Grundschuld eintragen: Alles über Ablauf, Kosten & Dauer

Damit Kreditgeber bei einem Zahlungsausfall keinen wirtschaftlichen Schaden nehmen, fordern sie eine Art Pfand vom Schuldner. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten: die Hypothek und die Grundschuldbestellung. Letztere ist die übliche Form der Kreditsicherung in Deutschland. Wir klären alle wichtigen Fragen rund um die Grundschuld.

Was bedeutet es, wenn eine Grundschuld eingetragen ist?

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das im Bundesgesetzbuch verankert ist (§ 1191 ff. BGB). Banken haben das Recht, eine Sicherheit in Höhe der vereinbarten Darlehenssumme einzufordern. 

Die Grundschuld ist so lange gültig, bis der Kredit vollständig getilgt ist. Bis dahin hat der Gläubiger im Falle eines Zahlungsausfalls das Recht, die Immobilie durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung zu verwerten.

Auch darf der Eigentümer Haus und Grund nicht ohne Zustimmung der Bank verkaufen. Erst wenn das Darlehen abbezahlt ist, kann die Grundschuld gelöscht werden. 

Was ist eine Grundschuldbestellung?

Von Grundschuldbestellung ist die Rede, wenn die Grundschuld im Zuge einer Baufinanzierung im Grundbuch eingetragen wird. Dieser Vorgang läuft zwingend über einen Notar und das Grundbuchamt. 

Mehr zum Thema Grundbuch erklären wir euch hier: Grundbucheintragung: Kosten und Ablauf beim Immobilienkauf .

Grundschuld und Hypothek: Was ist der Unterschied?

Es gibt zwei Möglichkeiten, das Grundpfandrecht ins Grundbuch einzutragen: durch eine Hypothek oder eine Grundschuld. Die Hypothek ist zwingend an ein Darlehen gekoppelt. Sie erlischt automatisch, sobald der Kredit vollständig abbezahlt ist. Die Grundschuld wiederum ist unabhängig vom Darlehen. Sie bleibt auch nach der Rückzahlung im Grundbuch stehen.

Das hat den Vorteil, dass sie als Sicherheit für weitere Finanzierungen dienen oder auf einen neuen Immobilieneigentümer übertragen werden kann. Durch diese Flexibilität ist die Grundschuldbestellung die zeitgemäßere Form der Kreditsicherheit.

Alles zum Thema erfahrt ihr hier: Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?

Hat eine Grundschuld Nachteile?

Eine Grundschuld hat auch Nachteile: Sie ist erstmal mit höheren Kosten verbunden als eine Hypothek. Die Grundschuldeintragung ins Grundbuch muss nämlich zwingend über einen Notar abgewickelt werden. 

Zudem kann die Bank bei einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers schneller eine Zwangsvollstreckung veranlassen als es bei einer Hypothek der Fall ist. Weiterhin ist eine Grundschuld unabhängig von den tatsächlichen Schulden – und das birgt Risiken, zumindest in der Theorie. Wenn beispielsweise eine Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro eingetragen wurde, kann die Bank theoretisch bis zu diesem Betrag Ansprüche geltend machen. Auch dann, wenn der Schuldner bereits 50.000 Euro getilgt hat.

Wer muss eine Grundschuld eintragen lassen? 

Das Grundpfandrecht ist für nahezu jeden relevant, der eine Baufinanzierung abschließt. Für die meisten Banken ist die Besicherung des Darlehens Voraussetzung, um einen Kredit zu bewilligen. Eine Grundschuld eintragen zu lassen, ist dabei die üblichste Form der Kreditsicherheit und ein ganz normaler Vorgang, wenn ihr eine Immobilie fremdfinanziert.

Wer beim Hauskauf hingegen keine Baufinanzierung in Anspruch nimmt, weil er das Objekt aus eigener Tasche bezahlen kann, muss keine Grundschuld eintragen.

Wann lässt man eine Grundschuld eintragen?

Für die meisten Banken ist die Grundschuldbestellung Voraussetzung für die Auszahlung eines Kredits. Das heißt, ihr bekommt die vereinbarte Darlehenssumme erst dann, wenn die Grundschuld im Grundbuch steht. 

Kümmert euch rechtzeitig darum, denn der Vorgang der Grundschuldbestellung kann bis zu sechs Wochen dauern. Es wäre ärgerlich, wenn der Kaufpreis nicht termingerecht an den Verkäufer gehen kann und ihr möglicherweise Verzugszinsen zahlen müsst.

Eine Grundschuldbestellung kann nur über einen Notar veranlasst werden und findet idealerweise unmittelbar nach Unterzeichnung des Kaufvertrags statt.

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Wie läuft eine Grundschuldbestellung ab?

Die Grundschuldbestellung kann nur über den Notar laufen. Trotzdem müsst ihr selbst aktiv werden. Folgende Schritte sind zu tun:

1. Formular für die Grundschuldbestellung von der Bank anfordern: Das Grundschuldbestellungsformular ist eine Zweckerklärung, welche ihr von eurer Bank erhaltet. Darin steht die Höhe der Grundschuld und der Nutzungszweck. Dieses Formular sendet ihr an euren Notar.
2. Beurkundungstermin vereinbaren: Der Notar erstellt eine Grundschuldbestellungsurkunde und lässt diese von euch unterschreiben. Dieser Beurkundungstermin fällt idealerweise mit der Kaufvertragsunterzeichnung zusammen. Im gleichen Zuge bekommt ihr vom Verkäufer eine Belastungsvollmacht, die der Notar ebenfalls für die Eintragung der Grundschuld benötigt.
3. Grundschuldbestellung durch den Notar: Der Notar reicht die Urkunde zusammen mit der Belastungsvollmacht beim zuständigen Grundbuchamt ein und veranlasst damit die Grundschuldbestellung.
4. Grundschuld eintragen lassen: Nach maximal sechs Wochen ist die Grundschuldbestellung in der Regel abgeschlossen. Der Notar lässt der Bank die Grundschuldbestellungsurkunde und den aktualisierten Grundbuchauszug zukommen.
5. Auszahlung des Darlehens: Sobald die Bank die Bestätigung der Grundschuldbestellung erhalten hat, kann sie die Darlehenssumme an den Kreditnehmer auszahlen.

Wie lange dauert eine Grundschuldbestellung?

Für die Grundschuldbestellung solltet ihr insgesamt rund vier bis sechs Wochen einplanen. Bei einer Anschlussfinanzierung kann es mit circa zwei Wochen etwas schneller gehen. Erst wenn die Grundschuldbestellung abgeschlossen ist, zahlt euch die Bank im Regelfall die vereinbarte Darlehenssumme aus.

Das Fälligkeitsdatum für den Kaufpreis sollte deshalb nicht zu früh angesetzt sein. Besprecht das optimale Timing am besten mit eurem Notar. Im Ausnahmefall könnt ihr mithilfe eine Notarbestätigung eine zügigere Auszahlung bei der Bank erwirken. Dafür fallen allerdings extra Kosten an.

Was steht in der Grundschuldbestellungsurkunde?

Im Zuge der Grundbucheintragung wird eine sogenannte Grundschuldbestellungsurkunde ausgestellt. Mit diesem Dokument kann der Notar beim Grundbuchamt der zuständigen Gemeinde die Eintragung der Grundschuld einleiten.

Die Urkunde enthält genaue Angaben zum belasteten Grundstück und zum Eigentümer. Zentraler Bestandteil der Grundschuldbestellung ist außerdem eine dingliche Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel. Damit räumt der Kreditnehmer der Bank gewisse Rechte am Objekt ein, falls es zu einem Zahlungsausfall kommt.

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Was kostet die Grundschuldeintragung?

Die Grundschuld eintragen zu lassen kostet im Schnitt 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises. Die Kosten setzen sich aus den Notargebühren (Beurkundung der Grundschuld) und den Gebühren für das Grundbuchamt (Eintragung der Grundschuld) zusammen. Berechnungsgrundlage ist die Gebührenordnung des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG).

Ein Beispiel: Bei einer Darlehenssumme von 200.000 Euro und einem Kaufpreis von 350.000 Euro müsst ihr für die Grundschuldbestellung mit Gesamtkosten um 870 Euro rechnen.

Diese setzen sich gemäß der aktuellen Gebührentabelle des GNotKG wie folgt zusammen:

Welche Kosten kommen beim Hauskauf noch auf euch zu? Lest dazu mehr in diesem Ratgeber: Baunebenkosten: Diese Kosten solltet ihr beim Hausbau nicht vergessen.

Grundschuld löschen oder behalten?

Seid ihr irgendwann schuldenfrei, könnt ihr die Grundschuld aus dem Grundbuch austragen lassen. Schließlich braucht die Bank jetzt keine Sicherheit mehr von euch. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von Grundschuld löschen. Die Grundschuldlöschung hat Vorteile, aber auch Nachteile. In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, die eingetragene Grundschuld zu behalten. Alles zu dem Thema erfahrt ihr in: Grundschuld löschen oder nicht?