotspalette.

Das ist natürlich eine Menge Geld. Bei unserem Beispiel mit den 400.000 Euro würde das Eigenkapital in Höhe von rund 140.000 Euro liegen. "Die Praxis zeigt aber", so Kai-Uwe Kochalski, "dass hier viel über den erwähnten Eigenkapitalersatz möglich ist. Vor allem die Eintragung einer Grundschuld, zum Beispiel auf das Haus der Eltern, ist ein häufiges Mittel, um vor allem Finanzierungsspitzen abzufedern."

Lest hier, was ihr alles als Eigenkapital anrechnen lassen und wie ihr eure Eigenkapitalquote ganz einfach berechnen könnt.

Fazit: Welcher Eigenkapital-Typ bin ich?

Finanziere ich lieber mit einem hohen Eigenkapital-Anteil? Oder suche ich mir eine Bank, die möglichst zu 100 Prozent finanziert? "Jeder muss letztendlich für sich selbst schauen, bei welcher Finanzierungsvariante er sich am wohlsten fühlt", zieht Kai-Uwe Kochalski Bilanz. Für den einen sind 200.000 Euro viel Geld, der andere fängt erst bei einer halben Million an nachzudenken.

Was Baufinanzierer aus seiner Sicht nicht vergessen dürfen, ist der Investitionsgedanke. "In der Vergangenheit", analysiert Kochalski, "haben Immobilienbesitzer langfristig eigentlich immer gewonnen".