Nachrangdarlehen: Spannend bei der Baufinanzierung?

Nicht nur die Zinsen, auch die Anforderungen der Banken bei der Finanzierung steigen: Viele Kreditinstitute fordern wieder mehr Eigenkapital als Sicherheit. So manche Finanzierung droht daran zu scheitern. Ein nachrangiges Darlehen kann eine Möglichkeit sein. Wir erklären, was dahintersteckt, für wen sich ein Nachrangdarlehen lohnt und was ihr beachten solltet.

Wer eine Immobilie erwirbt, kommt meist nicht ohne Finanzierung aus. Sobald ihr ein potenzielles Eigenheim ins Auge gefasst habt, führt euer erster Weg vermutlich zur Bank. Wenn das Kreditinstitut euch als kreditwürdig einstuft, steht einem Darlehen nichts im Wege. Meist wird dann ein sogenanntes Annuitätendarlehen abgeschlossen.

Als Sicherheit gewährt ihr der Bank oder Bausparkasse eine Grundschuld, die erstrangig in das Grundbuch eingetragen wird. Diese steht für das Recht des Kreditgebers, im Falle einer Insolvenz eine Zwangsversteigerung zu beschließen. Mit dem daraus entstandenen Gewinn wird die Grundschuld des Kreditnehmers getilgt.

Wie funktioniert ein nachrangiges Darlehen?

Bei einem Nachrangdarlehen funktioniert das anders. Wenn ihr für eure Immobilienfinanzierung einen weiteren Kredit benötigt, wendet ihr euch erneut an die Bank. Allerdings ist der erste Rang im Grundbuch ja bereits durch das erste Darlehen belegt. Deshalb kann das Grundbuchamt den zweiten Kredit lediglich nachrangig eintragen.

Im Fall einer Zwangsversteigerung wird also zuerst der Kreditgeber ausgezahlt, der das erstrangige Darlehen gewährt hat. Je nachdem, wie viel Geld vom Verkauf übrigbleibt, geht der Nachrangfinanzierer im schlechtesten Fall leer aus.

Dieses Prozedere ist für Banken recht risikoreich, weshalb die Zinsen für Nachrangdarlehen vergleichsweise höher ausfallen. Zudem müssen Darlehensnehmer in der Regel keine Sicherheiten vorweisen, um ein nachrangiges Darlehen zu erhalten. Allerdings prüfen die Kreditinstitute etwa durch eine Schufa-Abfrage in der Regel genau, ob die Kunden kreditwürdig sind.

Die Laufzeiten eines Nachrangdarlehen betragen meist zwischen fünf und zehn Jahren. Eigentlich sind Nachrangdarlehen klassische Finanzierungsinstrumente für Unternehmen. Sie können aber auch von Privatpersonen in Anspruch genommen werden.

Beispielhafte Berechnung eines nachrangigen Darlehens

Wichtig vorab zu wissen: Um die mögliche Summe eines Nachrangdarlehens zu ermitteln, ist der übliche Beleihungsauslauf von 80 Prozent ein entscheidender Faktor. Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis zwischen der Gesamthöhe der Kredite, die im Grundbuch als Belastung eingetragen sind, und dem Beleihungswert der Immobilie. Dieser Wert besagt, dass die Summe aus der Restschuld der erstrangigen Finanzierung und der Nachrangfinanzierung den Beleihungsauslauf nicht überschreiten darf.

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Ein Beispiel: Angenommen, der Beleihungswert eurer Immobilie beträgt 400.000 Euro und euer Kreditinstitut hat euch zunächst ein Darlehen von 200.000 Euro ausgezahlt. In diesem Fall darf das Nachrangdarlehen maximal 120.000 Euro betragen, denn 200.000 Euro plus 120.000 Euro ergeben 320.000 Euro. Dieser Betrag entspricht 80 Prozent von 400.000 Euro.

Wann sind Nachrangdarlehen für private Bauherren erforderlich?

Das Dach muss wider Erwarten doch neu gedeckt werden oder die Heizungsanlage geht plötzlich kaputt? Auch wenn ihr euch die Finanzierung eures Eigenheims vorab genau durchgerechnet habt, können unvorhergesehene Kosten entstehen. Dann steht meist eine Nachfinanzierung des Darlehens an.

Der erste Weg führt dann zu der Bank oder Bausparkasse, die den Kredit genehmigt hat. Dort lässt sich klären, ob die Möglichkeit besteht, das aktuelle Darlehen kostenfrei zu erhöhen beziehungsweise einen weiteren Kredit aufzunehmen.

Damit ändert sich allerdings die gesamte Finanzierung, weswegen viele Kreditgeber in diesem Fall höhere Zinsen fordern oder die Nachfinanzierung sogar ablehnen. Dann kann ein nachrangiges Darlehen sinnvoll und trotz höherer Zinsen unterm Strich sogar günstiger sein.

Wer kommt als Darlehensgeber für ein Nachrangdarlehen infrage?

Ein nachrangiges Darlehen vergeben verschiedene Kreditgeber:

• Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW): Bauherren, die das Nachrangdarlehen nutzen möchten, um ihr Eigenheim zu modernisieren, können sich das erforderliche Geld nicht nur bei Banken und Sparkassen leihen. In diesem Fall kann sich ein Darlehen bei der KfW lohnen. Viele Banken akzeptieren die Kredite aus dem KfW-Wohneigentumsprogramm als Nachrangdarlehen. Der große Vorteil für Kunden sind die vergleichsweise niedrigeren Zinsen.
• Investitionsbanken: Lohnenswert ist oft auch ein Blick auf regionale Förderprogramme. Wer beispielsweise in Schleswig-Holstein eine Immobilie finanziert, kann über die Investitionsbank zu günstigen Konditionen ein Nachrangdarlehen erhalten.
• Bausparkassen: Eine weitere Möglichkeit ist ein Bauspardarlehen. Viele Bausparkassen begnügen sich bei einem Bausparvertrag mit einem Nachrangdarlehen.
• Immobilienverkäufer: Wer eine Immobilie kauft, kann sogar die Verkäuferin oder den Verkäufer um ein Nachrangdarlehen bitten. Mit diesem Verkäuferdarlehen wird quasi ein Aufschub auf einen Teil des Kaufpreises gewährt.

Um wie viel sind die Zinsen beim Nachrangdarlehen höher?

Wie viel mehr an Zinsen ihr für ein nachrangiges Darlehen zahlen müsst, lässt sich nicht konkret sagen, da der Markt für Nachrangdarlehen sehr unübersichtlich ist. Nicht alle Kreditinstitute bieten nachrangige Darlehen an. Da es eine Vielzahl unseriöser Anbieter gibt, solltet ihr bei der Wahl ganz genau hinschauen.

Die Spanne der Konditionen ist groß, daher macht es Sinn, die Angebote sorgfältig zu vergleichen. Die Höhe des Darlehenszinses für ein Nachrangdarlehen hängt von unterschiedlichen Faktoren ab, etwa vom Eigenkapitalanteil, dem Beleihungswert und dem Ergebnis der Bonitätsprüfung.

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Worin liegen die Vorteile und Nachteile beim Nachrangdarlehen?

Ein nachrangiges Darlehen hat einige Vorteile:

• Die meisten Kreditinstitute benötigen keine Sicherheiten.
• Mit einem nachrangigen Darlehen lassen sich unter Umständen die Kosten des erstrangigen Darlehens senken. Indem ihr die Baufinanzierung auf zwei Kredite verteilt, kann eure Bank die Kreditsumme des Nachrangdarlehens als Eigenkapital anrechnen, wodurch ihr weniger Zinsen zahlen müsst. Das lohnt sich allerdings nur, wenn das höher verzinste nachrangige Darlehen zügig abbezahlt wird.
• Fallen Reparaturen, Modernisierungen, Aus- oder Anbauten an oder treten Engpässe in der Finanzierung auf, lassen sich über ein Nachrangdarlehen die nötigen finanziellen Mittel akquirieren.

Doch es gibt auch Nachteile und Risiken beim Nachrangdarlehen:

• Deutlich höhere Zinsen. Angesichts steigender Bauzinsen ist die Frage, ob ein Nachrangdarlehen für euch noch finanzierbar ist. Schließlich müsst ihr eine Doppelbelastung bei den monatlichen Raten tragen können.

Welche Alternativen gibt es, um Eigenkapital zu akquirieren?

Freunde und Verwandte können ebenfalls einen Kredit vergeben. In diesem Fall handelt es sich um ein Privatdarlehen. Viele Eltern nutzen auch die Möglichkeit, ihre Kinder mit einer Schenkung eines Teils ihres eigenen Vermögens zu unterstützen. Ein weiterer Vorteil ist, dass sich so die Erbschaftssteuer umgehen lässt. Wer Wertpapiere wie Aktien, Obligationen oder Anlagefonds besitzt, kann diese oder Teile davon verkaufen oder verpfänden.

Fazit: Lohnt sich ein nachrangiges Darlehen?

Wenn das Geld aus der erstrangigen Finanzierung nicht ausreicht, weil etwa unvorhergesehene Kosten anfallen, kann ein Nachrangdarlehen sinnvoll sein. Allerdings solltet ihr das nachrangige Darlehen wegen der höheren Zinsen möglichst schnell abbezahlen. Außerdem ist ein genauer Vergleich der Anbieter sinnvoll.