Bausachverständiger prüft Bau
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Bausachverständiger: Was leisten und kosten Baugutachter?

Eva Dorothée Schmid

Eva Dorothée Schmid

Ein Bausachverständiger kann euch beim Hauskauf und Hausbau vor unangenehmen Überraschungen und zusätzlichen Kosten bewahren. Wie ihr einen guten Baugutachter findet und was er kostet, das erfahrt ihr hier.

Baumängel beim Neubau und Schäden an Bestandsimmobilien sind Alltag in Deutschland. Die Frage ist dann, was die Ursachen sind, wie groß der Schaden ist und wer verantwortlich dafür ist. Um das herauszufinden, hilft euch ein Bausachverständiger. Wir erklären, welche Leistungen Baugutachter erbringen, was sie kosten und wo ihr einen qualifizierten Bausachverständigen findet.

Wann brauche ich einen Bausachverständigen?

Einen Bausachverständigen einzuschalten, ist keine Pflicht. Trotzdem ist eine professionelle Baubegleitung vor allem in zwei Fällen sinnvoll, nämlich wenn ihr:

  • eine Bestandsimmobilie kaufen wollt oder
  • ein Haus bauen wollt.

Beim Verkauf einer Immobilie sind Bausachverständige seltener im Einsatz, doch auch dieser Fall tritt ein.

Eine Hauptaufgabe von Bausachverständigen ist, Baumängel frühzeitig zu erkennen und deren Beseitigung durchzusetzen. Ein rechtzeitiger Baumängel-Check ist deshalb so wichtig, weil die Gewährleistungsfrist ab der Bauabnahme nur fünf Jahre beträgt. Das heißt, nach Ablauf dieser Frist müsst ihr die Kosten für Schäden komplett selbst tragen. Lest hier mehr dazu: Gewährleistung beim Hausbau: Welche Fristen Bauherren nicht verpassen sollten

Darüber hinaus kann der Sachverständige bei Themen wie Bauplanung, Kostenkalkulation, energetische Sanierung und Preisverhandlung unterstützen.

Welche Leistungen bietet ein Bausachverständiger an?

Ein Bausachverständiger kann Baumängel und Bauschäden während der Bauphase oder nach Fertigstellung der Immobilie ermitteln. Dann können Mängel beseitigt werden, bevor größere Schäden entstehen. Außerdem kann er euch beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie beraten.

Die Leistungen von Baugutachtern im Überblick:

Gutachter gibt Rat beim Hauskauf

Ihr wollt ein Haus kaufen? Dann ist es ratsam, einen Baugutachter mit zur Hausbesichtigung zu nehmen.

Ein Bausachverständiger listet euch in einem Baugutachten Mängel auf, schätzt die Reparaturkosten und sagt euch, ob das Haus in dem aktuellen Zustand und in der Lage den Preis wert ist, der aufgerufen wird. So könnt ihr den Kaufpreis besser verhandeln und erspart euch böse finanzielle Überraschungen aufgrund unentdeckter Mängel.

Wichtig ist ein Bausachverständiger vor allem, wenn ihr ein älteres Haus erwerben wollt. Hier sind vor allem der Zustand von Dach, Außendämmung und Heizungsanlage genau zu begutachten. Womöglich kommen energetische Sanierungsmaßnahmen wie der Einbau einer neuen Heizung auf euch zu.

Ein Baugutachter erklärt euch aber nicht nur potenzielle Mängel. Er kann auch darlegen, ob eure Änderungswünsche nach dem Hauskauf auch realisierbar sind. So prüft er, ob beispielsweise Wanddurchbrüche möglich sind oder ob ihr eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installieren könnt. Er kann auch prüfen, ob ihr aus baurechtlicher Sicht einen Anbau oder eine Garage errichten dürft.

Wertgutachten für Verkäufer einer Immobilie

Nicht nur Hauskäufer können sich von einem Bausachverständigen beraten lassen, auch für Verkäufer einer Immobilie ergibt das unter Umständen Sinn. Das Wertgutachten eines Bausachverständigen sorgt für Klarheit über den Wert einer Immobilie und verkürzt die Preisverhandlungen.

Die Immobilienbewertung durch einen Baugutachter kann sowohl als Komplettgutachten als auch als Kurzgutachten vorgenommen werden. Der größte Unterschied besteht in der Anzahl an Details. Erfahrt hier mehr dazu: Wertgutachten fürs Haus: Alle Optionen, alle Kosten

Baubegleitung während des Hausbaus durch einen Baugutachter

Wenn ihr einen Sachverständigen fürs Bauwesen zur Baubegleitung einschaltet, dann prüft er zunächst, ob die Planung dem aktuellen Stand der Technik entspricht.

Während der Bauphase führt er an verschiedensten Gewerken Stichproben durch und ermittelt, ob diese korrekt ausgeführt wurden. Er greift ein, bevor Bauschäden entstehen. Wichtig sind dabei besonders die schadensanfälligen Gewerke.

Natürlich ist es sinnvoll, auch als Bauherr gut informiert zu sein. Hier erfahrt ihr mehr: Baumängel nach Baujahr: Das müsst ihr wissen, wenn ihr ein altes Haus kauft

Entdeckt der Bausachverständige während seiner Baubegleitung einen Bauschaden, dann rät er den Bauherren zur Mängelbeseitigung durch die Baufirma. Dabei kann er beratend tätig werden.

Grafik zu Festgestellten Baumängeln nach Bereichen

Bauabnahme in Begleitung eines Sachverständigen im Bauwesen

Auch bei der Bauabnahme werden Baugutachter hinzugezogen, denn für Laien ist es mitunter schwierig bis unmöglich, Baumängel zu erkennen. Und das kann ziemlich folgenschwer sein.

Wer bei der Bauabnahme auf einen Bausachverständigen verzichtet, lässt sich womöglich vom Bauunternehmer zu einer schnellen Unterschrift drängen und segnet damit ein Haus voller Baumängel ab und bleibt dann auf den Kosten sitzen.

Mit der Unterschrift sind Bauunternehmer nämlich fein raus: Mit ihr erklärt der Bauherr, dass das Haus mängelfrei ist und verzichtet auf sein Recht, Nachbesserungsansprüche für mögliche Baumängel geltend zu machen. Alle Risiken liegen also beim Bauherrn. Lest dazu auch diesen Artikel: Abnahmeprotokoll: Grundlage der Bauabnahme

Weitere Leistungen von Bausachverständigen

Daneben bieten Bausachverständige auch folgende Dienstleistungen an:

Was kostet ein Bausachverständiger?

Einen Baugutachter zu engagieren ist nicht ganz billig. Ihr müsst generell bei den Kosten für einen Bausachverständigen mit einem Honorar von 90 bis 180 Euro pro Stunde rechnen. Dazu kommen in der Regel noch die Fahrtkosten.

Hier eine Übersicht über die durchschnittlichen Kosten:

  • Leistung Bausachverständiger
  • Kosten Baugutachter
  • Stundenlohn
  • 90 bis 180 Euro
  • Kaufberatung
  • 300 bis 600 Euro
  • Gutachtenerstellung
  • 200 bis 300 Euro
  • Immobilienbewertung (lang)
  • 1.000 bis 2.000 Euro
  • Immobilienbewertung (kurz)
  • 100 bis 500 Euro
  • Baubegleitung
  • 3.000 bis 6.000 Euro
  • Bauabnahme
  • 500 bis 1.000 Euro

Kostenbeispiele für einen Bauchsachverständigen

Kosten für die Kaufberatung durch einen Baugutachter

Für eine Beratung zum Kauf eines Einfamilienhauses müsst ihr mit 300 bis 400 Euro Beratungskosten rechnen, bei einem Zweifamilienhaus mit 500 bis 600 Euro. Dazu kommen noch die Anfahrtskosten.

Die Beratung erfolgt mündlich. Wer ein schriftliches Gutachten haben möchte, muss dafür etwa
40 Euro pro DIN A4-Seite rechnen, also rund 200 bis 300 Euro insgesamt.

Kosten für die Immobilienbewertung durch einen Bausachverständigen

Im Schnitt müsst ihr für die ausführliche Bewertung eures Einfamilienhauses durch einen Bausachverständigen mit 1.000 bis 2.000 Euro rechnen. Ein Kurzgutachten ist günstiger: Hier fallen 100 bis 500 Euro an.

Tipp: Nutzt vorab die Möglichkeit, eure Immobilie kostenfrei bewerten zu lassen.

Kosten für die Baubegleitung durch einen Baugutachter

Da die sachverständige Unterstützung beim Hausbau mit wesentlich mehr Aufwand und Terminen verbunden ist, fallen hier höhere Kosten als beim Hauskauf an, die ihr bei euer Kalkulation der Baunebenkosten mit einplanen solltet.

Die Baubegleitung eines Einfamilienhauses durch einen Bausachverständigen kostet zwischen 3.000 und 6.000 Euro. Für die reine Bauabnahme werden rund 500 bis 1.000 Euro fällig.

Bauherrenberatung über Verbände

Wenn ihr euch vom Verband Privater Bauherren helfen lassen wollt, dann müsst ihr dort Mitglied werden. Der Beitrag ist abhängig von der Dauer der Mitgliedschaft. Er liegt zwischen 4 und
15 Euro im Monat. Dazu kommen Honorare und Fahrtkosten, die je nach Region und Berater unterschiedlich sind.

Auch beim Bauherren-Schutzbund ist eine Mitgliedschaft obligatorisch. Hierbei beträgt die Aufnahmegebühr 52 Euro, der Monatsbeitrag 11 Euro. Dazu kommt ein Stundensatz von 105 Euro für die Bauherrenberatung.

Beispiel: Was kostet das Gutachten für ein Haus?

In der folgenden Tabelle seht ihr beispielhaft, was ein Bausachverständiger kosten kann, wenn ihr ihn für eine Baubegleitung mit Baugutachten beauftragt:

  • Leistung
  • Einzelkosten
  • Gesamtkosten
  • Arbeitsleistung (10 Stunden)
  • 105 Euro/Stunde
  • 1.050 Euro
  • Erstellung eines Baugutachtens (5 Seiten)
  • 40 Euro/Seite
  • 200 Euro
  • An- und Abfahrt (je 20 Kilometer)
  • 0,85 Euro/Kilometer
  • 34 Euro
  • Gesamt
  • 1.284 Euro

Kostenbeispiel: Baubegleitung und Gutachten für ein Haus

Ein Tag Baubegleitung mit einem anschließenden Baugutachten über fünf Seiten kosten euch demnach knapp 1.300 Euro. Hierbei handelt es sich nur um einen Richtwert.

Lohnt sich ein Baugutachter?

Ein Baugutachter ist nicht billig, aber angesichts der hohen Zahl an Baumängeln lohnt er sich. Denn: Pfusch am Bau kann ganz schön ins Geld gehen. Die Dekra rechnet mit durchschnittlich 10.000 Euro Schaden für jedes Bauvorhaben.

Der Bauherren-Schutzbund beurteilt die Situation wie folgt: In zwei Dritteln der bundesweit untersuchten Fälle zahlten Bauherren für die Beseitigung der Mängel an ihren Neubauten zwischen 1.000 und 5.000 Euro. 25 Prozent mussten 5.000 bis 15.000 Euro mehr investieren, und jeder Zehnte bezahlte den Pfusch der Baufirmen mit 15.000 bis 50.000 Euro. Bei Sanierungs-, Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen von Altbauten sieht es nicht besser aus.

Mit einem Baugutachter kommt ihr unterm Strich also deutlich günstiger weg als bei Mängeln, die zu spät erkannt wurden.

Wie finde ich einen guten Baugutachter?

Der Titel Bausachverständiger klingt zwar hochoffiziell, ist aber nicht geschützt. Jeder kann sich so nennen, auch wenn er sich gar nicht auskennt. Zudem gibt es viele unterschiedliche Bezeichnungen, wie:

  • "öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger",
  • "verbandsgeprüfter Sachverständiger",
  • "zertifizierter Sachverständiger",
  • "staatlich geprüfter Sachverständiger",
  • "Bausachverständiger" oder
  • "Gerichtssachverständiger".

Für Auftraggeber birgt das ein Risiko. Ein ahnungsloser Baugutachter schätzt Schäden falsch ein, erkennt sie vielleicht nicht und macht alles nur noch schlimmer.

Ein Sachverständiger im Bauwesen muss Kenntnisse in Bauphysik, Bauchemie, Baubiologie und Baugeologie haben. Darüber hinaus muss er bei der Begutachtung von Schimmel und weiteren Pilzarten über Kenntnisse auf dem Gebiet der Mykologie verfügen. Wenn ihr einen Baugutachter wegen Bauschäden beauftragt, dann muss er auch umfangreiche Kenntnisse auf dem Gebiet der Bauwerksausführung haben.

Grundsätzlich solltet ihr zuerst bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen nach Rat fragen. Deren Ausbildung ist die einzige, die die gesamte Branche als passende Qualifizierung für die Aufgabe akzeptiert.

Es ist besser, mit einem Generalisten zu beginnen, da er aufgrund seines breiten Wissens eher die Ursache für einen Baumangel oder Schaden finden kann als ein Spezialist, der sich nur mit Farben, Lacken und dem Mauerputz auskennt.

Lasst euch vom Sachverständigen Nachweise seiner Qualifikation zeigen, wie beispielsweise Zertifikate über Fortbildungsveranstaltungen. Ein seriöser Sachverständiger wird euch auf Nachfrage sicher auch ein anonymisiertes Beispielgutachten überlassen, damit ihr euch ein Bild von seiner Arbeit machen könnt.

Was sollte ein Bausachverständiger nachweisen können?

Mindestens eine oder zwei der folgenden Anerkennungen und/oder Zertifizierung als Bausachverständiger sollten nachweisbar vorliegen:

  • Staatliche Anerkennung
  • Anerkennung als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger durch eine Kammerorganisation
  • Anerkennung durch einen qualifizierten Sachverständigenverband
  • Zertifizierung durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 anerkannte Zertifizierungsstelle oder Zertifizierung des Sachverständigenbüros nach DIN ISO 9001:2008
Falsch angebrachte Dampfsperre
Ein Bausachverständiger muss unter anderem auch umfangreiche Kenntnisse auf dem Gebiet der Bauwerksausführung haben. © Verband Privater Bauherren (VPB)

Wo finde ich einen Bausachverständigen?

Bauherren, die ihr Haus von einer Firma schlüsselfertig bauen lassen, dürfen nicht den Fehler machen, den Architekten oder Ingenieur des Unternehmens nach Rat zu fragen. Der nämlich ist parteiisch, weil ihn die Firma bezahlt. Sinnvoller ist es, einen eigenen und unabhängigen Architekten oder Bauingenieur als Bausachverständigen hinzuzuziehen.

Wohnglück bietet passend dazu einen Bauexperten-Service mit kostenlosem Erstgespräch. Dabei können die Bauexperten auf ein großes Netzwerk von Bausachverständigen zurückgreifen und bieten noch folgende Vorteile:

  • Regionalität: Die Bausachverständigen von Wohnglück kommen aus allen Regionen Deutschlands.
  • Spezialisierung: Unsere Bausachverständigen sind spezialisiert auf unterschiedliche Fachgebiete und bringen verschiedene Kenntnisse und Fähigkeiten mit. Und wenn ein Bauexperte allein nicht weiterweiß, hat er 200 Kollegen, die er um Rat fragen kann.
  • Transparenz: Jeder Auftrag der Bausachverständigen von Wohnglück wird digital erfasst. So haben Kunden, Sachverständige und alle anderen Berechtigten jederzeit Zugriff auf alle Informationen – von den Projektunterlagen bis hin zum Stand des Projektfortschritts. Dieser hohe Grad der Digitalisierung macht die Arbeitsabläufe schnell und für alle transparent. Und die Leistungen werden modular auf die Bedürfnisse des Kunden zugeschnitten. Das garantiert ein optimales Preis-Leistungs-Verhältnis ohne versteckte Mehrkosten.
  • Kompetenz: Alle Wohnglück-Bausachverständigen werden hinsichtlich ihrer Qualifikation geprüft und müssen regelmäßige Weiterbildung nachweisen.

Alternativ findet ihr einen unabhängigen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen im bundesweiten Sachverständigenverzeichnis der Industrie- und Handelskammern. Allerdings kann es lange dauern, bis ein solcher Bausachverständiger Zeit für euer Anliegen hat.

Weitere Anlaufstellen, um einen Bausachverständigen zu finden, sind:

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