Weißer Mann mit Baustellenhelm und Tablet
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Bauen | Ratgeber

Bausachverständiger: Was leisten & kosten Baugutachter?

Eva Dorothée Schmid

Ein Bausachverständiger kann euch beim Hauskauf und Hausbau vor unangenehmen Überraschungen und zusätzlichen Kosten bewahren. Wie ihr einen guten Baugutachter findet und was er kostet, das erfahrt ihr hier.

Baumängel beim Neubau und Schäden an Bestandsimmobilien sind Alltag in Deutschland. Die Frage ist dann, was die Ursachen sind, wie groß der Schaden ist und wer verantwortlich dafür ist. Um das herauszufinden, hilft euch ein Bausachverständiger. Wir erklären, welche Leistungen Baugutachter erbringen, was sie kosten und wo ihr einen gut qualifizierten Bausachverständigen findet.

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Welche Leistungen bietet ein Bausachverständiger an?

Ein Bausachverständiger kann Baumängel und Bauschäden während der Bauphase oder nach Fertigstellung der Immobilie ermitteln. Dann können Mängel beseitigt werden, bevor größere Schäden entstehen.

Außerdem kann er euch beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie beraten.

Sachverständiger gibt Rat beim Kauf einer Immobilie

Ihr wollt ein Haus kaufen? Dann ist es ratsam, einen Baugutachter mit zur Hausbesichtigung zu nehmen.

Dieser listet euch Mängel auf, schätzt die Reparaturkosten und sagt euch, ob das Haus in dem aktuellen Zustand und in der Lage den Preis wert ist, der aufgerufen wird. So könnt ihr den Kaufpreis besser verhandeln und erspart euch böse finanzielle Überraschungen aufgrund unentdeckter Mängel.

Wichtig ist ein Bausachverständiger vor allem, wenn ihr ein älteres Haus erwerben wollt.

Ein Baugutachter erklärt euch aber nicht nur potenzielle Mängel. Er kann auch darlegen, ob eure Änderungswünsche nach dem Hauskauf auch realisierbar sind. So prüft er, ob beispielsweise Wanddurchbrüche möglich sind oder ob ihr eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installieren könnt. Er kann auch prüfen, ob ihr aus baurechtlicher Sicht einen Anbau oder eine Garage errichten dürft.

Wertgutachten für Verkäufer einer Immobilie

Nicht nur Hauskäufer können sich von einem Bausachverständigen beraten lassen, auch für Verkäufer einer Immobilie ergibt das unter Umständen Sinn. Das Wertgutachten eines Bausachverständigen sorgt für Klarheit über den Wert einer Immobilie und verkürzt die Preisverhandlungen.

Die Immobilienbewertung durch einen Baugutachter kann sowohl als Komplettgutachten als auch als Kurzgutachten vorgenommen werden. Der größte Unterschied besteht in der Anzahl an Details.

Baubegleitung während des Hausbaus

Wenn ihr einen Baugutachter zur Baubegleitung einschaltet, dann prüft er zunächst, ob die Planung dem aktuellen Stand der Technik entspricht.

Während der Bauphase führt er an verschiedensten Gewerken Stichproben durch und ermittelt, ob diese korrekt ausgeführt wurden. Er greift ein, bevor Bauschäden entstehen. Wichtig sind dabei besonders die schadensanfälligen Gewerke.

Grafik zu Festgestellten Baumängeln nach Bereichen

Entdeckt der Bausachverständige während seiner Baubegleitung einen Bauschaden, dann rät er den Bauherren zur Mangelbeseitigung durch die Baufirma. Dabei kann er beratend tätig werden.

Auch bei der Bauabnahme werden Baugutachter hinzugezogen, denn für Laien ist es mitunter schwierig bis unmöglich, Baumängel zu erkennen. Und das kann ziemlich folgenschwer sein.

Wer bei der Bauabnahme auf einen Bausachverständigen verzichtet, lässt sich womöglich vom Bauunternehmer zu einer schnellen Unterschrift drängen und segnet damit ein Haus voller Baumängel ab und bleibt dann auf den Kosten sitzen.

Mit der Unterschrift sind Bauunternehmer nämlich fein raus: Mit ihr erklärt der Bauherr, dass das Haus mängelfrei ist und verzichtet auf sein Recht, Nachbesserungsansprüche für mögliche Baumängel geltend zu machen. Alle Risiken liegen also beim Bauherrn.

Weitere Leistungen von Bausachverständigen

Daneben bieten Bausachverständige auch folgende Dienstleistungen an:

  • Wohnflächenberechnung
  • Sanierungskonzepte
  • Schimmelanalysen
  • Energieberatung
  • Beweissicherung
  • Schlichtung
  • Baugutachten, Schiedsgutachten, Schadensgutachten für den Fall, dass ein Streit über Baumängel vor Gericht geht.

Was kostet ein Bausachverständiger?

Einen Baugutachter zu engagieren ist nicht ganz billig. Ihr müsst generell mit einem Honorar von 100 bis 180 Euro pro Stunde rechnen. Dazu kommen noch die Fahrtkosten.

Ein paar Preisbeispiele als Anhaltspunkte:

Kaufberatung durch einen Bausachverständigen

Für eine Beratung zum Kauf eines Einfamilienhauses müsst ihr mit 300 bis 400 Euro Beratungskosten rechnen, bei einem Zweifamilienhaus mit 500 bis 600 Euro. Dazu kommen noch die Anfahrtskosten.

Die Beratung erfolgt mündlich. Wer ein schriftliches Gutachten haben möchte, muss dafür etwa 40 Euro pro DIN A4-Seite rechnen, also rund 200 bis 300 Euro insgesamt.

Immobilienbewertung

Im Schnitt müsst ihr für die ausführliche Bewertung eures Einfamilienhauses durch einen Bausachverständigen mit 1.000 bis 2.000 Euro rechnen. Ein Kurzgutachten ist günstiger: Hier fallen 100 bis 500 Euro an.

Baubegleitung

Da die sachverständige Unterstützung beim Hausbau mit wesentlich mehr Aufwand und Terminen verbunden ist, fallen hier höhere Kosten als beim Hauskauf an, die ihr bei euer Kalkulation der Baunebenkosten mit einplanen solltet.

Die Baubegleitung eines Einfamilienhauses kostet zwischen 3.000 und 6.000 Euro.

Für die reine Bauabnahme werden rund 500 bis 1.000 Euro fällig.

Bauherrenberatung über Verbände

Wenn ihr euch vom Verband Privater Bauherren helfen lassen wollt, dann müsst ihr dort Mitglied werden. Der Beitrag ist abhängig von der Dauer der Mitgliedschaft. Er liegt zwischen 4 und 15 Euro im Monat. Dazu kommen Honorare und Fahrtkosten, die je nach Region und Berater unterschiedlich sind.

Auch beim Bauherren-Schutzbund ist eine Mitgliedschaft obligatorisch. Hierbei beträgt die Aufnahmegebühr 52 Euro, der Monatsbeitrag 11 Euro. Dazu kommt ein Stundensatz von 105 Euro für die Bauherrenberatung.

Lohnt sich ein Baugutachter?

Ein Baugutachter ist nicht billig, aber angesichts der hohen Zahl an Baumängeln lohnt er sich. Denn: Pfusch am Bau kann ganz schön ins Geld gehen. Die Dekra rechnet mit durchschnittlich 10.000 Euro Schaden für jedes Bauvorhaben.

Der Bauherren-Schutzbund beurteilt die Situation wie folgt: In zwei Dritteln der bundesweit untersuchten Fälle zahlten Bauherren für die Beseitigung der Mängel an ihren Neubauten zwischen 1.000 und 5.000 Euro. 25 Prozent mussten 5.000 bis 15.000 Euro mehr investieren, und jeder Zehnte bezahlte den Pfusch der Baufirmen mit 15.000 bis 50.000 Euro. Bei Sanierungs-, Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen von Altbauten sieht es nicht besser aus.

Mit einem Baugutachter kommt ihr unterm Strich also deutlich günstiger weg als bei Mängeln, die zu spät erkannt wurden.

Was macht einen guten Bausachverständigen aus?

Der Titel Bausachverständiger klingt zwar hochoffiziell, ist aber nicht geschützt. Jeder kann sich so nennen, auch wenn er sich gar nicht auskennt.

Zudem gibt es viele unterschiedliche Bezeichnungen, wie "öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger", "verbandsgeprüfter Sachverständiger", "zertifizierter Sachverständiger", "staatlich geprüfter Sachverständiger", "Bausachverständiger, "Gerichtssachverständiger".

Für Auftraggeber birgt das ein Risiko. Ein ahnungsloser Baugutachter schätzt Schäden falsch ein, erkennt sie vielleicht nicht und macht alles nur noch schlimmer.

Ein Bausachverständiger muss Kenntnisse in Bauphysik, Bauchemie, Baubiologie und Baugeologie haben. Darüber hinaus muss er bei der Begutachtung von Schimmel und weiteren Pilzarten über Kenntnisse auf dem Gebiet der Mykologie verfügen. Wenn ihr einen Baugutachter wegen Bauschäden beauftragt, dann muss er auch umfangreiche Kenntnisse auf dem Gebiet der Bauwerksausführung haben.

Grundsätzlich solltet ihr zuerst bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen nach Rat fragen. Deren Ausbildung ist die einzige, die die gesamte Branche als passende Qualifizierung für die Aufgabe akzeptiert.

Es ist besser, mit einem Generalisten zu beginnen, da er aufgrund seines breiten Wissens eher die Ursache für einen Baumangel oder Schaden finden kann als ein Spezialist, der sich nur mit Farben, Lacken und dem Mauerputz auskennt.

Lasst euch vom Sachverständigen Nachweise seiner Qualifikation zeigen, wie beispielsweise Zertifikate über Fortbildungsveranstaltungen. Ein seriöser Sachverständiger wird euch auf Nachfrage sicher auch ein anonymisiertes Beispielgutachten überlassen, damit ihr euch ein Bild von seiner Arbeit machen könnt.

Auf diese Anerkennungen solltet ihr bei Bausachverständigen achten

Mindestens eine oder zwei der folgenden Anerkennungen und/oder Zertifizierung als Bausachverständiger sollten nachweisbar vorliegen:

  • Staatliche Anerkennung
  • Anerkennung als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger durch eine Kammerorganisation
  • Anerkennung durch einen qualifizierten Sachverständigenverband
  • Zertifizierung durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 anerkannte Zertifizierungsstelle oder
    Zertifizierung des Sachverständigenbüros nach DIN ISO 9001:2008
Falsch angebrachte Dampfsperre
Ein Bausachverständiger muss unter anderem auch umfangreiche Kenntnisse auf dem Gebiet der Bauwerksausführung haben. © Verband Privater Bauherren (VPB)

Wo finde ich einen Bausachverständigen?

Bauherren, die ihr Haus von einer Firma schlüsselfertig bauen lassen, dürfen nicht den Fehler machen, den Architekten oder Ingenieur des Unternehmens nach Rat zu fragen. Der nämlich ist parteiisch, weil ihn die Firma bezahlt. Sinnvoller ist es, einen eigenen und unabhängigen Architekten oder Bauingenieur als Bausachverständigen hinzuzuziehen.

Einen unabhängigen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen findet ihr im bundesweiten Sachverständigenverzeichnis der Industrie- und Handelskammern.

Allerdings kann es lange dauern, bis ein solcher Bausachverständiger Zeit für euer Anliegen hat. Weitere Anlaufstellen sind:

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