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110-Prozent-Finanzierung: Ohne Eigenkapital ins Eigenheim

Sandra Hermes

Sandra Hermes

Wenn die Rahmenbedingungen stimmen, machen einige Banken auch eine 110-Prozent-Finanzierung möglich. Dazu gehört vor allem ein stabiles, überdurchschnittlich hohes Einkommen. Wir erklären, welche Voraussetzung ihr noch erfüllen müsst, wenn ihr ohne Eigenkapital bauen oder kaufen wollt.

20 bis 30 Prozent Eigenkapital sollte man für eine Immobilienfinanzierung mitbringen. So lautet eine gängige Faustregel. Viele Käufer haben die aber nicht auf der hohen Kante. Und dann? Kommt meist nur noch eine Vollfinanzierung in Frage. Der Finanzierung von Kaufpreis plus Kaufnebenkosten stimmen die Banken aber nur zu, wenn alle Voraussetzungen passen. Und auch die Käufer müssen ihre Entscheidung gut durchdenken. Denn eine 110-Prozent-Finanzierung bringt neben Vorteilen auch Risiken mit sich.

Was ist eine 110-Prozent-Finanzierung?

Die 110-Prozent-Finanzierung wird beim Immobilienkauf auch als Vollfinanzierung bezeichnet. Sie setzt sich aus dem Kaufpreis (100 Prozent) und den Kaufnebenkosten (in der Regel etwa 10 Prozent des Kaufpreises) zusammen.

Zu den Nebenkosten gehören zum Beispiel:

Wenn ihr als Käufer kein Eigenkapital investieren könnt oder wollt, kommt nur eine 110-Prozent-Finanzierung in Frage. Ihr leiht euch also nicht nur den Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung von eurer Bank, sondern auch das Geld zur Abdeckung der Kaufnebenkosten.

Bei der sogenannten 100-Prozent-Finanzierung umfasst der Kredit nur den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten finanziert ihr dabei aus eurem Eigenkapital.

Was ist eine 130-Prozent-Finanzierung?

Noch umfangreicher ist die 130-Prozent-Finanzierung. Zu den Kauf- oder Baukosten und den Kaufnebenkosten kommen noch weitere Ausgaben hinzu, die ihr über einen Kredit finanziert. Zum Beispiel notwendige Renovierungsmaßnahmen, den Einbau einer Küche oder eine neue Heizung. Auch für diese Ausgaben setzt ihr kein Eigenkapital ein.

Wie funktioniert die Vollfinanzierung?

Lässt sich eure Bank auf eine 110-Prozent-Finanzierung ein, hat sie zwei Optionen:

  1. Sie kann mit euch einen Gesamtkreditvertrag für alle Kosten vereinbaren.
  2. Sie kann die Baufinanzierung und die Nebenkosten über zwei voneinander unabhängige Darlehen laufen lassen. Ein Gesamtkredit wird eher selten angeboten.

Die 6 wichtigsten Voraussetzungen für die Vollfinanzierung

Eure Bank geht bei einer 110-Prozent-Finanzierung ein höheres Risiko ein. Denn schließlich dient der Wert der Immobilie ihr als Sicherheit für den Kredit. Damit stehen also nur 100 Prozent des Darlehens ein realer Wert gegenüber. Die Kaufnebenkosten sind dagegen nach dem Kauf ausgegeben und haben keinen Gegenwert. Im Extremfall muss eure Bank das Haus kurze Zeit nach eurem Kauf wieder verkaufen, weil ihr den Kredit nicht mehr bedienen könnt. Wenn es gut läuft, kann sie die Immobilie zum selben Preis veräußern. 100 Prozent wären gerettet, aber 10 Prozent gehen verloren.

Es ist also kein Wunder, dass die Banken sich das Risiko einer Finanzierung ohne Eigenkapital mit höheren Darlehenszinsen bezahlen lassen. Um eine Vollfinanzierung zu bekommen, müssen außerdem weitere Bedingungen erfüllt sein:

  1. Hohes, gesichertes Einkommen: Klar, nur wer auch künftig mit einem regelmäßigen (unbefristeter Arbeitsvertrag) und ausreichend hohem Monatseinkommen rechnen kann, kann die Kreditraten einer Vollfinanzierung bedienen und bietet so Sicherheit. Zum einen für die Bank, und zum anderen auch für sich selbst.
  2. Alter: Auch euer Alter spielt eine Rolle. Die Bank fragt sich, wie lange ihr das aktuelle Einkommen noch habt und wie viele Berufsjahre euch bleiben, um den Kredit abzubezahlen.
  3. Gute Bonität: Euer Schufa-Score muss absolut tadellos sein.
  4. Wertstabile Immobilie: Das Objekt, das ihr beleihen wollt, muss dank seiner Lage, seines Zustands und/oder seiner Ausstattung vermuten lassen, dass es auch künftig mindestens den Wert des Kaufpreises behält. Noch besser wäre es, wenn ein Sachverständiger oder die Bank selbst eine Wertsteigerung prognostizieren würden.
  5. Realistischer Einkommensanteil des Kredits: Die künftige Kreditrate muss in einem realistischen Verhältnis zum Monatseinkommen stehen. Sie sollte (zusammen mit bereits bestehenden Kreditraten) nicht mehr als 40 Prozent betragen. Auch zusätzliche Sicherheiten (Kapitalanlagen, weitere Immobilien, Lebensversicherungen) sind ein Plus für eine 110-Prozent-Finanzierung.
  6. Selbstnutzung: Wollt ihr die Immobilie als Kreditnehmer selbst bewohnen, steigert das eure Chancen auf eine Kreditzusage.

Wann ist eine Vollfinanzierung sinnvoll?

Wann eine Vollfinanzierung sinnvoll ist, lässt sich nur im Einzelfall beantworten. Angenommen, ihr findet jetzt eure Traumimmobilie und habt zwar ein festes und sehr hohes Einkommen, aber kein Eigenkapital. Und außerdem angenommen, in naher Zukunft steigen die Bauzinsen und auch die Immobilienpreise. Dann könnt ihr vermutlich in zehn Jahren sagen, dass die Vollfinanzierung sinnvoll war, weil ihr:

  1. sofort und ohne Ansparphase euer Eigenheim nutzen konntet oder ihr
  2. trotz Zinsaufschlägen genauso viel (oder sogar weniger) bezahlt habt als bei einer späteren Teilfinanzierung und ihr
  3. zehn Jahre lang Miete gespart habt.

So gut läuft es aber nicht immer. Auch ein gut bezahlter Job kann gekündigt werden und die Zinsen steigen vielleicht doch nur minimal. Dann war die Vollfinanzierung eher nicht sinnvoll.

Die Entscheidung für eine 110-Prozent- oder sogar für eine 130-Prozent-Finanzierung ist und bleibt mit einem hohen Risiko behaftet. Auf jeden Fall solltet ihr eine sofortige Vollfinanzierung mal mit einer späteren Teilfinanzierung bei veränderten Zinsen vergleichen. Im Netz gibt es für diese Beispielrechnungen zahlreiche kostenlose Onlinerechner, die ihr dazu nutzen könnt. Zum Beispiel den Baufinanzierungsrechner der Bausparkasse Schwäbisch Hall.

Für wen ist die 110-Prozent-Finanzierung geeignet?

Eure Bank bevorzugt bei einer Vollfinanzierung Kunden mit einem hohen, festen Einkommen. Besonders verlässlich ist das Einkommen von unkündbaren Beamten. Polizisten, Soldaten und andere Staatsdiener im gehobenen Dienst haben daher besonders gute Karten.

Banken bewerten aber auch andere Anstellungsverhältnisse als stabil. Können Ärzte und Freiberufliche über die Jahre hinweg nachweisen, dass sie konstant überdurchschnittlich verdient haben, können auch sie oft von der Vollfinanzierung ihrer Traumimmobilie über ihr Kreditinstitut profitieren.

Für wen ist die 110-Prozent-Finanzierung eher nicht geeignet?

Habt ihr selbst Bauchschmerzen, wenn ihr an die langfristige Sicherheit eures Jobs denkt? Wollt ihr in naher Zukunft noch einmal umziehen? Oder rechnet ihr in Kürze mit zusätzlichen Ausgaben, die dazu führen, dass ihr mehr als 40 Prozent eures Einkommens für die Darlehensrate aufbringen müsstet? Dann lasst lieber die Finger von der 110-Prozent-Finanzierung.

Ein guter Bankberater wird ohnehin den Finger in die Wunde legen und auf Herz und Nieren prüfen, ob das Risiko für euch und für die Bank tragbar ist. Er wird euch auch ehrlich sagen, wenn ihr euch mit euren Plänen übernehmt und euch folglich auch keinen Vollfinanzierungsvertrag anbieten.

Welche Vorteile hat die Vollfinanzierung?

  • Bei eurem Traumhaus könnt ihr sofort zuschlagen und müsst nicht erst eine Ansparphase hinter euch bringen. So können schon sehr junge Käufer in Eigentum investieren.
  • Derzeit könnt ihr noch von niedrigen Bauzinsen profitieren und geht nicht das Risiko ein, dass sie nach der Ansparphase für euer Eigenkapital erheblich gestiegen sind.
  • Ihr könnt euer liquides Vermögen bewahren.
  • Ihr zahlt keine Miete und investiert sie stattdessen direkt in die Tilgung eures Kredits. Ob es sich in eurem Fall um eine Ersparnis handelt, kommt auf die Höhe der Miete an und auf den Betrag, den ihr zusätzlich zur Mietzahlung monatlich zum Eigenkapitalaufbau einsetzen könntet.
  • Wenn ihr künftig mit einem höheren Verdienst rechnet, wird die aktuell festgelegte Tilgungsrate im Verhältnis einen kleineren Teil eures Einkommens ausmachen. Gerade für Berufsanfänger ist das ein realistisches Szenario.
  • Die bei einer 110-Prozent-Finanzierung angenommene Wertsteigerung der Immobilie führt zusammen mit einer teilweisen Tilgung des Kredits dazu, dass ihr nach 15 Jahren Zinsbindung in einer besseren Verhandlungsposition für einen Anschlusskredit seid.

Welche Nachteile hat die Vollfinanzierung?

  • Das fehlende Eigenkapital machen die Banken durch Zinsaufschläge (Risikoaufschläge) wett.
  • Auch die Tilgungsrate ist höher.
  • Zusätzlich verlängert die höhere Kreditsumme (im Vergleich zur Teilfinanzierung) dennoch die Laufzeit des Kredits.
  • Für ältere Kreditnehmer bleibt nicht genug Zeit zur Rückzahlung.
  • Immobilien, die in einer ungünstigen Lage stehen oder keine gute Zukunftsprognose haben, können nicht vollfinanziert werden.

Hat eine 110-Prozent-Finanzierung Auswirkungen auf die Anschlussfinanzierung?

Eine 110-Prozent-Finanzierung wirkt sich auch auf die Anschlussfinanzierung aus. Denn durch die größere Gesamtsumme bleibt am Ende der Zinsbindung eine höhere Restschuld bestehen als bei einer Teilfinanzierung. Die Anschlussfinanzierung wird dadurch ebenfalls teuer und läuft noch relativ lang. Kommen dann noch gestiegene Zinsen dazu, kann eure finanzielle Belastung noch einmal steigen.

KfW-Förderung erhalten trotz Vollfinanzierung, geht das?

Eine Vollfinanzierung und eine KfW-Förderung, das ist kein Widerspruch, da die Förderung nicht von der Art eurer Immobilienfinanzierung abhängt. Einige Banken behandeln einen (oder mehrere) KfW-Kredite sogar als Quasi-Eigenkapital. Auf diesem Weg könnt ihr die Summe des Hauptkredits reduzieren und zahlt für die KfW-Kredite zusätzlich günstigere Zinsen.

Checkliste 110-Prozentfinanzierung: Auf diese Punkte solltet ihr achten

  • Instandhaltungsrücklage bilden: Habt ihr keine liquiden Mittel, könnt ihr jetzt mit dem Sparen anfangen. Eure Immobilie wird irgendwann eine neue Heizung oder ein neues Dach brauchen. Gut, wenn ihr dann zusätzlich zur Belastung durch die Vollfinanzierung nicht noch einen Kredit aufnehmen müsst.
  • Versicherungen abschließen: Versicherungen können euch oder euren Partner vor einer Zahlungsunfähigkeit schützen. Überlegt, ob für eure Situation eine Risikolebensversicherung, eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder eine Restschuldversicherung am sinnvollsten ist. Hier findet ihr noch mehr Infos zu diesem Thema: Baufinanzierung absichern: Sinnvoll oder überflüssig?
  • Bausparvertrag abschließen: Minimiert in der noch bestehenden Niedrigzinsphase das Zinsänderungsrisiko.
  • Angebote vergleichen: Unterschreibt nicht das erstbeste Angebot. Vermutlich werdet ihr nie wieder so viel Geld ausgeben. Da lohnt es sich, die Angebote mehrerer Baufinanzierer zu vergleichen. Dabei hilft auch der Baufinanzierungs-Service von Wohnglück.
  • Wertgutachten einholen: Wie viel ist die ausgesuchte Immobilie wert? Wird sie auch in einigen Jahren noch ihren Preis wert sein oder gar im Wert steigen? Nur, wenn das der Fall ist, ist eine Vollfinanzierung ratsam.
  • Lebenssituation analysieren: Ihr seid vielleicht noch jung, und der Gedanke, schon mit 50 Jahren ein Haus abbezahlt zu haben, ist sicher verlockend. Aber seid ihr sicher, dass ihr für immer an diesem Ort leben wollt? Wie sehen eure beruflichen Pläne aus? Wollt ihr Familie, wollt ihr reisen? Entscheidet an dieser wichtigen Weggabelung in eurem Leben nicht voreilig.

Fazit: (Wann) lohnt sich eine 110-Prozent-Finanzierung?

Es klingt etwas verdreht, aber eine Vollfinanzierung muss man sich leisten können. Nur Kreditnehmer mit einem stabilen und vergleichsweise hohen Monatseinkommen werden von den Banken überhaupt ein Angebot für eine 110-Prozent-Finanzierung bekommen.

Hinzu kommt die lange Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung und die höhere monatliche Belastung. In Sachen Darlehenskosten seid ihr mit einer Teilfinanzierung mit 20 bis 30 Prozent Eigenkapital immer besser dran.

Falls ihr eure Traumimmobilie also schon gefunden habt, ohne etwas auf der hohen Kante zu haben, solltet ihr nochmal alle Optionen abklopfen. Können Eltern oder Großeltern unterstützen? Könnt ihr euch bereits einen Erbteil auszahlen lassen? Habt ihr alle Förderoptionen auf Bundes- und Landesebene durchgespielt?

Wenn ihr euch sicher seid, dass ihr kein Eigenkapital einbringen könnt und ihr alle genannten Risiken kennt, ist die Vollfinanzierung die letzte Möglichkeit, doch noch zuschlagen zu können. Seht es in diesem Fall positiv: Ihr investiert, statt zu sparen. In Zeiten von Negativzinsen vielleicht doch eine ganz gute Idee.

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