Baunebenkosten: Diese Nebenkosten musst du beim Hausbau beachten

Das kannst du tun

• Berücksichtige die Baunebenkosten bei der Planung deiner Baufinanzierung. So vermeidest du unerwartete Ausgaben.
• Kostenvoranschläge sind sehr wichtig. Hole dir mehrere Angebote ein und vergleiche sie miteinander.
• Professionelle Unterstützung kann dir bei der Einschätzung der Baunebenkosten helfen.

Wer ein Haus bauen möchte, denkt oft zuerst an den Kaufpreis des Grundstücks und die reinen Baukosten – also die Preise für Material und Handwerker. Ein beachtlicher Teil der Gesamtkosten entfällt jedoch auf die sogenannten Baunebenkosten. In diesem Ratgeber erfährst du, was zu den Baunebenkosten gehört, wie hoch sie ausfallen können und worauf du bei der Planung achten solltest. 

Was sind Baunebenkosten? 

Für Laien bestehen die Hausbaukosten ausschließlich aus den Kosten, die für den Bau eines Eigenheims veranschlagt werden. Das ist allerdings nicht ganz richtig. Es kommen noch jede Menge andere Posten auf Bauherren zu – sogenannte Baunebenkosten. Wer diese bei der Baufinanzierung nicht berücksichtigt, muss damit rechnen, am Ende in eine finanzielle Zwickmühle zu geraten.

Welche Kosten fallen unter Baunebenkosten (Beispiele)?

Es gibt einige Kosten, die als Nebenkosten anfallen. Laut Finanzcheck und Dr. Klein gehören dazu:

Baunebenkosten vor Baubeginn

• Bauantrag
• Baugenehmigung
• Bodengutachten
• Erschließungskosten
• Anschluss des Hauses
• Kosten für Statiker
• Aushub des Bodens und dessen Entsorgung
• Gebühren für die Vermessung
• Baustrom und Wasser auf der Baustelle
• gegebenenfalls Baumfällarbeiten oder Rodungen
• gegebenenfalls Abrissarbeiten

Baunebenkosten während der Bauphase

• Architektenhonorar
• Baugutachten
• Bauleistungsversicherung
• Haftpflicht für Bauherren

Baunebenkosten nach der Bauphase (gesondert zu betrachten)

• Außenanlage
• Innenausbau

Unterschied zu Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten und Baunebenkosten sind nicht identisch. Sie unterscheiden sich bei den Dingen, bei denen sie anfallen. Baunebenkosten entstehen beim Hausbau und beziehen sich auf Zusatzkosten rund um die Planung, Genehmigung, Erschließung und Durchführung des Neubaus (nicht auf das Grundstück allein).

Kaufnebenkosten hingegen entstehen beim Kauf der Immobilie und beziehen sich auf den Eigentümerwechsel und die Vertragsabwicklung durch Behörden und einen Notar (Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer). Die nachfolgende Tabelle veranschaulicht dir den Unterschied mit noch mehr Beispielen.

In diesem Artikel konzentrieren wir uns hauptsächlich auf die Baunebenkosten.

Baunebenkosten vs. Kaufnebenkosten

Laut Angaben der Sparkasse machen Notarkosten "1,5 Prozent bis 2 Prozent der Summe aus Grundstückswert und Grundschuld" aus. Der Grundbucheintrag ist darin bereits enthalten. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und beträgt 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. Eine Maklerprovision wird nicht immer fällig – aber wenn, dann sind es häufig zwischen 3 und 8 Prozent.

Du bist auf der Suche nach einem geeigneten Kredit für dein Haus? Mit der Baufinanzierung von Wohnglück.de ermitteln wir für dich aus über 400 Angeboten den günstigsten Immobilienkredit – schnell und unkompliziert.

Wie hoch sind Nebenkosten beim Hausbau? 

Du siehst: Neben den eigentlichen Baukosten gibt es noch etliche andere Aspekte, die du berücksichtigen musst. Laut Baufi24 musst du davon ausgehen, dass die Baunebenkosten etwa 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten des Hausbaus betragen.

Zur Veranschaulichung: Die Baukosten eines hochwertigen 150 Quadratmeter Fertighauses belaufen sich beispielhaft auf 400.000 Euro. Bei 15 bis 20 Prozent Baunebenkosten kommen noch 60.000 bis 80.000 Euro on top. Da es allerdings in allen Lebensbereichen kontinuierlich teurer wird, solltest du einen zusätzlichen Finanzpuffer einplanen. 

Doch was kosten die einzelnen Bestandteile? Das klären wir in den nächsten Absätzen.

Bauantrag und Baugenehmigung

Den Bauantrag stellst du bei der zuständigen Behörde. Darin enthalten sind Baupläne, Berechnungen und Nachweise. Wenn alles passt, bekommt du die Baugenehmigung ausgestellt. Damit hast du die behördliche Erlaubnis, das Gebäude entsprechend den eingereichten Unterlagen zu bauen. Kostenlos gibt es diesen Service aber nicht. 

Experten wie die Commerzbank beziehen sich auf die Faustregel, dass der Antrag und die Baugenehmigung 0,5 bis 1 Prozent der Baukosten ausmachen. Bei unserem oben genannten Beispiel wären das 2.000 bis 4.000 Euro.

Bodengutachten

Das Bodengutachten wird oft auch Baugrundgutachten genannt und untersucht die Bodenbeschaffenheit deines Grundstücks. Faktoren wie

• Tragfähigkeit,
• Grundwasserstand und
• Bodenart

entscheiden über das Fundament und die Kosten. Ist der Boden beispielsweise schlechter als angenommen, wird es teurer. 

Der Ablauf sieht so aus: Vor Ort entnimmt der Gutachter Bodenproben und wertet sie im Labor aus. Anschließend erstellt er ein Gutachten mit Empfehlungen zur Erstellung des Gebäudes und möglichen Risiken. Das Gutachten solltest du frühzeitig – idealerweise vor der Bauplanung – in Auftrag geben. Rechne mit Kosten in Höhe von 400 bis 1.500 Euro.

Erschließungskosten (Grundstück und Haus)

Nicht alle Grundstücke sind an das öffentliche Netz angeschlossen – und der Anschluss kostet natürlich Geld. Damit sind Straßenbau, (Ab)wasser, Strom, Gas und das Telefonnetz gemeint. Die Kosten hängen vom Aufwand ab und müssen an die Gemeinde beziehungsweise Versorgungsämter vor Baubeginn entrichtet werden. Die Spanne ist mit 5.000 bis 20.000 Euro besonders groß. 

Beim Hausanschluss handelt es sich um die tatsächlichen Anschlussarbeiten am Haus – ebenfalls für Strom, (Ab)wasser, Gas und das Telefonnetz. Diese Arbeiten erfolgen oft separat und zählen daher nicht zu den Grundstückserschließungskosten. Mit 7.000 bis 12.000 Euro sind sie etwas günstiger. 

Kosten für Statiker

Der Statiker ist besonders wichtig und kostet dich zwischen 900 und 3.000 Euro. Er berechnet die Stabilität deines Bauwerks und stellt sicher, dass die Konstruktion den gesetzlichen Vorschriften entspricht. Außerdem kann er einschätzen, ob das Gebäude sicher genutzt werden kann. Das "Go" des Statikers ist Grundvoraussetzung für die Genehmigung. 

Aushub der Bodenplatte und Entsorgung des Aushubs

Bevor die Bodenplatte gegossen werden kann, muss der Boden in der Regel ausgehoben werden. Doch mit dieser Arbeit ist es nicht getan. Damit der Boden nicht einfach auf deinem Grundstück rumliegt, wird er kostenpflichtig abtransportiert oder zwischengelagert. Da der Umfang von der Bodeneinschätzung abhängt, kann es zwischen 1.500 und 2.000 Euro kosten, den Boden auszuheben. Der Abtransport liegt bei 5 bis 15 Euro pro Quadratmeter. 

Ein durchschnittliches Einfamilienhaus hat eine Wohnfläche von 150 Quadratmeter. Das ergibt zwischen 750 und 2.250 Euro für den Abtransport. 

Vermessungsgebühren

Dein Grundstück muss vor und während der Bauarbeiten exakt vermessen sein, damit die Bauarbeiten problemlos durchgeführt werden können. Diesen Job übernehmen Vermessungsingenieure. Sie markieren die Lage deines Hauses (sogenannte Absteckung) und erstellen Lagepläne. Dafür solltest du 1.500 bis 3.000 Euro einplanen. 

Dr. Klein hat die genauen Kosten übersichtlich aufgeschlüsselt. Die Preisberechnungen stammen aus dem Jahr 2023, befinden sich aber nach heutiger Einschätzung noch in einem realistischen Bereich.

Zusammensetzung der Vermessungsgebühren

Baustrom und Wasser auf der Baustelle

Während Bauarbeiten auf deinem Grundstück zugange sind, muss vorübergehend ein Strom- und Wasseranschluss her. Dieser wird separat errichtet und nach Abschluss der Arbeiten wieder entfernt. Die Kosten dafür trägst du als Bauherr. Im Schnitt machen sie zwischen 500 und 3.000 Euro aus.

Baumfällarbeiten und Rodungen 

Möglicherweise ist dein Bauland noch recht unberührt und hat viele Bäume und Sträucher. Falls manche davon im Weg stehen und die Bauarbeiten behindern, müssen sie entfernt werden. Das kostet dich laut Finanzcheck 300 bis 2.000 Euro. Wichtig: Für bestimmte Baumarten benötigst du möglicherweise erst eine Fällgenehmigung – insbesondere bei geschützten Bäumen.

Abrissarbeiten

Auf deinem Baugrund steht ein altes und einsturzgefährdetes Haus? Das muss logischerweise vor dem Neubau abgerissen werden. Abrissarbeiten umfassen auch das fachgerechte Entsorgen von Baumaterialien – gegebenenfalls auch Sondermüll wie Asbest. Laut Dr. Klein kann das ziemlich ins Geld gehen. Zwischen 150 und 200 Euro pro Quadratmeter musst du dafür einplanen. 

Beim durchschnittlichen Einfamilienhaus kommen wir so auf 22.500 bis 30.000 Euro an Abrissgebühren. 

Zum Weiterlesen: Du möchtest nicht abreißen und stattdessen sanieren? Ein Fachmann gibt Tipps bei Asbest im Haus. 

Architektenhonorar

Der Architektenplan ist das Herzstück deines Hauses. Architekten planen das Gebäude, erstellen Bauzeichnungen, koordinieren das Projekt mit Fachplanern und überwachen die Ausführung des Baus. Das Honorar richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und ist oft in Leistungsphasen gegliedert. Es macht 10 bis 15 Prozent der Baukosten aus. 

Bei unserem obigen Beispiel mit 400.000 Euro Baukosten kommt das Architektenhonorar so auf 40.000 bis 60.000 Euro. Das Geld kannst du dir sparen, wenn du ein Fertighaus wählst. 

Baugutachten

Ein Baugutachten ist sehr wichtig und dient der Qualitätssicherung. Dafür benötigst du einen unabhängigen Baugutachter. Er beobachtet zum Beispiel Bauschäden, die Bauqualität und den Baufortschritt – entweder auf Wunsch des Bauherrn oder im Streitfall. Die Kosten für ein Baugutachten können sich auf 1.500 bis 2.000 Euro belaufen. Im Ernstfall ist das eine sinnvolle Investition. 

Bauleistungsversicherung

Die Versicherung der Bauleistung für im Schnitt 600 bis 1.200 Euro sichert dich gegen unvorhergesehene Schäden während der Bauzeit ab – zum Beispiel:

• durch Vandalismus,
• höhere Gewalt (Schäden durch Naturgewalten) oder
• Fahrlässigkeit.

Feuerschäden durch Brand oder Blitzschlag sind nicht inbegriffen, können aber durch die sogenannte Feuerrohbauversicherung zusätzlich abgesichert werden. Die Bauleistungsversicherung ist keine Pflichtversicherung. Wir finden sie dennoch empfehlenswert. 

Haftpflichtversicherung für Bauherren

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt dich als Bauherr vor Schadenersatzansprüchen Dritter – etwa wenn sich jemand auf deiner Baustelle verletzt. Etwas, das durchaus schnell passieren kann. Die Haftpflicht ist daher eine essenzielle Absicherung für durchschnittlich 250 Euro bis 600 Euro, bei der du nicht sparen solltest. Laut Dr. Klein sind die Kosten dafür sogar steuerlich absetzbar. 

Außenanlage und Innenausbau

Beachte: Beide Komponenten sind als gesonderte Baunebenkosten zu betrachten und dürfen nicht zu den 15 bis 20 Prozent der Baunebenkosten vor und während der Bauphase gerechnet werden. 

Außenanlage

Dazu zählen alle Dinge rund um dein Haus – also Wege und Einfahrten, Terrassen, Zäune, Rasen und Bepflanzung sowie mögliche Carports. Eventuell möchtest du auch einen Gartenteich. Diese Arbeiten erfolgen nach Fertigstellung des Hauses und sind oft nicht im Hauspreis enthalten. Den Experten von Baufi24 zufolge machen sie 5 bis 15 Prozent der Baukosten aus. Bezogen auf das obige Beispiel sind das zwischen 20.000 und 60.000 Euro.

So setzen sich die Kosten zusammen (Quelle: Baufi24):

• Garage: 5.000 bis 20.000 Euro
• Carport: 1.000 bis 9.000 Euro
• Einfahrt: 60 bis 90 Euro pro Quadratmeter
• Terrasse: 70 bis 270 Euro pro Quadratmeter
• Rasenfläche und Pflanzen: 15 bis 40 Euro pro Quadratmeter
• Zaun: 30 bis 100 Euro pro Meter
• Gartenwege: 30 bis 120 Euro pro Quadratmeter
• Teich: 800 bis 15.000 Euro

Innenausbau

Zum Innenausbau gehören – wie es die Bezeichnung schon sagt – alle Arbeiten im Inneren des Hauses nach Rohbauerstellung. Dazu gehören unter anderem der Trockenbau, die Elektroinstallation, Sanitär, Heizung und Malerarbeiten. Es geht um die Vollendung des Wohnraums. Die Qualität der eingebauten Bestandteile entscheidet maßgeblich über den Preis. Laut Baufi24 geht die Spanne von 500 Euro bis 1.000 Euro pro Quadratmeter. Bezogen auf ein Haus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche sind das zwischen 75.000 Euro und 150.000 Euro.

Die Kosten verteilen sich folgendermaßen (Quelle: Baufi24):

• Elektroinstallationen: 90 bis 120 Euro pro Quadratmeter
• Sanitärinstallationen: 80 bis 100 Euro pro Quadratmeter
• Einbau der Heizung: 7.000 bis 25.000 Euro
• Tapezieren und Malern: 40 bis 60 Euro pro Quadratmeter
• Verlegen von Estrich und Bodenbelägen: 40 bis 70 Euro pro Quadratmeter
• Einbau von Türen und Fenstern: 80 bis 120 Euro pro Quadratmeter
• Einbau von Rollläden: 60 bis 80 Euro pro Quadratmeter

Die Tabelle im Anschluss fasst alle Kosten noch einmal übersichtlich zusammen. 

Baunebenkosten im Überblick

Bitte beachten: Dieser Artikel dient lediglich der Orientierung. Welche Kosten für dich persönlich anfallen, können wir nicht mit Gewissheit beantworten. Die Höhe ist unter anderem von deinem Bauvorhaben, der Größe deines Hauses und dem Standort abhängig. Je nach Bundesland variieren die Preise.

Gut zu wissen: Fertighäuser sind günstiger als Massivhäuser. Das liegt daran, dass Fertighäuser von Herstellern in Teilen vorgefertigt geliefert und schnell zusammengebaut werden können. 

Baunebenkosten am Fallbeispiel 

Du weißt nun, welche Kosten auf dich zukommen und wie hoch sie ausfallen können. Nun beziehen wir alle Informationen auf unser Beispiel am Anfang – das 150 Quadratmeter Haus mit Baukosten in Höhe von 400.000 Euro. Zur Berechnung haben wir Mittelwerte genommen. 

Baukosten Fallbeispiel

Zählt man alle Ausgaben zusammen, kommt man auf eine Summe von 65.625 Euro. Damit liegen die Baunebenkosten in den geschätzten 15 bis 20 Prozent. 

Darauf solltest du bei Baunebenkosten achten (Checkliste)

Die nachfolgende Checkliste hilft dir, deine Baunebenkosten und To-dos im Blick zu behalten. Passe die Liste deinen individuellen Bedürfnissen an. Möglicherweise kommen nicht alle Posten für dich infrage – zum Beispiel, wenn der Grundstückskauf bei dir entfällt.

Bereite dich gut vor

• Hole dir mehrere Angebote ein
• Verschaffe dir einen Überblick über die Leistungen
• Erfasse die Nebenkosten schriftlich
• Erstelle einen Zeitplan
• Schließe Versicherungen rechtzeitig ab

Erfasse alle Posten 

• Maklergebühren
• Grunderwerbsteuer
• Eintrag ins Grundbuch
• Abrissarbeiten
• Bodengutachten
• Planung durch den Architekten
• Beratung
• Baugenehmigung
• Baustrom und Wasser
• Behördengebühren
• Erschließungskosten
• Hausanschlüsse
• Versicherungen
• Baustellenabsicherung
• Gutachter
• Außenanlage
• Umzug

Plane ausreichend Puffer ein 

• 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten als Baunebenkosten
• 10 Prozent zur zusätzlichen Absicherung

Fazit: Darum können Baunebenkosten ganz schön ins Geld gehen

Ein Hausbau ist viel mehr Arbeit und Aufwand, als manche vielleicht denken. Denn neben dem eigentlichen Bauvorhaben gibt es noch etliche andere Posten, die man im Blick behalten – und vor allem bezahlen muss. Ein Gutachter muss beispielsweise für seine professionelle Einschätzung genauso entlohnt werden wie ein Handwerker für seine körperliche Arbeit. Und auch Behörden arbeiten bekanntlich nicht umsonst. Noch dazu sind nicht alle Leistungen im Bauvertrag enthalten (siehe Außenanlage und Innenausbau).

Wer im Vorfeld schludert und sich nicht ausreichend informiert, kommt möglicherweise am Ende mit den Kosten nicht mehr hinterher. Schließlich betragen Baunebenkosten – wie du bereits weißt – 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten. Besonders tückisch: Es gibt Ausgaben, die früh im Prozess anfallen und das Budget sofort belasten. 

Häufig gestellte Fragen zu den Nebenkosten beim Hausbau